개발 ‘농지’ 투자 유망
경매를 통해 농지(전·답·과수원)를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않고 시세 대비 20% 이상 저렴한 가격에 매입할 수 있다. 수도권, 개발 가능한 농지를 값싸게 낙찰 받아 주말농장이나 장기 투자용도로 매입해 두는 것도 유망한 여유자금 운용법이다.
토지는 주택과 달리 점유자 또는 세입자가 거주하지 않아 세입자 관계 분석이 필요 없어 권리관계 분석이 쉽다는 장점이 있다. 즉 초보 투자자도 권리분석이 간단하고 명확해 토지의 가치를 파악하면 손쉽게 경매를 통해 싸게 낙찰 받을 수 있다.
수도권의 농지는 위치와 규모에 따라 얼마든지 개발여지가 있어 가공되지 않은 대표적인 부동산 상품이다. 농지전용이 가능한 토지는 대지로 전환해 집을 지을 수 있고, 도시화가 진행되는 택지지구 인근의 경우 상가나 공장용지로 용도 변경할 수 있어 활용가치가 높다.
농지는 1~2억 원의 종자돈으로 묻어두기에 적당한 상품이다. 경매 감정가가 공시지가 수준을 약간 상회하는 선에서 평가돼 장기 묻어두기 수요가 많은 종목이다. 농지는 지역여건에 따라 개발여지가 있거나 용도상 제한이 많지 않은 지역 농지를 고르는 게 관건이다.
가격 싸면 ‘공유 지분’ 여부 확인
농지를 경매로 취득하려면 농지법<제8조1항>에 의해 농지가 소재하는 시·구·읍·면의 장에게 ‘농지취득자격증명(농취증)’을 발급 받아야 한다. 경자유전(耕者有田) 원칙에 따라 외지인의 농지 투기를 막기 위한 조치이다. 낙찰 후 7일 이내에 제출해야 낙찰 허가가 난다.
입찰 전 ‘농취증’ 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다. 매각 결정기일까지 농취증을 제출해야 낙찰허가가 나고 소유권 이전등기가 가능하다. 거의 대부분의 경매법원이 농취증을 제출치 않으면 입찰보증금을 몰수한다.
도시민이 농사를 짓는 땅, 즉 농지를 소유할 때는 소유 제한이 있다. 원칙적으로 직접 농사를 지을 자가 아니면 소유하지 못하도록 되어있다. 하지만 예외적으로 개인이 취득할 수 있는 방법이 있다.
즉 주말, 체험영농을 하기 위해 1,000㎡(302평) 미만의 농지를 소유하는 경우, 또 상속 농지 취득, 국가 지자체 농지 소유 기타 등은 직접 농사를 짓지 않아도 농지를 소유할 수 있다. 다만 개인은 직접 농사를 짓는다면 주거지에 상관없이 취득 가능 - 개인은 1,000㎡(302평) 미만은 주말영농이므로 비자경 가능, 1,000㎡ 이상은 반드시 자경이 원칙이다.
농지 입찰 시에는 여러 가지 조사해야 할 것이 있다. 현장 답사에서 수목이 있는 경우 법정지상권, 타인의 분묘가 있는 경우 분묘기지권이 성립될 수 있다. 특히 토지 위에 무연고 분묘가 있다고 해서 함부로 다른 곳으로 이장과 개장하면 안 된다.
농지는 여러 거래 제한을 받고 있으며, 공법상으로 토지이용계획 및 개발계획에 의해 개발하는 데도 어려움이 많다. 경매를 통해 낙찰 받을 경우 개발예정지역 내 농지 전용이나 개발이 불가능한 땅으로 지정돼 투자금액이 수년째 묶여있는 경우도 빈발한다.
‘공유 지분’ 농지 경매물건인지 확인 후 입찰해야 한다. 한 필지의 땅에 두 사람 이상이 소유한 지분 경매는 온전한 소유권이 아니어서 나중에 땅을 분할청구를 해야 하는 수가 발생한다. 등기부 상 두 사람 이상이 소유한 농지는 입찰을 자제하는 것이 바람직하다.


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