베스트 머니이스트
(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
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1기 신도시, 닭장이 아니라 쾌적한 미래도시로
새로 들어설 윤석열 정부의 1기 신도시 재정비 정책이 중요한 논란거리가 됐습니다. 기존 정밀안전진단에 통과하지 못하던 재건축 단지들이 빠른 속도로 사업을 추진할 것으로 보입니다. 그동안 리모델링을 추진하던 단지들도 용적률 상향 소식에 재건축으로 돌아서기 시작했습니다. 분당과 일산에서는 재건축 단지들이 연합해 지자체와 소통창구를 마련하고 더 빠른 재건축 추진을 꾀하고 있다고 합니다.1기 신도시 용적률을 500%로 조정하고 단지별 재건축을 활성화하면 어떤 일이 발생할까요. 일부 전문가들은 고층 아파트가 빽빽하게 들어서 '닭장 아파트'가 양산될 것이라고 우려합니다. 교통 혼잡이나 상하수도, 전기 등 도시 인프라 부족을 지적하는 견해도 있습니다. 단지별 재건축이 이뤄지면 이런 문제를 해결하기 어렵습니다.결국 1기 신도시는 도시 기반 시설 확장을 포함한 마스터 플랜을 먼저 만들고, 이에 맞춰 개별 단지 재건축이 추진되어야 하는 상황입니다. 이 경우 '닭장 아파트' 걱정은 하지 않아도 될 것 같습니다. 혹자는 잠실에 있는 어떤 아파트 처럼 아파트가 빼곡하게 배치되는 것 아니냐고 하지만, 층수 규제에 따라 상황이 크게 달라집니다.만약 1기 신도시 아파트 재건축이 용적률 500%와 초고층 조건으로 추진된다면 아랍에미리트 두바이와 같은 모습이 될 것이라고 예상할 수 있습니다. 두바이는 세계 최고층 빌딩인 '부르즈 할리파'로도 유명하지만, 두바이 마리나에 가면 멋지게 꾸며진 70~80층의 초고층 주거단지도 볼 수 있습니다.초고층 주거단지 주변에 바다로 연결되는 수로가 있어 쾌적하고 단체 관광객들이 빼놓지 않고 이곳을 견학할 정도로 멋진 도시
2022-05-06 07:10 -
창릉 신도시로 가중될 교통난…방화대교 개방하면 어떨까요?
3기 신도시가 빠른 속도로 추진되고 있습니다. 다만 인구 증가로 예상되는 교통난에 대한 대책은 뚜렷하지 않아 기존 도로의 활용성을 높이는 방안을 강구할 필요가 있습니다.대표적인 경우가 고양시에 조성되는 창릉 신도시입니다. 창릉 신도시는 813만㎡ 부지에 총 3만8000여 가구, 약 9만2000여명 수준으로 조성됩니다. 서울과 가깝기에 서울로 출퇴근하는 실수요자가 많이 들어올 것으로 보입니다. 다만 창릉 신도시 입주가 시작되면 엄청난 교통난도 예상됩니다.이 지역에서 서울로 오가려면 강변북로를 이용해야 합니다. 이미 강변북로는 인구 100만명이 넘은 고양시나 파주, 문산 등에서 오는 차량과 합쳐져 매일 병목현상이 반복되고 있습니다. 대대적인 확장 공사가 예정된 것도 없습니다. 광역급행열차(GTX) A노선 창릉역이 생기지만, 파주나 킨텍스에서 출발하는 이들이 많을 겁니다. 정작 창릉에서는 출퇴근 시간 이용이 어려울 수 있습니다.늘어난 수요에 맞춰 도로나 교량을 신설하려면 엄청난 재원과 시간이 필요합니다. 따라서 기존 도로의 활용성을 극대화할 필요가 있는데, 창릉 신도시의 경우 방화대교가 해답이 될 수 있습니다.1999년 완공한 방화대교는 인천국제공항고속도로 중 일부로 신공항하이웨이에서 운영하고 있습니다. 이 교량은 인천국제공항고속도로의 민자사업 구간이기 때문에 올림픽대로 강서구 방화동 구간에서 진출입이 불가능합니다. 강변북로에서도 청라 IC나 영종도까지 진출 구간이 없어 한강 교량을 이용하는 일반 차량은 진입할 수 없습니다. 이 때문에 출퇴근 시간 혼잡한 체증을 빚는 행주대교나 성산대교와 달리 아주 한산합니다.만일 올림픽대교에서 방화대교로 연
2022-05-01 07:23 -
청년·신혼부부 모인 임대주택에 '공유주방' 어떨까
최근 국내에 서울 강남을 중심으로 외국과 같은 공유주방이 크게 늘고 있습니다. 공유주방은 식품 조리에 필요한 시설과 기구를 여러 영업자가 함께 사용하는 새로운 업종입니다. 음식점 창업에 필요한 시설을 갖추고 있고, 운영업체와 협의하면 하나의 주방을 주야간으로 구분해 2개 업체가 번갈아 사용하는 식으로 필요한 시간만 대여할 수 있습니다.초기 자본금 부담이 적고 공유주방 업체들의 메뉴 공동개발, 브랜드 공동개발, 음식배달앱 주문 자동화 등 다양한 지원이 제공됩니다. 목돈이 없는 청년 음식점 창업인들에게 주목을 받고 있습니다. 음식점을 운영하다 어려워진 소상공인에게도 큰 부담 없이 재창업의 기회를 제공하는 좋은 모델입니다. 그런데 음식점 창업인들에게 인기가 높은 공유주방을 수도권이나 광역시 공공임대주택의 부대시설로 마련하면 어떤 효과가 있을까요.얼마 전 서울시는 '고품질 임대주택 공급을 위해 혁신적인 주거 공간을 만들겠다'고 발표했습니다. 전용 60㎡ 이상 중형 면적 비중을 30% 이상으로 높이고 피트니스센터, 최상층 라운지, 옥상정원, 펫 파크 등과 같은 커뮤니티 시설도 도입해 임대주택을 고급화하겠다는 구상입니다.이러한 임대주택의 주 수요층은 청년이나 신혼부부이기에 이들에게 도움이 될 시설에 대해 고민할 필요가 있습니다. 1인 가구를 대상으로 조사 가운데 '대부분의 음식을 집에서 직접 만들어 먹는다'는 비중이 40% 내외에 그친 결과가 있었습니다. 외식과 배달 음식을 즐기고, 집에서 요리하더라도 '가정간편식(HMR)'을 이용하는 경우가 과거에 비해 크게 늘었습니다.사회생활을 하는 청년들이 매일 장을 보고 직접 음식을 해
2022-04-24 07:16 -
"맥도날드, 햄버거 회사 아냐"
'참깨빵 위에 순쇠고기 패티 두 장 특별한 소스 양상추 치즈 피클 양파까지' 2011년 맥도날드가 발표해 인기를 끌어온 '빅맥송' 가사입니다. 많은 분들이 맥도날드를 햄버거 회사라고 생각하고 계십니다. 실제로는 어떨까요. 2017년 4월 국내에 개봉된 '파운더'라는 영화에는 이러한 맥도날드의 이야기가 담겨 있습니다. 맥도날드가 미국 내 가맹점을 12곳으로 확장했을 당시, 정작 본사는 현금이 돌지 않아 임대료를 내기 힘든 상황에 내몰렸습니다. 이때 한 재무 전문가가 레이 크록에게 "이 업의 본질이 무엇이냐. 무엇으로 돈을 벌어야 한다고 생각하느냐"고 묻습니다. 레이 크록은 햄버거 매출의 10%를 받는 게 수익이라고 답했지만, 그 전문가들은 '이 업의 본질은 부동산'이라고 일갈합니다. 가맹점이 들어설 땅을 직접 사들이고, 점주에게 로열티와 함께 임대료를 받으라는 지적이었습니다.레이 크록은 이 방식을 받아들여 맥도날드의 정체성을 햄버거 회사에서 부동산 회사로 바꿨습니다. 국내에도 맥도날드는 단독 건물이 많은 이유도 여기에 있습니다.맥도날드의 이러한 방침은 '꼬마빌딩'과 같은 부동산 투자를 할 때 눈여겨볼 필요가 있습니다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 투자수익률입니다. 투자수익률은 빌딩 자체 가격이 올라가는 자본수익률과 임대수익으로 발생하는 소득수익률로 구성됩니다. 장사가 잘 되는 음식점이 있으면 임대수익이 높아지고, 장사가 잘 되는 곳은 권리금이 붙으며 부동산의 자산 가치도 올라갑니다.이런 의미에서 맥도날드는 부동산 투자수익률을 가장 잘 활용하는 음식점이라고 할 수 있겠습니다. 꼬마빌딩 투자의
2022-04-18 06:49 -
"주차장이 사라진다"…자율주행차와 UAM이 바꿀 미래
2030년이 되면 아파트 주차장의 60%는 필요 없어질 것이라는 전망이 나옵니다. 일부 대형 건설사들은 지하 주차장 일부를 추후 '스마트팜' 등으로 개조할 수 있도록 설계하기도 합니다. 국민 2명 중 1명이 자동차를 보유했고, 주차 공간 문제로 갈등을 겪는 사례도 많았는데, 미래엔 대체 무슨 일이 벌어지는 것일까요.토지주택연구원은 '신산업 융복합 서비스 활용 LH 신주거 공간모델 개발 및 활성화' 연구보고서에서 2030년 아파트 주차장의 절반 이상이 필요하지 않게 되는 이유로 자율주행차를 지목합니다. 자율주행차가 활성화되는 2030년이면 내가 필요하면 언제든 차량을 불러 활용할 수 있으니 차량을 소유하기보다 사용한 만큼 비용을 지불하는 공유경제가 더 발전할 것이라는 예측 때문입니다.차를 소유하더라도 하루에 출퇴근 한 두 시간을 제외하면 대부분 주차장에 보관만 하는 것이 일반적입니다. 자율주행 보급이 시작되면 이렇게 보관되는 차가 줄어들 것이라는 전망입니다. 남는 주차장은 스마트팜이나 주민들의 짐을 보관하는 소규모 창고로 활용될 수 있고, 소형 물류기지로도 쓰일 수 있을 겁니다.자동차를 소유하는 사람이 줄어들면 주차장뿐 아니라 도로 역시 남게 됩니다. 신도시를 건설할 때 도로 규모를 줄일 수 있고 기존 도로의 확충도 다시 검토해야 하죠. 일본에서 이러한 사례를 찾아볼 수 있습니다. 지방 구석구석까지 생활도로를 건설했더니 인구감소와 고령화로 실제 사용이 대폭 줄어들고 관리 예산만 늘었다고 하네요.자율주행차나 UAM(드론 택시)이 보급되면 도로의 사용 빈도는 더욱 빠르게 줄어들 가능성이 높습니다. 이미 국토부에서 발표한 '한국형 도심항공
2022-04-13 07:16
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관광명소마다 자리 잡은 케이블카, 한강에도 있다면?
최근 해외에서 도심형 케이블카 도입 소식이 많이 들려오고 있습니다. 프랑스 동남부 그르노블 도심에서 2024년 케이블카인 '메트로 케이블' 도입을 위해 공사를 하고 있다고 합니다. 남서부와 북부 주민들의 출퇴근 차량정체 해소와 관광객 유치에 큰 도움이 될 것이라는 현지에서의 기대입니다.관광 명소에서 제 역할을 톡톡히 하는 케이블카는 많습니다. 마카오에는 도심 내 윈 호텔이 분수 쇼 주변에 케이블카를 설치해 외국인 관광객 결집 효과를 누리고 있습니다. 싱가포르에서도 가장 유명한 관광지인 센토사섬을 들어갈 때 하버프론트타워에서 케이블카를 이용할 수 있습니다.국내에도 케이블카가 활용되는 사례가 적지 않습니다. 서울 남산에 케이블카가 있고 춘천, 목포, 여수에서도 관광객 유치에 역할을 하고 있습니다.만약 서울 한강 한복판에 케이블카가 설치되면 어떨까요? 한강은 지구마다 시민들이 즐길 수 있는 공간이 조성되어 있습니다. 한강은 외국 관광객에게 유명한 장소이기도 합니다. 한강공원에서 즐기는 치맥(치킨과 맥주의 메뉴)이나 산책길 등은 유튜브나 SNS를 통해 많이 알려져 있습니다.하지만 한강의 각 지구의 연결은 되어 있지 않은 상황인데다, 대중교통 연결도 쉽지 않습니다. 가령 양화한강공원에서 망원한강공원에 가려면 버스를 갈아타고 약 20분을 걸어야 합니다. 내국인에게 불편한 것은 물론, 지리를 잘 모르는 외국인 관광객에게는 험난한 여정입니다. 그렇다고 차가운 강바람을 맞으며 1km에 달하는 양화대교 구간을 걸어가기도 부담스럽습니다.차량으로 이동하는 것도 현실적이지 못합니다. 이미 심각한 차량정체를 겪고 있으니까요. 관광객을 위한 대형버
2022-04-07 06:32 -
춘천 레고랜드 vs 부산 롯데월드, 어디로 가실래요?
부산에 롯데월드가 새로 개장했습니다. 강원도 춘천에는 레고랜드가 개장한다고 하네요. 경기도 화성에서도 테마파크 조성이 추진된다고 합니다. 과연 어떤 곳이 인기를 얻을까요.그 대답을 일본에서 찾을 수 있었습니다. 일본 나고야 레고랜드에 견학을 갔다가 관계자에게 "이렇게 작고 비싼데 관광객이 오냐"는 질문을 한 적이 있습니다. 이런 대답이 돌아오더군요. "아이들에게 물어보세요. '레고랜드 갈래, 유니버셜스튜디오 갈래?' 이렇게 물어보면 대부분 레고랜드 간다고 합니다." 오사카 유니버셜스튜디오는 5조원을 투자해서 만들었고, 자유이용권 가격이 8만원입니다. 나고야 레고랜드는 3500억원을 들여 만들었고 자유이용권이 7만원입니다. 투자비는 10분의 1이 되지 않고 규모도 작은데다 자유이용권 요금마저 비슷하지만, 확실한 테마가 있기에 경쟁력을 유지하고 있다는 의미입니다.단순히 놀이기구를 탄다는 식의 접근을 해선 안 됩니다. 유니버셜스튜디오는 유니버셜픽쳐스 영화인 '쥬라기공원', '스파이더맨', '베트맨' 등을 테마로 하는 놀이기구와 음식점들이 있습니다. 레고랜드도 어린이들이 가지고 놀며 성장하는 레고를 테마로 삼았구요. 미키마우스를 비롯한 디즈니 영화 주인공, 마블의 히어로들이 모인 디즈니랜드도 대표적인 테마파크 입니다. 이러한 곳들에서는 비슷한 놀이기구를 타더라도 테마에 따라 완전히 다른 경험을 줍니다.국내의 상황은 어떤가요. 국내에는 에버랜드, 롯데월드를 포함 100여개의 워터파크가 개장되었는데, 전부 다 적자라고 합니다. 물론 지난 2년간은 코로나 때문에 운영이 어려웠던 점도 있지만, 일본과 중국,
2022-04-01 08:16 -
활기 도는 북촌·삼청동 상권…'제2의 가로수길'은 막아야
최근 새 정부 인수위원회에서 청와대를 시민의 품으로 돌려준다고 합니다. 청와대는 인왕산 밑 경복궁과 연결되는 멋진 장소이지만, 그간 대통령 집무실이라는 이유로 시민들의 접근이 쉽지 않았던 곳입니다.새 정부가 들어서고 꽃이 피는 5월, 청와대가 개방되면 많은 국민들이 찾을 것은 확실합니다. 방문객은 점차 늘어날 테고 외국인 관광객들도 반드시 들리는 명소로 거듭나면 코로나19로 침체했던 삼청동과 북촌에도 다시 활기가 돌 것으로 보입니다.한데 관광객이 늘어나는 것이 좋기만 한 일은 아닙니다. 일단 관광객이 늘어나면 기존 상가의 임대료가 폭등하게 됩니다. 대표적인 사례가 신사동 가로수길입니다.가로수길은 청년들이 모여 골목길에 MZ세대들이 좋아할 만한 소품과 음식을 팔던 곳입니다. 그러면서 점차 관광지로 유명해졌는데, 대기업이 들어서고 임대료가 올라 정작 골목길을 명소로 만든 청년들이 내쫓기는 결과를 낳았습니다.이렇게 구도심이 번성하며 임대료가 오르고 원주민이 쫓겨나는 현상을 '젠트리피케이션'이라고 합니다. 높아진 임대료 탓에 가로수길은 세 곳 중 한 곳이 공실일 정도로 쇠퇴기를 맞았습니다.가로수길을 만든 청년들은 옆 골목으로 밀려났는데, 지금은 그곳을 세로수길이라 부르고 있습니다. 코로나19로 피해를 입긴 했지만, 그래도 예전과 같이 상권을 유지하고 있다고 하네요.관광객이 몰리면 그동안 억눌렸던 개발 욕구가 폭발해 공격적인 개발 사업이 추진될 수도 있습니다. 관광객을 위한 주차장이나 편의시설은 늘어나야 하지만, 삼청동과 북촌에서 느껴지던 한옥의 정취나 소상공인 가게의 아기자기한 느낌은 점차 퇴색될 것입니다. 전주 한
2022-03-25 07:00 -
한강변 68층에 어떻게 사냐고?…맨해튼엔 131층 '우뚝'
초고층 아파트에 대한 관심이 높아졌습니다.서울시가 '2040 서울도시기본계획'을 통해 그간 초고층 아파트를 짓는 데 걸림돌이었던 35층 제한 규정을 제외했더니, 한강변 재건축단지들이 68층 초고층 아파트로 설계검토를 시작했다고 합니다.대선후보들이 재건축 용적률 500% 완화 공약에 조합원 분담금도 확실히 줄어들 전망이니, 이런 점을 고려하면 한강 주변 재건축 단지들은 대부분 초고층으로 지어질 가능성이 더 커졌습니다.아파트가 높게 지어진다는 소식이 전해진 이후 '높은 데서 어떻게 사느냐', '너무 고층에 살면 건강에 나쁘다던데' 등 다양한 불만들이 나옵니다. 그러나 이러한 우려와는 다르게 지역을 상징하는 초고층 주거다지는 세계 곳곳에서 추진되고 있거나 준공되고 있습니다.뉴욕 맨해튼 한복판에는 세계에서 가장 높은 '센트럴 파크 타워'가 들어섰습니다. 131층에 높이가 472m나 된다고 합니다. 지상 8층까지는 뉴욕의 고급백화점인 노스트롬 백화점이 입점해 있고, 100층에 주민들을 위한 최고의 프라이빗 클럽 하우스가, 가장 상층부엔 펜트하우스가 있다고 합니다. 건물 내 주민편의시설은 말할 것도 없습니다.쾌적한 환경과 함께 도시 경관도 개선될 수 있습니다. 홍콩에 가면 부러워하는 것 가운데 하나는 주룽반도(구룡반도)에서 보는 홍콩의 멋진 야경입니다. 1년 내내, 저녁 8시만 되면 '심포니 오브 라이츠'라는 야간 경관쇼를 초고층 빌딩 위주로 합니다. 세계 최고층을 보유한 두바이. 이 가운데 '두바이 마리나'라는 초고층 주거단지는 관광객이 밀려드는 멋진 관광 주거단지입니다. 초고층 건물이 강변이나 해안가에 있으면 얼마나 멋진 경
2022-03-09 07:51 -
선입견 벗는 공공임대아파트…건축문화대상도 받았다
최근 전세 시장이 불안하니 공공임대아파트가 많은 관심을 받고 있다 합니다. 많은 분의 관심을 받으면서 그간 임대아파트에 씌워졌던 부정적인 이미지도 벗겨지고 있다네요.사실 이전까지 공공임대아파트에 대한 이미지가 좋지만은 않았습니다. 국토교통부에서 공공임대아파트인 행복주택 시범사업지를 선정해서 발표하니까 목동 등 일부 지역 주민들이 극렬히 반대해 결국 무산시킨 일이 있습니다. 공공재개발이나 공공재건축은 인센티브 용적률 절반을 공공임대로 기부채납해야 하니, 우리 아파트 단지 가치가 떨어진다며 반대하는 분도 많았습니다.그래서 국토부, LH, SH 등은 임대아파트의 평가를 높이기 위해 많은 노력을 기울이고 있습니다. SH는 반값에 100년을 사는 고급형 임대아파트를 공급하겠다고 밝혔습니다. 임대라는 표현도 쓰지 않겠다고 하네요. 토지임대부를 '건물만 분양'으로 바꿔 표현하겠다는 의미로 보입니다.공공분양과 임대가 함께 들어가는 신혼희망타운도 그간 면적이 너무 비좁다는 지적을 받아왔는데, 국토부가 관련 규정을 바꿔 전용 85㎡ 이하 중형 면적까지 공급하겠다고 발표했습니다.단순히 이름과 면적만 손보는 것이 아니라 내실도 꾀하고 있습니다. 이러한 노력의 결과로, 최근 준공된 행복주택이나 공공임대주택이 한국 최고의 건축문화 대상을 받기도 했습니다.2021년 한국건축문화대상 공동주거부문 대상에는 '화성동탄2 A4-1블록 행복주택'이 이름을 올렸습니다. 가로형 주동 고층 연결브릿지를 두고 공공보행로 등을 배치, 아이들과 안심된 아파트 생활을 할 수 있다는 점이 높은 점수를 받으며 국내 공공주거부문 최고의 상인 건축문화 대상을 차지한
2022-03-03 06:30
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우리 기술로 올린 세계 최고 호텔…정작 국내 랜드마크는?
최근 해외에서 코로나19 방역이 완화되면서 미국이나 유럽 등지의 여행·항공업이 회복될 것이라는 기대가 높아지고 있습니다. 영국은 코로나 검사나 자가격리를 하지 않겠다고 발표했고, 동남아 국가들도 여행객들을 무격리로 입국시키겠다고 합니다.해외에서는 여행객을 맞을 준비가 분주하지만, 국내 호텔업계는 최악의 상황을 맞고 있습니다. 해외 여행객 발길이 끊기면서 쉐라톤 서울 팔래스 강남 호텔, 르메르디앙 호텔, 쉐라톤 디큐브시티 호텔 등 서울의 주요 호텔들이 문을 닫았습니다. 올해에만 25곳이 휴·폐업을 결정했다니 말 그대로 '호텔 잔혹사'입니다.그나마 양양과 제주, 영종도 등 서울 시내를 벗어난 호캉스 명소로 주목받은 호텔 리조트들은 호황을 즐기고 있습니다. 다만 의문이 남습니다. 호캉스의 인기가 코로나가 끝나도 지금과 같을까 하는 것입니다. 격리 기간이 사라지면 국내 여행객들은 한동안 멈췄던 해외여행을 재개할 가능성이 큽니다. 보복소비가 시작될 겁니다. 하면 외국인 관광객이 국내 호텔 리조트들을 찾아야 하는데, 상황은 녹록지 않아 보입니다. 중국인들에게 설문조사를 했더니 코로나19가 종식되면 가고 싶은 나라로 싱가포르가 1위에 올랐다고 합니다. 유럽과 아랍에미리트(UAE) 등도 선정됐다는데 한국은 리스트에 없다고 하네요.공교롭게도 가고 싶은 나라 상위권으로 꼽힌 국가들은 한국 건설업체들이 시공한 호텔들이 랜드마크로 있는 곳입니다. 싱가포르에는 쌍용건설이 시공한 복합 리조트 '마리나베이샌즈'가 있습니다. 공사를 27개월 만에 마치고 2010년 3월 준공했는데, 옥상의 인피니티풀은 세계인들이 찾는 명소가 됐습니다.
2022-02-25 06:24 -
오래된 꼬마빌딩, 증축 리모델링으로 '변신'
최근 대도시에서 소규모 재개발, 재건축이 많이 진행되고 있습니다. 하지만 재개발과 재건축을 하려면 일정 규모를 갖춰야 하기에 나 홀로 된 꼬마빌딩의 경우 요건에 맞지 않아 오래된 건물로 남는 경우가 적지 않습니다. 재건축이 가능하더라도 기존 상가에서 요구하는 권리금이 발목을 잡습니다.이러한 사례는 주변 곳곳에 있습니다. 서울 강남구 강남구 테헤란로에는 20층 넘는 고층 빌딩이 줄지어 있지만, 3층짜리 오래된 건물들도 쉽게 찾아볼 수 있죠. 강남역 주변이나 압구정동, 홍대 입구 등에서도 재건축을 하지 못한 꼬마빌딩이 즐비합니다. 그러면 이런 꼬마빌딩은 단순히 인테리어만 바꿔서 계속 그 공간을 사용해야 할까요?해답은 최근 평균 2599대 1이라는 높은 청약 경쟁률로 관심을 끌었던 아파트에서 찾아볼 수 있습니다. 리모델링 일반분양 첫 사례인 '송파 더 플래티넘'이 그 사례입니다. 쌍용건설이 시공을 맡았는데, 지하 1층에서 지상 15층 2개 동 아파트를 지하 3층에서 지상 16층 2개 동으로 수평증축 리모델링을 합니다.용적률이 높은 아파트는 재건축 사업성이 낮다 보니 대안으로 리모델링이 떠올랐습니다. 그런데 최근 대선 후보들이 용적률을 500%대로 완화하겠다는 방침을 밝히면서 그 열기가 다소 시들해졌습니다. 이러한 방식은 꼬마빌딩에 유용하게 활용될 기법으로 보입니다.쌍용건설은 송파 더 플레티넘 지하층을 2개 층 늘릴 예정입니다. 보강말뚝과 기초확장, 뜬구조지지와 토류벽 등을 활용하는 공법인데, 이를 활용하면 기존 건물의 지하층을 늘리고 지상층도 더 높이 올릴 수 있습니다. 지하층은 용적률도 적용되지 않습니다.이 공법을 꼬마빌딩에 적용하면 1층이나 2
2022-02-21 09:22 -
전국 곳곳 추진 신공항, 거창할 필요가 없습니다
전국 곳곳에서 공항건설이 추진되고 있습니다. 부산 가덕도·새만금 등에 국제공항이, 울릉도에는 2025년께 소형공항이 개항하고 백령도와 흑산도에도 소형공항이 들어설 예정이라고 합니다. 공항은 지역 산업이나 경제발전을 위해 필요한 사업이지만, 우려의 시선도 적지 않습니다. 국제공항으로 계획된 기존 무안공항, 청주공항, 대구공항, 양양공항이 실패한 경험 때문입니다. 공항은 저가항공으로 외국인 관광객을 유입시켜 지역경제를 활성화한다는 취지로 막대한 예산이 투입됐습니다. 현실적으로는 되레 지역민들을 해외로 보내는 결과만 낳았습니다. 코로나19 사태가 장기화 되면서 일본, 베트남, 중국 등 저가항공이 취항하던 곳 대부분에 입국이 금지되니 현재는 제대로 운영되는 곳도 거의 없을 정도입니다.최근 국내 여행트랜드를 보면 해외여행이 어려워지니 비교적 알려지지 않은 국내 관광지가 새롭게 부상하고 있습니다. 가격도 중요하지만 남들과 차별화된 테마나 스토리를 찾는 MZ세대 성향과 야놀자, 여기어때 등 여행플랫폼 회사들의 성장이 맞물린 결과입니다. 덕분에 양양이나 웅진군, 무주군, 홍천군, 태안군, 삼척시, 정선군 등이 새롭게 주목받는 지역으로 거듭났습니다.또 아이들이 있는 집에서는 주말을 이용한 호캉스(호텔+바캉스)가 급격하게 늘어났습니다. 자산에 여유가 있는 5060세대 사이에 지방의 최고급 풀빌라 리조트로 떠나는 여행도 인기를 얻고 있습니다. 지방 명소들은 호황을 누리고 있습니다. 하지만 지방의 숨은 명소들은 쉽게 다녀오기 어렵습니다. 외국인 관광객 접근성도 떨어집니다. 지역 관광지들을 성장시키려면 외국인 관광객도 유
2022-02-17 08:28 -
미분양 늘어나는 지방 아파트, 살려낼 방법은…
올해 집값이 상승할 것이라는 예상과 다르게 지방부터 집값이 떨어지고 있습니다. 최근 수도권 광역급행철도(GTX) 소식에 급등했던 지역들이 억단위로 하락하고 서울에서도 강북부터 시작해서 마용성(마포 용산 성동구)까지 하락세를 보입니다.집값 하락은 금리 인상과 대출규제 때문입니다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 올해 금리를 4회에서 7회까지 올릴 가능성을 시사하고 있습니다. 미국 금리가 올라갈 때마다 국내 금리도 올려야 할 것이고, 대출규제도 계속 강화될 것으로 보입니다.금리가 오르고 대출도 어려워지면서 강남에서도 일부 하락거래가 나오고 있습니다. 헌데 폭락을 우려하는 목소리는 많지 않습니다. 강남은 8학군 등 수요가 꾸준하기 때문입니다. 서울 마곡, 경기 판교·일산 등 대규모 오피스타운이 형성된 지역들도 크게 떨어질 가능성은 낮습니다. 직주근접 현상 때문이죠.지방의 경우 미분양이 급증하고 있고 향후 전망도 불투명하다는 평가가 많습니다. 사람도, 일자리도 적은 지방에서 집값을 안정적으로 유지할 방법은 무엇이 있을까요. 지방이지만 투자자나 실수요자들이 계속 관심갖는 지역을 살펴보면 해답이 나올 것 같습니다. 속초와 양양, 동해 등 강원도 지역이 대표적입니다. 해외여행이 어려운 코로나 시대의 관광지로 급부상하면서 관광객이 늘어나니 최근에도 집값이 비교적 안정된 상태입니다. 특히 동해시의 경우는 신규분양도 많은 관심을 받고 있습니다.그간 일자리가 많지 않았던 지역입니다만, 최근 동해안권경제자유구역의 일환으로 망상동에 복합관광리조트가 들어설 예정입니다. 추가로 대규모 산업단지도 조성되며 일자리도 늘어나고 있습니다.
2022-02-12 07:00 -
드론택시 날아다니면 집값 어떻게 될까
'드론택시', '플라잉카'로 유명한 도심항공교통(UAM)이 미래 교통수단으로 부상하고 있습니다. 관련 기술도 국내외에서 빠르게 개발되고 있습니다. 2023년이면 해외 선진국에서 드론택시가 날아다니는 모습을 쉽게 볼 수 있을 전망입니다. 우리나라도 현대자동차를 비롯해 한화그룹, SK텔레콤·KT·유플러스 등 통신3사까지도 UAM 개발사 인수 또는 개발협력을 빠르게 진행하고 있습니다. 바로 며칠 전 SK텔레콤은 UAM으로 세계 최장 비행기록을 보유한 미국 '조비 에비에이션'과 미래형 UAM 활용방법인 '메타 커넥티비티(Meta Connectivity)' 구현을 위한 협력을 하기로 했습니다.UAM은 우리의 주거 방식을 빠르게 바꿔놓을 것으로 보입니다. 드론택시를 타면 여의도에서 수서역까지 자율주행으로 5분 만에 날아간다고 합니다. 백화점이나 쇼핑몰, 병원 등의 옥상에 드론 정류장도 배치되겠죠.이러한 내용은 이미 국토교통부가 지난해 9월에 발표한 '한국형 도심항공교통(K-UAM) 운용개념서 1.0'에 담겨있습니다. 국내는 관련법규가 어느정도 완성되는 2025년부터 인천공항에서 김포공항, 여의도, 잠실까지 드론택시 운행을 시작한다고 합니다. 해외에서는 드론택시가 상용화 수준에 있습니다. 중국에서는 의료용과 소방용으로 이미 상용화됐고 두바이와 싱가포르에서도 조만간 플라잉카로 만나볼 수 있을 전망입니다. 올해 1월에는 슬로바키아에서 비행 안전 테스트를 통과, 비행면허증만 있으면 날 수 있다고 발표했습니다. 1년 이내에 유럽비행안전국(EASA)의 추가 승인을 받아 유럽 전체에서 상용화된다고 하네요.이런 변화가 국내 부동산 시장, 특히 집값에는 어떤 영향
2022-02-09 07:04
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안전한 아파트 지으려면 후분양?…부실 많은 빌라도 후분양
광주 화정아이파크 아파트 붕괴사고 이후 후분양이 안전한 아파트를 짓는 방법처럼 떠올랐습니다. 정부나 지자체에서는 후분양을 통해 공정률 60% 이상의 아파트를 소비자들이 미리보고 선택해야 안심하고 살 수 있다고도 합니다. 공정률 60%는 대부분의 골조공사가 마무리되는 단계로 볼 수 있습니다.정부에서는 2018년 '후분양 로드맵'을 발표한 바 있습니다. 공정률 60% 이후에 분양하는 아파트에 대해 다양한 지원을 해주겠다며 건설사들의 참여를 유도했습니다. 2022년에는 공급 주택의 70%를 후분양으로 채운다는 목표도 세웠습니다. 결과는 어땠을까요. 대형 건설사 대부분이 참여하지 않았습니다. 건설사 뿐 아니라 정부도 정반대의 정책을 펼쳤습니다. 선분양보다 앞선 '선선분양'쯤 되는 '사전청약'이 그것입니다. 정부가 나서서 후분양이 안전하다고 주장했는데 핵심 공급대책으로 사전청약을 내놓은 것은 어떻게 이해해야 할까요. 안전하지 않은 주택을 공급하겠다는 의미인가요?후분양이 안전과 직결되지 않는다는 점은 실제 후분양 사례를 통해 확인할 수 있습니다. 도심에 지어지는 빌라의 경우 대부분 공사 완료 후에 후분양을 합니다. 그래도 잘 팔리질 않으니 세입자만 모집해 갭투자 방식으로 팔기도 합니다. 1층에 필로티를 설치하고 5개층에 주거세대를 넣은 빌라주택은 그럴싸한 외관을 갖추고 있지만, 각종 하자 분쟁이 끊이질 않는 게 현실입니다. 깡통주택도 쏟아지고 있죠. 아파트의 경우엔 어떨까요. 선분양을 하면 입주자단체나 조합 등에서 감독이라도 하지만, 후분양을 하면 그렇게 나설 주체도 없습니다. 감독과 감리가 있어도 공정이 늦어지면 화정아이파
2022-02-07 07:00 -
30년된 아파트, 재건축 대신 '리모델링'하면 새 집 될까요?
최근 '광주 화정 아이파크' 아파트 붕괴사고로 일반인들도 아파트 골조와 콘크리트의 중요성을 이해하게 됐습니다. 또 아파트의 구조와 안전성에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 정비업계에서는 연한이 다 되었는데도 재건축 안전진단을 통과하지 못해 리모델링을 하겠다는 아파트 단지들이 크게 늘고 있습니다. 일단 공동주택 리모델링은 사용승인일부터 15년 이상이 되어야 하고 85㎡ 미만 평형은 40% 이내에서, 85㎡ 초과 평형은 30% 이내에서 증축이 가능합니다. 안전진단도 거쳐야 하는데, B등급 이상은 수직증축 리모델링이 가능하고 C등급 이하는 수평증축이 가능합니다.수직증축은 15층 이상일 경우 3개층까지, 15층 미만은 2개층까지만 할 수 있습니다. 가구 수는 15% 이내로 늘릴 수 있습니다. 30가구 이상 늘리면 사업계획승인을 받아야 합니다. 시간이 더욱 오래 걸리겠죠.1기 신도시 아파트에서 가장 먼저 리모델링 사업승인을 받은 분당 한솔마을5단지는 2009년 조합 설립부터 사업계획승인까지 14년이 걸렸습니다. 재건축 안전진단을 기다리는 편이 더 빠를 수도 있다는 얘기가 됩니다. 가뜩이나 낮은 기존 아파트 층고가 더욱 줄어들어 문제가 되기도 합니다. 낡은 골조를 유지한다는 점도 문제입니다. 30년 전에 만들어진 골조는 과연 지금보다 더 좋은 재료로 잘 만들었을까요? 30년이 된 골조가 얼마나 안전한지, 보강을 하면 얼마나 괜찮을지 알 수 없습니다. 각종 재해로 강도저하가 될 수 있고, 보강을 해도 완벽하진 못할 것입니다.그리고 리모델링을 통해 남기게 되는 벽식구조는 대규모 아파트 공급이 필요했던 1기 신도시때 짧은 공기와 저렴한 비용으로 빨리 많이
2022-01-26 07:00 -
신축 아파트도 무너졌는데…우리 집은 괜찮을까?
광주 화정아이파크 아파트 붕괴사고의 여파가 전국으로 번지고 있습니다. 내 아파트는 콘크리트 양생이나 강도에 문제없이 잘 공사되고 있는지, 조합이 제대로 감독하지 않는 것은 아닌지, 자재 가격이 올랐다는데 원가 절감을 위한 편법을 쓰는 것은 아닌지 많은 분들이 걱정하고 계십니다.괜한 걱정이라고 할 수 있으면 좋겠지만, 실제 우려되는 부분이 있습니다. 지난해 중국에서 일시적으로 철근 수출을 중단하면서 가격이 폭등한 일이 있습니다. 그래서 일본이나 대만산도 수입했는데, 국내산보다 톤당 10만원 이상 비쌌습니다.국내 제강사들에게 철근을 안정적으로 공급받는 대형 건설사는 큰 문제가 없었습니다. 하지만 중소 건설업체나 대형 건설사의 하청업체들은 아직도 내려가지 않은 철근 가격에 큰 어려움을 겪고 있습니다. 건설현장에서 건물 품질이 저하될 가능성이 제기되기도 했습니다.설계도면과 다른, 보다 강도가 낮지만 저렴한 철근을 사용하거나 철근 간격을 조금 더 벌리는 편법이 생기고 있다는 지적입니다. 보기에는 똑같은 철근콘크리트이지만 실제 강도에는 큰 차이가 나게 됩니다.과거에는 일부 철근이 빠져도 큰 문제 없는 경우가 많았습니다. 건축물 구조설계를 모멘트분배법이라는 방식을 사용해 손으로 계산했기에 구조설계 자체가 실제 강도보다 과설계됐기 때문입니다.이제는 3차원 프로그램으로 정확하게 구조설계를 하기 때문에 실제 강도와 큰 차이가 없습니다. 철근이 원래 규격대로 배치되어 시공되지 않으면 강도가 낮아져 이번 광주 아파트 붕괴와 같은 문제가 발생할 수 있다는 의미입니다.설계에 비해 강도가 낮아졌다는 것은 골조공사가 끝나고 건축물 외벽이
2022-01-21 06:59 -
세계 최고 건설기술 가진 한국서 후진국형 붕괴 사고 난 이유
최근 광주 서구 주상복합 아파트 붕괴사고가 우리 사회에서 큰 충격을 주고 있습니다. 도급순위 9위의 대형 건설회사 현장에서 후진국형 붕괴사고가 일어났기 때문입니다. 도저히 이해하기 힘든 사고이기에 건설인의 한사람으로서 정말 부끄러울 따름입니다.이런 사고는 한 두가지 원인만으로는 일어날 수 없습니다. 동절기 콘크리트 타설 시 양생의 문제, 너무 빨리 제거한 동바리(비계기둥), 제대로 교육되지 않은 제 3국 인력 위주 공사 강행 등 너무 다양한 문제가 복합돼 벌어진 사고입니다. 관리감독을 해야하는 구청 직원들마저도 관심을 두지 않았다니 한심한 일입니다.헌데, 이런 문제들을 막기 위한 우리나라 건설안전관련 법규나 제도는 잘 완비되어 있습니다. 대형사고가 날 때마다 보완해서 선진국과 비교해도 이해하기 쉽게 잘 만들어졌다는 평가를 받습니다.문제는 잘 만든 법규와 제도를 제대로 교육하는 곳이 별로 없다는 점입니다. 부동산 전문대학원에서 강의를 하다보면 부동산 관련 금융회사나 디벨로퍼, 건설회사 등에 다니면서도 이를 정확하게 알지 못하는 경우를 자주 보게 됩니다.철근콘크리트의 구조, 안정된 형태와 불안정한 형태, 붕괴의 원인 등 자재의 특성부터 왜 국내 신도시가 벽식구조 아파트 일색인지, 왜 해외는 라멘구조로 아파트를 만들어 100년 이상 사용하는지 등 법규와 제도의 배경까지 폭넓게 알아야 공사비로 책정된 금액들이 제대로 집행되고 있는지, 공사에 어떤 설계변경이 있고 나중에 얼마나 분담금을 더 내야하는지 등 모든 내용을 꼼꼼히 챙길 수 있습니다. 법규와 제도 교육은 비단 건설회사만의 문제가 아닙니다. 최근 재개발·재건축을 신탁
2022-01-18 07:09 -
다가오는 금리 인상기, 집값은 언제까지 오를까요?
최근 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 12월 의사록이 발표됐습니다. 그 파장에 미국 증시가 폭락한 것은 물론, 세계 금융시장에도 중요한 변수로 떠올랐습니다. 너무 가파른 미국 인플레이션을 잡기 위해 더욱 공격적으로 금융정책을 가져간다는 내용인데, 테이퍼링(채권매입 축소) 가속화는 물론 금리인상 조기추진에 양적긴축, 대차대조표 축소까지 포함되어 있다고 합니다.지난해 11월 미국 소비자물가지수가 전년 같은 기간에 비해 6.8% 급등했는데, 이는 1982년 이후 40년만에 최악의 인플레이션이었다고 합니다. 이런 배경으로 3월 금리인상은 거의 확실하고, 대부분의 위원들이 추가적인 금리인상을 조기에 추진하자는 목소리를 내고 있습니다. FOMC의 이러한 기조는 당장 미국 뿐 아니라 유럽, 아시아 증시에도 영향을 주고 있습니다.우리나라 부동산 시장은 FOMC의 금리인상 영향을 피해갈 수 있을까요? 부동산 시장을 가장 많이 분석하는 기관인 한국부동산원은 올해 부동산 전망을 내놓지 않기로 했습니다. 정부는 올해 집값이 하향 안정될 것이라는 전망을 내놓았습니다.민간 기관들은 올해도 집값이 상승할 것이라는 전망을 지난해 내놨습니다. 다만 이들의 전망에는 최근의 급변한 환경이 반영되지 않았습니다. 미국 내에서도 지난주 FOMC 의사록이 공개되기 전까지는 그 심각성을 잘 몰랐고, 그래서 나스닥이 대폭락하는 사태까지 벌어졌습니다. 미국에서 금리를 인상하면 국내에서는 더욱 빨리 금리를 인상해야 합니다. 그래야 국내증시에서 외국인 투자자금이 빠져나가지 않기 때문입니다.기준금리 인상은 주택담보대출, 신용대출 이자 상승으로 이어집니다. 대출이 어려운 분양가 9억원 이
2022-01-11 08:27