매년 이맘때가 되면 새해 부동산 시장에 대한 전문가들의 전망이 발표된다. 부동산가격은 상승할 것인지, 어떤 부동산이 유망한지, 어느 지역이 유망한지, 언제 사고 언제 팔아야 하는지 등에 대한 다양한 의견이 언론을 통해 발표된다. 그러나, 이러한 많은 전망에도 불구하고 전문가마다 다른 전망을 내놓고 있어서 어떻게 해야 할 지 결정하기란 쉽지가 않다. 현재시점이 부동산시장의 사이클상 어디에 와 있느냐에 대한 해석을 어떻게 하느냐에 따라 전망이 다를 수 있기 때문에 부동산시장의 타이밍이 그 만큼 중요하다고 할 수 있다.

부동산에서 제일 중요한 것이 입지(Location)라고 한다. 부동산은 Location, Location, Location이라고도 한다. 부동산의 위치가 중요하다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다. 그렇다면, 아주 좋은 입지에 있는 빌딩을 매입했다고 해서 성공적인 투자라고 할수 있을까? 부동산의 매수 타이밍(Timing)에 따라 답이 달라질 수 있다.

예를들어, 어느 투자자가 서브프라임 모기지사태 직전에 대다수 미국의 부동산투자전문회사들이 그랬던 것처럼 뉴욕의 대로변 코너에 위치한 입지가 좋은 빌딩을 매입했다고 하자. 시기상으로 그 투자자는 제일 높은 가격에 매입했는데 그 이후 어떻게 되었을까? 가격이 20% 이상 하락하였다가 어느 정도 회복하였지만 아직도 매입가격보다 낮은 가격에 거래되고 있다고 한다. 아무리 입지가 좋다고 해도 부동산 사이클상의 매수 타이밍이 좋지 않으면 실패한다는 것을 보여주는 사례이다.

매입이든 매각이든 현명한 투자결정을 하기 위해서는 타이밍이 제일 중요하다. 부동산 거래의 성패를 결정하는 가장 중요한 요소가 입지(location)와 타이밍이라고 생각한다. 입지와 타아밍은 상호 배타적 관계가 아니라 상호 보완적인 관계에 있으므로 먼저 좋은 입지에 있는 부동산을 적절한 타이밍에 매수하는 것이 중요하다. 부동산의 입지가 좋다고 해서 부동산사이클의 최고점에서 매입한 투자자의 손실이 막아지는 것이 아니므로 입지와 타이밍을 반드시 고려하여 의사결정을 하여야 한다. 그 다음에는 매입한 부동산의 가치향상전략이 뒤따라야 한다. 결론적으로 부동산투자에 성공하기 위해서는 좋은 입지와 자산가치 향상전략 그리고 적절한 타이밍이 종합적으로 어우러져야 한다.

그러면, 부동산시장의 적절한 타이밍은 어떻게 알 수 있을 까?
Timing the Real Estate Market의 저자 Craig Hall에 의하면 부동산 사이클에 영향을 주는 주요 트렌드에는 7가지가 있는데 이를 분석함으로써 타이밍을 알 수 있다고 주장한다:

1. 인플레이션
2. 이자율
3. 부동산시장으로의 자금의 유입
4. 고용성장
5. 인구 유출입
6. 성장경로 (발전하고 있는 지역)
7. 신축


사실, 어디로 가는지를 알기 위해서는 현재 우리가 어디에 위치하고 있는지를 알아야 하듯이 부동산투자에 성공하기 위해서는 현재 시점이 부동산사이클상 어느 단계에 있는 지를 파악하는 것이 중요하다.

2012년에는 부동시시장의 타이밍을 제대로 잡아 여러분 모두가 성공투자하는해가 되기를 기대해본다.


김 용 남 / 글로벌PMC(주) 대표이사

CPM (美 부동산자산관리사), CCIM(美 부동산투자분석사)

www.globalpmc.com, Tel: 02-2176-6000, Face Book ID: kimyn63





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