주거용 부동산 강세, 상업용 부동산 침체, 토지 약세
지난해 8.31부동산안정대책이 발표된 지 만 1년이 지났다. 종합부동산세 및 재산세 강화, 부동산 실거래가신고 의무화, 양도소득세 실거래가 과세, 토지거래허가요건 및 전매제한 강화 등을 주요 골자로 한 8.31대책으로 매물이 늘어 부동산가격이 안정될 것이라는 정부의 예상과 달리 오히려 매물이 줄고, 매매가격이나 전세가격이 상승하는 등 시장왜곡현상이 심화되고 있다.
지난 1년간의 경매시장은 어떠했을까? 지난해 8.31대책이 있었던 8월부터 올해 8월까지의 13개월간의 전국경매시장을 분석한 결과 아파트, 연립ㆍ다세대 등 주거용 부동산은 일반부동산시장의 일반적인 흐름을 따라 낙찰가율이 상승한 반면, 상가나 숙박시설, 오피스텔 등 상업용 부동산은 여전히 부진을 면치 못한 것으로 드러났다. 또한 전ㆍ답, 임야 등 토지의 경우에는 8.31대책 이후 낙찰가율이 지속적으로 하락하는 등 가장 영향을 많이 받고 있는 것으로 분석되었다.
주거용 부동산 – 약세 후 다시 호황, 연립ㆍ다세대 경매물건 급감
지난해 8월 전국 아파트 평균 낙찰가율은 84.38%로 2003년 10월 86.01%를 기록한 이래 가장 높은 낙찰가율을 기록할 정도로 아파트 경매시장이 활황세를 보였으나, 8.31대책 이후 올해 1월 78.53%를 기록하기까지 약세를 면치 못하였다. 이후 판교신도시 분양, 특별할 것 없었던 3.30대책, 이른바 버블세븐지역으로 확대된 풍선효과 등 갖가지 원인으로 일반 부동산가격이 급등하면서 낙찰가율도 올해 1월을 저점으로 5월 85.03%까지 수직 상승하였다. 7월 여름 비수기를 맞아 78.89%로 하락하였으나, 8월말 현재 82.12%로 다시 상승세를 기록하고 있다.
수도권 아파트도 8.31대책의 영향을 받아 지난해 8월 87.24%를 기록한 후 1월에 82.45%로 뚝 떨어졌으나, 판교주변 지역 아파트 및 버블세븐지역 아파트를 중심으로 낙찰가율이 급등하여 올해 8월 89.03%를 기록, 오히려 지난해 8월보다 1.79% 포인트 앞질렀다.
주거용 부동산중 예년에 없이 활황세를 보였던 종목은 단연 연립ㆍ다세대이다. 연립ㆍ다세대는 그간 강북지역 뉴타운 개발, 재개발ㆍ재건축 등 개발호재를 등에 업고 8.31대책에도 불구하고 낙찰가율의 큰 변동없이 꾸준한 인기를 구가해왔다. 그러던 차에 올봄의 전세대란과 인천지역과 부천지역에 부는 개발바람을 타고 임대 및 소액투자상품으로서 인기를 끌면서 지난해 8월 70.76%에 불과했던 낙찰가율이 올해 8월 현재 80.74%에 이를 정도로 인기가 급상승하였다. 지난해 12월 69.02%를 저점으로 올해 들어 한차례 꺽임이 없이 상승세를 어어가고 있는 추세이다.
8월 낙찰가율은 지난 2002년 4월에 82.88%를 기록한 이래 4년 4개월만에 다시 80%대를 돌파한 것으로 기록되고 있다. 수도권 연립ㆍ다세대도 지난해 8월 71.45%에서 올해 8월 84.14%로 12.69% 포인트 상승하는 등 전국과 유사한 경향을 보였다. 이와 같은 인기에 힘입어 전국 연립ㆍ다세대 경매물건은 올해 8월 5,890건으로 지난 한해 평균 9,400여건 대비 62.6% 수준으로 감소하였다.
상업용 부동산 – 경기침체의 장기화로 여전히 불황
아파트, 토지규제에 초점을 맞춘 8.31대책의 후광으로 상가, 오피스텔, 숙박시설 등 상업용 부동산이 인기를 끌 것으로 전망되었으나, 주거용 부동산이 여전히 강세를 보이고 있고, 경기침체의 장기화로 인한 영업부진 등으로 상업용 부동산에 대한 투자심리가 회복되지 않고 있는 모습이 경매시장에도 그대로 반영되고 있다. 오히려 8.31대책 이전보다 더 상업용 부동산에 대한 무관심이 도를 넘어 지나치다 싶을 정도이다.
지난해 8월 상업용 부동산의 대표격이라 할 수 있는 근린상가의 전국 평균 낙찰가율은 57.2%로 비교적 양호하였으나, 8.31대책 직후인 9월에 52.49%로 급락한 이후 50% 내외를 넘나들다가 올해 8월에는 결국 40%대(49.48%)로 추락하였다. 2004년 9월말 성매매방지특별법 시행 이후 급격히 위축된 투자심리가 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있는 숙박시설 역시 50% 내외의 저조한 낙찰가율을 보이고 있고, 공급과잉 논란이 있었던 오피스텔이 주류를 이루고 있는 업무시설은 그간 60%내외의 낙찰가율을 보이다 올해 8월 46.59%로 급락하는 등 상업용 부동산 전반적인 침체국면이 지속되었다.
상업용 부동산의 침체는 수도권도 비슷한 양상을 보였다. 다만 업무시설의 경우 올해 초의 전세대란에 힘입어 낙찰가율이 더 이상 하락하지 않고 70% 내외의 꾸준한 인기를 끌었던 점이 전국과는 다소 다른 모습을 보였다.
토지 – 약세 지속, 8.31대책으로 가장 큰 영향
지난해 9월 전국 평균 낙찰가율이 97.05%에 이르렀고, 지난해 2월부터 올해 2월까지 1년이 넘게 아파트 낙찰가율을 추월할 정도로 모든 종목에 걸쳐 가장 인기를 끌어 왔던 종목은 바로 토지였다. 신도시개발, 경전철, 행정중심복합도시, 기업도시, 행정타운 건설 등 각종 개발호재가 그 뒷받침이 되었다. 특히 경매취득의 경우에는 토지거래허가구역이라 하더라도 허가를 받지 않고 거래를 할 수 있었던 점이 가장 큰 장점으로 작용하여 토지경매시장이 그야말로 과열양상을 보였다.
그러나 8.31대책 이후인 10월부터 하강국면을 보이더니 급기야 올해 8월에는 낙찰가율이 73.68%로 지난해 9월 대비 24% 포인트 가량 급락하였다. 2003년 12월 10,455건을 정점으로 이후 줄곧 감소추세를 보여왔던 전국 토지 경매물건도 지난해 9월 6,792건을 저점으로 다시 증가세로 돌아서 올해 8월에는 지난해 9월 대비 15.99%가 증가한 7,878건이 경매에 부쳐졌다. 3개월째 경매물건이 감소하고 있는 일반추세와는 사뭇 다른 양상을 보이고 있다.
토지경매시장의 이와 같은 침체는 부재지주 토지에 대한 양도세 중과, 종합부동산세 확대 등 각종 세부담과 토지거래허가 및 전매제한 확대 등으로 인한 경매취득 후 재매각시의 매수자 발굴의 어려움, 투자의 장기화로 인한 환금성 저하, 토지가격 급등, 기업도시, 혁신도시 등 대형개발사업에 대한 실효성 의문 등으로 투자에 대한 메리트가 사라지고 있다는 데에서 기인한다.
비록 상업용 부동산과 토지가 약세를 지속하고는 있지만 주거용 부동산은 강세를 보이고 있는 것으로 보아 올해 8월의 전국 평균 낙찰가율이 지난해 8월의 69.34%보다 4% 포인트 가량 하락한 65.33%를 기록하였다고 하여 그것이 곧 8.31대책에 의한 전반적인 영향이라고 단정지을 수는 없다. 경매시장은 일반부동산시장의 틈새시장의 성격이 강하기 때문에 일반부동산시장의 흐름과 달리 갈 수 있기 때문이다.
따라서 각종 개발호재로 가격이 급등하거나 정부정책에 대한 관망기조로 일반매물이 자취를 감추어 일반매물 찾기가 어려운 때는 물론이려니와 반대로 시장에 매물이 풍부하여 부동산가격이 하락하는 시점에도 경매시장은 오히려 더 투자자들로 붐빌 수 있다. 유망지역, 유망경매물건에 대한 낙찰가율이 쉽게 떨어지지 않는 이유이다. 다만 최근의 주거용 부동산의 낙찰가율 상승은 재개발ㆍ재건축지역 연립ㆍ다세대나 버블세븐지역 아파트의 가격급등으로 최초감정가와 거래시세간 차이에서 발생하는 고가낙찰이 그 주된 이유라고 판단되는 바, 이들 저가감정된 물건이 어느 정도 해소되는 시점에서의 낙찰가율 하락은 불가피할 전망이다.



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