- 하나은행 부동산자문센터장 / 도시지역계획학 박사
- 단국대학교 부동산건설대학원 외래교수
- 한국금융연수원 강의교수 및 심의위원
- 중앙일보 재산리모델링 자문위원
- 미국 상업용부동산투자분석사
- (저서) 한국의 부동산 부자들
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100세 시대 노후준비를 위한 부동산 투자전략
지난해 12월 통계청이 발표한 자료에 따르면, 65세 대한민국 남성이 앞으로 더 살 수 있을 것으로 예상되는 기대여명이 경제협력개발기구(OECD) 평균치를 처음으로 넘어선 것으로 나타났다. 우리는 지금 남녀불문하고 이른바 ‘100세 시대’에 살고 있는 것이다. 문제는 길어야 20~30년을 일할 수 있는 직장에서 자의든 타의든 은퇴를 맞이하게 되는데, 그 이후에 남겨진 30~40년이라는 긴 여정을 안정적인 소득 없이 살아가야할지도 모른다는 불확실한 현실에 있다. 100세 시대 노후준비를 위한 재테크가 일생일대의 최대과제가 된 셈이다. 100세 시대 노후준비를 위한 부동산 투자전략은 거시적 관점(기본적 투자전략)과 미시적 관점(부동산 유형별 투자전략)에서 함께 살펴보아야 한다. 통상 부동산 투자의 3대요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말하는데, 투자자의 투자성향, 자산규모 및 연령 등에 따라 다소 차이를 보이고 있지만 부동산 투자 시 우선순위를 정할 때 판단의 근거로 작용한다는 점에서는 동일하다. 일반적으로 위험추구형 투자자라면 수익성을 우선적으로 고려하겠지만 위험회피형 투자자라면 안전성을 우선적으로 고려하려는 성향을 보인다. 보유하고 있는 자산의 규모가 크면 클수록 위험을 감수하더라도 시장 평균치보다 더 높은 수익성을 추구한다는 설문결과가 나오고 있는 것도 이와 무관하지 않다. 부동산 투자에는 일반적으로 거액의 자금이 소요되기 마련이다. 따라서 노후를 준비하려는 목적이라면 수익성보다는 안전성과 환금성을 우선적으로 고려할 필요가 있다. 만일 지나치게 높은 투자 수익률에 현혹되어 사
2017-06-25 12:00 -
인구이동과 주택시장
얼마 전 우연찮게 인터넷 검색을 하다 재밌는 뉴스 한편을 접하게 되었다. “인구이동, 어디서 오고 어디로 가는가(2017.3.14 슬로우뉴스)”라는 칼럼형 기사였다. 인구이동을 통해 지역 간 영향력은 물론, 한발 더 나아가 주택시장을 내다볼 수 있다는 점에서 부동산 컨설팅 및 세미나 강연을 직업으로 하고 있는 필자에게는 매우 흥미로운 뉴스거리가 아닐 수 없었다. 국제연합(UN)은 인구이동을 ‘지리상의 단위지역에 있어서의 지리적 유동성, 즉 공간적 유동성의 한 형태로서 일반적으로 출발지에서 목적지로의 주소변경을 수반하는 것’이라고 정의하고 있다. 즉 인구이동은 경제적, 문화적, 지리적, 인구학적 요인 등에 의해 인구가 한 지역에서 다른 지역으로 이동하는 현상을 가리킨다. 따라서 직장으로의 출퇴근, 단기간의 여행, 업무와 관련한 출장 등은 포함시키지 않고 반드시 전출과 전입이라는 과정이 포함된 이동이어야 한다. 통계청 전입신고 자료에 따르면 대한민국에는 2015년 기준으로 전국에 걸쳐 1,950만 가구가 있다. 한편 가구원 또는 가구 전체가 거주지를 옮기는 것을 ‘이사’라고 부르는데, 2015년 한 해 동안만하더라도 전국적으로 600만 건에 달했다. 수많은 사람들이 이사를 통해 거주지, 즉 주택을 바꾸고 있는 셈이다. 우리가 인구이동을 통해 알 수 있는 정보는 다양하다. 우선 전입에서 전출을 차감한 수치로 행정구역내 인구 증감 추이를 파악할 수 있다. 출생과 사망이라는 인구의 자연적 증감이 행정구역 내 인구 증감에 미치는 영향력을 전혀 무시할 수 없지만, 전입과 전출이라는 사회적 증감이 보다 큰 영향을 미치고 있음은 부인할 수
2017-04-25 08:00 -
금리 인상과 수익형 부동산 투자
봄의 시작을 알리는 춘분이 지났건만, 미국발 금리 인상 이슈로 국내 부동산시장에는 여전히 차가운 기운이 감돈다. 금리 인상은 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않은데, 특히 임대를 목적으로 하는 수익형 부동산에는 커다란 위협요인이 아닐 수 없다. 시중금리가 높아지면 높아질수록 수익형 부동산의 투자수익률이 하락하기 때문이다. 따라서 수익형 부동산 투자자라면 원하든 원하지 않든 금리 인상에 대처할 수 있는 나름의 투자법을 강구해야할 것으로 보인다. 지난해 하반기 이후 현재까지 국내외 언론에 등장한 금리관련 경제뉴스를 살펴보면, 미국은 지난해 12월에 이어 올해 안에 최소 2~3차례의 추가적인 금리인상을 예고하고 있다. 미국 연방준비제도(FOMC)의 금리 인상 의지가 워낙 강한 만큼 한국은행으로서도 외국자본의 유출을 막기 위해서라도 기준금리 인상을 고민하는 분위기다. 그런데 문제는 헤어날 줄 모르는 경기침체와 심각한 가계부채 여파로 기준금리 인상을 단행하기가 쉽지 않다는데 있다. 이를 반영하듯 지난해 12월, 미국이 금리 인상을 전격 단행했음에도 불구하고 연초 한국은행은 기준금리를 동결시켜버렸다. 하지만 이미 시중은행들의 부동산 담보대출금리는 지난해 대비 적지 않게 올라와있는데, 이는 미국의 금리 인상 및 국내외 채권이율을 선방영한 결과로 보인다. 여하튼 향후 미국의 추가적인 금리 인상이 예상되는바, 수익형 부동산 투자를 고려하는 사람이라면 골치가 아플 수밖에 없다. 수익형 부동산 투자는 매각차익을 목적으로 하기보다는 매월 정기적으로 시중금리 이상의 임대수익을 얻을 목적으로 투자에 나서는 경우가 많은 만큼 금리
2017-03-29 23:50 -
꼬마빌딩 투자 시 유의할 사항들
최근 몇 년 동안 초저금리기조가 지속되면서 임대목적의 꼬마빌딩(통상 20~50억 원 규모의 소형빌딩을 지칭함)이 이른바 ‘자산가’라고 불리는 부동산 투자자들로부터 큰 인기를 모으고 있다. 하지만 시장의 분위기에 휩쓸려 매입을 서두르거나 철저한 사전검증 없이 섣불리 거래에 나섰다가는 투자실패로 이어질 수도 있다. 이와 관련, 꼬마빌딩 투자 시 몇 가지 유의해야 할 사항들을 살펴보기로 한다. 첫째, 높은 임대수익률에 현혹돼서는 안 된다. 임대수익률이 높다고 무조건 좋은 매물은 아니다. 임대수익률이 높아질수록 위험률도 커지기 때문이다. 임대수익률이 시장평균치보다 높을 경우 반드시 왜 그런지 이유를 확인해야 한다. 매도자가 내세운 위장임차인 여부, 임대료에 관리비가 합산됐는지 여부, 불법퇴폐 유흥업소 등 민원유발형 임차인 여부, 1년 미만의 단기 임차인 여부, 무보증 깔세 임차인 여부 등을 확인할 필요가 있다. 둘째, 안전성과 환금성에 맞춘 투자전략을 세워야한다. 통상 재테크 투자의 3대요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 수익성은 투자금액 대비 일정기간 내 회수된 금액으로, 환금성은 얼마나 손쉽게 현금화할 수 있는지 여부로, 안전성은 투자기간 내 어느 정도의 손실이 발생하는지 여부로 판단한다. 서울을 포함한 수도권에서 괜찮은 꼬마빌딩을 매입하려면 최소 20억 원 이상의 자금이 소요된다. 아파트나 오피스텔, 구분상가에 비해 상대적으로 큰 금액이 들어가는 경우가 다반사다. 큰 금액이 들어가는 만큼 투자실패 시 그 충격도 배가된다. 따라서 수익성보다는 안전성과 환금성에 비중을 두고 투자하는 게 좋다.
2017-03-16 12:00 -
2017년 임대용 부동산시장을 전망해본다
2017년 새해 임대용 부동산시장을 전망하기에 앞서 지난해(2016년) 시장을 간략히 정리해보자. 지난해 임대용 부동산시장은 상대적이지만 주거용 부동산시장이 부침을 겪었던 것과는 달리 초저금리기조가 이어지면서 부동산 유형에 관계없이 대체로 강세를 구현했다. 먼저 소형아파트의 경우 도심 및 강남권까지 지하철 출퇴근이 수월한 역세권을 중심으로 뚜렷한 강세현상을 보였다. 특히 서울 등 광역대도시권을 중심으로 비교적 임대하기에 좋은 전용면적 60㎡ 이하, 가격대는 2~5억 원대 역세권 매물이 큰 인기를 끌었다. 오피스텔과 상가, 상가빌딩 역시 초저금리기조 덕분에 투자자들의 관심을 모을 수 있었다. 다만, 지역 및 개별상품에 따라 다소 차별화된 모습을 보였는데, 오피스텔은 공급과잉논란 및 임대수익률 저하로, 상가(특히 신규 분양상가)는 고분양가논란 등으로 투자자들로부터 확실하게 눈도장을 찍기에는 다소 아쉬웠다. 반면 상가빌딩의 경우 거액자산가들을 중심으로 초저금리기조에 대응한 마땅한 투자처로 인식되면서 꾸준한 인기를 누렸던 한해였다. 그렇다면 2017년 새해 임대용 부동산시장은 어떨까? 첫째, 미국의 금리인상속도와 한국은행의 기준금리인상 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 기본적으로 금리와 부동산가격은 반비례하는 성향을 보이기 때문에 금리인상은 부동산가격 상승에 부정적 요인으로 작용한다. 만일 한국은행이 기준금리를 올리게 된다면 금리인상의 속도와 폭에 따라 다소 달라질 수는 있겠지만 시중은행의 대출금리도 연동하게 돼 이는 결국 투자심리약화로 연결될 수밖에 없을 것이다. 둘째,
2017-02-07 12:00
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2017년 주택시장을 전망해본다
지난 3~4년간 강세를 보여 왔던 주택시장이 지난해 정부의 ‘11.3 부동산 대책’ 발표 이후 약세로 바뀌었다. 특히 강남 재건축의 가격 하락폭이 컸는데, 이는 국내외 정치경제적 환경이 악화된 가운데 2014년 발표된 정부의 ‘9.1 부동산 대책(일명, 재건축활성화 대책)’ 이후 숨고를 틈도 없이 달려온 재건축시장의 피로감이 가시화된 것으로 볼 수 있다. 정부의 ‘11.3 부동산 대책’이 울고 싶은 강남 재건축시장에 가차 없이 뺨을 때린 셈이다. 2017년 분양시장 역시 재건축시장과 마찬가지로 분위기가 그다지 좋지 못할 것으로 예상된다. 최근 2~3년 사이에 대거 분양된 물량들이 향후 2~3년간 입주물량부담으로 작용할 것이다. 게다가 분양 잔금에도 대출규제가 도입된 까닭에 투기적 가수요자의 급격한 이탈 가능성이 커졌다는 점도 분양시장의 약세를 부추길 것으로 보인다. 진퇴양난이 아닐 수 없다. 2017년 주택시장을 전망하기에 앞서 잠시나마 지난해 주택시장을 결산해보자. 지난해 주택시장은 ‘전강후약(전반기 강세, 후반기 약세)’으로 요약할 수 있다. 연초부터 강남 재건축 강세가 이어진 가운데, 분양시장 역시 서울 수도권을 중심으로 높은 청약경쟁률을 보였던 한 해였다. 물론, 한때 정부의 ‘8.25 가계부채 대책’이 발표되면서 잠시나마 긴장했던 적도 있었지만 대책의 실효성이 크게 떨어지면서 가격안정은커녕 공공택지 공급 감소가 부각돼 오히려 가격 상승세를 부추기는 역효과만 보여줬다. 아이러니하게도 강남 재건축시장과 분양시장이 강세를 이어갈 수 있는 발판이 되어준 셈이다. 하지만 정부가 강남4구 민간택지 및 서울 수도권 공공택지를 대상으로 전매제한기간(
2017-01-07 22:31 -
사람이 몰리는 곳에 투자하라
부동산 투자로 돈을 버는 가장 확실한 방법은 사람이 몰리는 곳에 투자하는 것이다. 특히 상가 투자는 상권의 크기와 확장성이 투자의 성패를 좌우한다는 점에서 더욱 그렇다. 사람이 몰리는 곳은 장사하기 좋은 자리가 될 것이고, 이는 곧 상권 활성화로 이어지기 마련이다. 따라서 당연히 부동산 가격은 오를 수밖에 없다. ‘사람이 미래다.’라는 어느 대기업의 이미지 광고 카피를 본 기억이 있다. ‘사람의 성장이 기업의 성장을 이끌고, 다시 기업의 성장을 통해 나온 가치로 사람의 성장을 유도한다.’는 그 기업 고유의 경영철학을 홍보한 것이라고 한다. 그런데 만일 이 광고 카피를 부동산 투자에도 똑같이 적용해보면 어떨까? 실제로 시중은행의 부동산자문센터장을 맡고 있는 필자가 부동산 투자로 큰돈을 벌어본 몇몇 부자들과의 자문 상담을 통해 재미있는 사실 하나를 발견할 수 있었는데, 그들에게서 공통적으로 나온 말 중 하나가 ‘사람이 곧 돈이다. 사람이 몰리는 곳에 투자하라.’는 것이었다. 필자가 자문 상담을 통해 알게 된 A씨 역시 사람이 몰리는 곳에 투자해 큰돈을 번 경험을 가지고 있었다. 사연은 이랬다. 12년 전 어느 날, A씨는 삼청동에서 미술관을 운영하고 있던 죽마고우 L씨로부터 한통의 전화를 받았다. L씨가 운영하고 있는 미술관과 가까운 곳에 위치한 근린상가건물이 급매물로 나왔는데 목이 좋으니 투자해보는 게 어떠냐는 전화였다. 아울러 이 동네를 찾는 사람들이 눈에 띄게 늘고 있으니 건물을 매입한 후 카페나 레스토랑을 창업해보라는 조언도 잊지 않았다. L씨가 추천한 매물은 삼청동 총리공관 맞은편 대로변에 소재한 제1종일반주거지
2016-07-30 08:00 -
저금리 저성장 시대, 부동산 투자전략
저금리 저성장 시대를 맞이해 부동산 투자 시 반드시 알아두면 유용한 몇 가지 사항을 살펴보자. 첫째, 부동산 유형별 분산투자를 통해 위험률을 낮추고 수익률을 관리해야 한다. “계란을 한 바구니에 담지마라.”라는 투자 격언이 있다. 이 말은 분산투자를 실행함으로서 다양한 수익창출구조를 만들어 투자의 위험요소를 최소화하자는 취지에서 나온 말인데, 1981년도 노벨경제학상 수상자인 미국 예일대학교의 제임스 토빈 교수가 당시 수상 직후 열린 기자회견에서 처음 언급한 것으로 알려져 있다. 일례로 어떤 은퇴자가 노후대비 투자용으로 월세가 나오는 오피스텔이 대세라는 소문을 듣고 퇴직금을 포함한 일체의 자산을 쏟아 부어 특정지역에 소재한 수개의 오피스텔에 투자했다면, 설령 지금 당장은 임대수익으로 인해 적지 않은 이득을 볼 수 있을지 몰라도 저금리 저성장 시대 분산투자라는 관점에서 리스크를 증가시키는 잘못된 투자가 될 수 있다. 둘째, 양도차익보다 임대수익에 비중을 두고 투자해야 한다. 일반적으로 저성장하에서는 가처분소득 및 실질구매력 증가 등에 따른 자산가치의 상승을 기대하기가 쉽지 않다. 따라서 단기간 내 양도차익을 노리고 투자하기보다는 중장기적인 관점에서 임대수익에 보다 큰 비중을 두고 투자할 필요가 있다. 셋째, 수익성보다 환금성 좋은 부동산에 투자해야 한다. 수익성의 경우 매월 일정 수익을 기대할 수 있는 임대수입, 즉 월세(임대료)에 기초한다면 환금성은 유사시 현금화가 가능한지 여부, 즉 시장수요에 바탕을 두고 있다. 이에 따라 금액측면에서 보다 가볍고 입지적으로 뛰어난 매물이 각광받을 것
2016-07-25 12:00 -
저금리 저성장 시대, 부동산시장 전망
우리는 지금 이른바 ‘저금리 저성장 시대’에 살고 있다. 그리고 이런 상황은 글로벌 경기침체와 내수부진이라는 경제적 이중고에서 벗어나지 못하는 한 향후 상당기간 지속될 것으로 예견되고 있다. 문제는 저금리 저성장 시대가 고착화될수록 이전의 고금리 고성장 시대와는 전혀 다른 새로운 사회적 경제적 패러다임에 노출될 것이라는 점에 있다. 당연하겠지만 우리 경제의 한 축인 부동산시장 역시 예외일수는 없다. 지난달 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 기존의 연 1.50%에서 0.25%p 내린 연 1.25% 수준으로 인하했다. 그리고 연이어 이달 14일 우리나라의 2016년도 경제성장률 전망치를 2.7%까지 하향 조정했다. 사실상 저금리 저성장 시대가 고착화되고 있는 셈이다. 올 초 국내외 유수의 금융기관 및 연구소들이 내놓은 2016년도 우리나라의 경제성장률 전망치는 평균 약 3.0% 수준이었다. 이는 글로벌 경기침체가 장기화되고 있는 상황에서 내수부진까지 맞물린 한국의 경제성장을 다소 비관적으로 바라본 수치였다. 그럼에도 불구하고 우리는 국내외 경기상황이 하루빨리 회복되길 바라는 것 외에는 별다른 묘책을 가지고 있지 못했다. 문제는 경기회복을 바라는 우리 모두의 기대와 달리 이른바 ‘브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)’라는 글로벌 위기가 터지고 국내 조선 해운업을 중심으로 한 기업구조조정사태가 발생하면서 우리나라의 경제성장률 전망치는 오히려 더 하락할 가능성이 커졌다는데 있다. 만일 저금리 저성장 시대가 고착화될 경우 우리나라의 부동산시장은 어떻게 변할까? 미래를 예측해본다는 게 결코 쉬운 일은 아니지만 한 가지 분명한
2016-07-23 23:50 -
구분상가 투자 시 유의할 사항들
저금리시대를 넘어 초저금리시대에 살고 있는 요즘, 흔히 ‘점포상가’, ‘개별상가’라고 불리는 구분상가가 부동산 투자자들을 뜨겁게 유혹하고 있다. 구분상가는 상가빌딩에 비해 상대적이지만 적은 돈(수도권 1층 기준으로 5~10억 원)으로 투자할 수 있고 매물도 많아 자금동원력만 있다면 초보투자자라도 어렵지 않게 접근할 수 있다. 또한 구분상가의 경우 임대관리가 비교적 수월하면서 상권이 안정화된 경우에는 꾸준한 임대수요도 기대할 수 있다. 하지만 구분상가의 경우 경기불황이 악화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 미진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 쉽게 노출되는 치명적 약점을 가지고 있다. 특히 신규 분양상가의 경우 고분양가 논란에서도 자유롭지 못한 상태다. 따라서 구분상가의 경우 투자를 결정하기에 앞서 반드시 체크해야 할 사항이 있음을 기억해야 한다. 좀 더 구체적으로 살펴보자. 첫째, 상권형성이 잘돼 있는지 여부를 따져봐야 한다. 상권은 상가(점포)의 흥망성쇠를 결정짓는 열쇠이며 살아 움직이는 생물과도 같다. 상가에 투자하는 것은 상권에 투자하는 것과 크게 다르지 않다. 따라서 상권형성이 잘돼 있는지 여부가 매우 중요하다. 둘째, 상권의 확장성 여부를 살펴봐야 한다. 상권의 범위는 소매점을 기준으로 정해지는데 1차 상권(반경 500m 이내)과 2차 상권(반경 1km 이내)으로 분류할 수 있다. 다만 근래 들어 배달업종의 빠른 성장으로 이들 상가의 경우 반경 5km까지도 상권의 범위에 포함시키기도 한다. 향후 상권의 확장성 여부에 따라 투자성패가 좌우될 수 있음을 기억할 필요가 있다. 셋째, 개별적 입지
2016-06-30 23:55
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오피스텔 투자 시 유의할 사항들
수도권 소형 오피스텔에 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 초저금리기조가 이어지면서 연 5~6%대 임대수익률을 올릴 수 있는 소형 오피스텔이 투자자들을 유혹하고 있기 때문이다. 하지만 꼼꼼한 검증 없이 섣부르게 투자할 경우 오히려 손실을 보는 사례도 적지 않으니 각별한 주의가 요구된다. 오피스텔 투자 시 유의할 사항들을 살펴보자. 첫째, 오피스텔은 경기흐름과 시장금리에 민감하다. 경기가 호황이면 소득증가와 함께 일자리가 창출되고 창업수요가 늘어나면서 이에 따른 오피스텔 수요가 증가할 것이지만, 경기가 불황으로 흐르면 오피스텔 수요 감소에 따른 가격하락마저 감수해야 할 것이다. 한편 투자수익률의 기준잣대가 되는 시장금리가 오르게 되면 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 유동자금이 금융상품으로 유입되면서 수익형부동산인 오피스텔의 투자수요도 위축될 것이다. 하지만 시장금리가 내리게 되면 시중 유동자금은 금융상품에서 이탈해 오피스텔과 같은 수익형부동산으로 대거 유입될 가능성이 커지게 돼, 이는 오피스텔 투자수익률 및 매매가격 상승으로 이어질 것이다. 둘째, 입지선택이 투자수익률을 좌우한다. “부동산의 가치는 입지가 결정한다.”라는 말은 오피스텔에서도 예외일수는 없다. 다만 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔간의 입지선호기준은 다소 차이가 난다. 일례로 주거용 오피스텔이라면 사무실보다는 주택으로서의 역할이 중요시되므로 대중교통, 쇼핑시설, 문화시설, 의료시설, 자연환경 등 쾌적하고 편리한 생활환경이 골고루 갖춰진 곳이 좋다. 반면, 업무용 오피스텔의 경우 대중교통, 주차시설, 관공서 및 오피스타운 인접 등
2016-06-30 07:00 -
부동산 증여로 절세하기
강남 재건축 가격이 들썩이고 초저금리에 힘입은 수익형부동산 가격이 강세를 보이자 고령인 자산가들을 중심으로 증여에 대한 관심이 커지고 있다. 부동산 증여가 재테크 수단으로 부각되고 있는 것이다. 민법에 의하면 “증여란 당사자 일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사표시를 하고, 상대방(수증자)이 그것을 승낙함으로써 성립하는 계약”을 말한다. 그런데 증여를 말할 땐 비교대상으로 언제나 상속이 등장하고 있는데, 상속과 증여는 재산을 무상으로 물려준다는 점에서 동일한 개념으로 볼 수 있지만 적어도 세금측면에선 상속세(사후개념)와 증여세(사전개념)는 보완관계에 있다. 생전에 재산을 분산시켜 물려주면서 증여세를 부담하게 하면 사후 상속재산이 감소해 상속세 부담이 크게 줄어들기 때문이다. 겉보기에 상속세와 증여세는 동일한 세율체계(세율 10~50%)를 가지고 있어 납부해야 할 세금에 별다른 차이가 없어 보인다. 하지만 소유자가 고령이면서 과세금액이 크고 가격변동성이 있는 부동산을 가지고 있는 경우 사후에 상속으로 가기보다는 생전에 증여하는 게 세금측면에서 매우 유리하다. 일례로 시세 50억 원(기준시가 35억 원) 규모의 상가빌딩을 소유하고 있는 어떤 사람이 아내와 자녀 등 총 4명에게 각각 지분 20%씩 사전 증여했을 때와 사후 상속했을 때를 산출 비교해보면 증여가 절세에 유리함을 알 수 있다. 상속세와 증여세는 과세방식에 있어 차이가 뚜렷한데 상속세가 상속재산 총액을 기준으로 세액을 계산한다면 증여세는 증여받는 사람이 취득한 부분에 대하여만 세율을 적용하므로 대게 증여세가 상속세보다 낮게 나타난다. &n
2016-06-28 12:00 -
노후를 대비한 부동산 투자원칙
은퇴 후 40~50년을 소득 없이 살아야 하는 이른바 ‘100세 시대’가 시작되면서 부동산 투자로 노후를 준비하려는 사람들이 늘고 있다. 하지만 노후를 대비한 부동산 투자는 젊을 때와는 많이 달라져야 한다. 이와 관련, 100세 시대를 위한 부동산 투자원칙을 살펴보자. 부동산 투자의 3대 요소는 수익성, 환금성, 안전성이다. 일반적으로 투자성향이 위험 추구형일수록 수익성을, 위험회피형일수록 안전성을 우선시한다. 은퇴 이후를 대비하려는 투자자는 수익성보다 안전성, 환금성을 먼저 따지길 권한다. 소득 없는 노후에 거액의 부동산 상품에 투자했다가 손해를 보면 손실을 감당하기 힘들기 때문이다. 단기적으로 높은 투자수익을 내지만 수익을 꾸준히 유지시키지 못하는 상품은 위험하다. ‘안전성, 환금성, 수익성’ 순서로 우선순위를 둬야 한다. 시세차익보다는 임대수익에 비중을 두는 게 좋다. 국가경제가 저성장, 저출산 국면으로 접어든 만큼 과거처럼 되팔 때의 시세차익을 노리고 투자하는 건 현실적으로 무리다. 반면 임대수익용 부동산은 월급처럼 다달이 소득을 제공하기 때문에 매매가 하락에 따른 리스크를 줄일 수 있다. 구분상가, 오피스텔, 소형아파트 등이 대표적인 수익형 부동산이다. 각각의 특성을 고려해 본인의 자금력에 맞게 투자해야 한다. 먼저 구분상가의 경우 주거용이 아닌 상업용이라는 점에서 임대관리가 비교적 쉽다. 다만 불황기에 공실위험이 크고 임차인의 업종 등에 따라 임대료 연체가 발생할 수 있다. 오피스텔은 상업용 부동산이면서 주거용으로도 쓸 수 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 하지만 건물 노후화에 따라 임대료가 급
2016-06-21 12:00 -
원룸빌딩 투자 시 유의할 사항들
저금리기조가 이어지면서 원룸빌딩이 유망 투자처로 떠오르고 있다. 이처럼 원룸빌딩이 부동산 투자자들에게 커다란 인기를 끌고 있는 것은 최근 몇 년 사이 1인 가구가 빠르게 늘어나면서 원룸형 소형주택에 대한 수요가 급증한 가운데 시중은행의 정기예금 금리가 1%대 후반에 머무르면서 저금리시대 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 비교적 높은 임대소득률을 보이고 있는 원룸빌딩에 몰려들고 있기 때문이다. 통계청의 자료에 따르면 지난해 우리나라의 1인 가구는 약 506만 가구로 전체 가구의 약 27%에 해당한다. 지난 2000년 226만 가구였던 것이 15년 만에 2배 이상 늘어난 것이다. 더욱이 독신 ․ 이혼 및 만혼 인구가 증가하고 인구고령화로 독거노인이 급증하고 있는 추세를 감안할 경우 머지않아 1인 가구의 비중은 지금의 4가구 중 1가구가 아닌 3가구 중 1가구로 변화될 가능성이 농후하다. 이른바 ‘싱글라이프시대’가 다가오고 있는 것이다. 이에 따라 1인 가구의 거주욕구를 충족시켜줄 원룸주택은 향후 상당기간 부동산 틈새시장의 유망 투자처로 각광받을 것으로 판단된다. 다만 섣부른 투자는 금물이다. 서울 도심지 역세권에 소재한 괜찮은 원룸빌딩을 매입할 경우 최소 20억 원이 필요한 점을 감안한다면 잘못된 투자는 돌이킬 수 없는 낭패로 이어지기 때문이다. 투자에 앞서 반드시 철저한 검토가 필요한 이유다. 이와 관련, 원룸빌딩에 투자할 때 사전에 반드시 고려해야 할 몇 가지 사항을 살펴보자. 첫째, 최근 공급량 추이를 살펴볼 필요가 있다. 과잉공급에 장사 없기 때문이다. 인근에 새로운 원룸빌딩이 들어서고 있는지, 경쟁상품인 오피스텔이나 도시
2016-06-09 12:00 -
부동산 뉴스, 투자정보로 활용하기
부동산 투자의 성패는 올바른 투자정보를 가지고 있느냐, 그릇된 투자정보를 가지고 있느냐에 달려있다고 해도 결코 과언이 아니다. 올바른 투자정보는 부를 늘려주지만 그릇된 투자정보는 패가망신을 앞당길 뿐이다. 일반적으로 부동산 투자에는 거액이 들어간다는 점을 생각해보면 쉽게 납득이 될 것이다. 이처럼 중요한 부동산 투자정보를 우리가 손쉽게 접할 수 있는 가장 흔한 방법은 신문, 잡지, TV, 라디오 등 각종 언론매체를 통해 부동산 뉴스를 전달받는 것이다. 부동산 투자에 능통한 고수들은 각종 언론매체를 통해 쏟아져 나오는 수많은 부동산 뉴스를 결코 가벼이 보지 않는다. 그들은 수십 년 동안 부동산 또는 관련업계에 종사한 실전 전문가들임에도 불구하고 부동산 뉴스를 정리하고 연구하며 한발 더 나아가 부동산 뉴스를 통해 얻은 정보와 부동산 투자의 연관구조에 관해 끊임없이 분석한다. 부동산 뉴스를 잘 정리만해도 시장을 보는 안목이 길러지고 실전투자 시 남다른 자신감을 가질 수 있기 때문이다. 고수들은 부동산 뉴스를 일목요연하게 스크랩해 자기정보로 적극 활용한다. 심지어 어떤 이는 일간신문은 물론 경제신문, 경제잡지, 부동산전문잡지, 경매전문지, 건축전문잡지 등 총 20~30여종을 구독해 이를 바탕으로 투자에 대한 아이디어를 얻기도 하고 틈새 투자처를 찾아내기도 한다. 그렇다면 우리는 이처럼 다양한 언론매체를 통해 연일 쉼 없이 쏟아져 들어오는 광범위한 부동산 뉴스를 어떻게 활용해야 할까? 지금부터 부동산 뉴스를 100% 활용할 수 있는 방법을 살펴보자. 첫째, 각종 통계와 지수분석 뉴스는 부동산 투자의 나침반이다. 인구주택총조사, 주거
2016-04-27 23:40
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재건축 투자는 타이밍잡기
올해 들어 주택시장이 분양시장, 재고시장 구분 없이 약세를 보이는 가운데 강남발 재건축만 강세를 보이고 있다. 며칠 전 분양을 마친 개포주공2단지 역시 평균 경쟁률 33대 1, 최고 경쟁률 78대 1로 대박을 맞이했다. 평균 분양가를 보면 전용면적 3.3제곱미터당 3760만 원으로 4천만 원이 넘는 다른 강남 아파트에 비해 다소 낮았지만, 최고 분양가가 4495만 원으로 결코 낮지 않은 수준으로 책정됐음에도 흥행대박을 터뜨린 것이다. 이러한 분위기 때문일까. 재건축 투자에 대한 사람들의 관심도 더욱 커지고 있다. 하지만 잘 못 투자하게 되면 추가분담금과 투자기간 등을 감안할 시 기존아파트에 비해 손실금액도 더 큰 만큼 섣부른 투자는 금물이다. 재건축 투자는 타이밍잡기란 말이 있다. 하지만 이게 생각보다는 쉽지 않다. 조합을 결성한 후 기존의 주택을 철거하고 새로운 주택을 신축해야하는 재건축의 속성상 족히 5~10년은 바라봐야하기 때문이다. 따라서 재건축에 투자할 땐 사전에 투자 목적이 내 집 마련인지 아니면 수익실현인지를 명확히 정하고 자금 동원 능력까지 확인할 필요가 있다. 재건축은 기본적으로 사업진행 속도가 빠를수록 투자가치가 높다. 재건축사업은 여러 단계를 거치면서 추진되고 종료된다. 따라서 사업기간은 짧을수록 좋다. 만일 사업진행 속도가 예상보다 늦어지게 되면 결국 그 부담이 고스란히 투자자의 몫으로 돌아가기 때문이다. 실제로 갑작스런 경기불황 여파로 주택시장이 침체돼 사업진행이 보류되거나 구역지정 이후 조합원간의 마찰이나 불화로 조합인가나 사업시행인가를 득하지 못해 낭패를 본 사업장이 적지 않다. 재건축 투자 목적이 수익실현이라
2016-04-06 12:00 -
부동산펀드에 관심 많은 젊은 부자들
최근 초저금리시대를 맞이해 상대적으로 정기예금금리 보다 높은 배당수익률이 보장되고 아울러 펀드만기와 동시에 매각차익까지 기대할 수 있는 부동산펀드가 30~40대 젊은 부자들을 중심으로 새롭고 유망한 투자처로 떠오르고 있다. 미국이나 유럽, 일본 등 경제규모가 큰 선진국의 사례를 보더라도 경제규모가 커질수록, 금융시장이 안정될수록, 그리고 부동산시장이 불안정할수록 부동산을 직접 선택하고 매입하는 직접투자방식보다는 부동산펀드나 리츠(REITs) 같은 간접투자방식이 활성화돼 있다. 하지만 우리나라의 경우 부동산펀드를 비롯한 간접투자방식은 지금까지 연기금(국민연금기금, 사학연금기금, 공무원연금기금 등)이나 보험사(삼성생명, 교보생명, 한화생명 등) 등과 같은 기관투자가들의 전유물로 여겨질 만큼 개인투자자들에게는 그다지 알려지지 않았던 게 사실이다. 더욱이 1970년대 이후 고도의 경제성장과 맞물려 토지나 아파트 같은 실물부동산에 직접 투자해 큰돈을 벌어봤던 60~70대 이상의 전통부자들에게는 간접투자방식이 그저 낯설고 관심 밖일 뿐이었다. 우리나라의 경우 부동산펀드라는 상품이 개인투자자들에게 본격적으로 알려지기 시작한 것은 2000년대 초반부터라고 볼 수 있다. 상대적으로 높은 투자수익률과 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등을 부담하지 않고서도 부동산에 투자할 수 있다는 장점이 금융권의 소개로 거액자산가들에게 알려지면서 한때 해외 부동산펀드를 중심으로 큰 인기를 끌기도 했다. 하지만 2008년 하반기 글로벌금융위기가 터지면서 해외 부동산펀드에 투자했던 거액자산가들은 적지 않은 원금손실을 볼 수밖에 없었는데, 이는
2016-03-27 08:00 -
사례로 본 다주택자 양도세 절세방안
주택시장이 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않으면서 최근 집을 팔지 고민하는 다주택자가 늘고 있다. 지난해와 달리 거래량과 거래가격 모두에서 약세를 보이고 있는 추세다. 이는 지역에 따라 다소 차이는 있겠지만 아파트 공급 과잉 문제가 불거지고 있고, 아울러 가계부채 확산을 우려한 정부의 대출규제가 겹치면서 투자심리를 크게 위축시키고 있기 때문으로 풀이된다. 통상 주택시장 침체는 다주택자로 하여금 자신이 보유하고 있는 주택의 매각을 고민하고 서두르게 만든다. 하지만 다주택자는 보유하고 있는 주택들 가운데 무엇을 먼저 파느냐에 따라 세금을 낼 수도 있고 줄일 수도 있으며, 때로는 아예 안낼 수도 있음을 기억할 필요가 있다. 매각 시기와 순서를 잘 맞추면 절세효과를 누릴 수 있기 때문이다. 다주택자 A씨의 사례를 통해 살펴보자. A씨는 현재 아파트 2채(강남구 수서동, 분당신도시 각 1채)와 다가구주택(관악구 봉천동) 1채 등 모두 3채의 주택을 가지고 있다. A씨는 향후 1세대 1주택 비과세혜택을 볼 수 있는 1채만 남겨두고 나머지 주택 2채는 순차적으로 매각할 계획을 가지고 있다. 예상되는 매각금액을 알아보니 2006년 8억원에 매입한 강남구 수서동 57평형 아파트는 12억원(양도차익 4억원), 2010년 10억원에 매입한 분당신도시 59평형 아파트는 7억원(양도손실 3억원), 2005년 상속받아 임대중인 다가구주택은 19억원(양도차익 9억원)으로 확인됐다. 기본적으로 양도소득세는 매각차익이 있을 때만 발생한다. 또한 1세대 1주택자의 경우 2년 이상을 보유하게 되면 비과세혜택을 받을 수 있다. 다만 A씨 같은 3주택 이상의 다주택자는 어떤 주택을 먼저 팔고 어떤 주택을 나
2016-03-18 08:00 -
주거불안 해소 위해 내 집 마련 필요 & 은퇴 이후 노후준비는 소형아파트가 제격
직장인 K씨(남/49세)는 당산동 소재 전용면적 84㎡(분양 33평형) 아파트를 전세(6억 원, 2016년 9월 만기)얻어 살고 있다. 사실 K씨에게는 서울 도심권에 위치한 중소형아파트 2채 정도는 빚 없이도 매입할 수 있을 만큼의 충분한 여유자금이 있다. 하지만 평소 내 집 마련에 목돈을 들이기보다는 차라리 그 돈으로 금융상품에 투자하는 게 낫다는 자신만의 재테크 철학을 가지고 있었던 K씨였기에 지금까지도 전세살이를 자처하고 있는 중이었다. 그런데 문제는 최근 전세난이 심화되면서 전세가격 급등은 물론, 쓸만한 전세매물조차 구하기 힘들어졌다는 사실이다. 지금 살고 있는 아파트 역시 집주인의 요구로 올 9월 만기 때는 비워줘야 할 입장인지라 벌써부터 이사 갈 생각만하면 머리가 아픈 K씨다. 만일 그렇다면 K씨는 아파트를 매입해 주거불안을 해소할 필요가 있다. 다만 장기적인 관점에서 인구감소 및 가구분화 추이 등을 감안해 향후에도 수요가 꾸준할 것으로 보이는 도심지 역세권 전용면적 85㎡(분양 33~34평형)이하를 매입하는 게 좋겠다. 현재 거주하고 있는 당산동 아파트가 K씨의 여의도 직장과 가깝고 초역세권인 까닭에 전세자금에서 2억 원 정도를 얹어 매입(매매시세 8억 원)하는 것도 좋아 보인다. 한편 6년 후 임금피크에 돌입할 K씨. 이제는 노후생활의 안정을 위해 여유자금(5~6억 원)으로 월세가 나오는 임대용부동산에 투자하는 방안을 검토할 필요가 있다. 다만 은퇴 이후에는 안정적인 생활자금의 확보가 필요한 만큼 투자원금의 훼손 가능성이 높은 고수익상품에 연연하기보다는 투자원금이 보전되고 월세가 꾸준히 나올 수 있는 투자처가 좋겠다. 이런 점에서 서울시내 역세
2016-03-12 19:00 -
내 집 마련은 시세정보에서 시작된다
1명의 자녀를 둔 결혼8년 차 직장인 K씨(남/39세). 그와 그의 아내의 최대 관심사는 내 집 마련이다. K씨는 현재 경기도 용인시 소재 32평형 아파트에서 가족과 함께 오순도순 살고 있지만 그가 살고 있는 아파트가 전세인 까닭에 2년마다 돌아오는 이사철이 두렵기만 하다. 설상가상으로 올 하반기에 들어서자 그간 우려했던 전세난이 현실화되었고 전세계약 만기인 내년 봄 이사철이 코앞에 다가오고 있어 K씨는 직장에 출근해서도 도무지 일에 집중하지 못하고 있다. 결국 수일간의 밤낮을 잊은 고민 끝에 K씨와 그의 아내는 은행대출을 얻어서라도 내 집 마련을 하기로 결심한다. 내 집 마련의 시작은 자신이 매입하고자 하는 집값이 얼마인지를 정확히 파악하는 것에서 출발해야 한다. 그래야 시세보다 비싼지 저렴한지를 확인할 수 있기 때문이다. 따라서 어떻게 해야 자신이 매입하고자 하는 집의 시세를 정확히 파악할 수 있으며 더 나아가 파악된 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는지를 면밀히 살펴보아야 한다. 직장인 K씨, 과연 어떻게 해야 매입하고자 하는 아파트의 시세를 보다 정확히 알아낼 수 있을까? 또 시세확인 시 반드시 고려해야 할 사항들에는 어떤 것들이 있는가? 먼저, 인터넷을 통해 신뢰할만한 부동산정보업체가 제공하고 있는 시세정보를 확인한다. 이는 부동산정보업체‘KB부동산알리지’또는‘부동산114’홈페이지에서 제공하는 아파트 시세정보를 이용하면 된다. 대부분 상한가에서 하한가까지를 동시에 보여주는 방식으로 시세를 제공하고 있으므로 상한가와 하한가를 산술 평균한 중간가를 직접 계산하여 적용하는 게 보다 현실적일 것이다. 물론 부동산 호황기 때
2016-02-29 00:30