전셋값이 하늘 높은 줄 모르고 고공행진을 거듭하고 있다. 이로 인해 2년 단위로 치러지는 임대차 재계약 시 수천만원 인상 요구는 물론 억 단위 인상도 다반사가 됐다.
전세시장 불안으로 애꿎은 임차인만 보증금 인상을 강요당하는 실정이다. 주택임대차 보증금의 안전성 여부를 고려할 여지도 없이 말이다. 보증금의 안전성이라는 것은 결국 임차주택이 경매당할 위기에 처했을 때 과연 임차인이 자신의 보증금 전액을 찾을 수 있는가 하는 것이지만 불행히도 경매 당하는 주택의 임차인이 보증금 전액 또는 일부를 잃게 되는 경우가 비일비재하다.
대개 임대차계약을 체결하기 전 해당 주택의 등기부등본을 발급받아 임차인이 잔금을 치루고 대항력을 갖추기 전의 선순위 근저당채권이 얼마 설정돼 있는지를 확인하는 것은 기본이다. 만약 임차하려는 주택에 근저당이든 뭐든 설정돼 있는 권리가 아무것도 없으면 별 문제 없이 임대차계약을 체결하면 된다.
그렇지 않고 그 채권액이 얼마이든 선순위 근저당이 설정돼 있다면? 이때는 근저당 채권액과 유사 시, 즉 경매 처분 시 예상낙찰가율을 따져서 전세보증금을 감액하는 지혜를 발휘해야 할 것이다.
예컨대, 주택가액이 5억원이고 선순위 근저당이 3억원 설정돼 있는 이 아파트 전셋값이 3억원이라 할 때 보증금 3억원의 전세계약을 체결하는 것이 옳은 일일까? 결론부터 말하면 큰일 날 일이다.
이 아파트가 경매 처분되면 2013년 전국 아파트 평균 낙찰가율 80%를 고려할 때 4억원 정도에 낙찰이 될 것이고, 선순위 근저당 채권액 3억원 우선 변제 후 남는 금액은 1억원. 임차인은 전세보증금 3억원 중 1억원만 변제 받고 나머지 2억원은 잃게 되는 사태가 발생한다.
모든 예상 가능한 상황을 참작한 계약이라면 비록 전셋값이 3억원이라 해도 1억원의 전세계약을 체결하는 것이 맞지만 전셋집 찾기도 어려운 판에 임차인 요구대로 계약을 체결해줄 건물주가 과연 몇이나 될까? 전셋집은 부족하고 전셋값은 자꾸 오르고 약자인 임차인은 별 대안도 없이 위험천만한 계약을 체결할 수밖에 없는 실정이다.
이렇듯 계약을 체결할 때 만약의 사태를 대비해 전세보증금이 적정한 지를 판단하는 것도 중요하지만 전세 재계약 시 집주인의 전세값 인상 요구에도 신중을 기할 필요가 있다. 집주인의 요구를 그대로 받아줬다가는 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.
실례를 들어보자. 오는 2월 24일에 송파구 가락동 소재 극동아파트 149.74㎡(45.3평, 53평형)이 부쳐진다. 최초감정가 7억7000만원에 지난 해 10월에 첫 경매가 진행됐으나 유찰된 후 올해 1월 경매에서도 또다시 유찰돼 감정가의 64%인 4억9280만원까지 가격이 떨어졌다.
임차인 'K'씨는 보증금 2억원에 이 아파트 전세계약을 체결하고 2008년 2월에 입주를 마무리했다. 그런데 'K'씨가 입주하기 전에 이미 이 아파트를 담보로 선순위 근저당이 5억1700만원(원금채권 4억1000만원 추정, 이자 정상적 납부)이나 설정돼있는 상태.
아무런 일 없이 지난다면야 좋겠지만 어디 세상이 그리 호락호락하다던가! 2008년 하반기 리먼브라더스 사태에서 촉발된 글로벌 금융위기로 인해 국내 주택시장이 그야말로 초토화됐다. 거짓말처럼 거래가 뚝 끊기고 가격이 쑥쑥 빠지기 시작했다.
다주택자의 투자수요는 물론 실수요자의 내 집 마련 수요마저 실종되고, 미분양도 속출했다. 늘어나는 미분양에 잔뜩 겁먹은 건설사들은 신규 분양물량 공급을 중단한 채 언제 풀릴지 모를 시장상황만 수수방관하고 있을 수밖에 없는 상황에 몰렸다. 결혼, 직장, 학군으로 인한 이주 수요는 꾸준한데 공급이, 그것도 서울이나 수도권 요지에의 공급이 거의 없다보니 자연스레 전셋값이 오르기 시작했다.
전셋값이 하루가 다르게 계속 오른다는 기사나 뉴스를 보면서 내심 걱정을 했던 'K'씨에게도 올 것이 왔다. 2년이 임대차계약이 종료되기 전 집주인으로부터 보증금을 무려 7000만원이나 올려달라는 통보를 받은 것.
‘K'씨는 전세시장이 그러하니 별 수 없겠다 생각하고 아무 생각없이 2010년 2월에 7000만원 인상한 금액으로 재계약을 했다. 재계약을 한 후에도 전셋값은 수그러들 기미가 없이 계속 오르기만 했다.
아니나 다를까 재계약 후 2년이 지날 무렵에 집주인은 또다시 4000만원의 전세보증금 인상을 요구했다. 그나마 그 정도 금액 인상이라 다행으로 생각해야 하나? 다른 곳으로 이사하기도 귀찮고 새로운 거처를 찾은들 이 역시 전셋값이 만만치 않을 것이란 생각이 들은 'K'씨는 집주인의 요구를 거절하지 못한 채 또다시 4000만원을 인상해줬다. 당초 2억원에 계약했던 전세 보증금이 3억1000만원으로 불어났다. 보증금 인상 때마다 인상분에 대한 확정일자를 꼬박꼬박 받았음은 물론이다.
그렇게 사정에 이끌려 아무 생각없이 집주인 요구대로 전셋값을 올려줬는데 경매라니! 그것도 한차례 유찰된 것도 아니고 두차례 유찰돼 최저가가 4억9280만원으로 떨어졌다니! 요행 종전 최저가 수준인 6억원에 낙찰이 된다손 치더라도 선순위 근저당 채권액을 우선 변제하고 나면 1억9000만원만 'K'씨 손에 쥐어질 판이다. 당초 보증금 2억원 중 1000만원을 잃게 되는 것도 모자라 2차례 인상해준 1억1000만원 전액을 잃게 생겼다.
내가 살고 있는 집의 담보상태가 어떤 상황인지 살펴보지 않고 무턱대고 보증금을 인상해준 댓가를 톡톡히 치를 수 있는 대표적인 사례라 볼 수 있다. 임대차계약을 체결할 때이든 재계약을 해야 할 때이든 임차가옥의 담보상태를 꼼꼼히 살펴보고 만약 담보대출액이 한도껏 설정돼 있다면 유사시를 대비해 보증금 감액을 청구하거나 보증금 인상을 단호히 거부할 수 있어야 한다. 그래야 임차인이 살 수 있는 법이다.
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