[김은유의 보상과 재건축] 이미 처분된 체비지 소유권 관련 채권자 보호방안

한경닷컴 더 라이피스트

서울 시내 아파트 전경. /사진=게티이미지뱅크

도시개발사업으로 인한 채비지 관련하여 2000. 1. 28. (구)토지구획정리사업법이 폐지되고 2000. 7. 1. 시행된 당시 도시개발법 제41조제5항, 현재는 제42조제5항은 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있다. 이 규정으로 인하여 아래 대법원 판례, 즉 체비지대장에 등재되면 제3자에게 대항력이 있다는 판례는 폐기되어야 할 운명을 맞이 하였다.

대법원 2011. 8. 18. 선고 2009다60077 판결

[1] 소유권이전등기청구권의 압류나 가압류는 등기청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없고 채무자가 제3채무자에게서 현실로 급부를 추심하는 것을 금지하는 것뿐이므로 채무자는 제3채무자를 상대로 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고 법원은 가압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수 없으나, 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결이어서 이것이 확정되면 채무자는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없으므로, 가압류의 해제를 조건으로 하지 않는 한 법원은 이를 인용하여서는 안 되며, 가처분이 있는 경우에도 이와 마찬가지이다. 그런데 체비지대장상 소유자명의변경을 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결이고, 구 토지구획정리사업법(2000. 1. 28. 법률 제6242호로 폐지, 이하 ‘구 토지구획정리사업법’이라 한다)이 적용되는 체비지에 대하여는 양도합의와 체비지대장에 등재라는 요건을 갖추면 물권유사의 배타적 사용·수익권을 취득하고 이를 제3자에게 처분할 수 있을 뿐 아니라 그 후 환지처분공고가 있으면 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 소유권을 원시적으로 취득하게 되는 점에서 체비지대장상 소유자명의변경은 부동산소유권이전등기와 효력에서 유사하며, 소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류, 가처분은 채무자와 제3채무자에게 그 결정을 송달하는 외에 등기부상 이를 공시하는 방법이 없으므로 그것이 등기된 부동산에 관한 것인지 체비지대장에만 등재된 부동산에 관한 것인지에 따라 달리 취급할 이유도 없다. 그렇다면 소유권이전등기청구권의 압류나 가압류 등에 관한 앞서의 법리는 구 토지구획정리사업법이 적용되는 체비지대장상의 소유자명의변경절차에도 마찬가지로 적용된다고 할 것인데, 소유권이전등기청구권의 가압류 등에 의한 변제금지의 효력은 사업시행자가 가압류된 체비지에 대한 체비지대장상 소유자 명의를 양수인 앞으로 변경하는 것에도 미치므로, 위 가압류 등의 해제 없이는 법원은 곧바로 체비지대장상 소유자명의변경절차의 이행을 명할 수 없다.

[2] 체비지에 대한 소유권이전등기청구권이 가압류 또는 가처분되어 있는 상태에서 甲이 乙 주식회사에 대한 금전채권을 피보전채권으로 乙 회사를 대위하여 제3채무자인 丙 주택지조성사업조합을 상대로 체비지대장상 소유자명의변경절차의 이행을 구하는 소를 제기한 사안에서, 구 토지구획정리사업법(2000. 1. 28. 법률 제6242호로 폐지)이 적용되는 체비지에 대한 소유권이전등기청구권 가압류 등의 효력이 체비지대장상 소유자명의변경절차에는 미치지 않는다고 보아 가압류 등의 해제를 조건으로 하지 않고 위 청구를 인용한 원심판결에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

사실 위 판례는 물권법 체계에 맞지 않는 고육지책의 판례였다는 비판을 받아 왔다. 등기도 되지 않은 상태에서 물권변동의 효과를 가져오기 때문이었다.

그런데 이제 환지처분공고일 다음날부터 시행자의 소유권보존등기신청 내지 촉탁에 의해 소유권보존등기가 이루어지기 전까지는 체비지에 대해 별도의 등기와 같은 공시방법이 없으므로 환지처분공고일 이전에 도시개발사업조합(이하“조합”)의 채권자가 채권확보를 하거나 체비지의 매수자가 매매대금채권(소유권이전등기청구권 포함)을 확보하기 위하여 체비지를 담보로 담보신탁등기 내지 근저당설정등기 등을 할 수 없다.

특히 환지처분공고 이전에 조합의 채권자가 채권확보를 위해 체비지에 대한 담보신탁계약을 체결한 후 조합의 체비지관리대장에 소유자를 신탁사로 하여 담보신탁재산임을 기재하고 조합으로부터 체비지증명서를 발급받았다고 하더라도 환지처분공고일 이후 조합이 채권자와 신탁사 모르게 제3자에게 체비지를 임의로 몰래 매각했을 경우 조합의 채권자와 신탁사는 제3자에게 대항할 수 없는 것이다.

따라서 이러한 경우 채권자 보호가 문제된다.

그러나 사견은 위 입법은 물권법 체계에 부합하는 입법으로서 매우 타당하다고 본다. 채권자 보호는 이중매매로 인한 배임죄나 체비지를 제3자에 매각하기 위한 총회개최 금지 가처분등을 통해 보호받을 수 있다고 본다.

'환지수용보상 도시개발법 해설' 책 참고

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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