남의 뒤를 쫓아 평범하게 투자하면 성공하기 어려운 시대다. 하물며 거금이 들어가는 부동산은 더 그렇다. 재테크와 함께 장기투자를 위해 부동산에 돈을 묻을 때는 부동산금융 활용 방안도 미리 강구해둬야 한다. 부동산시장에서 금융과 자산유동화가 빠르게 정착되고 있는 만큼 부동산을 활용한 돈 굴리기 전략을 세우고 투자하는 것이 실패를 줄이는 투자전략이다.
투자대상으로 부동산을 선호하는 이유는 부동산 담보금융을 적절히 활용할 수 있어서다. 거래금액이 크기 때문에 일부 대출을 받아 이자가 낮은 자금을 동원하여 자금수익률을 극대화해 부동산을 보유하게 된다. 보유 중일 때는 자금융통으로 활용한다. 부동산에 근저당을 설정해주고 돈을 융자받아 생활자금이나 사업자금으로 활용할 수 있어 담보가치가 우량한 부동산 한 채만 잘 가지면 노후 재테크로 손색이 없다.
주택연금 즉, 역모기지 제도가 생겨나면서 더욱 담보가치 높은 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 특별한 소득원이 없는 고령자가 소유하고 있는 주택을 담보로 사망 시까지 노후생활에 필요한 자금을 연금 형태로 지급하는 제도다. 집을 은행에 담보로 맡기고 자택에 거주하면서 노후 생활자금을 사망할 때까지 주택가액의 범위 내에서 종신으로 매월 연금을 받게 된다.
이제 똘똘한 주택 한 채에 잘 투자해두면 자금융통은 물론 노후에 필요한 생활자금까지 해결할 수 있어 부동산 투자는 일석이조의 재테크인 셈이다. 실제 불경기 때 주택담보대출이 크게 늘어나는 때에는 부동산 투기나 구입자금보다는 가계 생활자금이나 개인사업자 운전자금 마련을 위한 주택대출이 부쩍 늘어난다. 따라서 부동산에 투자할 때는 담보가치가 있는 부동산인지 즉, 돈 빌리기 쉬운 알짜인지 살펴보고 투자하는 것은 기본이다.
대출시장은 신용과 담보대출로 나뉜다. 신용대출은 인적담보로서 개인의 신용도나 직업 등을 따져 대출해 주기 때문에 대출의 위험성이 높은 편이라 대부업체 입장에서는 신중하게 이루어진다. 그러나 부동산 담보대출은 시중은행 등이 돈 떼일 일 거의 없는 확실한 담보를 잡고 대출해주기 때문에 리스크가 낮은 부동산 담보대출을 늘리려는 것은 자연스러운 모습이다.
은행권은 1순위 (근)저당권을 설정하고 돈을 빌려주기 때문에 가장 안전하고 확실한 대출인 반면 제2금융권이나 일반 대부업체는 후순위로 담보를 잡고 추가로 대출해 준다. 은행권의 1순위 대출금액이 부동산 금액의 50~60% 정도라고 한다면 기타 대부업체는 후순위 대출의 경우 차주의 직업과 이자부담 여부, 주택의 방공제 등을 감안해 위험을 줄이는 선에서 보수적인 대출을 해주는 실정이다.
800조원에 이르는 부동자금이 부동산시장으로 기웃거리면서 최근 시중은행의 주택담보대출은 급증세로 돌아섰다. 은행의 주택담보대출 잔액은 전월 대비 4배로 늘어났다. 금융 당국은 집값이 빠르게 오르거나 주택담보대출 수요가 급증하는 지역에 한해 대출 규제를 강화하는 방안이 추진된다.
저금리 기조가 이어져 은행의 주택대출 금리보다 높은 임대수익용 부동산이 인기를 끌고 있어 앞으로도 임차 수요가 비교적 넉넉한 소형 주택과 오피스텔 등 임대사업용 부동산은 가격 오름세가 이어질 것으로 보인다. 따라서 은행 및 주택담보대출업체의 금리와 시중 임대소득의 차이를 역이용한 투자대상은 유용한 틈새투자처인 셈이다.
담보대출이 용이한 부동산을 고르려면 부동산 대출에도 전략이 필요하다. 올 하반기부터는 금리 상승을 염두에 둔 부동산담보대출을 받아야 한다. 3년 이하 단기자금이 필요하다면 변동금리가 유리하지만 그 이상의 장기 대출을 받는다면 고정금리로 받는 것이 위험부담을 줄일 수 있는 방법이다. 금리 상승기에는 6개월이나 1년 주기 등 변동기간이 긴 대출이 유리하다.


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