[가치를 창조하는 부동산자산관리] 일본 부동산 투자의 성공 법칙
일본 부동산 시장은 안정적인 수익률과 탄탄한 임대 수요로 한국 투자자들의 관심이 여전히 뜨겁습니다. 성공적인 일본의 주거용 부동산 투자를 위해서는 한일 양국 간의 임대 관리 시스템 차이를 이해하고 현지 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 성공의 열쇠라고 할 수 있습니다.
본 칼럼에서는 한국 투자가들이 일본 부동산 투자에서 성공하기 위해서 반드시 알아야 할 4가지 핵심 사항을 제시합니다.

1. 일본 임대시장의 안전장치, ‘보증회사’ 시스템

대개 월세의 10배 정도로 책정되는 우리나라의 보증금제도와 달리, 일본에는 보증금이 적거나 없습니다. 따라서 일본의 임대 시장에서는 보증회사가 매우 중요한 역할을 합니다. 이들은 임차인의 임대료 연체 시 대신 납부해주는 서비스를 제공합니다. 보통 1~6개월간 임대 임대료를 대납하며, 이후 임차인에게 청구하고 명도절차를 진행합니다. 이 시스템은 임대인의 안정적인 수입을 보장하고 재정적 리스크를 줄여줍니다.

2. 임대료 납부 및 관리 방식

일본에서는 임차인이 주로 임대 관리 회사에 임대료를 납부합니다. 이는 한국에서 임대인에게 직접 납부하는 방식과 다릅니다. 임대 관리 회사는 임대료 수금, 유지 보수, 계약 갱신 등을 담당하며, 임대인과 임차인 사이의 중재 역할도 합니다.
임대 관리 회사는 수금한 임대료에서 관리수수료, 대납 비용, 전기, 수도료 및 유지 관리 비용 등을 제한 후 임대인에게 송금합니다. 이 내용은 매월 제출하는 월간 보고서에 상세하게 기록되어, 임대인이 직접 건물을 방문하지 않아도 관리 상황을 투명하게 파악할 수 있도록 돕습니다. 이 시스템은 임대인의 직접적인 관리 부담을 줄이고 효율적인 임대 사업 운영을 가능하게 합니다.

3. 신뢰할 수 있는 파트너십의 중요성

성공적인 일본 부동산 투자를 위해서는 신뢰할 수 있는 파트너를 선택하는 것이 매우 중요합니다. 특히 주의해야 할 점은 다음과 같습니다:

• 언어 문제로 인한 안일한 선택 피하기: 단순히 의사소통이 편하다는 이유로 현지 교포를 선택하는 것은 위험할 수 있습니다. 교포라고 해서 반드시 부동산 투자와 관리에 전문성이 있는 것은 아니기 때문입니다.

• 신설 회사나 비전문가 회사 주의: 일본 부동산 투자 자문을 전문으로 내세워 신설한 회사나 한국 내 사업 기반이 없는 비전문가들은 단기간 운영 후 사라지는 경우가 많습니다. 이러한 회사들은 장기적인 관리와 지원을 보장할 수 없습니다.

• 검증된 임대관리 전문 회사 선택: 부동산 투자는 매입 못지않게 지속적인 관리가 중요합니다. 따라서 업력이 검증된 전문 회사를 선택해야 합니다. 이러한 회사들은 안정적인 실적을 보유하고 있으며, 일본 부동산 시장에 대한 깊은 이해와 경험을 갖추고 있습니다. 또한 현지 법규와 관행에 정통하며, 신뢰할 수 있는 현지 네트워크를 보유하고 있습니다.

• 종합적인 부동산 서비스 제공 능력: 선택한 회사가 부동산 매입부터 임대 관리, 세무, 법률 자문 등 종합적인 서비스를 제공할 수 있는지 확인해야 합니다. 이는 투자 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제에 효과적으로 대응할 수 있게 해줍니다.

• 투명성과 정기적인 보고: 자신이 선택한 회사가 투자 현황과 관리 상태에 대해 정기적이고 투명한 데이터를 제공하는지 확인해야 합니다. 이는 투자자가 자신의 자산 상태를 정확히 파악하고 적절한 의사결정을 내리는 데 필수적입니다.

4. 법적 환경의 차이

일본은 한국에 비해 임대인에게 유리한 법적 환경을 가지고 있습니다. 임차인의 임대료
연체 시 법적 조치가 신속하게 이루어지며, 퇴거 절차도 비교적 간단합니다. 이는 한국의 강화된 임차인 보호법과는 대조적입니다. 이러한 법적 환경의 차이는 임대 사업의 리스크 관리에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

일본 주거용부동산을 성공적으로 운용하고자 한다면, 현지의 독특한 시스템을 이해하고, 신뢰할 수 있는 파트너와 협력하는 것이 핵심입니다. 보증회사 시스템, 임대 관리 회사의 역할, 법적 환경 등을 철저히 파악하고, 경험이 많고 객관적으로 검증된 전문 회사와 협력하여 체계적인 관리 시스템을 구축해야 합니다. 이러한 준비를 철저히 해야만 일본 부동산 시장에서 안정적이고 수익성 있는 투자를 실현할 수 있습니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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