수도권 경매 물량 ‘증가세’
부동산 경기가 다소 호전되는 양상을 띠면서 연초 법원 경매물건의 증가 추이가 조금씩 수그러들고 있다. 금융권의 저금리 기조가 지속되고 4·1 부동산대책으로 부동산 가격 하락이 주춤한 가운데 경매를 통해 ‘갈아타기’를 시도하는 실수요자들과 임대수익을 얻으려는 투자자들의 발길이 이어지며 낙찰가율이 소폭 상향 조정 장세를 이어지고 있다.
경매가 다소 과열양상에서 벗어나며 안정세를 보일 때는 수도권에 우량매물 출현이 잦은 편이다. 경기 용인, 김포, 파주, 고양 일산 등 이른바 '수도권 분양시장의 무덤'으로 불리는 지역이 경매시장에서 날개를 달고 있다.
아파트 평균 낙찰가율이 3개월 연속 오름세로 최고 80%를 넘어서고 경쟁률도 10대 1에 육박하는 등 싸늘했던 이전과는 다른 양상이 전개되고 있다. 4·1부동산대책 훈풍으로 집값 하락폭이 큰 지역이어서 관심이 확산되고 있는데다 금리인하로 이자부담이 낮아져 경매시장에서도 이들 지역이 주요 관심대상이 되고 있다.
지방에서 입찰에 부쳐진 경매물량은 크게 줄었지만 경기 · 수도권에서 입찰에 부쳐진 물량은 꾸준히 늘고 있다. 지난 해 지방 경매 물건은 5만 건대를 유지하고 2010년 6만8810건, 2011년 5만5412건 등으로 지속적으로 줄고 있다. 2010년부터 지방 부동산시장은 호황을 누렸다. 부동산의 담보가치가 높아지면서 경매로 넘어가는 물건이 크게 줄고 있어서다.
그러나 수도권 경매물건의 경우 지난 해 3만7742건으로 이전 연도에 비해 2500여건 증가했다. 수도권 경매 물건 수는 2008년 2만8732건에서 2009년 3만 건대로 올라선 후 지속적으로 늘어나고 있다. 2012년 1만2652건 등 아파트 경매 물건이 급증하는 추세다. 2008년 7843건에 불과했던 수도권 아파트 경매 물건은 2010년 1만 건대로 올라선 데 이어 2011년 1만1000건대를 기록했다.
올 해 1월 서울 경매물건 감정가는 1800여억 원인데 반해 수도권 경매법원은 2750여억 원에 달해 수도권 경매물량과 총액이 꾸준히 늘고 있는 추세이다. 1월 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 서울이 68%대인 반면 수도권은 69%대로 약간 높지만 물량 증가수에 비하면 낙찰가율이 크게 높지 않은 특징이 있어 수도권 경매의 대중화 시대를 실감케 한다.
투자자들은 낮은 은행금리에 변동 폭이 큰 주식시장보다는 마땅한 투자처를 저가 매입의 수단인 부동산 경매시장에서 찾고 있는 셈이다. 월 1조원이 넘는 자금이 몰리고 20만 명의 경매투자 인구로 확대되고 있는 경매시장에서 수익성과 안정성 있는 부동산을 찾으려면 우량경매물건 많은 수도권에 관심을 기울이는 것이 우량물건을 잡는 비결인 셈이다.
이런 시기에 어떻게 하면 경매시장을 잘 활용할 수 있을까. 우선 경매시장의 흐름을 잘 파악해야 한다. 현재 중소형 아파트와 다세대, 소형 단독과 다가구주택은 과열양상이다. 낙찰가율이 치솟아 섣불리 경매에 덤볐다가 손해를 보는 사례가 속출하고 있다. 실거주용 목적이라면 되도록 수도권 비인기 지역 내 물건에 집중 공략하는 편이 낫다. 서울 외곽지역이나 수도권․지방을 노리면 20% 이상의 시세차익을 얻을 기회가 얼마든지 있다.
투자용이라면 중대형 물건보다 소형 물건 투자가 유리하고 물건공급이 많은 수도권 경매물건을 집중 공략하는 게 훨씬 이익이다. 아직까지 입찰경쟁률과 낙찰가율이 낮아 잘만하면 짭짤한 투자수익이 가능하기 때문이다.
수익형 부동산 경매물건을 고를 때도 투자요령이 필요하다. 목 좋은 임대수익용 다가구주택, 상가주택은 여전히 낙찰가율이 강세다. 물건공급량이 크게 늘지 않아 첫 입찰 또는 1회 유찰 후 고가에 낙찰 받으려는 투자자들로 붐빈다. 그러나 아파트 단지 내 상가, 낡은 상가건물, 층별․호수별로 매각되는 사무실이나 상가 경매물건은 2~3회 유찰이 잦은데다 입찰경쟁률도 낮아 재테크로 성공할 가능성이 높다.
경매 투자경험이 있거나 전문가의 도움을 받고 있다면 외관상 복잡한 권리관계로 얽힌 물건도 고수익 투자대상이다. 권리관계가 복잡한 특수물건, 법정지상권, 지분경매, 세입자 많은 단독주택을 낙찰 받아도 경매의 알짜배기 물건을 고를 가능성이 커 적극적으로 노릴 만 하다.
이런 물건들은 초보자들에게 잘 알려지지 않아 투자 리스크가 높다는 생각에 투자자들이 기피하지만 사실 경매의 틈새종목으로 꼽힌다. 복잡한 권리관계일 것 같지만 낙찰 후 법적으로 해결이 가능하고 채권자 세입자 등 이해관계인과 얼마든지 협상이 가능해 투자에 참고할 만하다. 다만 해결방안을 모색하고 협상 가능성이 있을 때 입찰하는 전략이 필요하다. 눈치 경쟁보다는 확신을 갖고 소신껏 입찰하면 얼마든지 높은 수익을 얻을 수 있는 게 바로 법원경매 시장이다.
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