베스트 머니이스트
(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
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경기 침체 우려…재개발·재건축이 해답입니다
최근 우리나라는 고환율, 고물가, 무역적자 등 복합적인 위험 요소로 빠르게 경기침체 상황에 몰리고 있습니다. 세계 각국이 모두 비슷한 처지입니다. 미국에서는 6개월 내로 경기침체가 본격화될 것이라는 경고가 나옵니다. 영국도 내년이면 경기침체가 악화할 것이라고 하죠. 러시아와 우크라이나 전쟁도 지속되는 상황이고 안정되던 유가도 OPEC+의 감산 확정으로 재차 불안해졌습니다.미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 인플레이션이 지속될 경우 내년 기준금리를 5%까지 올린다고 하죠. 미국 중앙은행도 소비자물가가 2% 수준까지 하락해야 기준금리 인하를 고려하겠다고 합니다. 결국 한국은행도 한미 금리역전차를 줄이기 위해 11월 빅스텝으로 기준금리를 올려야 할 것 같다고 전망합니다. 내년에도 금리가 오를 전망인데, 소비자물가도 덩달아 오르는 스태그플레이션 우려도 제기되고 있습니다.대외적인 요인으로 우리나라 경제가 흔들리는 상황에서 우리가 할 수 있는 경기 진작책은 무엇이 있을까요. 그간 각국은 경기침체 국면에서 경기부양을 위해 사회간접자본(SOC) 투자를 늘려왔습니다. 건설업을 활성화해 일자리를 늘리고 내수경기를 부양하는 것이죠. 하지만 코로나19 이후 경제적 여유가 줄어든 상황에서 공공 SOC을 확대하긴 쉽지 않고, 불요불급한 SOC은 오히려 독이 될 수 있다는 문제도 있습니다.지금 상황에서는 규제 완화를 통한 민간 건설시장 활성화가 바람직한 해결책입니다. 재개발, 재건축 등 도시정비사업의 경우 1기 신도시를 포함해 약 200만 가구의 민간 주체 가운데는 규제가 완화되면 낡은 내 집을 새집으로 만들고 싶어 하는 수요가 많습니다. 규제만 적절하게 풀어주면 민간
2022-10-19 07:30 -
서장훈, 28억 투자해 450억 '대박'…똘똘한 꼬마빌딩 투자법
최근 금리가 급등하면서 부동산 시장이 얼어붙고 있습니다. 미국에서는 물가상승률이 2% 내로 안정될 때까지 계속 금리를 인상한다는 방침이기에 국내 기준금리도 계속 올라가는 형국입니다. 그 여파로 아파트와 오피스텔, 꼬마빌딩 등 대부분의 부동산이 영향을 받게 됐습니다. 거래절벽에 가격을 대폭 낮춘 급급매 위주로 매매가 이뤄지면서 심리적인 하락이 실거래까지 이어지는 상황입니다.부동산 가격이 하락하고 있지만 투자 성공 사례도 찾아볼 수 있습니다. 스포츠 스타 가운데 부동산 투자 1위라는 서장훈 씨가 대표적입니다. 그는 22년 전인 2000년, 경매를 통해 서울 서초구 서초동의 꼬마빌딩을 28억원에 매입했습니다. IMF로 저렴한 빌딩 매물이 쏟아지던 시기에 사들인 것인데, 최근에는 가격이 450억원까지 상승한 것으로 알려졌습니다.최근 부동산 시장은 서장훈 씨가 꼬마빌딩을 매입했던 22년 전과 비슷한 상황으로 흘러가고 있습니다. 금리 인상 여파로 지난달 서울 꼬마빌딩 매매는 45건에 그쳤다고 합니다. 올해 1월부터 9월까지 누적 매매 건수는 1300여건으로 2300여건에 육박했던 지난해 같은 기간에 비해 약 40% 줄었습니다.꼬마빌딩에 투자해도 수익률이 낮기 때문에 거래가 위축된 것으로 볼 수 있습니다. 100% 본인 자금으로 빌딩을 매입하지 않는 이상 대출이자가 오르면 수익률은 낮아집니다. 소비자물가가 오르면서 세입자 수입이 줄고 공실률도 높아졌습니다. 올 상반기 명동의 공실률은 52.5%, 가로수길도 28.7%로 나타났고 강남 상권 공실률도 22.9%에 달하는 것으로 집계됐습니다.그러면 IMF와 비슷한 분위기의 부동산 하락기이니 꼬마빌딩에 투자해야 할까요? 그리고 서장훈 씨처럼 20년
2022-10-14 06:30 -
3년 뒤 OO 때문에 부동산 입지 기준이 뒤집힙니다
최근 전국적으로 집값이 하락하고 있습니다. 매수심리가 얼어붙고 가격은 연일 낮아지면서 입지가 좋은 부동산을 저렴하게 매수할 기회를 노리는 분들도 늘어나고 있습니다. 그런데 부동산 입지의 기준이 크게 바뀔 것으로 보입니다. 미래형 모빌리티 기술이 도입되기 때문이죠.국토교통부는 최근 '모빌리티 혁신 로드맵'을 발표했습니다. 2025년까지 자율주행 버스나 셔틀을 도입하고, 2027년까지 완전 자율주행 승용차까지 달릴 수 있도록 하겠다는 내용이 담겼습니다. 로드맵에서 주목할 부분은 따로 있습니다. 바로 드론 택시(UAM)입니다.정부는 2025년부터 서울 김포공항, 여의도, 잠실 등에서 인천공항까지 드론 택시를 운영할 계획이라고 합니다. 지방자치단체에서도 드론 택시 도입에 적극적입니다. 특히 그간 교통 때문에 소외되는 측면이 있던 지방에서 발 벗고 나서고 있습니다.제주도는 지난달 21일 드론 택시 비행 시연 행사를 개최하고 2025년부터 제주공항에서 관광지까지 드론 택시로 이동하는 서비스를 시작하겠다고 밝혔습니다. 특히 드론 택시를 통해 제주공항부터 한라산 백록담까지 이동하는 시간을 15분으로 단축하는 데 역량을 집중하겠다고 합니다.부동산에서는 입지가 가장 중요합니다. 그리고 입지에는 교통이 큰 영향을 미칩니다. 도로가 닿아있지 않아 차량 접근이 불가능한 '맹지'가 주변 토지보다 저렴한 것이나 전철역이나 기차역 등이 들어서면 주변 집값이 오르는 이유가 여기에 있습니다.그간 교통이 낙후됐던 곳을 드론 택시를 통해 날아서 가게 된다면 어떤 일이 벌어질까요. 수도권광역급행철도(GTX) 호재로 가격이 폭등했던 수도권 외곽 지역처럼 지방의 숨은 관
2022-10-03 08:10 -
'지옥고'와 '지방소멸' 문제, 한꺼번에 해결하는 방법
집중호우로 침수 피해가 빈번한 반지하에 대해 서울시와 정부에서 반지하 거주자에 대한 실태조사에 나섰습니다. 통계청 인구주택총조사 자료에 따르면 서울의 반지하 가구는 2020년 기준 20만849가구에 달했습니다. 이 가운데 침수지역에 위치한 주택도 6만1275가구나 된다고 하네요. 2회 이상 침수된 전력이 있는 반지하 주택도 1만2889가구에 이릅니다.서울시는 실태조사를 하고 매년 반지하는 물론 고시원, 쪽방 등 주거 취약계층에 대해 조사를 해서 맞춤형 대책을 만들겠다고 합니다. 하지만 반지하 등에 거주하는 주거 취약계층 대부분은 기초생활수급비와 장애수당 등에 의존하는 분들입니다.서울의 전용 40㎡ 이하 연립·다세대 주택은 반지하와 지상층 보증금이 1억원 정도 차이가 난다고 합니다. 취약계층이 감당하기 어려운 액수이고, 한국토지주택공사(LH)에서 지원하는 전세보증금을 이용해도 부족하다고 하네요. 고시원·쪽방 거주자도 2020년 기준 44만8000가구에 달한다는데 주거복지 예산으로 해결하는 것 역시 어렵습니다. 더 현실적인 방안은 없을까요?인구소멸 위기를 겪는 지방에서 해답을 찾을 수 있습니다. 코로나19 사태 이후 외국인 노동자 입국이 급감하면서 농촌은 심각한 일손 부족에 시달린다고 합니다. 인건비가 60% 정도 올라 일당이 15만원이 됐는데도 사람이 없다네요. 고용노동부가 구인난 해소를 위해 외국인력 입국 쿼터를 1만명 확대하기로 할 정도입니다.바꿔 생각하면 서울이나 수도권 지옥고라고 불리는 반지하, 옥탑방, 고시원, 쪽방 거주자들에게 지방은 일자리와 주거 공간을 동시에 제공하기 용이하다고 볼 수 있습니다. 최근 각 지자체에서 귀농·귀촌 희망자
2022-09-26 06:42 -
은퇴자 대출, 정부가 갚고 생활비까지 줍니다
은퇴한 분들 가운데 자녀들 학비나 결혼비용, 생활비 등을 위해 주택을 담보로 대출을 받은 분들이 적지 않습니다. 최근 기준금리 인상으로 주택담보대출 이자가 불어나고 소비자물가 상승으로 생활비도 많이 드는 탓에 많은 분들이 경제적 부담을 호소하고 계십니다.정부는 이런 분들을 위해 변동금리를 3.7% 고정금리로 전환시켜 드리는 '안심전환대출' 제도를 시행하고 있습니다. 하지만 부부합산소득 7000만원 이하, 주택가격 4억원 이하, 1주택자 조건을 만족해야 하기에 서울의 중산층만 되더라도 신청 자격이 없습니다.늘어난 주택담보대출 이자에 곤란하신 분들은 기존 주택연금 제도를 활용해보시는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 흔히 주택연금은 집을 담보로 평생 연금을 받는 역모기론으로만 생각하는데, 주택담보대출을 일시에 상환해 주는 '주택담보대출 상환용 주택연금'이란 상품도 있습니다.가입자격은 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이면 되고, 둘 중의 한분이 대한민국 국민이면 됩니다. 그리고 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 1주택 소유자 또는 보유주택 공시가격 등의 합산가격이 9억원 이하 다주택자까지도 포함됩니다. 다만 공시가격 9억원 초과 2주택자는 3년이내 비거주 1주택을 처분하는 조건으로 가입도 가능합니다. 이 조건은 일반 주택연금 종신형 또는 신탁방식 주택연금 모두 동일합니다. 주택담보대출 상환용 주택연금에 가입하면 주택담보대출 상환을 위해 연금지급한도(대출한도)의 90%까지 일시 인출할 수 있습니다. 주택담보대출을 즉시 상환하고 남은 금액은 종신 정액형으로 매달 연금처럼 가입자에게 지급됩니다.가입비로 초기보증료
2022-09-17 09:27
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1기 신도시 재건축, 택지개발 사업과는 다릅니다
1기 신도시 재건축을 두고 혼란이 지속되고 있습니다. 대선 공약과 다르게 재건축 사업이 늦어진다는 지적이 나오고, 5년 이상 걸릴 마스터플랜을 최대한 단축했다는 반박이 이어집니다. 양측의 갈등이 풀리지 않으면서 1기 신도시 주민들의 집단행동으로도 이어지는 모양새입니다.갈등을 해소하려면 정부가 1기 신도시 재정비 마스터플랜은 일반적인 택지개발과 다르다는 점을 인정해야 합니다. 통상적인 신도시 마스터플랜은 정부가 택지를 선정하고 매입한 뒤 교통망과 상하수도, 전기 등 기본시설을 배치해 살기 좋은 도시의 밑바탕을 그리는 것입니다. 소비자들은 나중에 본인이 원하는 단지를 분양받게 되지요. 현재 3기 신도시가 이런 형태로 진행되고 있습니다.하지만 1기 신도시는 이미 기존 마스터플랜에 따라 입주가 이뤄진 도시를 새롭게 만드는 작업이 필요합니다. 단지별 용적률이나 각종 교통 여건 등이 달라지면 단지별 역차별도 발생해 어떻게든 반발이 생길 수밖에 없습니다.용적률로 예시를 들어보겠습니다. 인수위는 역세권 용적률을 500%로 상향하겠다는 구상을 밝힌 적이 있습니다. 이후 정부에서는 1기 신도시에 용적률 300%를 적용하자는 얘기도 나왔죠. 역세권은 500%, 기타 지역은 300%로 정하게 되면 단지별 재건축 시 비례율에 큰 차이가 나게 되고, 이는 엄청난 분담금 액수 차이로 돌아옵니다. 서로 비슷한 단지인데 담장 하나로 역세권과 기타 지역이 갈리고, 억대 분담금 차이까지 발생한다면 역차별 논란이 나오는 게 당연합니다.1기 신도시만을 위한 마스터플랜이 나오면 1기 신도시와 같은 지자체에 속한 주변 아파트 단지에서도 볼멘소리가 나올 것이란 예상이 가능합니다. 연
2022-09-07 07:59 -
용산·송도 초고층 건물, 세계 최고가 아니면 의미 없습니다
최근 서울시에서 용산정비창 부지를 '초고층 국제업무지구'로 개발하겠다고 발표했습니다. 아시아의 실리콘밸리를 조성하고, 그 한복판에 123층 잠실롯데월드타워보다 높은 초고층 건물도 만들어 서울의 랜드마크로 활용하겠다는 구상입니다.인천 송도에서도 2007년 추진됐던 151층 인천타워가 최근 다시 추진되고 있다고 합니다. 사업자 선정 이후 103층이 제안됐지만, 인천시와 송도 주민들의 요구에 8월 중 재검토해 확정하겠다고 하네요. 서울 마포구 상암동 DMC 랜드마크 부지도 초고층 건물 건립을 두고 찬반이 지속되고 있습니다.100층 이상 되는 초고층 건물은 왜 필요할까요. 두바이 '부르즈 할리파', 대만 '타이베이 101타워', 말레이시아 '쿠알라룸푸르 KLCC 타워' 등을 살펴봐야 합니다. 이들 초고층 건물은 도시의 랜드마크를 만들어 대규모 중국·일본인 관광객을 끌어들이는 역할을 했습니다.유럽의 경우에는 '빌바오 구겐하임'과 같은 미술관이나 역사적인 건축물이 랜드마크로 자리 잡았습니다. 이에 비해 역사적 건축물이나 자연경관이 부족했던 미국에서는 뉴욕 맨해튼의 '엠파이어스테이트빌딩', 시카고의 '존 핸콕 타워' 등 초고층 건물로 도시의 랜드마크를 만들었고, 그 효과가 입증되니 아시아나 중동의 도시들이 따라 추진하게 된 것입니다.이에 따라 초고층 건물이 우후죽순 건설되니 이제는 세계 최고층인 두바이 부르즈 할리파에만 전 세계 관광객이 몰리고 있습니다. 특히 중국의 부자 관광객이 가장 많이 찾는 곳이 되었습니다. 세계 최고를 가장 좋아하기 때문이죠.다시 한국의 상황을 살펴보면 2019년 한국을 찾은 외국인 관광객이 약 1770만
2022-08-01 07:17 -
"실수요자 내 집 마련 기회, 곧 옵니다"
요즘 집을 사야 하나 말아야 하나 고민하시는 분들이 많습니다. 금리는 계속 올라가고 집값은 계속 하락할 것 같다고 합니다. 거침없이 오르는 소비자물가에 생활비도 빠듯하죠. 그렇다고 내 집 마련을 마냥 미루자니 다주택자 종합부동산세 완화 여파에 급증했던 매물은 줄어들고 있다고 합니다. 세금이 크게 줄었으니 그냥 가지고 있겠다는 분들이 늘어난 것이죠.실수요자 가운데는 3기 신도시 사전청약이나 1기 신도시 재건축을 기다리는 분들도 계실 것 같습니다. 다만 이런 곳들은 오랜 기간 기다려야 하는데, 건설 자재비와 인건비가 계속 오르고 있고 분양가상한제도 개선되면서 분양가가 상승할 것이라는 관측이 나옵니다. 내년까진 고물가가 이어질 가능성이 있다고 하니 한 번 올라간 분양가가 쉽게 내려오지도 않을 겁니다.결국 1기 신도시나 서울 내 주요 재건축 사업들도 공사비 문제로 지연될 가능성이 높아 보입니다. 이러한 비용 부담 상당 부분이 일반 분양가에 담길 테니 조합원이 아닌 경우라면 상대적으로 비싼 가격에 분양받을 수도 있습니다. 건설비용과 분양가 상승이 공급 위축으로 이어질 우려도 배제할 수 없습니다. 수년을 기다려서 저렴한 가격에 내 집을 마련한다는 꿈이 점차 멀어질 수도 있는 것입니다.그렇다면 기존 아파트 매매도 고려해볼 필요가 있겠습니다. 지금 노원·도봉·강북이나 구로·금천과 같은 지역은 금리인상 여파로 관망세가 뚜렷한 곳입니다. 수도권에서 가격이 급락하고 있는 지역도 마찬가지입니다. 집값이 더 하락할 것이라는 기대가 많아 매물이 쌓이고 있다네요. 가격도 이미 크게 하락했고, 매수자 입장에서는 내 가족이 편하게 살 곳을
2022-07-26 06:44 -
금리 부담에 '내 집 마련' 포기한다고?…'핀셋 전략' 따로 있다
금리가 폭등해서 내 집 마련이 어려워졌다고 합니다. 다주택자 양도세 중과 유예 조치로 매물이 쏟아져 나오고 있지만, 대출 이자는 계속 오를 것 같고 집값도 하락할 것 같으니 매수를 결심하기 쉽지 않은 요즘입니다.최근 '빅 스텝', '자이언트 스텝', '울트라 스텝' 같은 용어가 자주 나오고 있습니다. 기준금리를 한 번에 각 0.5%, 0.75%, 1.0% 올리는 것을 말합니다. 미국이 인플레이션을 막기 위해 자이언트 스텝, 울트라 스텝에 나설 것이라는 예상이 나옵니다.한국도 미국과 기준금리가 역전되면 외국인 투자자금이 빠져나갈 수 있으니 기준금리를 올리고 있죠. 이미 3개월 연속 인상했고 이달에는 역사상 처음으로 한국은행이 빅 스텝을 단행했습니다. 그래도 올해 말까지 금리가 계속 올라갈 것으로 보입니다.기준금리가 올라가면 내 집 마련을 위한 주택담보대출 이자가 7%를 넘어 8%대로 진입할 수 있습니다. 원리금 균등분할로 상환하면 수입의 절반 이상이 대출금 상환에 들어갈 판인데, 여기에 생활물가마저 폭등하고 있죠. 상대적으로 소득이 적은 2030 세대가 지난해처럼 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'에 나서기 어려워진 이유입니다.그렇다고 내 집 마련을 포기하기도 불안합니다. 전세로 살다 또 벼락 거지가 될지 모른다는 생각이 들고, 월세도 계속 오를 것 같죠. 사전청약이나 청년·신혼부부 특공을 활용하면 된다고 생각하는 분들도 계십니다만, 남들도 똑같은 생각을 하는 탓에 쉽지 않은 게 현실입니다. 지난해 말 3기 신도시 3차 사전청약에서 하남 교산 경쟁률은 52대 1에 달했죠.1기 신도시 재건축을 바라보는 분들도 계십니다. 하지만 입주까지 최소 8년에서 10년은
2022-07-16 07:43 -
"올해 집값?…푸틴에게 물어보세요"
고공행진을 거듭하던 국내 아파트 가격이 최근 진정세를 보이고 있습니다. 기준금리가 오르고 인플레이션과 경기 침체가 예상되니 매수심리가 빠르게 식었기 때문입니다. 서울에서도 미분양 아파트가 증가하고 있다고 합니다. 그래서인지 올해 집값 전망에 대한 질문을 종종 받곤 하는데, 결국에는 "푸틴에게 물어보세요"라는 대답을 드릴 수 밖에 없겠습니다. 블리디미르 푸틴 러시아 대통령이 세계 경제를 예측 불가능한 상황으로 만든 장본인이기 때문입니다.예전에는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 세계 경제가 정상화 될 것이라는 기대감이 있었습니다. 그러던 중 러시아가 우크라이나를 침공하면서 세계 경제가 타격을 받았습니다.일단 전쟁으로 유가가 폭등했습니다. 정부에서 유류세 30% 인하에 나섰고 7월 1일부터는 37% 인하한다고 하지만 소비자들은 체감할 수 없을 정도로 유가가 거듭 오르고 있습니다. 결국 건설자재를 운반하는 화물연대 차량들이 운송료 인상을 요구했고, 시멘트나 철근 같은 건설자재 가격도 46.5%, 72.5%씩 폭등했다고 합니다.건설자재 가격과 인건비가 오르면서 분양가상한제에 적용되는 기본형 건축비도 인상이 불가피해졌습니다. 특히 재건축 등 정비사업에 적용되는 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비, 조합총회 비용 등 모든 경비가 반영될 예정이라 하니 분양가 인상도 불보듯 뻔해졌습니다.여기에 더해 세계 최대 곡물 수출국이던 우크라이나의 곡물 수출이 급감하면서 전세계 곡물가격이 폭등했습니다. 이 여파로 세계 물가가 오르면서 미국이 결국 기준금리를 0.75%포인트씩 계속 올리는 자이언트 스
2022-06-28 07:23
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손흥민 런던집 얼마길래…서울 아파트는 싸다?
토트넘 홋스퍼의 축구 스타 손흥민 선수의 자택은 영국 런던 중심부와 조금 떨어진 북부 햄프스티드에 있습니다. 총 20가구가 있는 4층짜리 고급 빌라 단지인데 매매가격이 103억원부터 시작해 영국 부자들만 사는 곳이라고 합니다. 4층 펜트하우스는 200억원이 넘는다고 하네요.손흥민 선수는 한국에 잠시 들어올 때를 위해 서울에도 아파트를 마련했습니다. 성동구 성수동에 있는 '서울숲 트리마제'인데, 2017년 전용 140㎡(약 57평)를 24억4000만원에 샀다고 합니다. 바로 앞에 서울숲이 있고 강북이기 때문에 거실이 남향으로 배치돼 파노라마 한강뷰가 펼쳐지는 아파트입니다.호텔과 같이 청소, 발렛, 세탁 등 서비스가 가능하고 주민 편의시설도 잘 조성되어 있다고 하죠. 그 때문에 방탄소년단(BTS) 제이홉, 소녀시대 태연·써니 등도 거주할 만큼 연예인에게 인기가 좋은 곳입니다.가격도 크게 뛰었습니다. 지난해 11월 전용 140㎡가 45억9000만원에 거래됐고 지난 14일에는 전용 152㎡가 64억원에 팔렸습니다. 가장 큰 평형인 전용 216㎡의 시세는 120억원 수준이라고 합니다. 서울 시내 한복판의 숲세권에 강남까지도 10분 거리에 불과하니 오브제 아파트로서 가치가 더 오를 가능성이 있습니다.다만 손흥민 선수가 사는 런던 빌라와 비교하면 비싸다고 할 수 없는 가격입니다. 손흥민 선수가 사는 빌라의 경우 동네 운동장이 보이는 경치에 그칠 뿐 별다른 경관은 없습니다. 그런데도 가격이 비싼 것은 런던의 주거난이 심하기 때문이라고 합니다. 여러가지 주거의 가치를 고려하면 서울의 '똘똘한 한 채'들은 뉴욕, 런던, 파리, 두바이, 싱가포르 등에 비해 저렴하다고 볼 수 있습니다.최근 뉴욕 맨해튼
2022-06-22 07:16 -
지드래곤이 현금 164억 주고 산 이유…명품이기 때문입니다
최근 국내에 명품 핸드백 열풍이 불고 있습니다. 백화점에서는 명품 핸드백 오픈런(매장이 문 열자마자 달려가서 물건을 사는 행위) 현상도 자주 목격됩니다. 명품 브랜드들은 가치를 더 높이기 위해 1인당 구매 한도를 제한하기도 합니다.명품 중에서도 돈만 있으면 누구나 살 수 있는 제품은 '매스티지(Masstige)'라고 합니다. 대중(Mass)과 명품(Prestige)의 합성어인데, 명품의 대중화라는 의미이죠. 이와 반대로 누구나 쉽게 가질 수 없는 명품을 오브제(Object)라고 합니다.이러한 오브제는 부동산에서도 찾아볼 수 있습니다. 최근 대출 규제와 금리인상 때문에 국내 아파트 시장이 보합 또는 하락하는 와중에도 서초, 용산, 강남 지역은 신고가를 기록한다고 합니다. 똘똘한 한 채, 즉 오브제 아파트이기 때문입니다.똘똘한 한 채는 어떻게 구별할 수 있을까요? 부동산개발 관련 교육에서 항상 강조되는 것이 바로 '입지'입니다. 아파트나 상가나 오피스나 호텔이나 모든 부동산은 입지가 가장 중요합니다. 결국 서울 시내에서도 입지가 가장 뛰어난 곳들이 신고가를 경신하고 있는 것이지요.최근 서울 아파트 최고가를 경신했다는 '나인원한남'도 마찬가지입니다. 지드래곤이 현금 164억원을 주고 전용 244㎡ 펜트하우스를 구매했다고 하죠. 세월이 흐르더라도 그 입지는 영원하기 때문입니다.입지의 영향력은 강남에서도 엿볼 수 있습니다. 강남이라도 다 같은 강남이 아니라는 듯 입지에 따라 명확히 성적표가 갈린 것입니다.송파구 가락동 '헬리오시티'는 최근 가격이 연초에 비해 약 3억원 하락했다고 합니다. 8학군이 위치한 강남4구는 아파트 가격이 하락하지 않는다는 부동산 시장의 믿
2022-06-09 07:39 -
1기 신도시, 친환경 미래도시로 재건축하려면?
1기 신도시 재건축에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 특별법 제정을 통해 그간 1기 신도시의 발목을 잡던 용적률 한계와 안전진단 문제를 해결할 것으로 보이기 때문입니다. 1기 신도시 재건축 논의가 활발해지면서 마스터플랜 마련에 나선 정부는 물론, 각 지자체도 재건축 방향 등을 두고 다양한 논의를 하고 있습니다.최근 한 지자체의 관련 회의에서는 1기 신도시 재건축이 단순한 아파트 재건축이나 신도시 조성과 다른 문제라는 점이 언급됐습니다. 정부가 계획하고 토지 보상을 한 뒤 판매했던 기존 신도시 조성과 달리, 1기 신도시 토지의 주인은 재건축 단지의 주민이고 재건축을 준비하는 조직은 조합이 될 것입니다. 주민과 조합을 중심으로 시공사와 신탁회사 등이 참여해 개발에 나서야 합니다.그러다 보니 기반 시설을 확충하는 비용도 주민들이 분담해야 합니다. 일반적인 신도시는 한국토지주택공사(LH)가 토지를 판 수익금으로 기반 시설을 만듭니다. 하지만 이제는 수익자 원칙에 따라 각 조합이 용적률 상향에 맞춰 기반 시설 비용을 내는 것이죠. 이렇게 마련된 재원을 바탕으로 정부의 마스터플랜을 참고해 도로, 상하수도, 전기 등의 기반 시설을 확충해야 합니다.기반 시설은 2030년 이후 미래형 도시에 걸맞도록 갖춰야 합니다. 문제는 도로입니다. 상하수도나 전기, 통신 등의 기반 시설은 지하에 통합 관로를 대형화하면 해결되지만, 도로는 확장의 여지가 많지 않습니다. 이미 수도권 광역 급행열차(GTX)나 지하철 노선 확장 계획은 대부분 확정돼 변경 가능성도 작습니다. 도심항공교통(UAM)이 대안으로 부각되는 이유도 여기에 있습니다.이미 선진국에서는 도심 교통체증을 해소할 방법
2022-06-04 08:00 -
재개발 활발한 서울, 청계천 지하에 고속도로 짓는다면
최근 서울 도심 재개발이 본격적으로 추진되면서 재개발 완료 시점에서 주요 도로들의 정체가 심해질 것이라는 우려도 제기되고 있습니다.가장 대표적인 곳이 바로 청계천 주변입니다. 서울시는 지난 3월 '2040 서울도시기본계획'을 통해 세운재정비촉진지구를 도심의 '남북녹지축'과 '신산업 허브지역'으로 개발해 뉴욕의 '허드슨 야드'처럼 만들겠다는 구상을 발표했습니다.이 계획에 따르면 을지로 3가, 을지로 4가, 종로 3가, 충무로역 등의 역세권 43만9356㎡를 고밀 개발하게 됩니다. 이미 세운3구역에 10개의 정비구역이 사업시행인가를 받았고, 5개 구역은 착공했습니다. 이런 개발은 바람직하지만, 더 늘리기 어려운 자동차 도로가 문제로 남습니다.이들 지역 교통난에 대한 우려는 2003년 서울시가 청계천 복원을 추진하던 시점부터 제기됐습니다. 청계천 복원을 위해 청계고가를 철거하면 도로가 줄어 교통난이 심화할 것이라는 지적이었습니다.당시 대안이 논의되기도 했습니다. 청계천을 복원하면서 지하로 5m 정도 더 파서 복원된 청계천 아래로 지하 고속도로를 만들고, 유료로 운영해 청계천 유지관리비에 사용하면 교통난 해결과 운영비 조달을 동시에 해결할 수 있다는 내용이었습니다.좋은 방안이라는 평이 많았지만, 일정상 청계천 복원공사를 빠르게 끝내야 했기에 반영되지 못했습니다. 대신 청계천 보수공사 시점에 추진을 기약하기로 했습니다. 청계천은 완전한 자연 하천이 아니기에 일정 기간마다 보수를 해야 하는데, 복원 17년이 넘으면서 그 시점이 다가오고 있습니다.청계천 보수공사를 하면서 지하 고속도로를 건설하면 예상되는 일대 교통 혼잡을 크게
2022-05-29 07:30 -
재건축의 시작은 '철거'…폭파가 빠르고 안전한 이유
최근 1기 신도시를 비롯해 서울 여의도·압구정·동부이촌동 등 많은 단지가 재건축을 기다리고 있습니다. 재건축하려면 기존 단지를 철거해야 하는데, 국내 도심에서는 중장비를 이용한 기계식 공법을 주로 사용하는 편입니다.20층 이상 고층 아파트의 경우 소요 시간이 길고 소음과 분진 등이 끊임없이 발생할 수밖에 없습니다. 외벽 붕괴 사고가 벌어진 광주 '화정아이파크'가 대표적인 사례입니다. HDC현대산업개발은 화정아이파크 8개 동 철거에 최소 30개월을 예상합니다. 30개월 내내 소음과 진동 발생이 불가피할 것으로 예상됩니다. 주변 상가 상인들과 피해보상을 논의하는 상황입니다.철거 도중 태풍이 부는 여름철이나 가을철에는 변수가 발생할 수 있습니다. 상층부에서 철거된 콘크리트 조각이나 철근이 강풍에 의해 공중으로 날려 떨어진다면 인명사고의 우려가 있습니다. 철거에 오랜 시간이 드는 만큼 사고가 발생할 가능성도 커집니다.이러한 문제 때문에 미국이나 유럽 등에서는 폭약을 이용한 폭파해체공법이 다양하게 사용되고 있습니다. 지난해 7월 미국 마이애미에서는 아파트를 폭파해체공법으로 철거했습니다. 기계식 공법에 비해 철거 기간을 대폭 줄일 수 있고 비용도 30% 이상 절감되며 더 안전하다는 평가를 받습니다.최근 중국에서도 아파트 단지 전체를 한 번에 폭파 해체한 사례가 나왔습니다. 지난해 8월 중국 쿤밍시에서 공사가 중단된 20층 아파트 14개 동을 한 번에 폭파했는데, 전체 해체에 걸린 시간이 고작 45초에 불과했습니다. 이후 잔해 제거도 기계식 공법에 비하면 쉽고 빠르게 진행됐습니다.국내의 경우 1994년 남산 외인아파트를 폭파해체방식으로 철거
2022-05-23 08:02
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강남 노른자위 고속버스터미널, 지하로 옮기면 어떨까
'똘똘한 한 채' 열풍에 강남 집값이 상승을 거듭하고 있습니다. 전국 집값이 하락 또는 보합을 기록하는 와중에도 신고가가 나오는 걸 보면 거주를 희망하는 분이 참 많은 듯싶습니다.강남에서는 재건축을 제외하면 실수요자가 대규모로 입주할 땅이 없다고 합니다. 하지만 강남 노른자위를 차지한 서초구 반포동 서울고속버스터미널을 지하로 보내면 지상에 초고층 주거단지를 마련할 수 있습니다. 국내 기술로 충분히 가능한 이야기입니다. 과거 필자는 서울고속버스터미널 지하화 사업을 검토한 일이 있었습니다. '강남 라데팡스 프로젝트'라는 이름을 붙였습니다.라데팡스는 프랑스 파리 인근에 조성된 미래형 국제업무지구입니다. 프랑스 파리는 도시 대부분이 유서 깊은 건축물로 이루어져 있어 우리처럼 쉽게 재개발이나 재건축을 할 수 없습니다. 그런데도 파리에 미래형 신도시가 필요하다는 요구가 커지자 1958년 파리 서부 외곽지역에 국제업무지구를 건설하기 시작했습니다. 이 사업의 특징은 모든 자동차를 지하로 보냈다는 점입니다. 라데팡스 광장 지하에 도로와 주차장을 만들어 지상은 차 없는 광장과 거리로 조성했습니다.국내에서도 최근에는 차 없는 아파트 단지가 늘어나고 있습니다. 대규모 아파트 단지를 조성할 때 주차장을 지하에 배치해 자동차가 지상으로 나오지 못하게 하는 것이죠. 자동차가 지하에만 있으면 지상은 소음과 공해가 크게 줄기에 더욱 안전하고 조용하며 쾌적한 환경에서 생활할 수 있습니다.강남 라데팡스 프로젝트는 서울고속버스터미널의 모든 차량을 지하로 넣고 지상에는 주거와 오피스 등 꼭 필요한 시설만 두자는 사업이었습니다. 서울고속
2022-05-16 07:06 -
재정비 앞둔 '1기 신도시'에 '드론 택시' 어떨까요
윤석열 정부가 1기 신도시 재정비를 추진하고 있습니다. 주거지역 용적률을 최고 500%로 올려 사업성을 높이고, 도시 인프라 확장 등의 내용을 담은 마스터 플랜도 만들어 재건축에 나선다는 구상입니다.분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시는 432개 단지, 약 29만 가구로 조성되어 있습니다. 재정비를 하게 되면 10만 가구 이상 늘어날 전망입니다. 늘어나는 인구를 감당하려면 인프라도 확장되어야 합니다. 다만 문제가 있습니다. 상하수도·전기·통신 등은 지하에 추가로 건설하면 되지만, 지하철이나 도로 등은 한 번에 크게 확장할 수 없다는 점입니다. 교통혼잡 문제가 우려되는 부분입니다.해결 방법이 없는 것은 아닙니다. 미래형 모빌리티, 즉 UAM(도심항공교통, 일명 드론 택시)을 적극적으로 활용하는 것입니다. 현대자동차, 한화, SK, 대한항공, 카카오 등이 발 빠르게 UAM 직접 개발이나 공동 개발을 추진하고 있습니다. 윤석열 정부도 2025년 UAM을 상용화한다는 계획을 세웠습니다.아직 낯선 기술이지만 해외에서는 더 빠르게 상용화가 추진되고 있습니다. 아랍에미리트 두바이에서는 '두바이 택시 드론 스테이션' 사업이 내년 서비스 시작을 목표로 추진되고 있습니다. 미국에서도 우버가 에어택시를 준비하고 있습니다. 세계 최초로 2인승 드론 택시를 상용화한 이항도 드론 택시 수백 대를 보관·충전·수리할 수 있는 서비스 빌딩 개발사업을 진행하고 있습니다.새로운 1기 신도시가 삽을 뜰 시점이면 UAM은 이미 우리 곁에 성큼 다가와 있을 것입니다. 그렇기 때문에 1기 신도시의 재정비 마스터 플랜을 짤 때 UAM 활용 방안을 함께 담아낼 필요가 있습니다.
2022-05-10 06:30 -
1기 신도시, 닭장이 아니라 쾌적한 미래도시로
새로 들어설 윤석열 정부의 1기 신도시 재정비 정책이 중요한 논란거리가 됐습니다. 기존 정밀안전진단에 통과하지 못하던 재건축 단지들이 빠른 속도로 사업을 추진할 것으로 보입니다. 그동안 리모델링을 추진하던 단지들도 용적률 상향 소식에 재건축으로 돌아서기 시작했습니다. 분당과 일산에서는 재건축 단지들이 연합해 지자체와 소통창구를 마련하고 더 빠른 재건축 추진을 꾀하고 있다고 합니다.1기 신도시 용적률을 500%로 조정하고 단지별 재건축을 활성화하면 어떤 일이 발생할까요. 일부 전문가들은 고층 아파트가 빽빽하게 들어서 '닭장 아파트'가 양산될 것이라고 우려합니다. 교통 혼잡이나 상하수도, 전기 등 도시 인프라 부족을 지적하는 견해도 있습니다. 단지별 재건축이 이뤄지면 이런 문제를 해결하기 어렵습니다.결국 1기 신도시는 도시 기반 시설 확장을 포함한 마스터 플랜을 먼저 만들고, 이에 맞춰 개별 단지 재건축이 추진되어야 하는 상황입니다. 이 경우 '닭장 아파트' 걱정은 하지 않아도 될 것 같습니다. 혹자는 잠실에 있는 어떤 아파트 처럼 아파트가 빼곡하게 배치되는 것 아니냐고 하지만, 층수 규제에 따라 상황이 크게 달라집니다.만약 1기 신도시 아파트 재건축이 용적률 500%와 초고층 조건으로 추진된다면 아랍에미리트 두바이와 같은 모습이 될 것이라고 예상할 수 있습니다. 두바이는 세계 최고층 빌딩인 '부르즈 할리파'로도 유명하지만, 두바이 마리나에 가면 멋지게 꾸며진 70~80층의 초고층 주거단지도 볼 수 있습니다.초고층 주거단지 주변에 바다로 연결되는 수로가 있어 쾌적하고 단체 관광객들이 빼놓지 않고 이곳을 견학할 정도로 멋진 도시
2022-05-06 07:10 -
창릉 신도시로 가중될 교통난…방화대교 개방하면 어떨까요?
3기 신도시가 빠른 속도로 추진되고 있습니다. 다만 인구 증가로 예상되는 교통난에 대한 대책은 뚜렷하지 않아 기존 도로의 활용성을 높이는 방안을 강구할 필요가 있습니다.대표적인 경우가 고양시에 조성되는 창릉 신도시입니다. 창릉 신도시는 813만㎡ 부지에 총 3만8000여 가구, 약 9만2000여명 수준으로 조성됩니다. 서울과 가깝기에 서울로 출퇴근하는 실수요자가 많이 들어올 것으로 보입니다. 다만 창릉 신도시 입주가 시작되면 엄청난 교통난도 예상됩니다.이 지역에서 서울로 오가려면 강변북로를 이용해야 합니다. 이미 강변북로는 인구 100만명이 넘은 고양시나 파주, 문산 등에서 오는 차량과 합쳐져 매일 병목현상이 반복되고 있습니다. 대대적인 확장 공사가 예정된 것도 없습니다. 광역급행열차(GTX) A노선 창릉역이 생기지만, 파주나 킨텍스에서 출발하는 이들이 많을 겁니다. 정작 창릉에서는 출퇴근 시간 이용이 어려울 수 있습니다.늘어난 수요에 맞춰 도로나 교량을 신설하려면 엄청난 재원과 시간이 필요합니다. 따라서 기존 도로의 활용성을 극대화할 필요가 있는데, 창릉 신도시의 경우 방화대교가 해답이 될 수 있습니다.1999년 완공한 방화대교는 인천국제공항고속도로 중 일부로 신공항하이웨이에서 운영하고 있습니다. 이 교량은 인천국제공항고속도로의 민자사업 구간이기 때문에 올림픽대로 강서구 방화동 구간에서 진출입이 불가능합니다. 강변북로에서도 청라 IC나 영종도까지 진출 구간이 없어 한강 교량을 이용하는 일반 차량은 진입할 수 없습니다. 이 때문에 출퇴근 시간 혼잡한 체증을 빚는 행주대교나 성산대교와 달리 아주 한산합니다.만일 올림픽대교에서 방화대교로 연
2022-05-01 07:23 -
청년·신혼부부 모인 임대주택에 '공유주방' 어떨까
최근 국내에 서울 강남을 중심으로 외국과 같은 공유주방이 크게 늘고 있습니다. 공유주방은 식품 조리에 필요한 시설과 기구를 여러 영업자가 함께 사용하는 새로운 업종입니다. 음식점 창업에 필요한 시설을 갖추고 있고, 운영업체와 협의하면 하나의 주방을 주야간으로 구분해 2개 업체가 번갈아 사용하는 식으로 필요한 시간만 대여할 수 있습니다.초기 자본금 부담이 적고 공유주방 업체들의 메뉴 공동개발, 브랜드 공동개발, 음식배달앱 주문 자동화 등 다양한 지원이 제공됩니다. 목돈이 없는 청년 음식점 창업인들에게 주목을 받고 있습니다. 음식점을 운영하다 어려워진 소상공인에게도 큰 부담 없이 재창업의 기회를 제공하는 좋은 모델입니다. 그런데 음식점 창업인들에게 인기가 높은 공유주방을 수도권이나 광역시 공공임대주택의 부대시설로 마련하면 어떤 효과가 있을까요.얼마 전 서울시는 '고품질 임대주택 공급을 위해 혁신적인 주거 공간을 만들겠다'고 발표했습니다. 전용 60㎡ 이상 중형 면적 비중을 30% 이상으로 높이고 피트니스센터, 최상층 라운지, 옥상정원, 펫 파크 등과 같은 커뮤니티 시설도 도입해 임대주택을 고급화하겠다는 구상입니다.이러한 임대주택의 주 수요층은 청년이나 신혼부부이기에 이들에게 도움이 될 시설에 대해 고민할 필요가 있습니다. 1인 가구를 대상으로 조사 가운데 '대부분의 음식을 집에서 직접 만들어 먹는다'는 비중이 40% 내외에 그친 결과가 있었습니다. 외식과 배달 음식을 즐기고, 집에서 요리하더라도 '가정간편식(HMR)'을 이용하는 경우가 과거에 비해 크게 늘었습니다.사회생활을 하는 청년들이 매일 장을 보고 직접 음식을 해
2022-04-24 07:16