그릇된 분양관행을 지적하는 판결들이 잇따르고 있어 소개를 계속한다.

먼저, 서울고등법원 2006나 15658호 판결이다.

■ 개략적인 사안
이 사건의 분양회사가 아파트 1층 분양을 촉진하는 차원에서, “1층 세대만을 위한 전용정원설치”를 광고하고, 모델하우스 내에 1층 전용정원의 견본까지 설치하면서, 일부 수분양자에게는 분양계약서상에 “전용정원설치”를 기재해주었다. 그 결과, 통상 다른 층보다 1층 분양가는 낮게 책정되는 것이 분양관행임에도 불구하고, 이 아파트의 1층은 다른 층과 동일한 가격에 분양될 수 있었다. 그런데, 입주 후에 확인된 바에 의하면 전용정원설치가 약속된 부분은 실제로는 전체 아파트(공동주택)의 공용부분으로서 법적으로 1층 세대가 독점적으로 사용할 수 없었다. 이에 1층 수분양자들은 분양회사가 약속을 지키지 못한데 대한 손해배상청구소송을 제기하였고, 법원은 분양회사에 배상책임을 인정하였다.

■ 판결의 의미
이 판결이 가지는 의미는 다음과 같다.

첫째, “1층 세대만을 위한 전용정원설치”라는 광고상의 표시, 모델하우스 내의 정원 견본설치 등 여러 가지 상황을 종합할 때, 1층세대에 독점적으로 사용할 수 있는 전용공원을 설치한다는 분양회사의 약속이 법적으로 분양계약의 내용이라고 판단한 점에 특징이 있다. 지금까지는 이와 같은 부동산 분양과정에서 광고된 내용은 법적인 계약이 아니라, 단순히 계약을 체결하게 된 하나의 동기에 불과한 것으로 법적인 용어로 “청약의 유인”정도로만 해석되어 왔다는 점에서, 이 판결은 의미가 있다고 할 수 있다. 얼마 전에 필자가 기고한 칼럼에서도, “연12% 투자수익의 임대보증서 발급”이라고 명시하여 공개적으로 광고되었다고 하더라도 임대보증서를 명시적으로 작성하지 않았다면 임대보증은 법적인 약속이 아니다는 취지의 판결을 소개한 적이 있는데, 이 판결 결과와도 분명히 비교될 수 있다.

둘째, 손해배상액수를 결정하는 방법에 특징이 있다. 이 건과 같은 경우의 손해배상액수를 산정하는 법적인 개념은, 분양회사가 약속한 1층 세대만을 위한 전용정원이 설치되었을 경우의 1층 분양아파트 가치와 설치되지 못했을 경우의 가치 차이라고 할 수 있다. 이것을 법적으로 “이행이익”이라고 한다. 하지만, 회사측이 약속한 1층 세대만을 위한 전용공원 설치가 현행법상 불가능한 이상, 이와 같은 전용공원이 설치되는 것을 전제로 한 가치를 현실적으로 산정하기 곤란하다는 점에서, 이 사건 재판부는 배상액결정의 대안을 제시하고 있다. 즉, 통상적인 아파트 분양에 있어 1층의 할인율이 5-10% 정도에 이른다는 점, 할인율의 방법으로 산출한 액수는 위에서 본 이론적인 이행이익 상당액(전용정원설치되었을 경우와 없을 경우의 가치 차액) 보다 적을 것으로 보인다는 점을 고려하여, 이 사건 아파트의 경우 1층 할인율 8% 정도를 손해액수로 판단한 것이다.

이해를 돕기 위해 일부 불필요한 부분을 삭제한 판결전문을 아래에 부가한다.

<판결전문>
(1) 피고가 원고들 또는 전 수분양자들(이하 ‘원고들’이라 한다)과 사이에 이 사건 아파트의 각 1층 세대에 관하여 분양계약을 체결하면서 ‘1층 세대만을 위한 전용정원의 설치’를 약속한 사항이 청약의 유인에 불과한 것이 아니라 각 분양계약의 내용이 되었다고 보아야 함은 앞서 본 바와 같고, 특히 통상적으로 아파트의 1층은 다른 층보다 고객들의 선호도나 재산적 가치가 떨어져 다른 기준층보다 5% ~ 10% 정도 분양가를 낮게 책정하는 것이 일반적인 관례임에도 불구하고, 피고는 이 사건 아파트의 1층 분양가를 다른 기준층과 동일하게 책정하여 분양하면서 원고들을 비롯한 수분양자들에게 1층 세대만을 위한 전용정원의 설치로 다른 기준층과 분양가에 있어서 차이가 두지 않았다고 설명한 점, 모델하우스 내에 1층 전용정원의 견본을 설치․전시하여 두고 실제로 설치될 전용정원 역시 그 견본과 다르지 않다고 설명하면서, 원고들을 비롯한 일부 수분양자들에게는 분양계약사에 그와 같은 취지를 직접 기재하여 주기도 한점, 원고들을 비롯한 수분양자들은 피고의 설명을 그대로 믿은 나머지 이 사건 아파트의 모델하우스에 설치된 것과 동일 또는 그와 유사한 정도의 면적이나 성상을 구비한 1층 전용정원이 설치될 경우 1층과 다른 기준층의 재산적 가치 차이를 상쇄시킬 수 있을 것으로 기대하고 각각 분양계약을 체결하기에 이르렀던 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 결론은 당연하다.

(2) 이에 대하여 피고는, 이 사건 아파트를 분양할 당시 광고한 대로 1층 세대를 위한 전용정원을 설치하였고, 다만 전용정원은 각 동의 위치나 단지 내 도로의 형태 등에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나, 이는 현실적인 여건상 어쩔 수 없거나 통상적으로 있을 수 있는 정도의 모델하우스와 실제 시공 상태와의 차이에 불과하므로, 원고의 불완전이행 주장은 이유 없다고 주장한다.

(3) 그러나 피고가 약정한 ‘1층 세대만을 위한 전용정원의 설치’가 분양계약의 내용으로 포함되었고 그 연장선상에서 피고가 모델하우스 내에 견본으로 설치한 1층 전용정원의 모습과 실제로 설치될 전용정원의 모습은 크게 다르지 않을 것이라고 설명하면서 일부 수분양자들에게는 분양계약서에 그와 같은 취지를 명시적으로 기재하여 주시까지 한 점 등에 비추어 보면, 피고가 실제로 설치해 주어야 할 전용정원의 모습은 모델하우스 내에 설치된 견본과 동일하거나 최소한 그와 유사하여야 할 것인바, 양자가 위와 같이 동일 또는 유사함을 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 오히려 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제8호증의 1 내지 44의 각 영상에 제1심 법원의 검증결과 등을 종합하면, 피고가실제로 설치한 저용정원은 정원으로서의 가치가 전혀 없고, 형식적으로 흉내만 낸 것으로 볼 수밖에 없는 조악한 형태인 사실을 인정할 수 있을 뿐이므로, 위 주장은 이유 없다.

(3) 피고는 또, 이 사건 아파트의 각 1층 세대에 관한 분양계약서에는 그 대지 지분이 다른 층 세대와 동일한 지분으로 기재되어 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에는 공용부분은 그 구분소유자들의 공유에 속한다고 규정되어 있으므로, 권고들로서는 전용정원이 그 광고내용과는 달리 1층 세대의 수분양자들만이 독점적이고 배타적으로 사용할 수 있는 공간이 아님을 분양계약 당시 충분히 알 수 있었으므로, 피고가 신의칙상 고지의무 내지 설명의무를 위반한 것이 아니라고 주장한다.
그러나 ‘전용(專用)’이라 함은 “특정한 사람만 씀”이라는 의미를 가지고 있는 점, 피고도 분양광고를 하면서 ‘1층 세대만을 위한 전용정원’이라는 표현을 사용한 점, 피고는 당초 1층 전용정원의 바깥쪽에 설치될 일반적인 공용부분으로서의 인도 및 화단과 명백히 구분되는 1층 전용정원으로서의 모습을 가진 도면 및 사진, 나아가 모델하우스의 견본을 보여주면서 분양광고를 한 점, 더구나 이 사건의 경우에는 앞서 본 바와 같이 1층 아파트의 분양가를 다른 기준층보다 5% ~ 10% 정도 낮게 책정하는 일반적인 관례에 반하여 1층 아파트의 분양가를 다른 기준층과 동일하게 책정한 점 등에 비추어 보면, 분양계약서상의 대지 지분의 면적이나 집합건물법상의 공용부분에 관한 규정에도 불구하고, 피고로서는 신의칙상 원고들에게 위와 같은 사항을 고지하거나 설명해줄 의무가 있는데 이를 소홀히 하였다고 보지 않을 수 없으므로, 위 주장은 이유 없다.

(4) 피고는 마지막으로, 피고가 분양한 다른 아파트 단지의 경우 1층의 분양가는 다른 기준층에 비해 1.22% 내지 7% 정도 낮게 책정되었으므로, 그 할인율은 7%를 초과할 수 없다고 주장한다.
그러나 건설업계에서 1층의 분양가를 결정하는 방법으로서 널리 통용되거나 일반적으로 인정되는 기준은 없고, 해당 건설회사가 그 아파트의 입지조건이나 분양 당시의 시장상황, 1층에만 설치되는 시설 여부 등을 종합하여 결정하게 되는데, 통상 1층의 분양가는 기준층의 분양가보다 약 5~10% 정도 낮게 책정하는 것이 관례인 것으로 보이는 점, 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 아파트의 1층 분양가를 기준층과 동일하게 결정하였는데, 여기에는 1층 세대에게만 제공하게 될 ‘전용정원’의 존재가 결정적인 이유로 작용한 것으로 보이는 점, 비록 피고는 이 사건 아파트의 각 1층 세대에 대해서 시스템창호 및 동체감지기를 설치하여 주었지만, 피고는 물론이고 아파트를 분양하는 건설업계에서는 1층의 분양율을 높이기 위하여 그 분양가를 낮게 책정하는 외에 1층 세대에게만 여러 가지 특혜를 주는 것이 거의 관례화되어 있는 점, 1층 세대에 대한 전반적인 기피영향에도 불구하고, 원고들은 피고의 전용정원 설치 약정을 믿고서 1층 세대에 대하여 기꺼이 분양계약을 체결하게 된 점, 더구나 피고는 이 사건 제1심 과정에서 이 사건 아파트의 1층 분양가로서 다른 기준층과 비교하여 적절한 할인율이 얼마인지에 대하여 어떠한 주장이나 자료도 제기․제출한 바 없는 점, 이 사건에서 원고들이 입은 손해액, 즉 이행이익 상당액은 현실적인 여건상 정확한 액수를 산출할 수 없고, 다만 그 대안으로서 이 사건 아파트의 1층 할인율을 산정하여 그로부터 원고들이 입은 손해액을 대략이나마 계산해 낼 수밖에 없는데, 위와 같은 방법으로 산출한 액수는 이행이익 상당액 보다 더 적을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 1층 할인율은 8%로 봄이 상당하므로, 위 주장도 이유 없다.-이상-




"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com