재개발·재건축 신탁방식의 모든 것 1

1. 문제의 제기

주택재개발사업 및 주택재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 시장·군수는 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 이 조문은 2015. 9. 1. 신설되었고, 시행은 2016. 3. 2.부터이다.

신탁업자와 관련하여 도시정비법 제정 시에는 시장·군수가 ‘일정한 요건’을 갖춘 경우에는 신탁업자로서 정비구역의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받은 자를 지정개발자로 지정할 수 있도록 만 하다가, 이번 개정으로 인하여 ‘일정한 요건’은 없어도 ‘주택재개발사업 및 주택재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자’가 신탁업자(다만, 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받은 자)를 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때는 지정개발자로 지정하도록 한 것이다(법 제27조제1항).

물론 신탁업자는 2005. 3. 18. 법시행령 개정을 통하여 주택재개발사업, 구 도시환경정비사업의 경우(재건축은 불가)에 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 신탁업자와 공동으로 시행하도록 하였고, 이는 지금도 마찬가지이다(법 제25조).

이처럼 신탁업자가 정비사업에 토지등소유자가 조합설립에 대한 동의를 얻어 요청할 경우 사업시행자로 뛰어들게 됨으로서 변화가 예상된다. 일부에서는 긍정적으로, 일부에서는 부정적으로 보고 있다.

이에 토지등소유자로서 신탁업자 사업시행자 지정에 동의를 해 줄지 여부에 대해 상담을 많이 받는다. 한 번도 해 보지 않은 일이라 토지등소유자들은 어떤 기준을 가지고 의사결정을 할지에 답답한 노릇이다. 이에 개인적인 생각을 밝히고자 한다.

2. 신탁업자 참여 시 장·단점

신탁업자가 사업시행자로 지정될 경우에 신탁업자가 제시하는 장점을 보면, 추진위원회나 조합을 설립하지 않으므로 진행속도가 1년 이상 빠르고, 시공자로부터 돈을 빌리지 않고 단순도급계약을 체결하므로 여기서 10% 정도 돈을 절약할 수 있고, 마지막으로 조합임원들이 저지르는 비리를 원천적으로 차단한다는 것이다. 특히 규모가 작은 정비사업에서 신탁업자의 참여는 엄청난 장점이 될 수 있다. 참고로 과거에는 재건축초과이익환수금 대상이 안 되었으나, 2017. 3. 21. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 개정으로, 2017. 9. 22. 이후 관리처분인가를 신청하는 경우는 부과대상이다.

반면 신탁업자가 참여하면 위탁보수를 주어야 하므로 이중으로 돈이 지출되고, 신탁업자는 주인이 아니므로 오히려 사업진행 속도가 더 느릴 수 있고(복지부동의 우려가 크다), 신탁업자가 실제로 단순 도급을 주지 않아 비용 절감도 어렵고, 오히려 매물비용만 부담할 가능성이 크다는 단점이 거론된다.

최근에는 투명한 사업 관리, 전문성 등 장점보다는 높은 수수료(총사업비의 3% 정도), 사업비 조달금리 등 단점이 더 부각되고 있다.

사견은 신탁업자가 사업시행자로 참여할 경우에 진정으로 토지등소유자나 신탁업자에게 이익이 될지 여부는 신탁업자나 토지등소유자의 태도에 달려 있다고 본다. 즉 신탁업자는 사업시행자이므로 토지등소유자 간의 갈등을 해소하고 비용을 절감하며 하자 없는 튼튼한 아파트를 지어 공급하고, 토지등소유자들은 그러한 신탁업자를 믿고 따르며 인센티브를 제공할 마음을 가지고 있어야 한다고 본다.

정비사업은 규모가 크고 수많은 갈등이 존재한다. 한 사업장에서 형사고소만 20회 이상씩 벌어진다. 그런 갈등을 신탁업자가 전면에서 풀어나가야 한다. 그러기 위해서는 시행규정이 가장 중요하다. 시행규정에 갈등을 예방하는 방안이 모두 담겨야 한다.

이에 상대적으로 전문성이 부족한 토지등소유자들을 위해 신탁업자를 사업시행자로 선택하려고 할 경우에 몇 가지 점을 주의하여 살펴보고 동의를 할 것을 권고한다.

3. 신탁업자 시행방법

신탁업자는 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 ①토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거, ②그밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 시·도조례로 정하는 사항을 제공하여야 한다(법 제27조제3항). 서울시 조례 제80조제3항에 의하면, 분담금 추정 프로그램에 정비계획 등 필요한 사항을 입력하고, 토지등소유자가 개략적인 분담금 등을 확인할 수 있도록 하여야 하며, 토지등소유자에게 개별 통보하여야 한다.

다음 신탁업자는 토지등소유자의 동의를 받아야 한다. 이때는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법에 따른다(법 제27조제4항). 이 경우 동의서에는 ①건설되는 건축물의 설계의 개요, ②건축물의 철거 및 새건축물의 건설에 드는 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 한다), ③정비사업비의 분담기준(신탁업자에게 지급하는 신탁보수 등의 부담에 관한 사항을 포함한다), ④사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, ⑤정비사업의 시행방법 등에 필요한 시행규정, ⑥신탁계약의 내용이 포함되어야 한다.

토지등소유자는 시행규정, 신탁계약의 내용을 세밀히 살펴서 동의여부를 결정하여야 할 것이다.

시장·군수, 토지주택공사등 또는 신탁업자가 단독으로 시행하는 정비사업의 경우 다음 각 호의 사항이 포함된 시행규정을 작성하여야 한다(법 제53조).
1. 정비사업의 종류 및 명칭
2. 정비사업의 시행연도 및 시행방법
3. 비용부담 및 회계
4. 토지등소유자의 권리·의무
5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 부담
6. 공고·공람 및 통지의 방법
7. 토지 및 건축물에 관한 권리의 평가방법
8. 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항. 다만, 수용의 방법으로 시행하는 경우에는 제외한다.
9. 시행규정의 변경
10. 사업시행계획서의 변경
11. 토지등소유자 전체회의(신탁업자가 사업시행자인 경우로 한정한다)
12. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

서울시 조례 제29조는 “법 제53조제12호에서 "그 밖에 시·도조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.”라고 규정하고 있다.<개정 2016.7.14.>
1. 건축물의 철거에 관한 사항
2. 주민 이주에 관한 사항
3. 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항
4. 주택의 공급에 관한 사항[전문개정 2009.7.30.]

동의서를 제출한 경우에도 해당 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 반대하고자 할 경우 동의를 철회할 수 있다.

신탁업자가 동의를 받으면 시장·군수는 신탁업자를 사업시행자로 지정하고, ①정비사업의 종류 및 명칭, ②사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말한다. 이하 같다), ③정비구역(법 제18조에 따라 정비구역을 둘 이상의 구역으로 분할하는 경우에는 분할된 각각의 구역을 말한다. 이하 같다)의 위치 및 면적, ④정비사업의 착수예정일 및 준공예정일사항을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하고(법 제8조제5항, 령 제20조제1항), 토지등소유자에게 고시내용을 통지하여야 한다(령 제20조제2항).

이후 신탁업자는 토지등소유자 전체회의(법 제48조)의 의결을 거쳐 시행규정을 확정하고 사업을 진행하는 것이다.

즉, 신탁업자가 사업시행자가 되어도 신탁업자는 모든 의사결정을 마음대로 하지 못하고, 다음 각호의 사항은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의한 토지등소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 전원으로 구성되는 회의(이하 "토지등소유자 전체회의"라 한다)의 의결을 거쳐야 한다(법 제48조제1항).
1. 시행규정의 확정 및 변경
2. 정비사업비의 사용 및 변경
3. 정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약
4. 시공자의 선정 및 변경
5. 정비사업비의 토지등소유자별 분담내역
6. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법
7. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
8. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
9. 제89조에 따른 청산금의 징수ㆍ지급(분할징수ㆍ분할지급을 포함한다)과 조합 해산 시의 회계보고
10. 제93조에 따른 비용의 금액 및 징수방법
11. 그 밖에 토지등소유자에게 부담이 되는 것으로 시행규정으로 정하는 사항

그런데 위 전체회의 의결내용에 신탁계약서 확정은 빠져 있다. 이는 개정되어야 한다고 본다. 당연히 신탁계약서도 전체회의의 의결을 받아서 확정하는 것이 타당하다. 다만 법 개정 전에라도 시행규정에 신탁계약서의 확정이나 변경도 전체회의의 의결을 받는 것으로 할 필요가 있다.

토지등소유자 전체회의는 사업시행자가 직권으로 소집하거나 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 사업시행자가 소집한다(법 제48조제2항).
토지등소유자 전체회의의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는 법 제44조제5항, 제45조제3항ㆍ제4항ㆍ제6항 및 제7항을 준용한다. 이 경우 "총회"는 "토지등소유자 전체회의"로, "정관"은 "시행규정"으로, "조합원"은 "토지등소유자"로 본다(법 제48조제3항).

**제44조(총회의 소집) ⑤ 총회의 소집 절차ㆍ시기 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다.
제45조(총회의 의결) ③ 총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다.
④ 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.
⑤ 조합원은 서면으로 의결권을 행사하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 서면으로 의결권을 행사하는 경우에는 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다.
1. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우
2. 해외에 거주하는 조합원이 대리인을 지정하는 경우
3. 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정하는 경우. 이 경우 법인의 대리인은 조합임원 또는 대의원으로 선임될 수 있다.
★즉, 위 제5항은 준용되지 않음을 주의하여야 한다.
⑥ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.
⑦ 총회의 의결방법 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다.

중요한 것은 사업시행계획의 수립 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경의 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 현금청산 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다(법 제48조제3항, 법 제45조제4항).
√다음 글에 계속됩니다.

[재건축·재개발 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정실무] 책
<법무법인 강산>




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