‘10년’ 경력 중개업자 만나라

이번에는 돈 되는 경매 상가를 낙찰받기 위해 어떤 자세가 필요한지 알아보자. 첫째, 선입견을 버려라. 상가 경매에서 가장 안타까운 것이 혼자 지레 판단한다는 것이다. 장사가 안 돼 나오는 ‘찌꺼기’라느니 하면서 혼자서 판단하기 쉽다. 그러나 내가 수년째 컨설팅을 하면서 가장 관심 있게 보는 종목이 상가다. 실례를 보자. 몇 해 전 서초구 방배동의 모 종합시장 내 지하상가 실평수 184평이 경매에 나왔다. 감정가 11억 원에 2회 유찰 후 최저입찰가 7억400만원에 입찰에 부쳐진 것이다. 서류상 지하 식품도매점으로 이용되고 있었지만 이 상가는 재건축사업 초기의 경매 상가였다. 사업승인 전이었기 때문에 개발이 완료되는 시점에는 아파트와 알짜상가 수십 평이 나오는 조합원 자격을 얻을 수 있는 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 상가였던 셈이다. 아는 이에게 투자를 권유했더니 그는 “지하상가는 무조건 싫다”고 딱 잘라 말했다. 현재의 상태(지하에다 장사 안 되는 식품도매점)만 보고 투자를 포기했다. 결국 입찰 당일 2명이 경쟁을 벌여 감정가의 75%에 인근 상인이 낙찰 받아 버렸다. 지난 얘기지만 결과적으로 이 상가는 ‘대박’이었다. 10층 규모의 주상복합 상가로 추진하면서 조합원에게 65평형의 아파트와 30평 규모의 도로변 상가로 배분이 되는 것으로 확정됐다. 그 투자자는 최소 3배 이상의 투자수익을 올렸으리라. 둘째, 권리분석에만 목숨 걸지 마라. 투자자들의 잘못된 관행 중 하나가 유난히 권리분석에만 몰입한다. 물론 신중히 분석해야 할 필요는 있지만 너무 신경을 많이 쓴다. 경매에 부쳐진 상가 중 권리 상 하자 있는 물건은 전체의 10~20%에 불과하다. 권리 분석보다 물건 분석에 치중해야 한다. ‘실전 고수들’은 권리 분석을 꼼꼼히 마친 후 즉시 물건 분석에 들어간다. 물건 분석을 세밀하게 하다 보면 돈 되는 부동산(상권과 입지 분석을 통한 개발 잠재력과 투자성)인가를 확인하기 쉽다. 상가는 뭐니 뭐니 해도 도로 상태와 고객의 접근성, 배후 주민의 구매력 성향 등을 따져봐야 한다. 이 때문에 입찰 전 최소 3회 이상, 매번 1시간 이상 시간을 내 현장 답사를 통해 물건 분석을 철저히 해야 한다. 셋째, 인근 자영업자의 말을 무시하지 마라. 아무리 부동산 고수라 할지라도 한 지역에서 수년간 영업한 상인들보다는 그 지역 사정에 정통할 순 없다. 내가 주로 이용하는 상권 분석 비결은 인근 상인들과 충분한 시간을 갖고 얘기한다는 것이다. 그러면 최근 영업 환경부터 권리금 수준, 배후 상권의 성숙도 등을 옛이야기 듣듯 술술 알아낼 수 있다. 더 정확한 정보를 얻고 싶다면 5~10년 업력의 그 동네 부동산 중개업자를 만나라. 맨입(?)은 곤란하다. 점심이라도 대접한다면 고급 정보 얻는 게 더 쉽다. 초보자라면 반드시 이를 거쳐야 한다. 그래야 실수를 줄인다. 넷째, 한 물건에만 집착하지 마라. 경매에 부쳐지는 상가 경매 물건만 해도 한 달에 서울과 수도권에만 500여 건이다. 지방에는 1000여 건이 나온다. 따라서 너무 한 지역 내 상가 매물에 집중할 필요가 없다. 매물 비교분석의 안목을 키우는 것도 중요하다. 서울 거주자라면 수도권까지, 지방 거주자라면 거주지와 함께 유사 인근지역 및 위성도시까지 매물을 검색해보자. 종목도 다양화할 필요가 있다. 아파트상가뿐 아니라 근린상가와 중심상가까지 말이다. 다섯째, 정밀지도 사는 돈을 아끼지 마라. 상가만큼 주변 지리를 잘 파악해야 하는 부동산도 없을 것이다. 지도상에 번지수가 기재된 지도가 있어야 세밀한 그 지역의 입지를 파악할 수 있고 개략적이나마 상권 분석도 할 수 있다. 5000분의 1 수준의 지적약도에는 해당 경매물건의 정확한 위치와 함께 지역 내 도로상태, 배후의 주거, 업무시설까지 나온다. 이것만 봐도 50% 정도는 감(感)으로 상권과 입지분석을 할 수 있다. <계속> 메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표


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