[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산자산관리사 양성교육(KPM)이 중요한 이유

김용남 필진

입력2023.03.03 20:53 수정2023.03.03 20:53

한경닷컴 더 라이프이스트

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산자산관리사 양성교육(KPM)이 중요한 이유

부동산자산관리사(Property Manager)는 부동산의 소유자 또는 투자자(건물주)를 대신하여 부동산 관리 업무를 수행하는 전문가이다.

부동산자산관리사는 건물주와 자산관리계약을 맺고 건물주를 대신하여 아래의 역할을 수행한다.

1. 임대료 수금: 임대료 수금은 부동산자산관리사의 가장 중요한 책임 중 하나다. 부동산자산관리사는 임대료가 제때 수금되고, 연체된 경우 적절하게 처리되도록 책임을 진다.

2. 임차인 관리: 부동산자산관리사는 임차인을 관리한다. 임차인 문의에 대응하고, 불만 사항을 해결하며, 필요한 경우 원상복구 업무 등의 처리를 담당한다.

3. 유지보수 및 수리: 부동산자산관리사는 부동산의 유지 보수 및 수리, 정기적인 시설물 점검을 책임지며, 부동산이 항상 깨끗하고 좋은 상태를 유지하도록 한다.

4. 임대차계약 관리: 부동산자산관리사는 임대차 계약 관리를 담당한다. 새로운 임대차 계약의 작성 및 서명, 기존 임대차 계약 갱신을 포함하며, 임차인이 임대차 조건을 성실히 이행하는지 여부를 감독하는 것도 이에 해당된다.

5. 재무관리: 부동산자산관리사는 부동산의 재무를 관리하며, 예산 작성, 지출 추적 및 보고 등을 담당한다.

6. 마케팅 및 광고: 부동산자산관리사는 부동산을 마케팅하고 광고하는 책임을 지며, 광고 작성, 잠재 임차인에게 부동산을 보여주는 것 등 임대 계약 협상 처리를 담당한다.

7. 법률 준수: 부동산자산관리사는 부동산 및 임대차 계약에 있어서 상가건물 임대차보호법 및 건축법 등 관련 법률과 규정을 준수하는지 주기적으로 확인하고, 이를 준수하는 것을 책임진다.

부동산자산관리사는 부동산의 소유자 또는 투자자와 함께 부동산 운영 전략을 수립하고, 이를 실제 운영에 적용하여 부동산의 가치를 최대화하는 역할을 담당한다. 부동산 관리를 위해서는 다양한 업무가 되기 때문에 전문적인 노하우와 지식이 필수적이며, 따라서 관리자의 역량이 매우 중요하다.

부동산 관리 업무를 전문적으로 수행하기 위해서는 현장에서 바로 활용할 수 있는 실무 중심의 부동산 자산관리사 교육을 이수하고 자격증을 취득할 필요가 있다.

부동산자산관리사 양성교육을 받으면, 부동산 관리와 관련된 역량, 예를 들어 프로젝트 관리, 예산 편성, 이해 관계자와의 커뮤니케이션 능력 등을 강화할 수 있고 부동산 자산관리에 필요한 전문적인 지식과 기술을 습득할 수 있을 뿐만 아니라 이를 통해 전문성을 강화하고 고객에게 보다 전문적이고 신뢰성 있는 서비스를 제공할 수 있다.

또한, 부동산자산관리사 양성교육은 부동산 자산관리에 필요한 법규와 규제를 습득하고, 부동산 시장에 대한 지식과 이해를 증진시켜주기 때문에 이를 통해, 부동산 자산관리 전략을 수립하고, 최신 부동산시장 동향을 파악하여 고객에게 최적의 부동산 자산관리 서비스를 제공할 수 있다.

이러한 이유로, 부동산자산관리사(KPM) 양성교육은 건물주 및 투자자 그리고 부동산 자산관리에 종사하는 전문가들에게 매우 중요하다고 할 수 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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저금리 기조 속에서 활황세를 보이던 빌딩거래시장이 금리인상의 여파로 소강상태에 접어들었다. 그 동안 가격상승을 기대하고 2~3%대의 낮은 수익률에도 공격적으로 매입했던 투자자들이 대출금리 인상으로 이자부담액이 급격히 증가하자 관망세로 돌아섰기 때문이다. 부동산 가격 상승기에는 부동산의 가치를 높이기 위한 별다른 조치를 취하지 않아도 빌딩가격이 덩달아 올랐으나 이제는 매입 후 가격상승을 당장 담보할 수 없게 됐다. 이에 따라, 빌딩의 수입과 지출을 전문적으로 관리하여 순운영소득(Net Operating Income · NOI)을 높이고 부동산의 가치도 상승시키는 부동산자산관리(PM)가 다시 주목받고 있다.부동산자산관리란 건물주(투자자)를 대신해서 빌딩의 시설물 유지·보수관리부터 임차인 유치, 임대차계약체결, 임대료수금, 임차인 명도 및 현장인력 채용관리업무까지 빌딩운영과 관련한 모든 사항을 종합적으로 수행하면서 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다. 과거의 빌딩관리가 빌딩을 고정자산으로 인식하고 시설물의 단순 유지·보수업무에 초점을 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산자산관리는 빌딩을 투자자산으로 인식하고 순운영소득(NOI)을 극대화하는데 포커스를 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다. 기업이 계속기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 전문적인 자산관리를 통해 우량 임차인을 유치하고 장기간 유지하여 공실을 최소화 상태로 운영함으로써 운영수익이 극대화되도록 운영해야 하는데, 이를 위해서는 부동산자산관리자가 빌딩을 하나의 사업체로 인식하고서 빌딩을 전문적으로 운영해 순운영소득을 높이는 ‘부동산 CEO’의 역할을, 때로는 부동산의 가치를 창조하는 ‘가치창조자’로서의 역할도 수행해야 한다. 빌딩관리자의 자질과 역량이 무엇보다 중요해졌다. 빌딩관리는 임차인과의 관계, 인근 중개사와의 관계, 유지보수업체와의 관계 및 관공서와의 관계 등을 관리하는 관계관리(Relationship Management) 비즈니스라고 할 수 있다. 이 중에서도 제일 중요한 것은 임차인과의 관계를 관리하는 것이다. 임차인은 건물주에게 가장 중요한 고객이자 임대수입의 원천이기 때문이다. 어떤 건물주는 관리경험이 없는 배우자가 빌딩관리를 하는데 임차인과 아무런 사전협의도 없이 주변 시장상황을 무시하고 임대료 5% 인상과 관리비 30% 인상을 무리하게 추진했다가 해당 공간이 장기간 공실로 남아 있어 낭패를 봤고 또 다른 건물주는 월 임대료 20만원 인상을 요구했다가 임차인이 1년간만 임대료 동결을 요청했음에도 자존심(?)이 상한다는 이유로 거부하고 임차인을 내보냈다가 임차공간 수선비용으로 5개월분 임대료 상당액을 지출하고도 아직까지 공실로 남아있다고 하소연하는 사례를 봤다. 이런 사례들은 빌딩관리 전문가가 관리했다면 지불하지 않았어도 될 값비싼 비용을 지불한 경우다. 미국 부동산관리협회(IREM)의 연구결과에 의하면, 신규임차인을 유치하는 데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 비용보다 약 여섯 배 더 많이 들어간다고 한다. 관리소홀로 임차인이 떠나면 공실기간 동안 임대료 수입이 발생하지 않고 신규 임차인 유치를 위해 공실부분의 바닥, 벽 및 천정에 대한 최소한의 수선공사 비용이 발생하며 1개월치 임대료에 해당하는 중개수수료도 부담해야 하기 때문이다. 빌딩의 네 기둥만 관리하면 되던 물리적인 관리시대는 지났다. 이제는 빌딩의 가장 중요한 자산이자 임대수입의 원천인 임차인을 전문적으로 관리(PM)하여 장기간 유지하게 함으로써 빌딩의 가치를 높여야 하는 시대가 되었다. 이 때문에 부동산자산관리(PM)가 더욱 중요해지고 있다.<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com