최근 한국건설산업연구원은, ‘주택분양원가 인하를 위한 알박기방지 대책’에서 알박기로 인해 사업부지취득비용이 평균 8.9% 상승하며, 이로 인해 평당 분양원가를 3.6% 올리는 것으로 발표하면서, 알박기의 폐해를 다시금 경고하고 있다.

## 부동산 알박기란 무엇인가 ?

소위 부동산알박기 행위에 대해서는 예전부터 사회적으로 비난이 대단히 높았다. 적정한 이윤을 넘어 취득가의 십여배 이상의 이익을 남기고 부동산을 처분함으로 인하여 사업비용이 과도하게 증가하고 결국 그 피해는 수분양자들에게 전가될 수 있다는 점에서이다.
그러나, 사실 엄밀한 의미에서 ‘부동산으로 알을 박는다’는 것은, 일정한 사업을 위해 一團(일단)의 부지가 반드시 필요할 것으로 예견되는 상황에서 필요한 부지에 해당할 수 있는 토지를 미리 선점하면서 터무니없는 금액으로 취득해 줄 것을 요구하는 행위로 국한될 수 있다. 반면, 일정한 사업과 무관하게 기왕에 보유하고 있는 부동산 주변이 개발되면서 자신의 부동산이 그 사업을 위해 필요하게 되었는데, 그 사업에 소요되는 부지로 양도하기를 거부하는 행위에 대해서는 엄밀한 의미에서 부도덕한 의미로 통용되는 알박기행위로 매도되어서는 아니될 것으로 본다. 공익을 위한 공적수용도 아니고, 사적인 수익을 기대하고 벌이는 사업을 위해서 적절한 가격에 팔지 않았다는 그 자체만으로 일방적인 비난을 할 수는 없을 것이다. 누구나 자신의 재산을 지키고 많은 이익을 남기고 싶은 것은 인지상정이다. 다른 사람이 계획하고 있는 사업을 의식하면서 고의적으로 해당 부지에 포함될 것으로 예견된 부동산을 구입한 것이 아니라, 애초부터 보유하고 있던 부동산에 대해 높은 가격을 요구하는 행위를 무조건적으로 비난하는 것은 옳지 못한 것으로 보인다. 기본적으로 계약자유의 원칙이 보장되는 우리 법현실하에서 이러한 비난을 좀 심하게 이야기하자면, 여러 사람에게 필요하다고 하여 한 사람의 이익을 희생할 것을 강요하는 것에 비유될 수도 있다.

## 사업주체측의 무지가 알박기를 자초할 수 있다.

그럼에도 불구하고 일부 언론은, 사업부지에 속한 부동산을 팔지 않다가 시세보다 훨씬 높은 금액으로 매도하는 행위를 무조건적으로 비난하고 있다.
그러나, 변호사로서 이러한 문제에 대해 오랫동안 자문하고 있는 필자의 경험으로는 사업자의 법적인 무지로 인해 취득(매입)가격이 폭등하는 측면이 있다고 본다. 즉, 계획하는 사업을 위해서는 수많은 필지의 부동산을 함께 취득해야하기 때문에 거래(흥정)의 측면에서나 법적인 측면에서 고도의 요령이 필요하다. 그럼에도 불구하고 개발사업자들이 의외로 초보들인 경우가 많았다. 초보들이다보니 함께 취득되어져야하는 부동산거래에서의 노하우를 제대로 알지 못하는 경우가 많았다. 어차피 많이 받고 팔고싶은 것이 매도하는 사람의 인지상정이라는 점에서 매수하는 측으로서는 고도의 전략과 법률지식으로 사업을 추진해야 함에도 불구하고 어리숙하게 접근하다보니 주변부지를 모두 매입하고서도 사업에 필요한 핵심부지를 취득하지 못하는 등 터무니없는 실수가 자주 있었다. 매도인이 요구하는 금액이 터무니없는 고액이다보니 선뜻 응할 수 없어 이런저런 방법을 강구해보지만, 별다른 뾰족한 수가 없게 되자, 결국 매도인(지주)이 달라는대로 매입할 수 밖에 없는 처지에 놓이는 것이다. 부동산개발을 하는 전문가답지 못한 허술한 대응이 아닐 수 없었다. 그 과정에서, 정상적으로 깔끔하게 처리되었으면 추가부담하지 않아도 될 비용(추가매입비용, 금융비용 등)이 천문학적으로 발생하게 되는 것이다. 그 비용은 결국 최종소비자인 수분양자에게 전가될 수 밖에 없다.

그렇다면, 이와 같은 “부동산알박기”행위에 대해서는 어떤 법률적인 판단이 내려질 수 있을까?

## 과도한 금액의 매도행위라고 하여 무조건 형사처벌되지는 않는다.


먼저 형사적으로는 부당이득죄가 논의될 수 있다. 형법 제349조 ①항은 “사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다”, 제②항은, “전항의 방법으로 제삼자로 하여금 부당한 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다“라는 규정하고 있다.


이 점에 관해 대법원판결 2개를 소개하고자 한다.

우선, 대법원 2005. 4. 15. 선고 2004도1246 판결은,
[1] 부당이득죄에 있어서 궁박이라 함은 '급박한 곤궁'을 의미하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 할 것이고, 특히 부동산의 매매와 관련하여 피고인이 취득한 이익이 현저하게 부당한지 여부는 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 계약자유의 원칙을 바탕으로 피고인이 당해 토지를 보유하게 된 경위 및 보유기간, 주변 부동산의 시가, 가격결정을 둘러싼 쌍방의 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익 등을 종합하여 구체적으로 신중하게 판단하여야 한다.

[2] 피고인이 피해자인 재건축조합에게 토지를 시세보다 비싼 가격으로 매도하였더라도 그 매매대금이 현저하게 부당하다고 단정할 수 없거나, 위 조합이 재건축사업을 추진함에 있어서 위 토지가 반드시 필요한 것은 아니었고, 이를 매입하지 아니하고도 재건축을 추진할 대안이 있었음에도 재건축조합의 이익에 가장 부합한다는 판단하에 피고인을 설득하여 위 토지를 매입하게 된 사정 등에 비추어 재건축조합의 궁박 상태를 인정하기에는 부족하다는 이유로 피고인에 대하여 무죄를 선고한 원심판결을 확정하였다.

한편, 대법원 2005. 9. 29.선고 2005도4239호 판결은,
충남 천안에 소재한 감정가 4억5천여만원짜리 땅을 모 아파트시행사에 40억원에 판 혐의로 부당이득죄로 기소된 사안에서, 부당이득죄란 “피해자의 궁박한 상태를 이용”하여 “현저히 부당한 이익을 얻었을 경우”에만 성립되는데, 아파트시행사가 아파트를 지어 얻을 수 있는 사업이윤을 감안해 이 토지를 사들인 이상 피해를 봤다고 할 수 없다고 하여, 1996. 6.경 1억1,500만원에 사들여 2003. 12. 감정가 4억5천만원에 무려 9배에 해당하는 40억원에 매도한 한 사건( 시가보다 약 6배 정도 높은 가격에 매매되었다고 인정함)에 대해 무죄를 선고한 원심을 그대로 확정했다.

이러한 점을 종합적으로 판단할 때, 알박기에 대한 형사처벌기준 중 가장 중요하게 고려되는 것은, 부동산 매도자가 개발사업을 추진하는 정황과 개발자의 사정을 미리 인지하고 이를 매매에 이용했는지 여부라고 할 수 있다. 개발계획과 무관하게 그 이전부터 부동산을 보유하고 있었는지, 아니면 개발계획을 간파하고 이를 악용하기 위해서 토지를 사들였는지가 형사처벌을 따지는데 있어 가장 중요한 고려요소가 된다고 보인다. 어쨌든, 단순히 시세보다 훨씬 많이 받았다는 사실만으로는 형사적으로 부당이득죄가 성립하지 않으며, 다른 여러 가지 요소가 고려될 수 밖에 없다는 것은 틀림없다.

## 민사적으로 반환청구는 충분히 가능할 수 있다

한편, 형사처벌과는 별개로 시세보다 지나치게 높은 금액으로 지급된 부분에 대해서는 반환청구가 충분히 가능할 수 있을 것으로 보인다. 이 점에 대해서는 현재 하급심 판례상으로 민사상 불법행위에 기한 손해배상의 문제로 다루어지고 있다. 즉, 지나치게 과다한 금액을 지불할 수 밖에 없는 상대방의 처지를 이용하여 매도한 행위를 민사상 위법행위로 인정하고, 이로 인한 손해를 반환하라고 판결되고 있다(한편 손해배상이 아닌 부당이득반환청구를 이론상으로 고려해 볼 수 있는데, 매매계약이 전체로서 일체성을 가진다는 점에서 일부분만을 분리하여 무효라고 보기는 곤란하기 때문에 부당이득반환청구는 이론상 곤란하다고 보는 것이 법원의 태도로 보인다). 주의할 점은, 불법행위여부를 판단함에 있어서 반드시 형사상 부당이득죄의 성립을 전제로 하는 것은 아니라는 점이다. 반드시 부당이득죄에 해당하지 않더라도, 매수할 수 밖에 없는 상대방의 처지를 이용하여 시세보다 지나치게 과다한 금액으로 매도한 경우에는 그 자체가 민사상 불법행위에 해당할 수 있기 때문에 민사적으로 손해배상청구가 가능할 수 있다는 것이다.
다만, 그 손해금액을 정함에 있어서는 다소 논란이 될 수 있다.
서울중앙지방법원 2004가합41014호 판결은, 매매계약체결 당시 사건 부동산에 대한 시세를 27,260,000원으로 인정하면서 대금 9천만원에서 이를 초과한 금액인 62,740,000원을 손해로 인정한 반면, 이와 유사한 수원지방법원 2004가합4181호 사건에서는 매매계약체결 당시 사건 부동산에 대한 시세를 3억4천여만원으로 보면서도, 사건 부동산 주변의 부동산 중 재개발사업에 참여하지 않은 일부 주민들에 대해서는 당초 협의가격의 3배 정도에 매수한 사실이 있다는 점을 고려하여, 시세감정된 3억4천여만원의 3배 정도를 적법한 가격으로 인정하여 매매대금 20억원에서 이를 초과한 약9억6천여만원을 손해로 인정하여 이를 반환하도록 판결하였다. -이상-


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