HUG가 대위변제한 주택, 경매로 수익 내는 방법?

주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 금액이 천문학적으로 증가하고 있다. 그런데, 임대차계약의 목적물의 상당수는 소위 말하는 '깡통전세주택', 즉 임대차보증금액수가 주택시세를 넘거나 육박하면서 경매를 통해 보증금회수가 쉽지 않은 물건들이다. 이런 깡통주택...

2024.11.22 16:47

권리금 회수청구권 예외사유

권리금 회수청구권의 예외사유 중 하나인 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'와 관련된 분쟁이 적지 않다. ★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 ...

2024.11.15 11:22

비법인사단 총회결의 하자로 인한 재산권 침해와 위헌성 여부

말도 많고 탈도 많았던 비법인사단 재산처분에 관한 총회결의 규정에 대해 최근 법원이 위헌심판제청결정을 하게 되었다. 해당 규정은 다음과 같다. ★ 민법 제275조(물건의 총유) ① 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.② 총유...

2024.09.19 17:09

상가임대차 묵시적 갱신조항, 임대인에게 편파적?

상가점포임대차기간 종료를 불과 하루 앞두고 임차인이 임대차계약을 연장하지 않겠다고 통보할 경우, 다음날인 임대차기간만기에 계약이 종료될 수 있을까? 아니면 묵시적으로 계약이 갱신되는 것일까?관련 법규정은 다음과 같다. ★ 상가건물임대차보호법 제10조 ④ 임대인...

2024.07.25 17:15

권리금 거래계약 정상화 방안

'상가점포 권리금컨설팅과 행정사법 위반'이라는 제목으로 2023. 2. 11.자로 발표한 칼럼에서 소개된 재판이 최근 확정되면서, 부동산중개업계 반발이 거세지고 있다. 이해를 돕기 위해 당시 칼럼을 먼저 소개한다. 상가점포권리금거래의 법적 성격을...

2024.05.31 17:58

가격배상에 의한 공유물분할이 불편한 이유

최근에 대법원 사건을 소송대리하여 파기환송 승소한 사례를 소개한다(지분구조가 복잡하고 당사자가 다수인 관계로 사안을 간략화하기로 한다). 甲, 乙은 지상에 丙 건물이 건축되어 있는 토지지분을 취득한다. 甲, 乙의 토지지분 합계는 과반수를 초과하는데, 나머지 토...

2024.03.05 18:01

계약 종료 시 상대방 계약서 회수할 수 있나

계약을 종료하면서 상대방이 소지하던 기존 계약서 원본을 회수하겠다고 하거나 함께 파기하자고 요청하는 경우가 적지 않다. 이 문제 때문에 서로간에 신경전이 벌어지기도 한다. 주로 임대인이 임차인에게 요구하게 되는데, 임대인의 입장에서는 자칫 계약서 원본으로 인한...

2024.02.16 11:40

갱신거절 사유인 '임대인의 실거주'에 대한 입증 책임

주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권에 대한 예외사유인 '임대인의 실거주' 사유를 주장입증해야 할 책임이 누구에게 있는지, 주장입증의 정도는 어떠해야 하는지에 관한 첫 대법원 판결이 선고되었다. 대법원 판결 소개에 앞서 법리논쟁에 대한 이해를 돕...

2024.01.02 14:14

예상치 않은 계약갱신청구와 '불안의 항변권'

예상치않은 임차인의 갱신요구권행사로 인해 해당 아파트 매매계약진행에 혼선이 발생하면서, 결국 매수인이 매도인을 상대로 이전등기청구소송까지 제기하게 된 사안이다. 매도인은 매수인의 잔금미지급으로 인한 계약해제를 주장했고, 이에 대해 매수인은 예상치않은 임차인의 갱신요구권...

2023.12.29 16:47

상가임대차계약 중도해지약정의 효력

재건축 등을 이유로 임대인이 상가점포 임대차계약을 임의로 중도해지할 수 있도록 하는 약정은 유효할 수 있을까? 계약기간 중 해지라는 점에서 계약기간 종료 후 갱신거절과는 차이가 있는데, 바로 그 때문에 이런 약정의 유무효에 대해 논란이 될 수 있다. ★상가건물...

2023.12.29 11:14

부동산 침체기, 분양 마케팅의 함정

최근 분양시장이 냉각되면서 분양촉진을 위한 여러 마케팅 방법이 나오고 있는데, 소비자들의 주의가 요망된다. 어떤 마케팅방법이 있을까?먼저, 환매조건부 내지 시세차액반환 조건부 분양이다.분양계약 후 일정시점 후 시세가 분양가에 미치지 못하면, 분양받은 가격으로 ...

2023.12.28 15:25

다가구 임대차계약의 중개업자 확인설명의무

보증금에도 미치지 못하는 낮은 시세의 임대차목적물을 임차하여 보증금을 돌려받지 못하는 사건이 빈발하고 있다. 이런 보증금사고의 대표유형이라고 할 수 있는 것이 바로 다가구주택인데, 다가구주택 임대차계약과정에서의 중개업자 확인설명의무 범위에 관한 대법원 판결이 최근 선고...

2023.12.28 14:36

상가 임차인의 무단 점유사용

임대차가 종료되었음에도 불구하고 임차인이 임대차목적물인 상가점포를 적법한 이유없이 계속 점유사용하는 경우가 적지 않은데, 여러 가지 이유가 있을 수 있지만 상호간 생각하는 차임에 큰 차이가 있다는 점이 중요한 이유가 된다. 이런 상황에서 임대인은 건물명도와 더불어 임대...

2023.12.06 15:49

기존 포괄양수도 계약, 신규 임차인에게는 치명적일수도

임대인과 상가임대차계약을 함에 있어 기존 상가임차인의 임대차계약을 포괄양수도하는 형식은 상가임차인의 권리, 특히 상가건물임대차보호법에서 보장된 10년 갱신요구권을 크게 제한할 수 있다. 임대차계약 포괄양수도계약이란 예를 들면 다음과 같다. 갑: 임대인, 을 :기존임차인...

2023.11.28 11:21

약정해제권의 올바른 활용법

계약해제할 수 있는 권리를 미리 유보할 수 있는데 이를 '약정해제권'이라 하고, 약정해제조항을 '해제권유보조항'이라고 부른다. 계약상의 구속을 쉽게 벗어나기 위함인데, 그 때문에 간접적으로 상대방의 이행을 보다 강제할 수 있는 효과가 있게 된다. 부동산거래에서 약정해제...

2023.11.21 17:19

입주(준공)예정일 지연과 분양계약 해제

원자재값 상승 등의 여파로 당초 예정된 입주(준공) 예정일을 지키지 못하는 분양현장들이 늘고 있는데, 부동산시장 침체기에 분양계약을 해제하고픈 수분양자에게는 절호의 기회가 되고 있다. 하지만, 해제과정에서 주의해야 할 부분이 있다. 대부분의 분양계약서에는 입주예정일이 ...

2023.11.14 17:31

갱신요구권 침해에 따른 배상책임, 감액할 수 있나?

'실거주'를 이유로 임차인의 갱신요구권행사를 거부한 후 정당한 이유없이 실거주하지 않은 채 타인에게 임대할 경우 임대인은 법에서 정해진 소정의 배상책임을 부담하게 된다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1...

2023.11.09 11:20

'강남 꼬마빌딩 월수익 3000만원'…투자했다 '날벼락' [힘이 되는 부동산 법률]

건물 수익률을 부풀리는 사기성 마케팅이 적지 않다. 예전부터 상가점포 분양 과정에서 수분양자가 혹할만한 임대차 조건을 미끼로 고가분양하는 수법이 횡행해왔다. 진성임차인도 있지만, 들러리 임차인으로 의심되는 경우도 많았다. 수분양자 입장에서는 계속 높은 임대료를 받을 수...

2023.10.13 11:19

남의 땅에 있는 분묘 이전 절차

타인소유의 토지에 존재하는 분묘로 인한 해당 토지소유자와 분묘 연고자간 갈등이 날로 커져가고 있다. 더구나, 분묘기지권의 요건까지 갖춘 분묘는 분묘의 존속기간 내내 지상권과 유사한 물권적인 토지사용권을 보장받게 되어서, 해당 토지의 소유자로서는 큰 부담이 아닐 수 없다...

2023.10.12 11:36

원상회복 약정과 권리금회수 청구권이 충돌할 때

다음은 '임대차계약상 원상회복 약정과 권리금회수청구권'이라는 제목의 2019. 1. 17.자 칼럼 내용이다. 부동산임대차계약서상 거의 빠짐없이 들어가는 임차인의 원상회복약정은, 법적으로 필요비, 유익비 청구권 포기로 해석되면서 구체적인 회복의 범위가 실무상 논란되어 왔...

2023.10.11 10:55