[힘이 되는 부동산 법률] 안전한 전세계약을 위한 5계명!
깡통전세 등으로 보증금반환에 어려움을 겪는 경우가 적지 않은 시점에서, 안전하게 전세계약 체결하는 요령을 정리해보았다.

첫째, 임대차목적물의 담보가치를 정확하게 파악하라!

임대인이 자진해서 보증금을 반환하지 못할 경우 임대차목적물을 경매로 넣어 보증금을 반환받기 위해서는 목적물의 담보가치가 충분할 필요가 있다. 임대인 신용파악이 불충분한 현 시점에서 안전한 임대차를 위한 가장 현실적인 방법인 셈이다. 임대차계약 할 때 임대차목적물 등기부등본을 발급받아 저당, 압류 등 권리관계를 먼저 확인하는 이유도 기본적으로는 담보가치 파악 때문이다.

그런데, 문제는 목적물의 시가 파악!! 해당 임대차목적물의 거래가액 뿐 아니라 비슷한 조건의 임대차목적물 실거래가를 충분히 조회할 필요가 있는데, 신축 빌라 등 실거래가가 불분명할 경우에는 최대한 보수적으로 접근해야 한다. 여러 중개업소 방문을 통해 최대한 객관적으로 자문받을 필요가 있다. 만약, 조금이라도 불안하면, 보증금을 낮추고 월차임을 인상하는 식으로 리스크를 조절하라. 집값에 육박하는 전세제도는 전세계에서 유일하게 우리나라에만 존재하는 특이한 제도라는 점에서, 경매에 들어가더라도 보증금전액을 반환받을 수 있는지 보다 냉정하게 고민해야 한다.

둘째, 임대인 신용에 대해 더 고민해보라!

임대차계약이라는 것은, 임대인과 임차인의 채권채무관계, 즉 임대인은 일정기간 임대차목적물을 빌려주면서 그 대가로 임차인으로부터 보증금 내지 차임을 받는 것인데, 임대차보증금의 반환은 기본적으로 계약을 체결한 임대인 부담이다. 임대차목적물의 경매로 (전부 내지 일부) 보증금을 반환받지 못하더라도 반환받지 못한 보증금에 대한 책임은 여전히 임대인에게 있다. 때문에 임대인이 어떤 사람인지, 즉 재산, 직업, 신용도, 평판 등에 대해 보다 관심을 가질 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 우리 현실은 임대차목적물의 가치에 비해 임대인 신용문제에 대해서는 너무 등한시해왔다. 계약 체결 이전에 인터넷이나 사회관계망 서비스로 임대인에 대해 검색해보는 정도는 반드시 해보아야 하지 않을까?

그 일환으로, 임대인의 세금체납 여부도 사전에 확인될 필요가 있다. 임대인을 통해 국세(지방세)완납증명원을 발급받아 확인하는 것이 가장 현실적인 방법이다. 물론, 전세사기 사건을 계기로 조만간 일정 금액 보증금 이상의 임차인은 임대인 동의 없이 임의로 임대인의 세금체납내역을 열람할 수 있게 되었지만, 개정법에 의하더라도 열람가능시점은 임대차계약을 체결한 이후에 국한된다. 때문에 계약 체결 전 임대인의 세금체납여부를 임대인에게 요청하는 것은 여전히 임차인의 몫이고 용기(?)가 필요한 부분이다. 안전한 임대차를 위해 보다 당당하게 요청할 필요가 있다. 계약체결 후 거액의 세금체납사실을 알게 되면 자칫 계약금반환에 어려움이 생길 수 있기 때문이다. 세금체납한 사람과 임대차계약하는 악연을 맺지 않기 위해서는 계약체결 전에 보다 적극적이고 당당할 필요가 있다. 임대인에게 이를 당당히 요구하는 관행이나 문화는 아직 요원하지만, 전세사기 사건을 계기로 체납세금의 위험성이 크게 부각되고 결국 임대인의 세금체납내역을 임차인이 열람할 수 있는 법개정까지 된 마당에, 좀 더 용기를 가지고 계약체결 전에 미리 세금체납여부를 확인해달라고 요청해볼 필요가 있다. 이런 요청에 소극적인 임대인이나 중개업소와는 거래하지 않는 것이 더 큰 위험을 피하는 상책일 수 있다.

참고로, 임대인 세금체납 여부를 임차인이 열람할 수 있도록 한 국세징수법 시행령 내용은 다음과 같다. 2023년 4월 1일부터 시행되고, 보증금 1,000만 원이 넘는 임차인이면 가능하다. 기간은, 임대차 계약일부터 임대차 개시일까지이다. 열람할 수 있는 장소는, 건물 소재지 관할 세무서뿐만 아니라 전국 세무서이다. 열람을 희망하는 임차인은 임대차계약서를 지참해 세무서에 신청하면 된다. 이후 세무서장은 열람 내역을 임대인에게 통지한다.

수백 채가 넘는 빌라왕들로 인한 세입자 피해가 양산되기 전에 미리 이런 제도를 시행했더라면 하는 아쉬움이 있지만, 안전한 임대차계약을 위해 이 제도는 적극 활용될 필요가 있다. 아울러, 이 제도는 안전한 임대차계약 뿐 아니라, 정직한 납세문화 정착을 위해서도 큰 기여를 할 수 있을 것이다.

셋째, 보증금반환 보증보험에 적극 가입하라!

보험료 부담이 있지만, 거액의 보증금을 지키기 위한 불가피한 비용지출로 생각할 필요가 있다. 보험료부담을 당연한 전제로 하고서, 만약 보험료납부가 부담되면 보증금을 줄이고 월세를 증액하는 반전세 형태로 전환할 경우의 비용부담과 비교해서 고민할 수 있을 것이다. 소정의 보험료로 보증보험을 가입하게 되면 임대차목적물의 담보가치, 임대인의 신용문제에 대한 고민은 보증보험회사로 넘어가는 것이니, 결국 이런 고민과 위험부담을 소정의 보험료로 갈음하는 셈이다.

넷째, 임대차계약서 특약으로는 부족하다!

일부에서는 안전한 임대차계약을 위한 팁으로, ㉠ ‘임대차계약체결 후 잔금지급 다음날까지 임대인은 임대차목적물에 추가담보를 설정하지 않는다’거나, ㉡ ‘임대차계약체결 후 잔금지급시까지 소유권을 타인에게 양도할 수 없다’는 식의 특약을 권유한다. 임대차목적물에 대한 담보가치하락이나 무자력 임대인 변경을 금지하기 위함이다. 하지만, 그럼에도 불구하고 임대인이 특약을 위반할 경우 계약위반책임이 임대인에게 있는 것은 별론으로 하더라도, 임차인의 손해발생을 근본적으로 예방할 수 없기 때문에, 이런 특약기재를 손해를 예방하는 방법으로 맹신하는 것은 금물이다.

다섯째, 계약 후 소유자변경에 주목하라!

보증보험가입을 통해 보증금반환이 확보된 경우가 아니라면, 임대차목적물의 소유자 변동에 항시 유의할 필요가 있다.

임대차기간 도중 건물주가 변경되면 임차인에게 어떤 영향을 줄 수 있을까? 관련된 대법원 판결 설시를 보자. “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이다”라고 판단하였다. 하지만, “--그럼에도 불구하고, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”고 판단하고 있다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정).

이와 같은 판단은 “대항력없는 임대차계약”의 경우이지만, “대항력있는 임대차계약”의 경우에도 법리는 크게 다르지 않다.

★ 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

담보가치가 충분한 주택의 경우 소유권자 변경은 임대차보증금반환에 큰 문제가 없지만, 소위 깡통주택의 소유권자 변경, 특히 갭투자 사기꾼들에 의한 명의 변경일 경우 보증금을 반환하지 않을 의도로 무자력자에게 넘겨 주택임대차보호법상의 대항력을 악용해서 보증금반환책임을 면탈하기 위한 술책이라는 점에서 소유권자 변동에 더 유의해야 한다.

만약, 변경된 집주인보다 계약했던 종전 집주인이 더 자력이 있다고 판단될 경우라면, 변경된 집주인과의 임대차계약을 승계하지 않고 기존 임대차계약을 중도 해지하는 방법으로 기존 집주인에게 보증금반환을 요청할 수 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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