- 하나은행 부동산자문센터장 / 도시지역계획학 박사
- 단국대학교 부동산건설대학원 외래교수
- 한국금융연수원 강의교수 및 심의위원
- 중앙일보 재산리모델링 자문위원
- 미국 상업용부동산투자분석사
- (저서) 한국의 부동산 부자들
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부동산 경매로 내 집 마련하기
최근 몇 년 사이 전세난이 심화되고 집값이 크게 오르자 부동산 경매를 통해 시세보다 저렴한 가격으로 내 집을 마련하려는 사람들이 경매법정으로 모여들고 있다. 새해 들어 부동산경기가 움츠러들고 있지만 내 집 마련을 목적으로 경매시장을 찾는 사람들의 발걸음은 바빠 보인다. 다만 경매를 통해 내 집 마련하려는 사람들 중 상당수가 아파트 입찰에 몰리고 있는데, 이는 아파트라는 상품이 주택시장에서 차지하는 대중적 인기 때문으로 풀이된다. 경매법정에 등장하는 주거용 부동산은 2~3천여 건의 아파트를 포함해 매달 전국적으로 5~6천여 건에 달한다. 다만 부동산경기가 침체기를 보일 땐 경매법정에 등장하는 매물이 증가하는 반면, 부동산경기가 호황기일 땐 경매법정에 등장하는 매물이 감소하는 상반된 모습을 보일뿐이다. 부동산 경매의 장점은 무엇보다 시세보다 값싸게 부동산을 매입하는 것이다. 하지만 현실 속에서는 그리 녹록치가 않다. 때로는 과열된 분위기 때문에 시세보다 비싸게 낙찰을 받는 경우가 있고, 때로는 권리분석을 제대로 하지 않아 뜻하지 못한 손해를 보는 경우도 있으며, 때로는 입찰금액을 잘 못 표기해 입찰보증금을 허무하게 날리는 경우도 적지 않기 때문이다. 이와 관련, 부동산 경매로 내 집 마련을 원하는 사람들이 알아두어야 할 몇 가지 유의사항들을 살펴보자. 첫째, 입찰에 참여하기전 반드시 적정시세를 찾아본다. 우선 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템을 이용한다. 여기에서는 전국을 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 분양/입주권 등 총 5개의 하부섹터로 구분해 매매정보를 제공하고 있다. 이를 통해 매입코자 하는
2016-01-31 23:58 -
맞벌이 부부, 상가 취득 시 공동명의로 절세하기
초저금리기조가 장기간 이어지면서 월세가 나오는 상가를 취득하려는 사람들 역시 눈에 띄게 늘고 있다. 하지만 상가는 거주목적의 주택과 달리 월세형태의 임대소득이 발생하기 때문에 취득시점에서부터 절세방법을 따져볼 필요가 있다. 상가 취득 시 절세방법으로는 명의를 활용한 방법이 있다. 상가는 월세라는 임대소득을 발생시키는 만큼 고소득 매수자에겐 종합소득세를 가중시키는 부담요인으로 작용할 수 있다. 일례로 상가를 매수하려는 사람이 급여소득자일 경우 상가를 통해 임대소득을 올리게 되면 소득발생연도 다음해 5월에는 종합소득세(적용세율 6~38%, 지방소득세 미포함)를 신고 납부해야 한다. 만일 연봉이 높은 고소득자라면 추가되는 임대소득으로 인해 높은 세율이 적용돼 세금부담은 훨씬 커지기 마련이다. 자칫하면 세금부담 때문에 상가 취득이 득보다 실이 될지도 모른다. 특히 맞벌이 부부의 경우 급여소득이 낮은 쪽의 명의를 활용하는 절세방법 또는 부부공동 명의를 통한 절세방법이 필요하다. 예를 들어 남편 연봉이 6,000만원이고, 부인의 연봉이 3,000만원인 맞벌이 부부가 상가 취득으로 매월 250만원(매년 3,000만원)을 받게 된다면, 남편의 명의로 상가 취득 시 과세표준금액은 기존의 6,000만원에서 9,000만원으로 상승하게 된다. 이에 따라 남편의 과세표준 구간( 4,600~8,800만원 이하->8,800만원~1.5억원 이하)이 한 계단 오르면서 세금부담(기존 24%->변경 35%)도 커지기 마련이다. 하지만 상가를 부부가 공동명의로 취득할 경우 부부에게 각각 매년 1,500만원의 임대소득이 발생하게 돼, 남편의 과세표준금액은 7,500만원, 부인의 과세표준금액은 4,500만원이 적용된다. 남편과 부인
2016-01-17 12:00 -
주택임대사업자등록의 허(虛)와 실(實)
초저금리시대가 장기간 이어지면서 주택임대사업자등록이 유행을 타고 있다. 월세를 받을 수 있는 임대용 주택(공동주택 및 단독주택 또는 주거용 오피스텔) 1호 이상을 매입한 후 세제혜택(취득세, 재산세, 양도세, 종합부동산세 감면 등)을 노리고 주택임대사업자로 등록하는 투자자가 빠르게 늘고 있는 것이다. 주택임대사업자로 등록한 후 전용면적 기준 60㎡ 이하의 주택 1호 이상을 최초 분양받아 5년간 임대하면 취득세가 면제(100% 감면)된다. 반면, 재산세는 임대를 목적으로 전용면적 85㎡ 이하의 주택 2호 이상(기존주택 포함)을 매입해야 하는데, 전용면적 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡ 이하는 50% 감면, 60~85㎡ 이하는 25% 감면혜택을 적용받는다. 또한 임대의무기간(5년) 이후 임대주택을 양도할 경우 추가 5년 보유 시 장기보유특별공제가 최대 40%까지 공제된다. 게다가 종합부동산세 적용에 있어서도 합산에서 배제된다. 만일 10년 이상 계속하여 임대할 생각이라면 ‘준공공임대주택’으로 등록해 추가적인 세제혜택을 받는 게 유리하다. 재산세의 경우 40~60㎡ 이하는 75% 감면, 60~85㎡ 이하는 50% 감면혜택을 받게 되고, 양도세의 경우 장기보유특별공제 한도가 최대 70%(2016년 1월 1일 이후 양도할 경우)까지 확대 적용된다. 주택임대사업자등록의 실(實)이 아닐 수 없다. 주택임대사업자가 되기 위해서는 우선 해당 주택의 잔금 납부일로부터 60일 이내에 사업자의 거주지 시 ․ 군 ․ 구청에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대사업 개시일로부터 20일 이내에 해당 주택의 소재지(또는 임대사업자의 거주지) 세무서로 가서 임대사업자로 신고 후 사업자등록증을 받으면 된다. 한 가지 주의할 점은
2015-12-28 12:00 -
임대시장의 블루오션으로 떠오른 소형아파트 월세 재테크
수도권 일대를 중심으로 도심지 소형아파트를 매입한 후 월세 내지 반전세를 놓는 이른바 ‘소형아파트 월세 재테크’가 임대시장의 블루오션으로 떠오르고 있다. 수년 전만해도 그다지 큰 인기를 끌지 못했던 소형아파트가 지금처럼 부동산 투자처로 큰 인기를 끌게 된 데는 무엇보다 저금리기조와 전세난 때문이다. 도심지 소형아파트의 임대수익률을 살펴보면, 서울을 기준으로 연 4~5%선이다. 그런데 이마저도 최근 주택의 월세전환비율이 빠르게 증가하면서 점점 낮아지고 있는 추세다. 상가나 오피스텔이 연 5~6%선 이상인 것과 비교할 때 임대수익률 자체로만 따져보면 그다지 매력적이지 않은 게 사실이다. 사실 2008년 하반기 글로벌 금융위기 직전까지만 해도 우리나라의 경우 상당수 국민들의 주거문화는 실속보다는 체면을 중시하는 경향이 있었다. 내 집 마련을 할 때 자신의 경제적 능력(소득)보다는 주변의 시선을 크게 의식하는 분위기가 팽배했는데, 아파트를 공급하는 건설회사 역시 생산원가 및 분양마케팅을 고려해 소형아파트를 홀대하고 중대형아파트를 선호하는 태도를 취했던 것이다. 이는 훗날(지금까지) 수도권 도심지 소형 아파트 물량부족의 주요인이 되었음은 물론이다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 수년간 이어져온 저금리기조가 최근의 주택시장의 전세난 및 1~2인 가구 급증과 맞물리면서 전용면적 기준 60㎡(분양 24평형 내외) 이하 소형아파트는 인기 만점의 부동산 재테크 상품으로 떠오른 것이다. 더욱이 오피스텔(낮은 전용률, 비싼 관리비, 소음공해)이나 도시형생활주택(원룸중심, 주차 및 부대시설 미흡)을 대체할 수 있는 경쟁우위의 주거지로 알려지면
2015-12-25 14:00 -
2016년 부동산시장 전망 및 투자전략
2016년 새해 부동산시장을 전망해보고 부동산 유형별 투자전략을 살펴보자. 2016년 부동산시장을 좌우할 변수로는 대출규제, 금리인상, 전세난, 공급과잉, 정부정책, 총선 등이 있는데, 그 중 최대변수는 단연코 대출규제가 될 것이다. 2008년 하반기 글로벌금융위기 이후 오랜 침체의 늪에 빠져있던 부동산시장이 최근 강한 회복세를 보일 수 있었던 것은 무엇보다 총부채상환비율(DTI)과 담보대출비율(LTV)을 크게 완화시킨 정부의 대출규제 완화정책(2014년 7월 24일 발표) 덕분이었다. 하지만 정부는 1,100조원이 넘는 가계부채의 해결방안으로 당장 2016년 1월부터 집단대출심사를 강화하고 원리금 분할상환 중심으로 개편하겠다고 예고하고 있는데, 여기에 미국발 금리인상이 더해진다면 부동산시장에 적지 않은 부담으로 다가올 것으로 보인다. 특히 집단대출심사가 강화될 경우 공급과잉논란이 제기된 수도권 외곽의 아파트 분양시장은 크게 위축될 것으로 예상된다. 다만 정부 역시 국내외 경기불황이 길어지고 있고 더욱이 총선을 앞둔 상황에서 경기침체를 부채질할 만큼의 강력한 대출규제나 금리인상은 하지 않을 것으로 판단된다. 또한 전세난이 해결되지 않은 상황에서 강남권 재건축 이주가 본격적으로 진행된다면 인근지역을 중심으로 비자발적 내 집 마련 수요는 꾸준할 것으로 보인다. 이어서 부동산 유형별로 투자전략을 살펴보자. 첫째, 재건축에 투자하는 경우이다. 재건축은 사업진행속도가 빠를수록 투자가치가 높다. 하지만 재건축은 미래에 대한 기대감이 현재의 가격에 선반영되는 것이므로 기대감이 현실화될수록 가격 상승폭은 작아지게 마련이다. 일반적으로 조합설립인가
2015-12-19 12:00
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2015년 부동산시장 결산
2015년 부동산시장은 정부의 부동산거래 활성화대책, 전세난, 초저금리, 분양시장호조, 강남권 재건축 붐 등에 힘입어 부동산가격 상승세가 두드러졌던 한해였다. 특히 서울을 포함한 수도권 주택시장(주거용 부동산시장)의 경우 2006년 부동산시장 호황기 이후 근 10년 만에 찾아온 봄날이었다. 2015년 부동산시장을 크게 주택시장과 임대용 부동산시장으로 나눠 결산해보자. 먼저 주택시장을 되돌아보면, 연초부터 시작된 정부의 부동산거래 활성화대책이 전세난과 맞물리면서‘안심전환대출’이라는 히트상품을 만들어냈는데, 이는 곧장 주택시장의 상승분위기로 이어졌다. 또한 최근 몇 년간 지속되어온 전국적인 전세난(전세 매물품귀 및 가격급등)이 초저금리기조여파로 더욱 심화되면서 비자발적 내 집 마련 수요를 확산시켰고, 이는 매매가격 상승의 주된 요인으로 작용했다. 아울러 강남권 재건축 붐이 크게 일면서 강남3구 재건축 신규분양가격(3.3㎡당 평균 분양가 4천만 원 초과)을 크게 올려놓았음은 물론, 재건축 이주수요로 인한 전세가격 급등, 인근지역 아파트 매매가격 상승 등을 가져왔다. 한편 분양시장의 경우 분양가상한제 탄력적용, 청약제도간소화, 초저금리영향, 분양권 전매규제완화 등이 복합적으로 작용하면서 강남권 재건축단지, 위례신도시, 마곡신도시, 광교신도시 등을 중심으로 강세를 보였다. 다음으로 임대용 부동산시장을 되돌아보면, 초저금리기조에 힘입어 지역별 구분없이 대체로 강세 내지 강보합세를 보였다. 소형아파트의 경우 도심지 역세권을 중심으로 강세를 보였는데, 이는 매물품귀(수요증가 및 공급부족) 및 전세난과 맞물리면서 큰 인기
2015-12-16 12:00 -
아파트 분양권 거래 시 알아두어야 할 사항들
최근 분양시장이 살아나면서 아파트 분양권을 사고파는 분양권 거래가 눈에 띄게 늘고 있다. 특히 위례나 마곡, 광교신도시처럼 입지가 뛰어난 지역의 경우 견본주택이 문전성시를 이루면서 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원대에 달하는 웃돈(프리미엄)이 붙기도 한다. 상황이 이렇다 보니 실거주용이 아닌 매각차익을 목적으로 하는 분양권 거래 역시 성행하고 있다. 문제는 분양권 거래가 성행하면서 떴다방(이동식 중개업소)이나 일부 중개업소의 묵인 하에 불법 분양권 전매, 분양권 다운계약서 작성, 양도세 매수인 전가 등이 공공연하게 벌어지고 있다는데 있다. 하나씩 짚어보자. 첫째, 전매제한기간 중 분양권을 거래하는 것은 불법이다. 주택법 시행령에 따르면, 공공택지 내 민영주택의 경우 수도권, 지방권 구분 없이 1년을 전매제한기간으로 정하고 있다. 반면, 민간택지는 지방의 경우 전매제한이 따로 없고, 오로지 수도권만 6개월의 전매제한기간을 정해놓고 있다. 이에 따라 위례, 마곡, 광교신도시 등 인기 택지개발지구 내 민영주택(아파트) 분양권은 분양계약일로부터 1년간 전매가 제한된다. 만일 이를 위반하게 되면 적발 시 주택공급계약이 취소될 수 있을 뿐만 아니라, 주택법 제96조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해지게 된다. 또한 향후 최대 10년간 청약자격이 제한된다. 그야말로 소탐대실이 아닐 수 없다. 둘째, 아파트 분양권 거래가 성행하면서 일부 투기적 매도인이나 떴다방(이동식 중개업소)의 요구로 분양권 다운계약서가 공공연하게 작성되고 있다. 분양권 거래 시 오랜 관행이라는 명분을 내세우고 있는데, 과연 누구를 위한 관행일까? 곰
2015-11-27 14:00 -
주택매입 시 사전에 알아두어야 할 사항들
지난해 하반기 이후 정부의 주택거래 활성화 정책 및 전세난 여파로 주택시장이 살아나면서 내 집 마련을 위한 실수요자들의 주택매입 역시 늘어나고 있는 추세다. 하지만 시장의 분위기에 휩쓸려 매입을 서두르거나 철저한 사전준비 없이 거래에 나섰다가는 미처 예상하지 못한 위험에 노출될 수 있음을 명심해야 한다. 이와 관련, 주택매입 시 사전에 알아두면 유익한 몇가지 사항들을 살펴보자. 첫째, 내 집 마련의 첫걸음은 매입하고자 하는 주택의 정확한 시세를 파악하는 것에서 시작됨을 명심하자. 먼저 인터넷을 통해 신뢰할만한 부동산 정보업체가 제공하는 시세정보를 확인한다. KB국민은행 부동산사이트, 부동산114 등에서 제공하는 시세정보를 이용하면 된다. 대부분 상한가와 하한가를 동시에 보여주는 방식으로 시세를 제공하고 있는데 상한가와 하한가를 산술 평균한 중간가를 직접 계산하여 활용하는 게 보다 좋다. 다만, 호황기에는 하루가 다르게 시세가 급등하므로 상한가를 기준가격으로 보는 것이 좋을 것이나, 시세급락이 우려되는 불황기에는 가급적 하한가를 기준가격으로 보는 것이 좋을 듯하다. 한편, 부동산 정보업체들은 대개 매매시세와 별개로 전세시세 및 월세시세도 함께 제공하고 있는데, 이들 전세시세 또는 월세시세의 등락을 통해서도 향후 매매시세의 변화 추이를 예측해 볼 수도 있으니 반드시 참고해야 할 것이다. 아울러 인터넷을 통해 시세정보(매매, 전세, 월세)를 파악했다면 이어서 인근 중개업소 5곳 이상을 방문하여 직접 눈으로 확인하는 자세가 필요하다. 둘째, 해당하는 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 부동산 등기부등본(토지, 건물), 토지대
2015-11-17 12:00 -
수익형부동산 투자 시 사전에 고려해야할 기본원칙들
초저금리가 지속되면서 상가나 오피스텔과 같은 수익형부동산 투자에 많은 관심이 쏠리고 있는 요즘이다. 그런데 안타깝게도 적지 않은 사람들이 이들 수익형부동산을 매입할 때 거액의 자금이 소요되고 있음에도 불구하고, 사전에 충분한 검토 없이 분위기에 휩쓸려 잘못된 방향으로 투자를 결정하고 있다. 물론, 이와 같은 섣부른 투자행위는 내 몸에 꼭 맞는 마땅한 투자원칙을 가지고 있지 않기 때문에 일어나는 것이다. 이와 관련, 수익형부동산 투자 시 사전에 고려해야할 몇 가지 기본원칙들을 살펴보자. 첫째, 투자행위 시 고려해야할 것은 속도보다 방향성이다. 즉 분위기에 휩쓸려 서두르기 보다는 제대로 된 매물을 골라잡는 것이 중요하다. 투자자가 방향성을 잃고 빠른 대박만을 바란다면 현실성이 없을 만큼의 높은 수익률을 보장한다는 사기성 분양광고에 현혹되기 십상이다. 일부 분양형호텔의 판매 광고 문구를 살펴보게 되면, 연 15% 이상 수익보장, 또는 확정수익률 연12% 보장 등과 같은 비현실적인 말들이 자주 등장하고 있는데, 이는 분양형호텔의 판매를 위한 사기성 미끼 상술일 뿐이다. 만일 방향성을 잃은 투자자가 빠른 대박만을 기대하고 사기성 미끼 상술에 현혹돼 잘못된 투자를 결정하게 된다면 훗날 금전적, 정신적 피해로 되돌아올 것이다. 둘째, 내 몸에 꼭 맞는 투자전략을 세워야한다. 일반적으로 수익형부동산 투자의 3대요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 투자자는 수익형부동산을 고를 때 이들 3대요소간 우선순위를 정하게 되는데, 보통 투자자의 투자성향, 자산규모 및 연령 등에 따라 차이를 보이기 마련이다. 투자성향이 위험추구형일수록, 자산
2015-11-05 12:00 -
기획부동산 매물에 속지마라
직장인 P씨(남/54세)는 잘못된 토지 투자로 인해 스트레스가 이만저만이 아니다. 8년 전, 어느 날 지인의 소개로 알게 된 기획부동산업체 직원으로부터 경기도 양평군에 소재한 전원주택용 토지 200평을 매입했던 게 화근이었다. 토지를 매입하고 나서 뒤늦게 알아보니 시세보다 훨씬 비싼 가격을 주고 산 것은 물론, 전원주택으로 인허가조차 받을 수 없는 쓸모없는 땅으로 밝혀진 것이다. 하지만 안타깝게도 기획부동산업체는 폐업된 지 오래고, 땅을 판 직원은 행방조차 알 길이 없으니 어디에도 하소연할 곳도 없게 되었다. 그런데 아이러니하게도 기획부동산 매물로 인해 투자자가 입는 피해는 실질적으로 사기행위로 인한 피해와 매우 흡사함에도 대부분의 경우 그 책임이 기업부동산업체가 아닌 투자자 본인한테 돌아간다. 이는 정상적인 부동산 매매거래와 마찬가지로 부동산 매입에 관한 모든 책임을 투자자 본인에게 귀속되도록 기획부동산업체측이 짜놓은 치밀한 각본에 농락당하고 있기 때문으로 생각된다. 따라서 기획부동산 매물로 의심이 간다면 접촉 자체를 피하는 게 상책이다. 기획부동산 매물로 인한 피해는 일차적인 금전적 손해에서 끝나는 게 아닌, 심각한 정신적 피해로 공황상태까지 몰고 올 수 있기 때문이다. 그저 각별한 주의를 요할 뿐이다. 토지는 아파트나 상가, 오피스텔처럼 거래가 빈번하지 않으므로 적정한 시세를 구하기가 생각보다 어렵다. 문제는 이와 같은 토지의 속성을 이용하여 선량한 투자자에게 돌이킬 수 없을 정도로 치명적인 피해를 끼치고 있는 기획부동산업체가 적지 않다는데 있다. 기획부동산업체로부터 피해를 당하지 않으려면 적어도 다음과 같
2015-10-13 12:00
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토지거래허가구역 내 토지 투자 vs. 개발제한구역 내 토지 투자
토지 투자를 검토하다보면 뜻하지 않게‘토지거래허가구역’이나‘개발제한구역’이라는 다소 부담스러운 용어를 어렵지 않게 접하게 된다. 이른바‘잘나가는 지역에 위치한 토지’는 토지거래허가구역으로 지정돼 있기 십상이고, 도시지역에 인접해 있지만 가격이 저렴해 이른바‘그냥 두기에 아까운 토지’는 개발제한구역으로 묶여 있을 가능성이 큰 게 사실이다. 하지만 토지 투자로 큰돈을 벌어보고 싶은 투자자라면 결코 피해갈 수 없는 게 토지거래허가구역과 개발제한구역이다. 먼저, 토지거래허가구역 내 토지 투자에 관해 살펴보겠다. 토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 또는 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 대상으로 투기를 방지하기 위해 설정한 구역을 말하며, 1979년에 처음 도입돼 해마다 갱신되고 있다. 하지만 최근 몇 년 사이 정부가 침체된 부동산시장을 활성화시키기 위한 부동산 규제 완화 조치의 일환으로 토지거래허가구역을 대거 해제하고 있어 그 면적은 점점 줄어들고 있는 추세이다. 토지거래허가구역으로 지정된 토지는 구입 시 자금출처를 밝혀야 하고 설령 토지허가를 받아 매입한 후에도 일정기간 이상을 허가조건에 적합하게 사용하고 있는지 늘 감독의 대상이 되고 있어 투자자에게 다소 부담스러운 존재인 것은 사실이다. 하지만 토지거래허가제도 자체는 토지 투기를 억제시키기 위한 것이지 결코 토지거래 자체를 막기 위한 제도는 아니다. 따라서 직접 농사를 짓거나 건물이나 공장을 건축하는 등 실수요가 동반돼 있다면 누구라도 땅을 사는것 자체는 아무런 문제가&nbs
2015-10-06 12:00 -
부동산 자산관리시장을 전망해본다
우리나라의 부동산시장에 자산관리라는 개념이 보편화된 것은 IMF 외환위기 이후라고 말할 수 있다. 물론 IMF 외환위기 이전에 일부 증권사나 보험사가 자산관리라는 말을 사용하기도 했는데 이때의 의미는 주식이나 채권과 같은 금융상품을 관리하거나 운용하는 것을 지칭한 것이었지 부동산에 해당하는 것은 아니었다. 아울러 그 당시 몇몇 부동산업체가 자산관리라는 용어를 사용하기도 했지만 이때의 부동산 자산관리는 대상 부동산에 대한 청소 ․ 경비 등과 같은 단순관리업무나 시설관리업무를 지칭하는 매우 좁은 의미의 기초적인 부동산 자산관리에 한정된 것이었다. 하지만 경제규모가 확대되고 부동산이 자산에서 차지하는 비중이 커져가면서 부동산 자산관리에 대한 개념 역시 점진적으로 진화하고 있다. 즉 과거의 부동산 자산관리가 소극적인 관리 즉 단순한 시설유지관리차원에서 접근되었고 또 일상적인 재산관리 수준에서 벗어나지 못했다고 한다면 지금의 부동산 자산관리 수준은 보다 적극적인 관리 즉 관리하는 부동산에 대한 시설유지 및 임대차관리는 물론, 매입, 매각, 담보금융, 개발, 투자(펀드나 리츠), 신탁 등 다양한 방법을 통하여 그 가치를 최대화하고 그로부터 창출되는 수익을 극대화하는 방향으로 진화하고 있는 중이다. 한편, 우리나라에서 IMF 외환위기 이후 부동산 자산관리가 다시 부각된 계기는 다름 아닌 2008년 하반기 발생한 글로벌 금융위기로 볼 수 있다. 글로벌 금융위기는 경기불황은 물론, 부동산시장의 장기침체를 몰고 왔는데 이로 인하여 부동산시장의 패러다임이 빠르게 변화하게 되었고 이러한 부동산시장의 패러다임 변화는 부동산 자산관리의
2015-09-15 12:00 -
부동산정책을 알면 돈이 보인다
정부가 부동산시장에 인위적으로 개입한 1967년 이후 최근까지 정부의 부동산정책은 크게 3가지 방향으로 수립돼 왔다. 첫째, 우리가 냉탕정책이라고 말하는‘부동산 투기억제 및 가격안정대책’이다. 이는 부동산시장의 과열 및 투기행위를 막기 위한 규제정책으로 볼 수 있는데, 주로 부동산시장 과열기(활황기) 때 자주 등장한다. 둘째, 우리가 온탕정책이라고 말하는‘부동산거래 및 경기활성화대책’이다. 이는 침체된 부동산시장을 살리고 이를 통해 경기를 회복시키기 위한 규제완화정책으로 볼 수 있는데, 주로 부동산시장 침체기(불황기) 때 등장한다. 셋째, 전세난을 해결하고 서민들의 주거생활을 안정화시키기 위한‘서민주거안정대책’이다. 이는 전세자금 지원은 물론, 임대주택 공급확대 등과 같은 현실적인 방법으로 나타난다. 문제는 지금까지 우리나라의 부동산정책이 이른바‘냉탕과 온탕’을 번갈아가면서 일관성을 보여주지 못했다는데 있다. 평균 1년에 한 번씩 규제정책이 나오고 2년에 한 번씩 규제완화정책이 나올 정도였으니 말이다. 이처럼 우리나라의 부동산정책은 때에 따라 달랐지만 경기상황과 정치적 판단에 따라 냉탕과 온탕을 왔다 갔다 했다. 심지어는 같은 정부 내에서도 냉탕과 온탕을 번갈아가며 정책의 일관성을 포기한 경우도 있었다. 사실 부동산정책은 경기상황에 따라 달라질 수 있다. 경기가 지나치게 과열되면 냉탕정책 (규제정책)을 써야하고, 경기가 지나치게 침체되어 있으면 온탕정책(규제완화정책)을 쓸 필요가 있기 때문이다. 문제는 경기상황과 같은 객관적 기준보다 정치적 판단과 같은 주관적 기준에 따라 부동산정책이 결정되는 경우도 적지
2015-09-09 12:00 -
돈 되는 부동산에 투자하라
돈 되는 부동산은 사용자에게 만족도를 제공함으로써 소유자에게 정기적으로 금전적 이득을 안겨 주거나 소유자가 매각을 원할 때 차익을 안겨 줄 수 있는 부동산을 말한다. 돈 먹는 부동산과 돈 되는 부동산은 부동산시장이 호황(강세)일 때보다는 불황(약세)일 때 확연히 구분되어진다. 즉 부동산시장 불황기(침체기)에 돈 먹는 부동산을 가지고 있다는 말은 제 발로 망하는 지름길을 찾아가고 있다는 말로 들리는 반면, 돈 되는 부동산에 투자하고 있다는 말은 부자가 되는 지름길을 걸어가고 있다는 말로 들린다. 그렇다면 어떤 부동산이 돈 되는 부동산일까? 좀 더 구체적으로 살펴보자. 첫째, 주거용 부동산의 경우 주거환경(생활 및 교통)이 뛰어난 아파트, 국민주택기준(전용 85㎡) 이하 중소형 아파트, 지하철역 도보 5분 이내 초역세권 아파트, 상권 확장 및 인구 유입으로 토지가치가 올라가고 있는 단독주택 및 공동주택 등이 여기에 해당한다. 이들 부동산의 공통점은 향후 인구감소 및 가구분화 여파에도 경쟁력을 갖추고 있으며, 매매 수요 증가로 가격 강세를 보이고 있다는 점이다. 둘째, 수익용 부동산의 경우 상권 확장으로 임차인수요가 증가하고 있는 구분상가, 기업체 및 관공서 입주로 거주수요가 증가하고 있는 지역의 오피스텔, 임대용 주택이 부족한 대학가 인근 도시형생활주택, 안정적 상권형성으로 임차인수요가 꾸준한 역세권 상가건물 등이 여기에 해당한다. 이들 부동산의 공통점은 대체로 상권이 안정화되어 있거나 인구유입이 기대되고 임차인수요가 꾸준하다는 점이다. 셋째, 토지 부동산의 경우 중앙정부 또는 지방자치단체 주도하의 개발계획이 수립되어
2015-09-04 12:00 -
돈 먹는 부동산을 버려라
돈 먹는 부동산이란 소유자가 부동산을 보유함으로써 금전적 이득을 얻기는커녕 오히려 유무형의 손실을 입을 수 있는 부동산을 말한다. 무엇보다 돈 먹는 부동산은 부동산시장이 호황(강세)일 때보다는 불황(약세)일 때 확연히 드러난다. 즉 부동산시장 불황기(침체기)에 돈 먹는 부동산을 가지고 있다는 말은 제 발로 망하는 지름길을 찾아가고 있다는 말로 들릴 뿐이다. 좀 더 구체적으로 살펴보자. 첫째, 주거용 부동산 중에서는 나홀로 빌라, 50평형대 이상의 대형 아파트, 관리비 부담이 큰 고급주택, 노후화된 주상복합 아파트, 도심지와 멀리 떨어진 전원주택 등이 여기에 해당한다. 이들 부동산의 공통점은 대체로 경기불황에 민감하면서 근래 들어 매매 수요가 현저히 감소하는 추세를 보이고 있다는 점이다. 따라서 이들 부동산에 관심을 가지고 있는 투자자라면 매각하고 싶을 때 제 값을 받고 쉽게 나올 수 없는 구조, 즉 환금성에 취약한 구조를 가지고 있다는데 각별히 주의해야 할 것이다. 둘째, 수익용 부동산 중에서는 고수익 미끼용 분양형 호텔 및 레지던스, 상권쇠퇴로 공실이 눈에 띄게 늘고 있는 구분상가, 상권형성이 안된(또는 덜된) 신규 분양상가, 공급과잉으로 임대수익률이 현저히 떨어지고 있는 도시형생활주택 및 오피스텔 등이 여기에 해당한다. 이들 부동산의 공통점은 초저금리기조를 타고 투자자들을 현혹하고 있으나, 그 내막을 들여다보면 임대시장이 형성되어 있지 않거나 열악해 임차인 유지가 매우 어렵다는 점이다. 따라서 이들 부동산에 관심을 가지고 있는 투자자라면 임대수익률 저하는 물론, 공실률 증가로 매각에 어려움을 겪을 수 있다는 점을 기억해
2015-08-29 12:00
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노후를 위한 부동산 투자 시 몇 가지 유의할 점
우리는 지금“빙하기가 오지 않는다면 틀림없이 100세까지 산다.”는 광고 카피가 뼈저리게 느껴지는 이른바‘100세 시대’에 살고 있다. 문제는 짧으면 20년, 길어야 30년을 다닐 수 있는 직장에서 자의든 타의든 은퇴를 맞이하게 되는데, 그 이후 40년 이상을 대책 없이 살아가야하는 우리에게 노후를 위한 재테크는 당장 시작해도 결코 빠르지 않는 평생의 과제라는데 있다. 이와 관련, 은퇴 이후 노후를 위한 부동산 투자 시 유의할 점 몇 가지를 살펴보겠다. 첫째, 투자에 앞서 노후를 위한, 노후에 맞는 부동산 투자원칙을 세워야한다. 부동산 투자의 3대요소로는 수익성, 환금성, 안전성을 들 수 있는데, 부동산 투자 시 고려할 우선순위를 정할 때 통상적으로 투자자의 투자성향, 자산규모 및 연령 등에 따라 다소 차이를 보이고 있다. 투자자의 투자성향이 위험추구형일 경우 수익성을 우선적으로 고려하겠지만, 위험회피형일 경우 안전성을 우선적으로 고려하기 마련이다. 또한 보유 자산규모가 크면 클수록 위험을 감수하더라도 높은 수익성을 추구한다는 설문 결과가 나오고 있는 것도 이와 무관하지 않다. 문제는 노후를 준비하는 대다수 사람들이 자산규모가 큰 이른바‘고액자산가(HNWI)’가 아니라는 사실에서 출발한다. 은퇴 이후의 제2의 삶을 준비하는 그저 평범한 대한민국의 국민일 가능성이 크기 때문이다. 한편, 부동산 투자는 일반적으로 거액의 자금이 소요되므로 수익성보다는 안전성과 환금성을 우선적으로 고려할 필요가 있다. 만일 높은 투자 수익률에 현혹되어 사기성 부동산 매물에 투자한다면 이는 투자 실패로 귀결될 가능성이 크고, 또한 투자 실패가 현실화되는 시점
2015-08-25 12:00 -
돈 될 토지 만드는 법
이른바‘돈 될 토지 만드는 법’을 살펴보면 크게 두 가지로 나눌 수 있는데, 하나는 맹지를 활용한 재테크 방법이고, 또 다른 하나는 토지 리모델링을 통한 재테크 방법이다. 먼저, 맹지 재테크에 관해 살펴보겠다. 맹지란‘길이나 도로가 없는 땅’을 말하며, 맹지 여부는 지적도(또는 임야도)를 보고 확인할 수 있다. 통상 맹지는 길이 없는 관계로 사실상 건축행위를 할 수 없어 이용 가치가 현저히 낮다. 하지만 맹지는 이용 가치가 떨어지는 만큼 일반 토지에 비해 가격도 훨씬 저렴하다. 따라서 맹지를 매입한 후 길(또는 도로)만 낼 수 있다면 이른바‘대박’도 가능하다. 반대로 맹지에 관한 사전 지식이나 정보 없이 일반 토지와 엇비슷한 가격에 매입했다면‘쪽박’을 찰 수도 있다. 길이나 도로가 없어 이용 가치가 낮은 땅인 맹지를 건축허가를 받을 수 있는 쓸모 있는 땅으로 만들려면 당연히 길이나 도로를 낼 수 있어야 하는데, 이를 위해서는 인접 땅을 사들이거나 최소한 인접 토지의 소유자(지주)로부터‘토지사용승낙서’를 받아내야 한다. 토지사용승낙서에는 해당 토지의 위치, 지번, 지목, 지적(면적), 토지사용자의 주소 및 성명 등과 함께 반드시 자신이 소유한 땅을 타인이 사용하도록 허락한다는 내용의 문구가 담겨져 있어야 한다. 토지사용승낙서를 받은 땅을 도로대장에 등록하게 되면 그 땅은 사도가 되는데, 문제는 토지사용 승낙서에 동의한 땅의 주인(토지 소유자) 입장에서는 커다란 재산상의 손해를 보게 된다는 데 있다. 통상 사도는 개인 소유의 땅이지만 건축행위를 하지 못하는 규제를 받게 돼 그 가치는 주변 땅 시세의 20~30% 수준으로 평가받고 있다. 물론,
2015-08-21 12:00 -
돈 되는 토지 고르는 법
부동산 투자자에게‘좋은 땅’이란 미래 가치가 있는 이른바‘돈 되는 토지’를 말한다. 돈 되는 토지가 되기 위해서는 현재의 가치는 낮지만 향후 개발 및 이용 가능성이 높아야 한다. 구체적으로 살펴보자. 첫째, 입지가 좋아야 한다. 여기서 입지는 단순한 땅의 위치가 아니라 주변 여건 및 중심지와의 접근성, 지역 확장성 등이 포함된 종합적이고 총체적인 관점에서 바라본 입지를 말한다. 입지가 좋다는 말은 이용 가능성이 뛰어나다는 말과 일맥상통하므로 토지 수요의 증가를 가져오기 마련이다. 또한 토지 수요의 증가는 토지 가치의 상승을 견인하는 선순환 구조를 가져온다는 점에서 입지의 중요성은 두말할 필요가 없겠다. 둘째, 지역개발 호재가 존재해야 한다. 해당 토지를 관할하는 지방자치단체(시,군,구)는 물론, 중앙정부차원(국토교통부)의 각종 개발계획 등이 이미 수립되어있거나 향후 수립이 확실시되는 곳이어야 좋다. 이는 지역개발 호재의 존재 여부에 따라 토지 가치가 크게 달라지기 때문인데, 지역개발 호재는 정부 및 지방자치단체의 거시적 정책과 밀접히 관련되어 있음에 주목할 필요가 있겠다. 셋째, 인접한 곳에 새로이 도로나 철도가 개설(또는 확장)되고 있거나 최소한 계획된 곳이어야 한다. 도로나 철도는 도시기반시설의 핵심으로 향후 토지의 가치를 배가시킬 수 있을 만큼의 충분한 힘을 가지고 있다. 따라서 보유하고 있는 토지 인근에 도로나 철도 개설 계획이 잡혀있다면 향후 토지 가치의 상승을 기대할 수 있겠다. 넷째, 향후 인구 유입(또는 증가)이 예상되는 곳이어야 한다. 인구는 도시의 성장성 및 확장성과 밀접하므로 향후 토지의 가치를 상승시키
2015-08-16 17:30 -
주요 변수로 본 하반기 주택시장 전망
“지금 집을 사야할까요? 아니면 좀 더 기다려볼까요?”얼핏 보면 그저 평범한 질문이지만 속을 들여다보면 결코 쉽게 답변할 수 있는 질문은 아니다. 더욱이 요즘처럼 불확실성이 큰 부동산시장이라면 필자와 같은 이른바‘부동산전문가’라는 사람들조차도 그저 피하고 싶고 곤혹스러운 질문일 뿐이다. 본래‘집을 산다.’는 말은 인간의 생존을 위해 반드시 필요한 기본적인 3가지 요건, 즉‘의․식․주’중 하나인 주(住)를 해결한다는 의미로 쓰인다. 하지만 우리나라의 경우 1970~1980년대 이후 빠른 경제성장과 함께 나타난 급격한 도시화현상으로 주택시장에 수요공급의 불균형이 심화되면서 집이 투자(또는 투기)의 대상으로 변질되었는데, 이른바‘복부인’과‘떴다방’이 등장한 것도 같은 맥락에서 찾아볼 수 있다. 7월 들어 월간 기준 주택매매거래량이 사상 최고치를 기록했다. 이는 국토교통부 실거래 통계가 집계되기 시작한 2006년 1월 이후 가장 높은 수치이며, 올해 들어 7개월 연속 월별 역대 최고치를 경신한 것이다. 국내 주택시장이 장기 침체의 늪에 빠진 이후 거래량에 기초해 회복세(또는 상승세)를 보이고 있다는 점을 감안한다면 이러한 통계적 추이는 당분간 지속될 것으로 예상된다. 따라서 통계적 추이만을 놓고 본다면 지금 집을 사야 한다. 하지만 또 다른 관점에서 주택시장을 바라본다면 그리 녹녹하지만은 않다. 오랫동안의 주택시장 침체 여파로 투자자들이 시장에 확신을 가지지 못하는 분위기가 아직도 적지 않게 남아있고, 지금의 주택시장 회복세 역시 정부정책(재건축 및 대출 규제완화, 초저금리 정책)에 기인한 인위적 상승이라는 점에서 그저 조심스
2015-08-04 12:00 -
토지 투자, 제대로 알고 시작하자 : 토지 투자 시 3단계 절차
토지는 현재의 이용가치(임대수익)보다 미래의 성장가치(매각차익)에 큰 비중을 두어야 하는 부동산 상품이다. 또한 거래되는 규모(면적, 금액 등)가 비교적 크고 개발정보에 따라 성패가 좌우되는 특성을 가지고 있어, 투자자는 단한번의 잘못된 투자만으로도 심각한 재정적 손실을 겪을 수 있다. 한마디로 잘되면 대박이지만 잘못되면 쪽박을 찰 수 있는 전형적인‘고수익 고위험’부동산 상품이라고 말할 수 있다. 이러한 이유로 토지 투자자는 실행(매입)에 앞서 반드시 철저한 사전적 준비과정을 거칠 필요가 있다. 이른바‘토지 투자 시 3단계 절차’가 바로 그것이다. 구체적으로 살펴보자. (1단계) 지식과 정보의 습득단계 토지는 아파트나 오피스텔처럼 대중화된 일반 부동산과는 달리 비교적 쉽게 얻어지는 지식이나 공개된 정보가 턱없이 부족한 편이다. 따라서 사전에 지식과 정보를 습득하는 단계가 반드시 필요하다. 토지를 사려고 현장을 답사하기에 앞서, 사전에 관련 지식과 정보를 습득할 수 있다면 보다 효율적이고 정확한 현장답사를 기대할 수 있기 때문이다. 좀 더 자세히 살펴보면, 현장답사단계 이전에 투자대상지역에 관한 개발정보, 토지현황 및 이용에 관한 정보, 토지가격에 관한 정보, 법적권리관계에 관한 정보 등을 입수하는 단계로 볼 수 있다. 우선, 투자대상지역에 관한 개발정보는 각종 언론매체 기사나 소문 내지 풍문 등을 취합하면 얻을 수 있고, 토지현황 및 이용에 관한 정보는 토지이용계획서, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등을 열람하면 얻을 수 있다. 한편, 토지가격에 관한 정보는 개별공시지가확인서, 국토교통부 제공 실거래가격을 열람하면 확인가
2015-07-24 08:00