[힘이 되는 부동산 법률] 상가점포 권리금회수과정에서의 임대인의 재건축계획 고지

한경닷컴 더 라이피스트

임차인으로부터 권리금회수청구권을 요청받은 임대인이 신규임차인에게 재건축계획을 고지하면 권리금회수방해행위에 해당될 수 있을까? 실무상 분명치 않았는데, 구체적 기준을 제시하는 대법원 판결이 최근 선고되어 소개한다.

★대법원 2022. 8. 11.선고 2022다202498 [손해배상(기)]

1. 피고의 상고이유에 대하여

가. 관련 법리

1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).

2) 건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획ㆍ단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시ㆍ고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거ㆍ재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용․취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.

나. 원심 판단

1) 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래의 사실이 인정된다.

가) 이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977.경 사용승인이 이루어졌다.

나) 원고는 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지 김00으로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 2019. 1. 15. 이 사건 점포 등 건물 전체에 관한 소유권을 취득하였다.

다) 피고는 2019. 2. 13.경 원고로부터 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라’는 취지의 내용증명을 받게 되자, 2019. 3. 6. 원고에게 ‘수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다.’라는 내용증명(이하 ‘이 사건 고지 내용’이라 한다)을 발송하였다.

라) 원고는 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기함으로써 임대차계약의 갱신의사가 없음을 명확히 하고서 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나, 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공한 적은 없다.

마) 피고는 2019. 7. 4.경 정00 등에게 이 사건 점포를 임대한 후 최종적으로 건물 전체를 임대차기간 36개월로 정하여 임대하였다. 이와 관련된 신규 임대차계약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 원고에게 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거․재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)’ 및 ‘공사시기(2022. 7. 3.경)․소요기간(1년)’ 등이 포함되어 있고, ‘평면도’까지 첨부되어 있다.

2) 원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 정00 등과 체결한 신규 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물 전체의 철거․재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평면도를 첨부한 사정만으로는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가.목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였다.

다. 대법원 판단
1) 앞서 살펴 본 관련 법리에 위 인정사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다.

가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거․재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.

나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거․재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거․재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적․유동적․적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.

이 사건 고지 당시 철거․재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.

나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.

다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는데다가, 실제로 피고가 정00 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거ㆍ재건축 계획 및 공사시점․소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.

2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가.목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

권리금 회수과정에서 신규임차인에게 재건축계획을 고지하게 되면 아예 권리금양수도가 불가하거나, 가능하더라도 권리금액수가 크게 저감될 수 있어 임차인의 권리금회수청구권 침해가 불가피한 측면이 있지만, 재건축계획 고지 그 자체를 불법행위로 인정하게 될 경우 건물주의 재건축을 사실상 불가능하게 할 수 있다는 점을 감안하여, 대법원이 위와 같은 기준을 정립한 것으로 사료된다.

특히, 2015년 권리금회수청구권 도입과정에서 두터운 임차인 보호를 위해 적용범위를 “법시행 당시 존속 중인 임대차계약”부터로 정하게 되면서 예상치 못한 권리금의 부담을 안게 된 임대인의 불만이 적지 않았다.

★ 상가건물 임대차보호법 부칙 <제13284호,2015.5.13.> 제3조 (권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례)

제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.

특히 노후건물을 보유하면서 재건축을 계획하던 임대인의 경우 ‘법시행 당시에 있던 기존 임차인의 권리금회수청구권 행사로 재건축이 불가능하게 되었다’는 불만이 컸었는데(법령상 재건축을 이유로 권리금회수청구권 부담을 면하기 위해서는 임대차계약당시에 재건축계획을 상세하게 고지하여야 하는데, 위에서 본 바와 같이 법적용범위를 “법시행 당시 존속중인 임대차계약부터”로 하게 되면서 임대인으로서는 재건축계획을 고지할 기회조차 가지지 못하게 된 것이다), 이 번 대법원 판결은 입법이 배려하지 못한 양측의 이해관계 균형을 맞추기 위해 노력한 것으로 평가받을 수 있을 것이다.

★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

★ 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1호 내지 6호 중략>
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

이번 대법원 판결이 시사하는 바는 다음과 같다.

신규임차인 소개과정에서 임대인의 재건축계획 고지 자체는 불법이 아니라는 점에서, 임차인으로서는 임대인에게 성실히 신규임차인을 소개하면서 임대인 의도를 차분하고 냉정하게 살펴 재건축계획 고지가 권리금회수방해를 위한 구실에 불과한지 여부를 파악할 필요가 있다. 이 사건처럼 임대인의 재건축계획 고지를 불법으로 단정하고서 신규임차인 소개 자체를 하지 못하게 되면 배상청구가 쉽지 않기 때문이다.

반대로, 임대인은 임차인의 권리금회수를 배려하는 차원에서 재건축계획 범위 내에서 최대한 장기간 임대차될 수 있도록 하는 노력이 필요할 수 있다. 지나치게 짧은 임대차기간만을 고집하게 되면 권리금회수방해행위로 인정될 소지가 크기 때문이다.

한편, 노후한 건물을 임차하게 되면 신규임차인에 대한 건물주의 재건축계획 고지로 온전한 권리금회수가 힘들어질 수 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있다. 그렇다면 재건축 가능성 있는 노후건물 임차는 더욱 신중할 필요가 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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