부동산시장의 봄기운은 아직도 요원한데 경매시장은 한여름이다. 아파트의 경우 90% 넘겨 낙찰되는 것은 예삿일이 됐고, 경우에 따라서는 낙찰가율이 100%를 넘기거나 아예 신건에 낙찰되는 사례도 눈에 띄게 늘었다.
그간 가격 낙폭이 컸던 일산이나 인천지역을 중심으로 입찰자들이 몰리는가 싶더니 어느새 서울을 비롯한 수도권 전역으로 확산되었고 종목도 아파트에서 근린상가, 원룸ㆍ다가구주택 등 수익형 건물로 확대됐다.
경매시장이 활성화되고 입찰자들이 늘어나는 것은 부동산시장 회복의 전조라 여기고 반길만한 일이지만 그럴수록 입찰자들의 입찰실수도 늘어나고 있어 안타까운 마음 금할 길이 없다. 입찰실수 유형에 따라서는 상당한 금전적 손실도 뒤따르기 때문에 더욱 그렇다.
최근 경매법정에서 주로 보이는 입찰실수 유형들로는 어떤 것이 있는지 살펴보자.
입찰무효 사례
지난 4월 3일 인천지방법원 경매법정. 수많은 인파가 입찰에 참여한 가운데 개찰에 앞서 집행관이 한 무더기의 사람들을 호명해 법대에 세웠다. 변경, 취하 등으로 오늘 경매가 진행되지 않은 사람들에 대한 입찰무효를 선언하기 위함이었다.
입찰예정인 경매물건이 당초 예정대로 경매가 진행되는지에 대한 최종 확인이라 할 수 있는 게시판 공고문(법정 출입구 쪽에 부착) 확인을 게을리 했던 사람들이다. 게을리 했다기보다 북적대는 인파에 확인할 정신이 없었다고 하는 것이 맞을 것 같다. 이날 변경(2건), 취하(4건)된 물건은 모두 6건으로 이날 경매 예정된 전체 62건에 비해 다소 많은 물량이었다.
입찰서류 미비로 입찰이 무효가 되는 사례도 부쩍 늘었다. 같은 날 같은 지법 개찰과정에서 대리 입찰한 물건에 한건은 위임장을, 다른 한건은 인감증명서를 첨부하지 않아 각각 입찰 무효 처리됐다.
위 두 가지는 경매가 대중화로 초보입찰자들이 늘어나면서 더욱 많아지는 입찰실수 유형이다.
고가낙찰사례
경매시장이 과열되면서 가장 많이 나타나는 유형이다. 지난 4월 9일 진행된 인천 남구 주안동 소재 근린주택이 감정가 11억3886만원의 49%인 5억5804만원에 경매에 부쳐져 9명이 경쟁 입찰한 끝에 감정가의 80%가 넘는 9억1200만원에 낙찰된 바 있다.
2등 입찰가는 7억3210만원으로 무려 1억7990만원의 차이가 났다. 필자가 현장조사를 통해 분석한 적정입찰가 범위는 6억7000만원~7억5000만원 수준. 그런 의미에서 본다면 2등 입찰자의 입찰가격이 적정한 셈이다. 다른 이유가 있었는지 모르지만 이 사건 역시 다른 고가낙찰 사례와 마찬가지로 대금납부 여부에 대한 귀추가 주목되는 사안이다.
단독으로 고가에 낙찰된 사례도 부쩍 늘었다. 지난 4월 8일 파주 교하읍 야당리에 소재한 근린건물이 감정가 17억2649만원에서 두차례 유찰된 8억4598만원에 경매에 부쳐져 단독으로 낙찰된 바 있다.
낙찰가격은 최저가보다 3억1400만원 높은 11억6000만원. 채권을 매입한 채권자나 기타 이해관계인이 아니라면 최근의 경매분위기에서 다수의 입찰경쟁일 있을 것으로 예상하고 입찰가격을 써냈으나 정작 다른 입찰자가 없었던 사례다.
같은 날 서울 구로구 신도림동 소재 지하 사무실이 감정가 3억3000만원에 2회 유찰된 2억1120만원에 경매진행돼 단 한명이 입찰하여 종전 유찰가격을 넘는 2억6500만원에 낙찰이 됐다. 최저매각가와의 차이는 5380만원.
단독으로든 경쟁입찰을 통해서든 최저매각가나 2등 입찰자와의 현격한 차이가 나는 낙찰은 채권자나 이해관계인 낙찰을 제외하고는 대부분 경매물건에 대한 가치판단을 잘못하거나 법정 분위기에 휩쓸려 필요 이상 가격을 높게 쓴 사례들이다. 이들 사례의 일부는 매각대금 미납으로 입찰보증금을 몰수당하기도 한다.
입찰가액을 잘못 써낸 사례
입찰가액에 ‘0’을 하나 더 붙여 낭패를 보는 사례는 신문지상이나 필자의 칼럼을 통해서도 이미 수차례 언급된 바 있다. 그럼에도 불구하고 아직까지 참 어처구니없고 불행한 사고가 끊임없이 발생하고 있다.
지난 3월 27일 인천지방법원에서도 그런 사고가 일어났다. 연수구 송도동에 소재한 송도성지리벨루스 33-A평형이 감정가 3억5000만원에 한차례 유찰된 2억4500만원에 경매에 부쳐져 무려 감정가의 833.69%인 29억1790만원에 낙찰된 것.
2위 입찰가는 3억3560만원이었음을 감안하면 이 입찰자는 분명 2억9179만원으로 쓰려던 입찰가를 실수로 ‘0’을 하나 더 붙였음에 틀림없다. 이 물건은 4월 3일 여지없이 매각허가결정이 떨어졌고 매수인은 모 법무법인을 통해 매각허가결정에 대한 이의신청(즉시항고)을 제기했으나 지난 4월 28일자로 이마저 각하결정이 내려졌다.
매수인이 대금납부를 못할 것은 불을 보듯 뻔한 일. 매수인의 신중치 못한 실수 때문에 변호사 선임료는 비용대로 나가고 입찰보증금 2450만원 역시 몰수당할 위기에 처했다.
최근에는 입찰가액 뒷자리에 ‘0’을 하나 더 붙이는 것이 아니라 앞자리 숫자를 잘못 써내는 실수도 보이고 있다. 그간 거의 보이지 않았던 실수 유형이다.
지난 4월 2일 서울중앙지법에서 있었던 강남구 청담동 씨티아파트가 그 예. 감정가 14억원에서 처음 경매시장에 등장한 이 아파트가 무려 감정가의 265.96%인 37억5000만원에 낙찰됐다. 2등 입찰가는 16억3000만원. 이 아파트가 한강변에 위치하고 재건축을 위해 현재 이주해 공실인 점을 감안하더라도 나홀로인데다가 전용 42평에 불과한 이 아파트를 37억5000만원이나 주고 매입할 가치가 있었을까? 이 가격이면 성수동 서울숲에 있는 갤러리아포레 90평형을 매입할 수 있다.
결과적으로 이 물건은 지난 4월 9일 매각허가결정이 내려졌고 이에 대해 낙찰자가 불복하는 뜻에서의 즉시항고를 했다는 점으로 미루어보아 낙찰자는 아마도 17억5000만원을 쓰려던 것을 실수로 37억5000만원을 쓴 것이 아닌가 짐작할 수 있는 대목이다. 항고가 기각 또는 각하되는 경우 낙찰자가 몰수당하게 되는 보증금은 1억4100만원이나 된다. 단순 실수로 인해 치러야 하는 대가치고는 엄청난 셈이다.
이와 같이 조금만 신경쓰면 예방할 수 있는 눈에 보이는 실수들이 잦아지고 있는데 하물며 임대차나 권리관계가 조금이라도 더 복잡한 물건에 대한 실수는 오죽 더할까! 경매시장에 사람들의 발길이 잦아드는 건 반길 일이지만 이와 더불어 많아지는 입찰실수로 인해 피해보는 입찰자들도 많아지는 것은 결코 반길 일이 아니다. 그 실수가 다름아닌 ‘나’일 수도 있기 때문이다.
경매시장이 과열되고 경매법정에 입찰자들이 붐빌수록 더욱 냉정함과 꼼꼼함을 잃지 말아야 하는 이유다.
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