사진=게티이미지뱅크
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「주택법」에 의한 아파트리모델링은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축보다 중간에 사업진행이 좌초될 위험이 크다. 특히 1기 신도시의 경우는 더 더욱 그렇다. 그 이유는 간단하다. 리모델링을 추진하다가도 재건축이 가능하거나 유리한 것으로 생각되면 언제든지 소유자들은 리모델링을 그만두고 재건축을 추진하고자 하기 때문이다.

현행법하에서는 리모델링에서 재건축으로 변경하기 위해서는 다시 재건축조합을 설립하여 인가를 받는 길 외에는 없다. 이렇게 재건축이 추진되게 되면 그동안 리모델링조합에서 사용한 매몰비용의 부담주체가 문제된다.

규약에 특별한 규정이 없다면, 일반 조합원들은 매몰비용에 대해 부담이 없고, 돈을 빌릴 때 연대보증을 선 임원들이 부담해야 하는 것이다.

즉, 아파트리모델링 추진위원회 위원이나 조합 임원들은 리모델링사업이 좌초되면 그동안 쓴 돈을 변제해야 하는 것이다. 리모델링 좌초되지 않더라도 비대위에서 임원들을 해임하고 기존에 돈을 빌린 시공자나 정비회사등을 해임해 버리면, 역시 마찬가지로 연대보증을 한 사람들이 책임져야 하는 것이다.

아파트리모델링은 재건축과 달리 매매에 아무런 제한이 없어 일반 조합원들은 리모델링이 마음에 들지 않으면 아무 때나 집을 팔고 리모델링과 이별을 고할 수 있지만 연대보증을 한 사람들은 그럴 수도 없는 것이다.

따라서 아파트리모델링 추진위원회나 조합의 임원으로 나설 때는 이러한 매몰비용 부담의 위험을 감수하고 나서야 하는 것이다.

그래서 다음과 같이 하도록 권고한다.

첫째, 추진위원회와 조합을 투명하게 운영하고, 가급적이면 연대보증을 하지 않아야 할 것이고(그러나 이것은 실무적으로 쉽지 않다), 돈을 최소한만 써야 할 것이다.

둘째, 협력업체 선정은 조합을 설립하기 위해 필요 최소한 업체인 정비회사, 설계자, 변호사(변호사를 나중에 선정하는 경우가 있으나, 규약검토, 상가 동의 문제 등 미리 자문을 받아야 할 사항이 많으므로, 추진위원회 시절에 선정하는 것이 맞다)만 선정을 하여야 할 것이다. 다른 협력업체는 조합설립 후에 선정 및 계약을 하여야 할 것이다.

셋째, 이들과 계약을 체결할 때도 보수 지급시기는 시공자 선정 이후에 지급하기로 하거나, 만일 리모델링 사업이 좌초되면 보수지급은 하지 않는 조건으로 하기를 권고한다(이렇게 하면 어떤 업체도 오지 않을 것이라고 하나, 해보기를 권고한다. 안 오면 그때 다른 대안을 마련하면 되는 것이다).

넷째, 사무실 운영비는 추진위원, 임원이나 대의원들이 갹출하여 마련하거나 조합원들에게 호소하여 자발적으로 기부하도록 유도할 필요가 있다.

다섯째, 리모델링에 대한 기본적인 사항을 공부하여야 한다. 아무것도 모르면서 추진위원이나 임원으로 나서는 것은 지양하여야 한다.

[우리 아파트는 재건축 대신 리모델링 한다] 책 참고
[법무법인강산]

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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