은퇴자의 노후 부동산 운용법

은퇴자의 부동산운용의 최우선은 ‘안정성’에 초점을 맞춰야 한다. 무리한 부동산 투자는 금물이며 돈의 흐름상 안정적 수익을 내지 못하는 단기투자용 부동산도 되도록 피하는 게 좋다. 자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 시작하는 시기이므로 내 자금과 몸에 맞는 보수적인 자산운용을 하는 것이 필요하다.

덩치 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 한 종목에만 집중 투자하는 경우 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 손해를 입을 수 있다. 여유자금이 있다고 해서 새롭게 부동산으로 눈을 돌리는 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 오히려 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 것이 바람직하다. 잘못된 투자로 인해 노후자금을 날려버리면 이를 되찾을 수 있는 시간적 여유가 없기 때문이다.

임대수입 보장되는 소형 물건 중심으로 운용

이 시기에는 되도록 임대수입이 보장되는 다양한 소형 물건에 투자해 운용하는 것이 좋다. 주로 소형 아파트나 오피스텔, 상가를 중심으로 임대용 상품을 골라 운용하고 자금여력이 있다면 다가구, 상가주택, 외국인임대주택을 매입해 운용하면 입지에 따라 임대수입이 높다. 전철 역세권 등 요지에 위치한다거나 소형 부동산이라면 월 100만 원 이상의 높은 소득이 보장되고, 싸게 매입했다가 되팔 경우 시세차익을 올릴 가능성이 높은 상품들이다.

소형 아파트, 오피스텔이나 도심 원룸주택도 임대 수익이 높은 상품으로 집 수선 등 세입자 관리가 손쉬운데다 월세비중이 높아 위험 부담이 낮다. 그러나 규모가 큰 임대용 부동산은 입주자들이 자금 부담을 느껴 구입가격만 비싸고 세가 나가지 않는 경우가 많은 것이 일반적인 단점이다.

여유자금이 적은 소액투자자라면 급매나 경매를 통한 소형물건 낙찰이 유망하다. 바로 지하매물을 노리는 것. 비록 지하물건이지만 취득가가 매우 싼데다 임대수요가 충분해 틈새시장으로 꼽힌다. 반 지하 빌라, 지하상가, 대형빌딩 내 지하 구분사무실 등이 이에 해당하는데, 지하라고 우습게보면 안 된다. 지하이기 때문에 낙찰가가 60% 미만인 경우가 대부분이고, 지역에 따라 임대가는 투자원금 이상 형성되는 경우가 많아 수익률 20~30% 이상을 올릴 수 있는 것이다.

전원생활은 도시와 가까운 농가주택으로 시작

직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우 자녀들이 찾아오기 쉬운 도시 근교의 농가를 활용하면 알짜 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 금액대가 싼 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1억 원 안팎으로 매입할 수 있다. 이런 물건을 매입할 때는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 도시 근처에 위치한 부동산을 고르는 게 현명하다.

전원생활의 경험이 없는 은퇴자가 무리하게 고가의 전원주택을 사면 이내 후회하기 쉽다. 주택을 장만해 놓고 나서 살면서 느끼는 불편함(자녀와 병원과의 원거리, 주민간의 이질감, 외로움)을 겪고 나서야 후회하는 경우가 더러 있다. 결국 전원주택을 헐값에 팔고 다시 자녀 근처로 되돌아가기도 한다. 막연한 동경만으로 전원주택을 매입하기보다 1~2년 농가주택을 세내어 거주하며 전원생활의 장단점을 파악하는 준비기간을 가져보고 나서 전원주택 매입을 결정하는 것이 낫다.

농가나 소형주택을 이용하다보면 현지주민과의 친밀함이 생기면서 자연스레 지역 전원주택과 토지에 대한 숨겨진 정보를 얻을 수 있고 헐값에 나온 급매물을 쉽게 만날 수 있어 좋은 경험으로 삼을 수 있다. 수도권에는 약 2만호에 달하는 빈농가들이 있고 전국에는 20만호에 달한다. 각 지자체 ‘농어촌 빈집 정보센터’나 자치구 홈페이지에서 매물정보를 얻을 수 있다.

기존 보유주택 활용, 임대수익용으로 운용

만약 큰 돈 없이 단독주택만 보유하고 있다면 재투자에 관심을 갖기보다는 기존 주택의 활용가치를 찾아보는 게 훨씬 실속 있다. 낡은 단독주택이라도 부분 리노베이션이나 개조 · 재가공을 시도하면 재테크의 기능을 갖춘 효자종목이 되기도 한다.

서울 이문동에 사는 전○○(65) 씨는 지하철 근처에 지은 지 23년 된 허름한 단독주택을 갖고 있다. 자녀들을 모두 분가시킨 전 씨는 허름한 주택으로 임대사업을 해보고 싶었다. 다행히 주변에 대학가가 가까워 원룸사업 하기에 좋은 입지를 갖고 있었다. 전씨는 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용해 연면적 290㎡에 36㎡짜리 원룸 6가구를 들이는 공사를 시작했다. 건축공사비는 총 1억5000여만 원 정도가 들었는데, 공사 선수금으로 2000만원을 내고 나머지 1억3000만원은 임대 후 보증금으로 충당하기로 했다. 기존 단독주택을 원룸으로 바꾸더라도 다가구주택으로 허가 나기 때문에 별도의 변경 절차는 필요 없었다.

임대료를 3.3㎡ 당 500만 원 이상 받을 수 있으므로 월세로 임대하면 가구 당 보증금 2000만원에 월 30~40만 원씩 받을 수 있어 매달 180만 원 이상의 고정수익이 가능했다. 3층 66㎡는 부부가 거주할 공간으로 꾸며 직접 거주할 집은 물론 고정적인 월세가 들어오는 임대주택이 탄생한 것이다.

단독주택의 원룸 개조는 절차가 그리 어렵지 않은데 주택의 가치를 높이는 최적의 리모델링 방법이다. 물론 원룸으로 임대가 가능한 수요층이 두터운 곳이어야만 사업성이 있다. 또 다른 단독주택 활용법으로 다가구주택을 다세대주택(세대별 구분등기가 가능한 소형 빌라)으로 용도를 바꾸는 방법도 있다.

‘역모기지’ 제도 가입으로 종신생활비 받는다

한국주택금융공사의 역모기지 제도는 65세 고령자들이 자신의 소유주택을 담보로 제공하고 노후생활 자금을 연금형식으로 대출받는 제도이다. 2008년 7월부터 판매되는데 가입자 본인과 배우자는 사망 시까지 정해진 월 지급금을 받기 때문에 종신생활비를 보장받으면서 살 집도 동시에 해결할 수 있다.

담보대상 주택은 6억 원을 초과하지 않아야 하며, 부부가 만 65세 이상이면서 1세대 1주택으로 전세나 근저당설정이 되어 있지 않아야 가입할 수 있다. 가입 시 대출금리는 6.5%이다. 예를 들어 65세 은퇴자가 3억 원짜리 역모기지에 가입했을 경우 기존 시중은행의 월 지급금은 55만 원 정도지만 한국주택금융공사의 제도를 활용하면 매달 약 85만원을 받게 된다.
가입자가 일찍 사망해 대출받은 생활비가 주택가격에 못 미쳤을 때는 정산한 뒤 남은 금액을 상속인에게 돌려주는 반면 오래 살아서 대출금이 주택가격을 초과하면 사후 추가상환액이 없는 것이 특징이다.

소득원이 사라진 은퇴시기 이후에 중점을 둬야 할 것은 자산(Asset)보다 수입(Income)을 확보한다는 마음으로 부동산을 운용해야 한다. 자산을 늘리기 위해 욕심을 내 부동산 투자에 나서면 보유세 부담과 장기적인 부동산값 안정 가능성으로 따져볼 때 불안이 커질 수 있다. 보유부동산이 여러 개이고 당장 처분할 수 없다면 전세보다 월세로 전환하고, 나대지 땅은 주택이나 상가를 지어 운용방식을 바꾸면 현금수익도 나고 세금도 줄일 수 있다.

은퇴자 부동산 운용전략

목 표	운용 전략	비고 상품
임대 수익	고정적인 월세수입 목표(임야, 농지등 환금성 낮은 부동산 투자 자제)	• 소형 아파트, 다세대, 오피스텔 • 다가구, 상가주택, 외국인임대주택
전원 생활	자녀와 근거리 실거주용 소형 주택(고가 주택 매입 금물)	• 농가주택, 펜션, 전원주택 전월세
간접 투자	부동산펀드는 투자리스크 낮추면서 장기투자로 노후대비 상품	• 대출형∙실물형∙공매형 펀드 (실물형 펀드(임대형) 비교적 안전)
주택 줄이기	주거비 최소화로 재무적 안정성 확보(도심에서 외곽으로 이전)	• 수도권∙교외 중소형주택 (주거비와 보유세 줄임)
노후 생활자금	역모기지 제도 가입 (월 지급금으로 생활비 보장받음)	• 한국주택금융공사의 역모기지제도

The pen

[성공으로 이끄는 투자노하우] 은퇴자의 노후 부동산 운용법