첫 입찰과 중대형 수요 늘어나
최근 경매 투자의 트렌드가 바뀌고 있다. 경매 시장에서 강남권 중대형아파트가 인기를 끌고, 토지와 지식산업센터(구 아파트형 공장) 낙찰가율이 오르는 등 투자 트렌드가 확 달라지고 있다. 바뀌고 있는 경매 트렌드 중 눈에 띄는 몇 가지 현상은 최근 바뀐 부동산 시장의 지각변동과도 관련이 깊다. 그렇다면 경매 시장에 왜 이런 현상이 나타나고 있을까.
수익형 경매시장의 트렌드도 변화를 맞고 있다. 임대수익을 얻는 전통적인 경매 상품인 소형 오피스텔·아파트, 근린상가에서 아파트형공장, 창고, 근린 상가로까지 수요가 크게 확대되고 있다. 아무래도 경매 대중화와 우량 물건 부족으로 전통적인 임대상품의 낙찰가율이 높아지다 보니 비대중적이고 낙찰가율과 입찰 경쟁이 덜 몰리는 틈새형 임대종목으로 수요가 몰리는 탓이다.
눈에 띄는 경매 추세 중 하나는 세입자가 직접 경매에 참여하는 세입자 유입 물건이 급증하고 있다는 점이다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않자 세입자가 살던 집을 경매에 부치거나 세입자가 직접 경매과정에 참여해 낙찰을 받는 경우가 늘어나고 있다. 2008년 세입자가 직접 경매로 낙찰 받는 비율이 1.1%(전체 5천49건 중 58건)에 불과했으나 2010년 2.3%(8천246건 중 190건), 2013년 4.9%(1만2천426건 중 609건)로 지속적인 증가세를 보였다.
급매물 추이 살펴 ‘저가’ 입찰이 생명
바뀌고 있는 투자 트렌드에 발맞춰 앞으로 실수요자가 입찰에 참여할 때는 어떤 방식으로 투자에 참여하는 게 좋을까? 현재 서울·수도권 인기지역 내 소형 아파트나 단독주택의 경우 낙찰가율이 90%대에 육박하고 입찰경쟁률도 높아지는 추세다. 고가 낙찰이 이어져 과열양상을 띌 때는 경매에서 남는 게 없으므로 ‘바람이 거셀 때는 잠시 쉬어가는’ 전략이 필요하다. 85% 이상 고가 낙찰이 계속 될 때는 타이밍을 늦추고 차라리 중개업소 급매물의 추이를 알아보는 것이 훨씬 실속 있다.
경매에 부쳐지는 인기지역 중소형 아파트의 감정가는 시세가 낮을 때 저평가된 시세를 반영한 상태여서 시세보다 낮은 수준이다. 가격이 저렴한 2회 이상 유찰한 물건을 고르면 높은 경쟁률 때문에 쉽게 낙찰 받기가 어렵다. 이럴 때는 차라리 감정가가 낮게 평가된 물건을 공략하고 선정하는 게 좋다. 1회 유찰한 물건 중에서 최저가 수준에서 낙찰 받는 것이 훨씬 실속 있는 경매 투자 요령이다.
경매 시장이 지속적으로 과열 양상을 띨 때는 한두 개 물건만 분석해 입찰을 준비하는 것보다 3~5개 입찰 예정 물건을 준비해 꾸준하게 입찰하는 전략을 세우는 게 저가에 낙찰 받을 수 있는 확률을 높이는 방법이다. 여러 물건을 준비해 최저가 수준에 입찰하면 입찰 당일 응찰자가 많지 않을 경우 저가가 낙찰되기 때문에 값싸게 부동산을 장만할 수 있는 기회가 생긴다.
낮은 값에 꾸준한 입찰 전략 세워야
중소형 주택의 인기가 높아져 고가 낙찰이 이어지는 시점에는 입찰장에 사람들이 몰리면서 입찰 경쟁률이 치열해지기 마련이다. 따라서 반드시 소신 입찰하는 전략이 필요하다. 즉 입찰하는 날에 사람이 많이 몰렸다는 이유로 당일 가격을 높이 쓰거나 입찰을 포기하는 것은 바람직하지 않다. ‘되면 좋고 안 되면 말고’ 식으로 꾸준한 입찰 전략을 세우는 게 좋다.
경매가 무조건 싸다는 고정관념을 버리고 시세파악과 함께 급매물의 동향을 같이 알아보는 것도 투자의 실패를 줄이는 방법이다. 경매 물건에 대한 시세 조사를 할 때 일반 급매물 조사와 경매 최저가의 정확한 차익 여부도 함께 조사해 낙찰 예상가보다 낮게 나오는 일반 매물에 투자하는 것도 대안이 될 수 있다.
경매 투자 전 입찰 대상 매물의 최근 낙찰가율, 경쟁률, 유사 매물의 공급량과 낙찰 사례 등을 비교해 수요가 과다하게 몰리는 과열양상인지 아닌지를 미리 분석해 보는 게 좋다. 통상 한 물건에 입찰 경쟁률이 5대 1을 넘거나 낙찰가율이 85% 이상인 경우 경매 시장이 과열 상태임으로 무리하게 입찰하는 것은 자제하는 것이 바람직하다. 차라리 경매가 과열된 때에는 한국자산관리공사 공매나 급매, 조건 좋은 미분양 매물을 노리는 것이 훨씬 유리할 수 있다.
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