국가나 지자체가 소유한 국·공유지 부동산(땅·건물)을 싸게 매입해 내 집 마련과 수익성 부동산으로 활용이 가능하고, 또 임대해 농사나 사업용도로 활용이 가능하다. 원래 국공유 부동산은 일반인이 매입·임대하기 어려우나 해당기관이 보유와 활용가치가 떨어진다고 판단할 경우 또는 놀리고 있는 땅을 효율적으로 활용하기 위해 용도폐지 절차를 거쳐 일반인에게 매각 또는 임대하게 된다. 주로 온비드를 통해 매각·임대하는 것이 원칙이나 수의계약 방식으로 처분하기도 한다.
지자체에서 공개경쟁 입찰방식으로 매각하는 이들 부동산은 나대지와 주거지, 공장터에서 사무실 건물, 모델하우스까지 다양하다. 지자체 재정상 관리하기 어렵거나 매각 필요성이 있는 부동산을 모아 처분 또는 임대하고 공시지가나 기준시가 수준에서 매각해 잘만 고르면 알짜 부동산을 고를 수 있다. 산림청, 정부투자기관 등도 우량 매물을 수시로 싼값에 처분하고 있으므로 사전에 매물 확보를 위한 발 빠른 정보습득이 중요하다.
재개발 국공유지로 ‘내 집 마련’ 활용
재개발지역 내 국·공유지를 값싸게 매입(불하)해 아파트 조합원 자격을 얻어내는 방법도 있다. 통상 국공유지 점유권 투자라고도 하는 데 국가나 지자체 소유의 땅에 무허가로 지어 놓은 주택 중 해당 자치구의 무허가건물 관리대장에 올라 있는 주택 소유권을 매입하는 것이다. 무허가여서 불법이지만 자치구 내 무허가건물 관리대장에 등재돼 있으면 점유를 인정해 합법적으로 재개발 조합원 자격을 얻을 수 있다.
국공유지가 투자 대상이 되는 이유는 재개발지역 내 사(私)유지를 매입해 재개발 조합원 자격을 사는 것보다 초기 투자자금이 적기 때문이다. 통상 사유지보다 20~30% 저렴해 투자수익이 크고 재개발사업 초기에 소자본으로 내 집 마련이 가능하다. 불하대금은 장기저리의 분할납부 방식으로 이뤄진다. 10%의 계약금을 납부하고 나머지는 연 5%에 15년 분할 납부하면 된다.
다만 국공유지 점유 토지는 불하계약에 의하여 투자해야 한다. 불법 중개업자의 말만 믿고 잘못 구입할 경우 토지불하대금과 추가부담금, 구입금액을 합하여 일반분양 금액보다 훨씬 많은 돈을 묻게 돼 투자 실패로 이어질 수 있다. 불하대금은 사업시행인가 시점을 기준으로 토지를 평가하여 정해지며, 이주비 지급 시점 전에 불하 계약을 끝마치므로 토지불하대금을 알 수 있어 해당 권리가액을 가늠한 후 투자해야 한다.
재개발 국공유지 투자 시에는 기존 점유권자가 자치구에 점용료를 해마다 납부하고 있는지 확인해야 한다. 통상 기존 점유권자는 점용료를 납부하지 않고 있다가 이주비 등으로 공제당하는 경우가 많으므로 해당 자치구 재무과에서 계약자가 정당한 권리의 유무, 점유면적, 점용료 납부 내역 등을 반드시 체크해야 한다. 기존에 재개발구역에서 살고 있던 원주민에게서 매입하면 등기비용을 절감할 수 있다. 일부 자치구의 경우 원주민으로부터 최초로 매수한 자는 등기비 없이 명의 변경을 해준다.

국유재산 매각과 대부 입찰에 참여하려면 인터넷을 이용해 한국자산관리공사의 온비드(www.onbid.co.kr)에 접속해 필요한 부동산의 매물을 검색해 보면 된다. 회원가입 후 안내 절차에 따라 입찰에 참가하면 되고 공개입찰에 참여하기 위한 별도의 자격제한은 없다. 개인과 법인, 외국인 등 누구든지 입찰할 수 있다.
2회 경쟁 입찰 후에도 낙찰자가 결정되지 않으면, 다음 회부터는 최초 예정가에서 10%씩 하락하고 최고 50%까지 떨어질 수 있다. 절차는 기본적으로 법원경매와 비슷하지만 입찰실시 하루 전에 미리 입찰한다는 것을 등록해야 하는 점이 다르다. 낙찰이 결정되면 낙찰일로부터 10일 이내에 부동산을 관할하는 국가기관 또는 지자체와 계약을 체결해야 한다.

시청과 구청에서 파는 공유 부동산의 매각절차는 지자체마다 조금씩 다르다. 기본적으로 공개입찰을 원칙으로 하지만 법률에서 정한 일정 요건 하에서는 수의계약으로 매입할 수 있다. 보통 입찰은 2명 이상 참가하는 공개경쟁입찰로 미리 정해진 매각 예정가격 이상을 제시한 사람 중 최고가격을 써낸 사람에게 낙찰되며 2회 이상 유찰될 경우 수의계약으로 매각이 진행되기도 한다.
국공유 부동산의 매각정보를 얻으려면 온비드 외에도 각 국가기관 홈페이지의 매각 부동산 난이나 신문의 매각공고 또는 시청 재산관리과, 구청 재무과에 문의하면 상세한 정보를 얻을 수 있다. 부동산시장에서 거래되는 만큼 매물이 풍부하지 않지만 통상 낮은 값에 낙찰되기 때문에 적은 돈으로 국가나 지자체 재산에 투자 또는 임대하려는 실수요자들이 노려볼 만하다. --------------------------------------------------------------------------------------
◎ '하반기 부동산 전망' 무료 세미나 ◎
부동산 시장 진단과 전망에서부터 재개발 투자전략과 틈새 경매부동산 투자전략 등을 상세하게 다룰 세미나를 개최한다. 부동산시장에서 우량물건에 대한 옥석을 가려내고 자신의 처지와 상황에 딱 맞는 부동산을 고를 수 있는 비법을 전수한다. 세미나는 사전 접수한 참가자에 한해 입장이 가능하고 참가비는 무료다. (02) 525-0597.
◆ 일 시 : 8월 6일(목) 오후 2시∼4시◆ 장 소 : 지하철 3호선 일원역 앞 강남 래미안갤러리(선착순 200명)◆ 내 용 : 재개발 뉴타운 투자의 정석, 2000만원으로 투자하는 경매 급소법, 삼성건설 미래주택 체험◆ 강 사 : 정현조 부동산j테크 팀장, 윤재호 메트로컨설팅 대표



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com