[김용남의 부동산 자산관리] 당신의 빌딩, 제대로 관리되고 있습니까?
"성공적인 부동산 투자의 80%는 관리에서 결정된다"
- 부동산 투자의 대가 Sam Zell

"우리 빌딩은 큰 문제없이 잘 돌아가고 있다" 많은 중소형빌딩 소유주들이 하는 이 말은, 종종 수익 손실의 신호가 되곤 한다. 부동산시장의 패러다임 변화와 함께 주요 대형 오피스빌딩의 관리방식은 시설관리(FM)에서 자산관리(PM)로 진화했으나, 개인이 주로 소유하고 있는 중소형빌딩은 여전히 단순 시설관리에만 머물러 있다. 많은 중소형빌딩 소유주들은 임대차관리를 부수적 업무로 인식하며, 월별 임대료 수령과 기본적인 시설관리만으로도 충분한 수익을 올릴 수 있다고 생각하는 경향이 있다.

최근 강남역 인근 5층 규모(연면적: 1,200㎡)의 중소형빌딩을 매입한 50대 후반의 P대표의 사례는 이러한 인식이 얼마나 위험한지를 잘 보여준다. 월 3,000만원의 임대수익을 기대하고 빌딩을 매입한 P대표는 처음에는 기존 용역업체를 통한 시설관리만으로도 충분하다고 생각했다. 그러나 3개월 만에 예상치 못한 문제들이 연이어 발생하면서 실제 수익은 절반 수준으로 떨어졌다.

1층 프랜차이즈 커피전문점이 매출 부진을 이유로 갑자기 계약해지를 통보했고, 3층 임차인은 업종 변경을 이유로 무단으로 내부 공사를 진행하다가 소음 민원이 발생했다. 더구나 올해 초 전기요금이 급상승하면서 공용부분 관리비 분담 문제로 임차인들과 마찰이 빚어졌다. 기존 용역업체는 이러한 문제들에 대해 어떠한 해결책도 제시하지 못했고, 결국 P대표는 수익률 개선을 위해 전문 자산관리회사를 찾게 되었다.

또 다른 사례로, 홍대입구역 인근에서 4층 규모의 상업용 빌딩을 운영하는 L회장의 경우는 더욱 심각했다. L회장은 10년간 직접 빌딩을 관리해오다가 최근 임대차계약 종료 후 임차인이 자진 퇴거를 거부하는 상황이 발생했다. 기존 임차인은 권리금 문제를 제기하며 고액의 보상을 요구했고, 새로운 임차인과의 계약은 계속 지연되었다. 법적 대응이 필요한 상황이었지만, 전문성 부족으로 초기 대응에 실패하면서 결국 3개월간의 임대료 손실(약 9,000만원)과 함께 명도비용 5,000만원이 추가로 발생했다.

많은 사람들이 중소형빌딩 관리는 단순하다고 생각한다. 하지만 수익률 극대화를 위한 빌딩 운영은 결코 쉬운 일이 아니다. 우리 회사가 관리하는 중소형빌딩들의 경우, 전문 자산관리 서비스 도입 후 평균 20-30%의 수익률 개선 효과를 보였다. 이는 체계적인 임차인 관리, 시장 적정 임대료 책정, 효율적인 관리비 운영을 통해 달성한 결과다.

빌딩 투자의 성공 여부는 매입 시점의 판단뿐만 아니라, 이후의 효율적인 관리를 통한 안정적 현금흐름 창출과 자산가치 상승에 달려있다. 특히 중소형빌딩의 경우, 소수 임차인들과의 관계 관리가 매우 중요하며, 임대차 계약 갱신, 관리비 정산, 시설 개선 등에서 발생하는 문제들에 대한 전문적 대응이 필수적이다.

성공적인 빌딩 투자를 위해서는 매입 시점부터 다음과 같은 종합적인 자산관리 계획이 필요하다.

1. 임차인 만족도 제고를 통한 공실률 최소화
2. 시장 조사를 통한 적정 임대료 책정
3. 효율적인 관리비 운영으로 수익률 개선
4. 임대차 계약 및 법률 리스크 관리
5. 주기적인 시설 점검과 개선을 통한 자산가치 상승

이제는 단순히 빌딩의 물리적 관리에만 초점을 맞추던 시대는 지났다. 전문적인 자산관리야말로 안정적인 수익 창출과 자산가치 상승을 위한 현명한 투자다. 시설관리를 넘어 종합적인 자산관리로의 전환, 바로 이것이 중소형빌딩 투자 수익률을 높이는 핵심 비결이다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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