천장 뚫린 초고가 아파트

최근 아파트 급등 관련 기사가 매일 쏟아진다. 220억 원에 거래되는 아파트 등 신고가 행진으로 '천장이 뚫렸다'는 표현이 조금도 어색하지 않다.

도대체 고가 아파트와 초고가 아파트 기준은 과연 얼마인가? 필자는 여러가지 근거를 토대로 고가아파트는 15억 원 초과, 초고가 아파트는 50억 원 초과라고 잠정적으로 정했다. 물론 기준은 상황에 따라 상향 변경된다.

▲ 15억 원 초과 고가 아파트 거래 비중 20% 넘어

024년 8월 7일까지 거래된 50억 원 초과 초고가 아파트 TOP 10 / 박대석, 국토부실거래가 기준으로 작성

'고가주택'은 2021년 12월 8일 1가구 1주택 양도소득세 고가주택 기준이 9억 원에서 12억 원으로 상향 변경되었다. 그런데 헌법재판소는 2023년 4월 4일 15억 원 초과 아파트 주택담보대출 금지에 대하여 합헌결정을 내렸다.

그런데 올해 1월 1일부터 8월 7일까지 서울에서 15억 원 초과 아파트 거래 건수가 6,873건으로 거래 비중이 20.65%에 달한다. 따라서 고가 아파트 기준은 현재까지 15억 원 이상으로 보면 무난하지만, 이 금액도 머지않아 상향 변경될 전망이다.

따라서 초고가 아파트 기준은 이보다 한참 높아야 한다. 그런데 금융위원회는 2019년 12월 17일 주택담보대출금지 기준을 발표할 때 초고가 아파트를 '시세 15억 원 초과'라고 발표했다. 머나먼 옛날이야기다.

건축법 시행령에서 '초고층 건축물'이란 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말한다. 올해 국토부 실거래가 기준 서울에서 거래된 50억 원 초과 아파트는 183건으로 0.55% 비중이다. 필자는 최근 고가 아파트 동향 분석을 위하여 잠정적으로 50억 원 초과 아파트를 초고가 아파트로 정한다.

참고로 서울에서 올해 8월 7일까지 거래된 아파트는 33,285건이고 최저는 도봉구 창동에 있는 전용면적 13㎡ 아파트로 2024년 6월에 7천만 원에 거래되었다.

▲ 초고가 아파트 183건의 평균 실거래가는 69억 원

올해 거래된 국토부 실거래가 기준 50억 원 초과한 계약 및 신고된 초고가 아파트 183건의 거래금액 합계는 1조 2634억이고 평균 거래가는 69억 원이다.

서울의 소위 '똘똘한 1채' 지역인 강남, 서초, 송파와 한남동과 성수동 등을 중심으로 시작된 고가 아파트값 급등으로 매매량 증가와 신고가 기록이 이어지고 있고, 거래량 증가세도 뚜렷해지고 있다.

국토교통부가 7월 31일 발표한 6월 주택통계에 의하면 서울의 아파트 거래량은 총 6,150건으로 직전 달보다 18.7%, 작년 6월보다는 48.7%가 늘었다. 아파트값 폭등기였던 2020년 12월 이후 최대 거래량이다.

8월 7일 국토부 실거래가 기준으로 1위는 용산구의 나인원한남 전용면적 273.41㎡(82.6평)로 220억 원에 거래되었는데 전용면적 평당 2.7억 원을 넘어섰다. 2위는 성수동의 아크로서울포레스트 전용면적 198.21㎡(59.9평)가 145억 원(평당 2.4억 원), 3위는 강남구 압구정동의 현대 7차 전용면적 245.2㎡(74.1평)가 115억 원(평당 1.6억 원)이다. 계속 신고가를 찍는 추세다.

▲ 고가아파트 급등 이유? 수요공급, 풍부한 유동성 등...

수요와 공급 측면에서 보면 우수입지의 고가아파트 공급이 부족하다. 서울은 2024년 공급 목표치인 19만 대비 3만 5000호로 18.4%에 그쳤다. 건자재 및 인건비 등 건축비가 팬데믹 이후 발생한 공급망 교란과 급격한 인플레이션에 의해 급등 원인을 제공했다.

또 저금리 추세 속에 미국금리와 맞물려 추가금리 인하 기대와 함께 풍부한 유동성 자금이 몰리고 있기 때문이다. 시중 유동자금 규모를 말해주는 '광의의 통화'인 M2는 평잔 기준으로 5월 말 4,014조 원인데 지난해 12월 평잔보다 100조 원이 늘었다. 수출 호조세 회복 등으로 늘어난 시중 자금이 정기 예˙적금화 하는 등 이유로 M2 자금이 사상 최대에 달했다.

지난 정부 시절 아파트값이 폭등하던 2020년 말 전체 M2자금은 3,199조 원이고 이중 「가계 및 비영리단체」 보유분 1,613조 원을 감안하면 M2 자금이 많이 늘어난 것을 실감할 수 있다.

여기에다가 한국은행이 7월 10일 발표한 「2024년 6월 중 금융시장 동향」에 따르면 6월 말 기준 은행의 가계대출 잔액은 1,115조 5천억 원으로 전월 대비 6조 원이 증가했다. 3개월 연속 매달 6조 원씩 증가세다. 한마디로 말해 내수경기 불황으로 '갈 곳을 잃은 투자 대기 자금'이 엄청나게 늘었다.

또 저출산 고령화에 따른 인구감소 시대이지만 오히려 서울 수도권은 일자리 때문에 올 6월 말 기준 주민등록인구는 총인구의 50.786%로 비중이 높아졌다. 이러한 이유 등이 더해져 개인 자산가들과 외지인들이 서울 고가아파트를 집중적으로 매수하고 있다.

▲ 고가아파트 상승도 심리, 꼬마 빌딩보다 고가아파트 선호 추세

고가 주택 가격이 높아질수록 오히려 수요가 더 붙는 현상이 '명품시장'과 유사하다. 한강 뷰 하이엔드 등 일부 주택은 희소가치가 있는 '명품'이다. 가격이 올라도 과시욕 등으로 오히려 상류층에서 소비가 더 활발해지는 '베블런 효과'와 자산가들이 일반인들과 차별적인, 희소성 있는 자산을 원하는 스눕효과 경향이 있다.

고가아파트 현상은 '슈퍼스타 시티(Superstar Cities)'이론으로 보면 간단하다. 인구 유입이 많지만 공급할 택지가 부족하면서 소득 수준이 높은 곳(뉴욕, 시애틀, 샌프란시스코 등) 즉, 슈퍼스타 시티의 주택가격이 다른 곳에 비해 높게 올랐다. 지금의 대한민국 수도 서울에 강남(강남, 서초, 송파)과 성수동, 한남동 일부 지역이다.

나아가 고가 아파트는 꼬마빌딩 등 상업용 부동산 대체재로 투자 효과를 거둘 수 있는 장점이 있다. 꼬마빌딩 등이 경기침체로 상가 공실 등 문제가 불거지면서 유지 관리 측면에서 자산가들이 상업용 부동산보다 고가 아파트를 선호하는 추세다.

▲ 미국 발(發) 일시적 증시 급락과 고가아파트와의 상관관계 및 영향 전망

주식 시장과 강남 3구 등 고가 아파트를 제외한 일반적인 부동산 시장은 밀접한 연관성을 가지고 있다.

경기가 호황이거나 시중 유동성 자금이 풍부하면 주식시장과 부동산 시장이 모두 활기를 띠기도 한다. 그러나 주식 시장이 급격히 하락하면 투자자들이 위험 자산에서 안전 자산으로 이동하면서 부동산 시장으로 자금이 유입된다. 반대로, 주식 시장이 상승하면 투자자들은 부동산 시장보다는 주식 시장에 투자를 집중할 비중이 높아진다.

주식시장과 부동산 시장은 경기 호황, 유동성 확대, 정부의 부동산 정책 완화 때는 정(+)의 상관관계를 보이며, 반대로 경기침체, 금리인상, 정부의 부동산 규제 때는 부(-)의 상관관계를 보이는 경우가 많다.

그러나 일반적인 부동산과 달리 서울의 강남 3구와 일부 지역의 고가 아파트는 이러한 정부(+,-) 관계를 벗어나 별도로 움직인다. 8월 5일 미국발 주식 급락이 장기화할지는 아직 미지수다. 또 현재까지 미국 증시 급락의 주된 이유는 일본 엔화 가치 상승으로 인한 일시적 엔 캐리 트레이드 청산 현상으로 보인다.

따라서 미국발 증시 일시 급락과 글로벌 증시 변동성 확대가 최근 서울 고가아파트 급등세를 꺾지는 못할 것으로 보인다. 오히려 오랜 기간 검증된 서울 고가 아파트의 지속 상승이라는 검증된 학습효과가 이번 미국발 증시 급락으로 강남 3구 등 고가 아파트가 안전자산이라는 인식까지 더해질 전망이다.

▲ 목돈 없다면, 민간 임대특별법 활용 고가 아파트 참여 고려

최근 서울 송파구 등 핵심지역에 민특법(민간임대주택에 관한 특별법)에 따른 장기 일반 민간임대아파트(10년) 발기인을 모집한다. 다른 협동조합과 달리 민특법에 의한 아파트는 '발기인(회원)'들이 토지 사용권원 80% 이상을 확보한 후에 '조합원'을 공개 모집할 수 있다.

발기인과 조합원 그리고 임차인을 분명하게 구분할 줄 알아야 한다. 청약예금 및 유주택 등과 관계없이 미성년자만 아니면 별도의 제한 없이 초기에 소액으로 발기인으로 참여하여 고가아파트 우선 분양권을 확보할 수 있다.

발기인들이 토지를 확보하여 아파트를 건축한 후 미리 정한 사전 분양가의 30%에서 40% 수준으로 임차인 권리를 얻는다. 민특법에 의한 아파트는 개발 사업 초기에 프리미엄이 형성되지 않는 지방에서는 발기인으로 먼저 참여할 이득이 거의 없다.

그러나 최근 고가 아파트가 급등하는 시기에 서울 요지에 민특법에 의한 발기인 참여는 법에서 정한 풍부한 혜택을 누릴 수 있다.

발기인, 임차인은 탈퇴가 자유로우며 초기 프리미엄 발생 시 발기인과 임차인 지위 양도로 수익을 초기에 실현할 수 있다. 10년 이후 사전에 확정된 금액으로 분양전환 할 수 있다.

자본주의의 사회에서 부자들이 희소성 있는 고가아파트에 거주함으로써 얻는 차별적인 만족감은 기본이다. 늘 사줄 매수자(Buying power)가 있어 고가 아파트 매물이 나오자마자 사라지니 꾸준히 가격이 상승한다.

정부는 강남, 서초, 송파 등과 한남 및 성수 등 특수지역 아파트들은 '그들만의 리그(A League of Their Own)'로 그냥 내버려 두는 게 상책이다. 과거에도 정부가 이들 지역 아파트 가격을 잡자고 덤볐다가 불이 수도권 및 전국으로 번져서 애꿎은 서민들만 피해를 봤다.

미국발 일시 증시 급락과 글로벌 증시 변동성 확대에도 불구하고 서울 아파트 신고가 흐름은 갈수록 부의 양극화, 자산시장 양극화 심화로 이어질 것으로 전망된다. 어쩔 수 없이 안고 갈 수밖에 없는 자본주의 모순이지만 적절한 방법을 찾아 기회를 잡는 데 이 글이 도움 되기를 바란다.

<한경닷컴 The Lifeist> 박대석

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[박대석 칼럼] 천장 뚫린 초고가 아파트