부재지주와 토지보상
법무법인 강산 김은유 변호사

1. 서론
토지보상에 있어서 부재지주에 대해 살펴본다.
부재지주는 말 그대로 토지 소유자가 토지소재지에 거주하지 않는 자를 말하며 공익사업법은 토지보상시 이들을 차별하고 있다.

2. 채권보상을 받는 부재지주란
공익사업법 시행령 제26조는 사업인정고시일부터(2008년 4월 18일부터 공익사업이 계획 또는 시행공고된 경우는 사업인정고시일 1년전부터) 당해 토지의 소재지와 동일 또는 연접한 시·구 또는 읍·면에 계속해서 주민등록을 하지 않거나 주민등록이 돼있다 하더라도 사실상 거주하지 않은 토지소유자를 부재지주로 정의하고 있다.
거주요건과 관련해 주민등록은 했지만 질병으로 인한 요양, 입영, 공무, 취학 등 부득이한 사유로 인해 거주하지 않는 경우에는 부재지주로 보지 않는다.
또 상속받은 날로부터 1년이 경과하지 않았거나 사업인정고시일 1년전부터 사실상 거주하고 있음을 입증하면 부재지주에 해당하지 않는다.
거주사실을 입증받기 위해서는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장 또는 출장소장의 확인을 받거나 공공요금영수증 등 객관성있는 자료에 의해 입증할 수도 있다.




채권보상을 받는 부재지주란?
토지소유자(세대원 전원이 아님)가 사업인정고시일 1년전부터(이 규정은 2008.4.18.부터 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되는 사업분부터 적용되고, 그 이전 사업은 사업인정고시일부터)
① 당해 토지의 소재지와 동일 또는 연접한 시·구 또는 읍·면에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자,
② 위 지역에 주민등록은 되어 있으나, 사실상 거주하지 아니한 자(다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. 시행령 제26조)


3. 부재지주로 인정되지 않으려면?
따라서 부재지주로 인정되지 않으려면 세대원 전원이 아닌 토지소유자만 당해지역 또는 연접지역으로 주민등록을 이전하고 사실상 거주해야 한다. 이밖에도 상속이나 질병 등 예외적 사유에 해당하는지 살펴볼 필요가 있다.
부재지주는 1억원이 넘는 보상금액은 채권으로 보상받아야 한다. 물론 본인이 원하는 경우에도 채권으로 보상 받을 수 있다.
채권보상은 한국토지공사, 대한주택공사, 한국관광공사, 한국산업단지공단, 지방공사 등이 시행자인 경우에 이뤄진다.
사업별로는 택지개발사업, 산업단지개발사업, 물류단지개발사업, 관광단지조성사업, 도시개발사업, 국민임대주택건설사업, 행정중심복합도시건설 사업 등일 경우에 채권보상을 받게 되고 도시정비법에 의한 정비사업은 포함되지 않는다.

또 토지거래허가구역이 속한 시·군 또는 자치구와 이에 연접한 시·군 또는 구에서 공공기관 등이 택지개발사업이나 산업단지개발사업을 하는 경우에도 1억원 이상의 보상금액은 채권으로 지급받는다.




부재지주가 되지 않으려면?
1. 세대원이 아닌 토지소유자 혼자만 당해 지역 또는 연접지역으로 주민등록을 이전한다.
2. 사실상 거주한다(사실상 거주란? 강산에 문의하시기를!)
3. 예외적 요건이 있는지 살펴본다.
가. 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우 : 주민등록요건을 갖추지 못해도 가능한지?
나. 상속받은 날부터 1년이 경과되지 아니한 토지
다. 사실상 거주하고 있음을 입증하는 경우
라. 사실상 영업하고 있음을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입증하는 사람이 해당 영업을 하기 위하여 소유하는 토지
4. 채권보상대상 사업인지 판단
가. 사업별 요건(아래 각호에 해당하여야만 채권보상 가능)
1. 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업
2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지개발사업
3. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지개발사업
4. 「관광진흥법」에 따른 관광단지조성사업
5. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
6. 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」에 따른 국민임대주택건설사업
7. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」에 따른 행정중심복합도시건설사업
나. 사업시행자 요건(아래 각호에 해당하여야만 채권보상 가능)
1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
2. 「한국관광공사법」에 따른 한국관광공사
3. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 한국산업단지공단
4. 「지방공기업법」 제49조에 따른 지방공사


4. 대토보상
한편 손실보상은 현금으로 지급하는 것이 원칙이지만 토지소유자가 원하는 경우 현금 또는 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대해 공익사업 시행으로 조성된 토지로 보상받을 수도 있다. 보상자금이 인근지역의 토지수요로 이어져 지가상승을 초래하는 문제를 차단하기 위한 것이다.
토지로 보상받을 수 있는 사람은 「건축법」제49조제1항에 따른 대지의 분할제한 면적 이상의 토지를 사업행자에게 양도한 사람이며 이때 대토보상을 원하는 사람이 경합하는 경우 부재지주는 후순위로 보상받게 된다.

5. 의무적 채권보상
가. 사업별 요건 (아래 각호에 해당해야만 채권보상 가능)
1.「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업
2.「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지개발사업
3.「물류시설의 개발 및 운영에관한 법률」에 따른 물류단지개발사업
4.「관광진흥법」에 따른 물류단지 개발사업
5.「도시개발법」에 따른 도시개발사업
6.「국민임대주택건설 등에 관한특별조치법」에 따른 국민임대주택건설사업
7.「신행정수도 후속대책을위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별 법」에 따른 행정중심복합도시건설사업
▶ 따라서 정비사업은 채권보상 불가
나. 사업시행자 요건 (아래 각호에 해당해야만 채권보상 가능)
1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
2. 삭제
3. 「한국관광공사법」에 따른 한국관광공사
4. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 한국산업단지공단
5. 「지방공기업법」제49조에 따른 지방공사

6. 관련규정




공익사업법 제63조(현금보상 등) ⑦ 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 대통령령으로 정하는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지정·고시된 공공기관 및 공공단체인 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 제1항 본문에도 불구하고 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있다.
1. 토지소유자나 관계인이 원하는 경우
2. 사업인정을 받은 사업의 경우에는 대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자의 토지에 대한 보상금이 대통령령으로 정하는 일정 금액을 초과하는 경우로서 그 초과하는 금액에 대하여 보상하는 경우




공익사업법 시행령 제26조(부재부동산소유자의 토지) ① 법 제63조제7항제2호에 따른 부재부동산소유자의 토지는 사업인정고시일 1년 전부터 다음 각 호의 어느 하나의 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자가 소유하는 토지로 한다. <개정 2006.3.24, 2008.4.17, 2011.12.28>
1. 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·구(자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)·읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
2. 제1호의 지역과 연접한 시·구·읍·면
3. 삭제 <2006.3.24>
②제1항 각호의 1의 지역에 주민등록을 하였으나 당해 지역에 사실상 거주하고 있지 아니한 자가 소유하는 토지는 제1항의 규정에 의한 부재부동산소유자의 토지로 본다. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
③제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 부재부동산소유자의 토지로 보지 아니한다. <개정 2008.2.29, 2008.4.17, 2009.11.10>
1. 상속에 의하여 취득한 경우로서 상속받은 날부터 1년이 경과되지 아니한 토지
2. 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에 사실상 거주하고 있음을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입증하는 자가 소유하는 토지
3. 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에서 사실상 영업하고 있음을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입증하는 사람이 해당 영업을 하기 위하여 소유하는 토지




규칙 제15조(부재부동산소유자의 거주사실 등에 대한 입증방법) ① 영 제26조제3항제2호에 따른 거주사실의 입증은 다음 각 호의 방법에 의한다. <개정 2005.2.5, 2008.4.18, 2009.11.13>
1. 「주민등록법」 제2조에 따라 해당 지역의 주민등록에 관한 사무를 관장하는 특별자치도지사·시장·군수·구청장 또는 그 권한을 위임받은 읍·면·동장 또는 출장소장의 확인을 받아 입증하는 방법
2. 공공요금영수증 등 객관성이 있는 자료에 의하여 입증하는 방법
② 영 제26조제3항제3호에 따른 사실상 영업행위의 입증은 다음 각 호의 자료를 모두 제출하는 방법에 의한다. <신설 2009.11.13, 2012.1.2>
1. 「부가가치세법 시행령」 제7조에 따른 사업자등록증 및 관계법령에 따라 허가·면허·신고 등(이하 "허가등"이라 한다)을 필요로 하는 경우에는 허가등을 받았음을 입증하는 서류
2. 해당 영업에 따른 납세증명서 또는 공공요금영수증 등 객관성이 있는 자료
[제목개정 2009.11.13]

⑧ 토지투기가 우려되는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공익사업을 시행하는 자 중 대통령령으로 정하는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지정·고시된 공공기관 및 공공단체는 제7항에도 불구하고 제7항제2호에 따른 부재부동산 소유자의 토지에 대한 보상금 중 대통령령으로 정하는 1억원 이상의 일정 금액을 초과하는 부분에 대하여는 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급하여야 한다.
1. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업
2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지개발사업
3. 그 밖에 대규모 개발사업으로서 대통령령으로 정하는 사업




령 제27조의2(토지투기가 우려되는 지역 안에서의 채권보상) ① 법 제63조제8항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다. <개정 2008.4.17, 2011.12.28>
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역이 속한 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군 또는 구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군 또는 구
②법 제63조제8항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지정·고시된 공공기관 및 공공단체"란 다음 각 호의 기관 및 단체를 말한다. <개정 2008.4.17, 2009.9.21, 2011.12.28>
1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
2. 삭제 <2009.9.21>
3. 「한국관광공사법」에 따른 한국관광공사
4. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 한국산업단지공단
5. 「지방공기업법」 제49조에 따른 지방공사
③법 제63조제8항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 사업을 말한다. <개정 2008.4.17, 2009.4.21, 2011.12.28>
1. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지개발사업
2. 「관광진흥법」에 따른 관광단지조성사업
3. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
4. 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 보금자리주택사업
5. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」에 따른 행정중심복합도시건설사업[본조신설 2006.3.24.]

⑨ 제7항 및 제8항에 따라 채권으로 지급하는 경우 채권의 상환 기한은 5년을 넘지 아니하는 범위에서 정하여야 하며, 그 이자율은 다음 각 호와 같다.
1. 제7항제2호 및 제8항에 따라 부재부동산 소유자에게 채권으로 지급하는 경우
가. 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 정기예금 이자율(채권발행일 전달의 이자율로서, 「은행법」에 따라 설립된 은행 중 전국을 영업구역으로 하는 은행이 적용하는 이자율을 평균한 이자율로 한다)
나. 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리(채권발행일 전달의 국고채 평균 유통금리로 한다)
2. 부재부동산 소유자가 아닌 자가 원하여 채권으로 지급하는 경우
가. 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 국고채 금리(채권발행일 전달의 국고채 평균 유통금리로 한다)로 하되, 제1호가목에 따른 3년 만기 정기예금 이자율이 3년 만기 국고채 금리보다 높은 경우에는 3년 만기 정기예금 이자율을 적용한다.
나. 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리(채권발행일 전달의 국고채 평균 유통금리로 한다)
[전문개정 2011.8.4





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