등록하지 않고 사실상 중개업을 영위하면서 관여한 거래계약에 따른 중개보수를 청구할 수 있는지에 관해, 최근 하급심판결(청주지방법원 2009. 3. 19. 선고2008가단3749 부당이득금반환 등 판결).이 선고되어 소개한다. 학설상으로는 보수청구권이 없다는 견해가 다수설이었는데, 판결로 선고되기는 처음이 아닐까한다.
▶ 인정된 사실
피고는 공인중개사의 자격이 없음에도 불구하고 2007. 2. 21.경 부천시 00구 00동 401-2 000텔 000호에 있는 00부동산사무실에서 공인중개사 심00으로부터 그녀 명의의 중개사무소등록증을 대여받은 다음,
(1) 같은 해 3. 초순경 원고 소유의 김포시 00동 931 000센터 건물 801호를 유00에게 임대하는 중개를 하고 원고로부터 수수료 495만원을 지급받고,
(2) 같은 해 4. 초순경 위 건물 101호를 원00에게 매매하는 중개를 하고 4. 24. 원고로부터 수수료 50만원을 지급받았으며,
(3) 같은 해 5. 31.경 위 건물 701호를 주00에게 임대하는 중개를 하고 6. 11. 원고로부터 수수료 480만원을 지급받고,
(4) 같은 해 11. 3.경 위 건물 801호를 유00에게 매매하는 중개를 하고 11. 30. 원고로부터 수수료 500만원을 지급받았다.
이후 원고와 피고 사이에 중개수수료의 지급에 관하여 다툼이 발생하여, 피고는 원고 소유의 부동산(602호)을 가압류하고, 원고를 상대로 하여 인천지방법원 부천지원 2008가소12800호로 부동산중개수수료 3,305,000원 청구의 소를 제기하였으나 2008. 10. 24. 위 청구가 기각되었다.
한편 원고는 2008. 2. 20. 김포경찰서에 피고를 고소하였고, 피고는 2008. 8. 5. 위 가.항의 범죄사실이 인정되어 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하 ‘법’이라고만 한다)위반죄로 벌금 300만원의 약식명령을 고지받았다(인천지방법원 부천지원 2008고약11634호).

▶ 법원의 판단
먼저, 원고와 피고 사이의 부동산 중개계약의 유효성 여부에 대하여 살펴본다.
법은, 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 ‘중개업자’로 정의하면서(제2조 제4호), 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 공인중개사 또는 법인이 아닌 자는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다고 규정하고(제9조 제1, 2항), 제9조 제1항의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 할 수 있는 자의 기준에 관하여, 다른 법률의 규정에 의하여 부동산 중개업을 할 수 있는 경우가 아닌 한, 공인중개사가 중개사무소를 개설하고자 하는 경우에는 당해 공인중개사가 법 제34조 제1항의 규정에 따른 실무교육을 받았을 것, 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것을 요구하고(법 제9조 제3항, 같은 법 시행령 제13조), 공인중개사가 되려는 자는 특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격할 것을 요구하고(법 제4조 제1항), 중개업자의 금지행위를 규정하며(제33조), 중개업자에게 공정하게 업무를 처리할 의무 및 직무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 안 될 의무를 부과하고(제29조), 중개업자는 중개 업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 중개수수료를 지급받도록 규정하며(제32조 제1항), 중개사무소의 개설등록 취소사유(제38조), 중개업자 업무의 정지처분 사유(제39조), 공인중개사의 자격취소 사유(제35조)를 규정하고, 법 제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(제48조 제1호).
법은 부동산중개업을 건전하게 지도, 육성하고 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 입법목적으로 하고 있으므로(제1조), 공인중개사 또는 법인만이 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 있고, 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설등록을 하여야 하도록 한 법 및 같은 법 시행령 등 관련 법령 또는 공인중개사 아닌 자가 부동산 중개를 하고 중개수수료를 받기로 한 약정의 효력은 위와 같은 입법목적에 맞추어 해석되어야 할 것이다.
뿐만 아니라, 공인중개사의 자격 없이 중개업을 하거나 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자가 중개를 하고 수수료를 받는 행위는 물론 위와 같은 금지규정 위반행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 또한 부동산 중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개행위는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다고 할 것이다. 그렇다면 앞서 본 입법목적을 달성하기 위해서는 공인중개사의 자격 없이 중개업을 하거나 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 위와 같은 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개계약에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 법 등 관련 법령에서 정한 자격 요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개계약은 무효라고 보는 것이 타당하다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조).
그렇다면, 이 사건에서 피고가 공인중개사의 자격 없이 원고와 사이에 체결한 부동산 중개계약은 위 법리에 따라 강행법규 위반으로서 무효이고, 피고가 원고로부터 지급받은 부동산 중개수수료는 법률상 원인 없는 것으로서 부당이득이라 할 것이므로, 피고는 원고에게 위 수수료 합계 1,525만원을 반환할 의무가 있다.-이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com