[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산 자산관리사의 역할 변화

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부동산 자산관리사의 역할 변화


부동산 자산관리사(Property Manager)의 역할이 변화하고 있다.
부동산자산관리사의 전통적인 역할은 기본적인 빌딩서비스, 계약협상, 임대료 수금 및 유지관리 업무가 거의 전부였다. 그러나, 부동산에 대한 인식이 고정자산에서 투자자산으로 바뀌고 양도차익 추구에서 운영수익 추구로 바뀌면서 부동산자산관리자의 역할도 변화하고 있는 것이다.

경기가 좋던 시절에는 부동산을 매입해서 보유하다가 매각만 하면 돈을 벌 수 있었다. 보유기간 동안의 자산관리는 그리 중요하지 않았다. 그 당시에는 매각차익이 상당했기 때문에 운영수익은 푼돈으로 생각했고 그 정도는 무시할 수 있는 금액이었다. 더욱이, 순운영수익(NOI)에 상관없이 빌딩의 가치가 상승했기 때문에 부동산 자산관리전문가가 그렇게 필요하지 않았다.

그러나, 이제는 시대가 달라졌다. 부동산을 매입한 후 아무것도 안하고 가만히 있어도 빌딩가치가 올라가던 시대는 지났다. 부동산투자로 돈을 벌기 위해서는 부동산을 적당한 시기에 적당한 가격으로 매입하고 운영수익이 극대화되도록 관리한 후 적기에 매각하여야 한다. 더 이상 보유기간 동안에 운영수익 관리를 하지 않고서는 매각차익을 얻을 수가 없게 되었다. 주먹구구식으로 아마추어처럼 부동산투자를 해서는 돈을 벌 수가 없게 된 것이다.

자산운용사와 같은 전문회사가 주로 매입하여 관리하는 대형빌딩과는 달리, 중소형 빌딩의 소유주는 대부분이 개인투자자이거나 중소법인이어서 자산운용 전문가를 내부인력으로 고용하기가 쉽지 않다. 이 때문에 투자전문가의 도움을 받기가 쉽지 않은데 최근 투자자들은 일상적인 부동산관리업무를 수행하던 부동산 자산관리자에게 빌딩의 매입전 실사(Due Diligence), 보유기간 동안의 운영성과 관리 및 적정 매각가치 산정 등의 자산운용업무 까지도 수행토록 요구함으로써 전문가의 도움을 얻고 있다.

이에 따라, 자산관리사(Property Manager)가 부동산의 일상적인 운영관리업무를 넘어 부동산의 매입/매각 분석, 가치향상 방안 검토 및 부동산 성과 모니터링 등의 자산운용자(Asset Manager)의 고유업무 까지도 수행하게 되면서 Property Manager와 Asset Manager의 구분이 점차 모호해지고 있다. 자산관리자와 자산운용자를 명확하게 한마디로 구분하기는 쉽지않다. 다만, 수행하는 업무에 따라 자산관리자(Property Manager)라고 할 수도 있고 자산운용자(Asset Manager)라고 할 수도 있는 것이다.

이러한 역할변화 추세는 투자자(소유자)의 경제적 필요와 자산관리회사의 전문성 및 차별성 확보와 맞물려 계속 강화될 것으로 보인다. 투자자 입장에서는 추가적인 수수료지출 없이 자산관리자에게 더 적은 자원으로 더 많은 업무를 수행(Do More With Less)하도록 하여 비용을 절감할 수 있고, 자산관리자 입장에서는 전문성을 보여줌으로써 경쟁자와 차별화하여 수주경쟁력을 제고할 수 있기 때문이다.

중소형빌딩 투자자들은 과거처럼 컨설팅회사나 중개법인 등을 통해 빌딩을 매입한 후 자산관리는 직접 수행했던 패턴에서 점차 탈피하여 이제는 전문 부동산자산관리회사를 통해 빌딩을 매입하고 관리한 후 매각함으로써 매각이익을 극대화하는 방법을 택하고 있다. 매입부터 관리 및 매각까지 원-스톱서비스를 받음으로써 부동산투자관리의 전문성도 확보하고 매각가치도 극대화할 수 있는 일거양득(一擧兩得)의 효과를 얻을 수 있기 때문일 것이다.

과거의 자산관리자(Property Manager)가 서비스 제공과 빌딩자체의 관리에 초점을 맞췄다면 현재의 자산관리자는 솔루션 제공과 빌딩내부 사용자의 관리 및 활용에 초점을 맞추고 단순 결과 보고자(Reporter)에서 벗어나 자산가치 창조를 위한 조언자(Advisor) 역할을 수행한다.

부동산시장의 패러다임이 변화한 시기에 부동산투자에 성공하기 위해서는 전통적인 자산관리업무를 넘어 자산운용업무까지 종합적으로 수행할 수 있는 전문가(전문회사)의 도움이 반드시 필요하다고 생각한다. Don’t you agree?

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