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구분상가 투자의 허(虛)와 실(實) : 구분상가 투자 시 유의할 점

최근 초저금리기조를 타고 수익형부동산의 대표주자인 상가가 부동산 투자자들에게 커다란 인기를 끌고 있다. 수년간 고액자산가를 대상으로 부동산 자문 서비스를 제공해온 필자 역시 근래 들어 상가 투자의 인기를 확연히 느끼고 있을 정도다. 상가는 크게 구분상가와 상가건물로 구분할 수 있는데, 여기서 구분상가는 상가건물 전체가 아닌 호수별상가, 즉 개별상가를 말한다. 구분상가는 상가건물에 비해 상대적으로 적은 돈으로 투자할 수 있고 매물도 많아 비교적 초보투자자가 접근하기 손쉬운 편이다. 필자의 경험으로는 서울권역 내 B급 상권에 입지한 1층 구분상가에 투자할 경우 5~10억 원 정도의 자금이 필요한 반면, 동일한 곳에 입지한 상가건물에 투자하려면 최소 30억 원 이상의 자금은 필요해 보인다. 또한 구분상가의 경우 임대관리가 비교적 수월하면서 상권이 안정화된 경우에는 꾸준한 임대수요를 기대할 수 있는 장점을 가지고 있다. 이점은 분명코 구분상가가 부동산 투자자에게 제공하는 실(實)일 것이다. 하지만 구분상가의 경우 경기불황이 심화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 미진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 쉽게 노출된다. 또한 구분상가의 경우‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 상가관리단이 설립되고 개입되어 있어 구분상가 소유자가 단독으로 업종변경, 상가 개보수 등을 시행하기도 쉽지 않다. 더욱이 신규 분양상가의 경우 대체로 시세대비 고분양가 논란에서도 자유롭지 못하다. 따라서 구분상가에 투자하기에 앞서 반드시 따져봐야 할 사항이 있음을 기억해야 한다. 만일 이를 소홀히 여겨 낭패를 보게 된다면 분명코 이

2015 부동산투자박람회 강연을 마치고 : 투자 트렌드 엿보기!!

지난 7월 3일부터 7월 5일까지 금, 토, 일 사흘간 한국경제TV가 주최하고 국토교통부와 서울특별시, 대한건설협회, 한국주택협회가 후원한 `2015 부동산투자박람회`가 대치동 서울무역전시장(SETEC)에서 열렸다. 메르스(MERS) 여파에도 불구하고 정부의 부동산시장 활성화정책과 초저금리기조로 되살아난 부동산시장의 분위기를 반영하듯 부동산 투자에 관심 있는 사람들로 북적였다. 필자 역시 부동산전문가로서 강연과 상담을 통해 행사장을 찾아온 수많은 사람들을 접할 수 있었는데, 특히 강연장에는 토요일 오전 10시라는 다소 이른 시간임에도 불구하고 최근 되살아나고 있는 부동산시장의 기운을 몸소 느낄 수 있을 만큼 그 열기는 대단했다.  사실 금융권의 부동산전문가로 일하고 있는 필자가 매년 각종 언론기관에서 주최하는 부동산투자박람회를 비롯한 다양한 유형의 재테크박람회에 강연자 또는 상담자로 참석하기를 즐겨하는 이유는 이들 재테크박람회가 부동산시장의 투자 트렌드를 엿볼 수 있는 좋은 기회를 제공하고 있기 때문이다.  둘째 날 오전, 필자는‘하반기 부자들은 이곳을 주목한다(부제 : 2015년 하반기 유망 부동산 투자처)’라는 주제로 제1강연장에서 3백여 명에 이르는 참석자들은 대상으로 강연을 했는데, 필자가 한 강연의 요지는 최근의 부동산시장의 회복세가 정부정책에 힘입은 주택시장과 초저금리기조에 영향 받은 수익형부동산시장으로 대별된다. 먼저, 주택시장의 경우 단기 2~3년 동안은 도심 역세권 소재 소형 아파트 중심으로 강세가 이어질 것으로 보이는 반면, 장기적으로는 인구감소에 기초한 인구구조의 변화 및 가구분화의 심화 등으로 중대형 아파트를 중

부동산 투자 시 판단기준, 임대수익인가? 매각차익인가?

초저금리기조를 타고 월세를 받을 수 있는 수익형부동산의 인기가 하늘 높은 줄 모르고 치솟다보니 매물가격이 많이 올라 부동산 투자를 고려하고 있던 사람들의 고민이 깊어지고 있는 요즘이다. 투자의 궁극적인 목적이 순이익 창출을 통한 자산 가치의 상승에 있는 만큼 매물가격이 오르면 오를수록 투자수익률이 떨어질 수밖에 없기 때문이다. 그렇다고 정부의 강력한 부동산 활성화정책과 잇따른 기준금리 인하 여파로 부동산시장이 빠른 회복세를 보이고 있는 요즘, 담보대출이자를 초과하는 임대수익을 보여주고 있는 월세 부동산을 외면하기도 쉽지 않다. 먼저, 임대수익은 흔히‘월세’라고 불리는데, 상가나 오피스텔, 오피스(사무실), 도시형생활주택 등과 같은 수익형부동산에 투자할 때 그 판단의 기준으로 삼는다. 임대수익은 임차인이 부동산을 사용하는 대가로 임대인에게 지불하는 반대급부라는 점에서 현재가치로 볼 수 있다. 통상 정기예금 금리에서 2~3%를 가산한 수준이면 양호한 투자처로 볼 수 있다. 요즘과 같은 사상초유의 초저금리시대에는 임대수익이 부동산 투자자들의 관심과 사랑을 받기 마련이다. 반면 매각차익은 양도차익으로도 불리는데, 상가나 오피스텔과 같은 수익형부동산은 물론 아파트나 단독주택, 토지와 같은 비수익형부동산에 투자할 때도 판단의 주요기준으로 작용한다. 모든 유형의 부동산에 적용된다. 다만 매각차익의 경우 투자자가 투자를 결정할 당시에는 매각의 실현 여부 및 실현 금액의 범위를 사실상 확정할 수 없다는 점에서 임대수익에 비해 변동성, 즉 불확실성(위험성)은 훨씬 클 수밖에 없다. 하지만 매각차익은 불확실성이 큰 만큼 기

초저금리시대 부동산 유형별 투자 전략

최근 1%대 초저금리가 부동산시장에 커다란 호재로 작용하면서 내 집 마련은 물론, 임대수익(월세)을 얻을 수 있는 부동산에 투자하기를 고려하고 있는 사람들이 눈에 띄게 늘고 있다. 건설업체(시행사 또는 시공사) 역시 이와 같은 호재성 분위기에 편승해 내 집 마련 수요자를 대상으로 아파트를 분양 중이거나 매월 정기적으로 임대수익을 기대할 수 있는 오피스텔, 구분상가, 분양호텔, 소형아파트 등을 꾸준히 내놓고 있다. 기존에 매물로 나와 아직 거래되지 않은 부동산 물건 외 신규로 부동산 물건이 속속들이 시장에 등장하고 있는 것이다.문제는 아무리 초저금리시대라고 하지만 분위기에 편승돼 무턱대고 부동산에 투자했다가는 낭패로 이어질 수 있다는데 있다. 부동산 투자자의 냉철하고 정확한 판단이 더욱 중요시되는 요즘이다. 이와 관련, 초저금리시대에 도움이 될 투자 전략을 부동산 유형별로 살펴보겠다. 첫째, 아파트에 투자할 경우를 살펴보자. 아파트 투자는 실수요자(내 집 마련을 목적으로 하는 사람)냐, 아니면 가수요자(순수투자를 목적으로 하는 사람)냐에 따라 다소 달라진다. 먼저, 전세로 살고 있는 사람, 즉 내 집 마련을 필요로 하는 실수요자라면 생활편의성과 거주환경을 우선으로 하되, 현재 거주하고 있는 아파트의 전세가율(매매가 대비 전세가비율)이 해당 지역의 평균치보다 높은지 여부를 함께 살펴봐야 한다. 만일 아파트의 전세가율이 지나치게 높을 경우에는 집주인의 파산 시 전세금을 모두 날리게 되는 이른바‘깡통전세’로 전락할 우려가 크기 때문이다. 아울러 자녀교육문제(학군), 직장출퇴근문제(직주근접) 등으로 해당 지역, 해당 아파트단지 내에서 계속

인구구조변화 및 가구분화가 향후 주택시장에 미칠 영향

최근 국내 주택시장의 패러다임이 급속히 변화하고 있다. 물론, 이러한 추세는 무엇보다 우리나라의 인구구조변화 및 가구분화와 관계가 깊다는 것이 시장을 바라보는 전문가들의 공통된 견해이다. 통계청의 장래인구추계(2011)에 따르면, 우리나라의 인구는 1983년 인구대체최저선인 2.1명 이하로 하락한 이래 저출산현상이 지속되면서 2030년 정점을 찍은 이후 점차 감소하는 것으로 나타났다. 또한 2000년부터 시작된 고령화사회(만 65세 이상 인구가 총인구의 7% 이상을 차지)는 2018년 고령사회(만 65세 이상 인구가 총인구의 14% 이상을 차지)로 진입이 예상되고, 2026년부터는 초고령사회(만 65세 이상 인구가 총인구의 20% 이상을 차지)로 진입하는 것으로 나타났다. 한편, 통계청의 장래가구추계(2012)에 따르면, 우리나라의 1~2인 가구는 2010년 835만5천 가구(전체 가구의 48.1%)에서 2035년에는 1,520만7천 가구(전체 가구의 68.3%)로 증가할 것으로 전망되고 있다. 특히, 이 가운데 나홀로세대로 불리는 1인 가구의 빠른 증가세(1985년 전체 가구의 6.7%에서 2010년 24.4%로 증가)에 주목할 필요가 있다. 반면, 평균 가구원수는 2.69명으로 2005년 2.88명보다 0.19명 감소했는데, 이는 1990년 이후 가장 주된 유형의 가구가 4인 가구였으나 2010년 이후부터는 1~2인 가구가 가장 주된 가구 유형으로 등장했기 때문으로 분석된다. 그렇다면, 이와 같은 인구구조변화 및 가구분화가 향후 주택시장에 미칠 영향은 어떨까? 첫째, 소유보다는 임대를 선호하는 수요가 빠르게 증가할 것이고, 규모에 있어서도 대형보다는 소형을 선호하는 다운사이징 경향이 눈에 띄게 확산될 것이다. 특히 20~30대를 중심으로 한 독립가구와 노인세대의 1

1%대 기준금리가 주택시장에 미칠 영향

지난 3월 12일, 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 종전의 2%에서 0.25%포인트 낮춘 1.75%로 결정하면서 우리나라는 사상 첫 1%대(1.75%) 기준금리시대를 맞이하게 되었다. 이에 따라 1%대 기준금리가 향후 국내 주택시장에 어떤 영향을 미칠 것인지에 관한 전망이 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들은 물론, 투자를 목적으로 하는 가수요자들에게까지 초미의 관심사가 되고 있다. 그렇다면, 1%대 기준금리가 향후 주택시장에 미칠 영향은 어떨까?첫째, 전세수요가 매매수요로 빠르게 전환될 것이다. 특히 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 평균 70% 선을 넘어선 서울 및 일부 수도권 지역을 중심으로 전세수요의 매매수요로의 전환이 눈에 띄게 증가할 것으로 전망된다. 이는 정부의 기준금리 인하가 전세난 여파로 내 집 마련을 고민하고 있던 실수요자들에게 대출을 통한 주택구입이라는 차선적 대안을 마련해주었기 때문이다. 둘째, 단기적으로는 주택거래량의 증가를 초래하면서 매매가격 상승을 동반시킬 것이다. 거래량이 증가하게 되면 시장에 나왔던 급매물 내지 저가매물이 빠르게 소진될 것이고, 결국 수요와 공급이 가격을 결정한다는 경제대원칙에 따라 가격도 상승하게 될 것이다. 셋째, 더 낮아진 시중은행의 정기예금 이자에 만족하지 않는 집주인들이 늘어나면서 전세매물의 월세매물로의 전환속도가 더욱 빨라질 것이다. 결국 금번 기준금리 인하는 본격적인 월세시대를 앞당기는 기폭제가 될 전망이다. 넷째, 시중에 유동성자금이 더욱 풍부해지면서 마땅한 투자처를 미처 찾지 못하고 있던 투자자들이 서울 강남권 재건축이나 도심권 재개발 등을 대상으로 매수에 나설 것으

고수익 보장 분양형 호텔 투자 주의보

요즘 초저금리 기조를 틈타 비정상적으로 높은 고수익 보장을 내걸고 부동산 투자를 권유하는 분양업체 및 유사수신업체가 눈에 띄게 늘고 있어 투자자들의 각별한 주의가 필요할 것으로 보인다. 이들 업체들은 분양형 호텔, 레지던스형 오피스텔, 도시형생활주택 등 다양한 유형의 수익형부동산을 분양 판매하면서 과장된 광고와 무책임한 수익보장조건을 내걸고 선량한 투자자들을 현혹시키고 있는데, 이 중 최근 가장 뜨거운 것은 누가 뭐래도 분양형 호텔일 것이다. 좀 더 상세히 살펴보겠다.   최근 몇 년 사이 한류붐을 타고 우리나라를 방문하는 외국인 관광객, 특히 요우커라고 불리는 중국인 관광객이 급증하면서 서울 도심권을 중심으로 호텔 수가 턱없이 부족해지자 2012년 정부가 그 해결책으로 도입한 제도가 바로 분양형 호텔이다. 분양형 호텔은 말 그대로 일반투자자들이 호텔의 각 객실을 분양받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 얻는 것을 말한다. 따라서 분양형 호텔에 투자하는 것은 우리가 알고 있는 관광호텔(관광진흥법 적용)과 같은 호텔사업에 투자하는 것이라기보다는 일반 숙박업(공중위생관리법 적용)에 투자를 하는 것으로 볼 수 있다.   문제는 일부 시행업체들이 최근의 초저금리기조와 주택시장 침체를 틈타 분양호텔 공급에 집중하면서 과잉열기 징후가 나타나고 있는데, 무엇보다 분양 판매를 위해 일반 투자자들을 현혹시키는 과장된 광고와 무책임한 수익보장조건을 내걸고 있어 선량한 피해자들이 점증적으로 나타나고 있다는 사실이다. 따라서 분양형 호텔에 투자해 낭패를 보지 않으려면 몇 가지 유의할 사항을 기억할 필요가 있

은퇴 이후 노후를 위한 부동산 투자 유망물건

Q 은퇴 이후 노후를 위해 월세가 나오는 부동산을 하나 마련해둘까 합니다. 어디에 투자하는 게 좋을까요? A. 1~2%대 초저금리시대를 맞이하여 노후를 위한 임대수익용 부동산 투자에 관심이 쏟아지고 있는 요즘입니다. 일반적으로 노후를 위해 투자할 수 있는 임대수익용 부동산에는 작은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이 있으며, 이들 각각은 장· 단점을 가지고 있습니다. 첫 번째, 작은 상가에 투자할 경우(물론 여기서 말하는 상가는 상가건물 전체가 아닌 구분등기 가능한 개별상가를 말함)입니다. 투자 시 장점으로는 주거용 부동산에 비해 임대관리가 비교적 수월하면서 상권이 안정화된 경우에는 꾸준한 임대수요를 기대할 수 있다는 것입니다. 반면, 경기불황이 심화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업이 부진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등이 우려됩니다. 특히 신규 분양상가의 경우, 대체로 시세대비 고분양가 논란에서 자유롭지 못하므로 투자에 신중을 기해야합니다. 두 번째, 오피스텔 투자 시 장점을 살펴보면, 주택에 포함되지 않는 상업용 부동산이면서 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 비교적 장기적이면서 안정적인 임대수입, 즉 월세를 기대할 수 있다는 점입니다. 다만, 오피스텔은 전용면적 기준 60㎡ 이하의 소형이면서 주수요층인 20~30대 젊은 직장인이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권지역에 입지해야 하며, 건물이 노후화될 경우 임대료가 급락하는 전형적인 전강후약(前强後弱) 성격의 부동산 상품이므로 준공된 지 만 5년이 지나지 않은 오피스텔에 투자하는 게 좋습니다. 세 번째, 소형아파트에 투자하는 것입니다. 장점으로는 주거용 부동

2015년!! 부동산 유형별 투자전략

2015년 부동산 투자는 주거용 부동산의 경우, 압구정동, 잠원동 등 한강변 재건축 아파트와 도심 소재 역세권 소형 아파트가 유망할 것으로 판단된다. 반면, 수익용 부동산의 경우, 홍대입구나 강남역 등 인기상권 소재 근린상가와 도심 및 강남 오피스권역 소재 오피스텔, 수도권 중소형 상가건물 등이 투자자들의 이목을 모을 것으로 예상된다. 좀 더 구체적으로 살펴보겠다. 첫째, 재건축 아파트에 투자할 경우이다. 먼저, 재건축은 사업진행속도가 빠를수록 투자가치가 높다는 점을 기억할 필요가 있다. 재건축에 투자한 후 조합원 간 이견 또는 인․허가 지연으로 사업진행이 늦어진다면 투자실패로 이어질 수 있기 때문이다. 따라서 최소한 조합인가 이후에 투자하는 게 안전하다. 다음으로, 주택면적과 비교하여 대지지분(등기된 대지권)이 넓고, 현재의 용적률이 100~130% 이내의 5층 이하 저층 아파트가 투자하는 게 유리하다. 이는 관리처분인가 이후 조합원의 추가분담금 범위와 관련이 깊다. 둘째, 역세권 소형아파트에 투자하는 경우이다. 장점으로는 주거용 부동산이므로 꾸준히 임대수요를 유지할 수 있으며, 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다는 것이다. 하지만, 일반적으로 상가나 오피스텔에 비해 임대수익률이 다소 떨어지며, 비역세권지역으로 가면 임대에 어려움이 많다는 점을 명심해야 한다. 셋째, 상가에 투자할 경우 확인할 몇 가지 사항이 있다. 먼저, 상권의 확장과 배후지 존재 여부를 따져봐야 한다. 정체상권보다는 성장상권에 투자하는 게 유리하다. 또한 상가의 가시성과 접근성 확보 여부를 따져봐야 한다. 일반적으로 상가는 주거용 부동산에 비해 임대관리가 비

2015년!! 부동산 유형별 시장전망

밝아오는 2015년 새해 부동산시장은 어떨까? 이를 부동산 유형별로 살펴보자. 첫째, 주택시장이다. 2015년 아파트가격을 예상해보면, 적어도 상반기만큼은 현재 정부가 입법추진 중인 이른바‘부동산 3법’의 국회통과 여부에 좌우될 것으로 보인다. 만일 정부의 경제살리기 핵심정책이자 부동산시장 부양책인‘부동산 3법’이 야당의 반대로 국회의 문턱을 넘어서지 못하게 된다면 투자심리가 크게 위축될 수밖에 없고, 그 여파로 아파트가격은 다시 하락세로 돌아설 가능성이 크다. 반면, 재건축초과이익 환수제 폐지, 분양가상한제 탄력적 적용 등을 골자로 한 정부의‘부동산 3법’이 국회 본회의에서 무난히 처리된다면 아파트가격은 추가 상승의 동력을 얻게 될 것이다. 또한 이는 1·2순위 통합을 내용으로 하는 주택청약제도의 개선과 맞물려 아파트 청약시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 한편, 전세가격 상승 추이는 수도권, 지방권 구분 없이 2015년에도 이어질 것으로 보인다. 특히 서울의 경우 강남권을 중심으로 재건축 추진이 가속도를 내면서 관리처분인가를 받게 되는 단지가 크게 증가할 것으로 보임에 따라 재건축 단지 인근지역을 중심으로 전세난이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 둘째, 상가시장이다. 저금리 기조가 2015년에도 이어진다면 상가시장의 약진은 계속될 것으로 전망된다. 하지만 분양상가의 경우 지난해 하반기 전국에서 분양된 상가단지의 평균 분양가가 3.3㎡당 3천만 원에 육박할 정도로 비싸져 고분양가 논란에서 자유롭지 못한 게 사실이다. 또한 경기상황과 밀접한 상가시장의 속성상 경기불황이 지속된다면 공실 증가에 따른 임대수익률 저하로 그 피

리뷰!! 2014년 부동산시장

2014년 부동산시장은 두 차례에 걸친 정부의 강력한 부동산대책(7.24 대책과 9.1 대책)에 힘입어 3년 만에 아파트 가격이 상승세로 돌아섰다. 정부에 의한 인위적인 부양책이 주택시장에 커다란 영향을 미치며 강남권 재건축을 중심으로 거래량 증가 및 가격 상승에 성공한 것이다. 사실 우리나라의 부동산시장은 2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 아직까지도 장기침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 물론, 국지적으로는 부산, 대구, 울산, 광주 등 지방광역시를 중심으로 아파트가격이 강세를 보여 왔고, 유형별로는 저금리 기조에 힘입어 임대수입을 창출할 수 있는 수익용 부동산, 즉 상가(구분상가), 오피스텔, 상가건물 등을 중심으로 꾸준히 매매수요를 확인할 수 있었다. 하지만 거래량측면에서나 거래금액측면에서 가장 많은 비중을 차지하고 있는 수도권지역(서울특별시 포함) 아파트시장의 경우, 지난 수년간 가격 약세에서 좀처럼 벗어나지 못한 게 현실이었다. 결국, 2014년 하반기 정부에서는 오랜 부동산시장 침체 속에서도 투기우려를 이유로 검토조차 꺼렸던 DTI(총부채상환비율)를 기존의 50%에서 60%까지 상향 완화를 시행했고, 또한 강남권 특혜시비를 야기할 수 있는 재건축 대상 연한을 기존의 40년에서 30년으로 크게 단축시키는 등 시장에서조차 미처 예상치 못한 강력한 부동산 대책을 내놓기에 이르렀다. 부동산시장의 회복 없이는 경기회복도 어렵다는 인식이 저변에 깔려있었기 때문에 가능한 일이었다. 요컨대, 2014년은 저금리 기조에 힘입어 임대수입을 기대할 수 있는 수익용 부동산시장의 강세 속에 강남권 재건축 아파트로 대별되는 주거용 부동산시장의 반등 가능성을

커져가는 종합자산관리시장...핵심은 부동산이다

최근 은행, 증권, 보험사 등 국내 금융기관들은 개인의 종합자산관리서비스(일명, 프라이빗뱅킹서비스) 부문을 새로이 도입하거나 확대 강화하는 추세다. 물론 이전에도 일부 금융기관들이 자신들의 우수고객(부자고객)을 관리함에 있어 일명, PB센터(또는 WM센터)를 통해 세무나 부동산 상담, 금융상품 추천 등을 부가서비스로 제공하고 있었지만, 국내 금융기관들이 이처럼 개인고객에게 종합자산관리서비스를 앞다퉈 제공하려는 것은 글로벌 금융위기 이후 경기불황이 지속되면서 악화된 실적을 타개하려는 나름의 해법으로 보고 있기 때문이다. 우리나라의 경우 개인자산에서 부동산이 차지하는 비율이 70~80%선이라고 한다. 반면, 미국 50~60%선, 일본 60~70%선이라고 하니, 전체 개인자산에서 부동산이 차지하는 비중이 여타 선진국보다 큰 편이다. 그럼에도 불구하고 대다수 국민들은 여태껏 부동산 자산관리서비스의 필요성은커녕 개념조차 모르고 살아왔다. 미국이나 일본 같은 선진국 국민들보다 한국인의 경우 개인자산에서 부동산이 차지하는 비율이 월등히 높음에도 불구하고 상대적으로 부동산을 중심으로 한 종합자산관리에 무관심했던 것이다. 물론 이러한 원인은 그동안 우리나라의 경우 부동산 불패신화에 편승한 투자 내지 투기가 만연하였고, 그 달콤한 결과로 인해 부동산 자산관리의 필요성을 간과한데서 찾아볼 수 있겠다. 하지만 지금은 어떤가? 글로벌 금융위기 이후 부동산시장은 장기침체에 빠져있다. 경기불황이 지속되면서 부동산시장의 패러다임마저 바뀌고 있다. 즉 소유보다는 이용, 개발보다는 관리, 양도차익보다는 임대수익, 대형보다는 소형, 직접투자보다는 간접투

임대수익 vs 매각차익

부동산에 투자해서 돈 버는 형태는 크게 두 가지로 나눠 볼 수 있다. 하나는 임대수익이고, 다른 하나는 매각차익이다.  임대수익은 흔히 월세라고 불리는데, 상가나 오피스텔, 오피스빌딩 등과 같은 수익형부동산에 투자할 때 그 판단의 기준으로 삼는다. 임대수익은 임차인이 임대인(소유자)의 부동산을 사용하는 대가로 임대인에게 지불하는 반대급부(돈)라는 점에서 부동산의 현재가치로 볼 수 있다. 이때 투자자가 기대하는 임대수익률(투자금액 대비 임대수익)은 부동산의 유형별, 지역별로 다소 차이를 보이지만, 통상 정기예금 금리에서 2~3%를 가산한 수준이다. 요즘과 같은 저금리시대에는 부동산 투자자들의 사랑과 관심을 듬뿍 받게 된다. 반면 매각차익은 양도차익으로도 불리는데, 상가나 오피스텔과 같은 수익형부동산은 물론 아파트나 토지와 같은 비수익형부동산에 투자할 때도 판단의 주요기준으로 작용한다. 즉 모든 유형의 부동산에 적용된다. 다만 매각차익의 경우 투자자가 투자를 결정할 당시 매각의 실현 여부 및 실현 금액의 범위를 사실상 확정할 수 없다는 점에서 임대수익에 비해 불확실성(위험성)이 훨씬 높은 편이다. 하지만 불확실성이 큰 만큼 기대되는 수익성도 크다는 점에서 부동산의 미래가치와 밀접하게 연관된다. 시쳇말로 부동산으로 큰돈을 벌어봤다는 부자들은 대개 현재의 가치를 중시하는 임대수익률에 연연하기보다는 향후 매각 시 큰 폭의 차익을 노릴 수 있는, 즉 미래가치가 높은 부동산에 기꺼이 투자하려는 성향을 가지고 있다. 최근 아파트로 대표되는 주거용 부동산시장이 장기침체에 빠지면서 임대수익을 노릴 수 있는 상가나 오피스텔,

부동산 포트폴리오에 충실하라

우리나라 국민들은 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 80~90%에 달하지만, 미국은 50~60%선, 일본은 60~70%선이라고 한다. 그만큼 우리나라 국민들의 부동산에 대한 사랑은 여타 선진국보다 절대적이다. 그럼에도 불구하고 과거 십수년 전부터 지금까지 부동산 포트폴리오에는 관심이 없었고 필요성도 그다지 느끼질 못했다. 이는 부동산 불패신화로 인해 시류에 편승한 부동산 투자가 최고의 해답이 될 수 있었기 때문에 가능한 일이었다. 하지만 2012년 4분기 현재시점이라면 어떨까? 적어도 부동산을 보유하고 있는 부동산 소유자(또는 투자자)라면 예상보다 길어지고 있는 부동산시장 침체에 적극적으로 대처하는 방법 즉 부동산 포트폴리오 플랜이 반드시 필요한 시점이라고 볼 수 있겠다. 돌이켜보건데, 2008년 하반기 유럽발 금융위기에서 시작된 글로벌 경기불황은 2007년 이후 하락기에 접어든 국내 부동산시장의 침체를 가속화시킨 도화선이 되었지만 그때까지 부동산을 단순한 투자(또는 투기)의 대상으로만 여겼던 매수자(투자자), 금융기관(대출자) 등 시장참여자들의 오판 역시 한몫했던 게 사실이다.      장기간의 부동산 경기 침체로 부동산시장를 바라보는 패러다임마저 바뀐 지금, 복수의 부동산을 보유하고 있거나 새로운 투자를 고려하고 있는 사람이라면 먼저 부동산 포트폴리오 플랜을 설계해야 할 필요가 있겠다.     사실 부동산 포트폴리오는 부동산을 매입(또는 투자)할 때 다양한 유형에 분산투자함으로써 하나에 유형에 집중하는 투자로 인한 위험을 제거(또는 감소)하여 보다 안전한 수익을 추구하자는 데 의미를 두고 있다. 

2012년 부동산시장은 어떨까요?

어느덧 다사다난했던 2011년이 지나가고 2012년이 다가왔다. 다사다난(多事多難)이라는 사자성어를 글자 그대로 풀어보면 ‘여러 가지로 일도 많고 어려움도 많다.’라는 뜻인데, 지난해 2011년 부동산시장을 돌이켜보면 이 말에 나도 모르게 고개가 끄덕여진다. 부동산시장측면에서 볼 때 그만큼 혼란스럽고 힘들었던 한 해가 아니었나 생각된다. 그렇다면, 2012년 부동산시장은 어떨까? 호재(기회요인)와 악재(위협요인)를 중심으로 구체적으로 살펴보자.    첫째, 2012년은 총선과 대선 등 두 차례의 선거가 치러질 예정임에 따라 이들 선거의 주요 이슈로 각종 부동산공약이 크게 부각될 것으로 예상된다. 과거의 전례로 볼 때 총선에서는 각종 지역개발 공약들이 쏟아질 것이고 대선에서는 경기활성화를 위해 적지 않게 부동산 규제들을 풀어줄 것으로 전망된다. 따라서 2012년에 치러질 총선과 대선은 부동산시장 전반에 호재로 작용할 가능성이 매우 크다.  둘째, 부동산경기의 연착륙을 바라는 정부의 의지가 선거정국과 맞물리면서 과연 추가적인 거래 활성화 대책 및 규제완화로 이어질 것인지가 2012년 부동산시장의 주요 변수로 작용할 것으로 보인다. 전반기에는 전세난 해결이, 후반기에는 침체된 주택시장 회복이 정부정책의 핵심 타깃이 될 것이다. 이 또한 부동산시장, 적어도 주택시장에는 적지 않은 호재로 작용할 가능성이 크다. 다만, 강남3구 투기지역 해제 및 DTI 규제 전면 폐지 여부에 따라 호재의 강약이 좌우될 것으로 예상된다.        셋째, 해외 투자자본의 국내 부동산시장으로의 유입 및 확대 가능성 여부에 주목할 필요가 있다. 근래 들어

2011년 수익용 부동산 투자 전망

도시형생활주택의 허(虛)와 실(實)

최근 아파트를 필두로 한 주택시장의 끝모를 침체 속에서도 새로운 부동산 투자아이콘으로 조명받고 있는 상품이 있으니 바로 그 주인공은 도시형생활주택이다. 사실 도시형생활주택은 정부가 서민과 1~2인 가구의 주거안정을 명분으로 2009년 5월 4일부터 전격 시행한 주택공급정책의 일환이었다.     통계청에 따르면 2010년 현재 우리나라의 1인 가구는 5가구 중 1가구의 비율인 20.3%, 이를 가구 수로 보면 무려 347만가구에 이른다. 더욱이 핵가족화로 인해 가구분화가 더욱 심화되고 있는 추세이고 독신 ․ 이혼 및 만혼 인구가 증가하고 있으며 인구고령화로 독거노인이 급증하고 있는 점을 감안할 경우 머지않아 4가구 중 1가구, 더 나아가 3가구 중 1가구로 변화될 가능성이 커 보이는 것도 사실이다.       문제는 1인 가구의 급증이 인구의 도심집중화현상과 맞물리면서 1인 가구의 거주수요를 충족시켜줄 소형주택이 많이 부족하다는 점이다. 가까운 일본의 경우를 보더라도 직주근접형 도심소형주택의 수요는 꾸준히 증가하고 있는 반면, 신도시와 같이 도심에서 멀리 떨어진 외곽지역에 소재한 중대형주택들은 수요가 급감하면서 점차 사람이 살지 않는 유령도시로 변화하고 있는 실정이다. 결국 이러한 사례에서 보더라도 도시형생활주택의 안정적 공급은 반드시 필요할 것이다. 이점은 분명코 도시형생활주택이 우리에게 제공하는 실(實)이다.  얼마전 국토해양부가 발표한 바에 따르면 지난 7월 도시형생활주택의 건축요건이 대거 완화되면서 신규로 인허가를 받은 물량이 크게 증가했고 한다. 29가구까지 주택건설사업계획승인이 아닌 건축허가

투자성이 큰 '프리미엄 아파트'를 찾아라

프리미엄 아파트는 안전성은 물론 수익성과 환금성 역시 뛰어나다. 일반적으로 프리미엄 아파트는 투자성이 크기 때문에 거주를 목적으로 하는 실수요자는 물론 투자를 목적으로 하는 가수요자에게도 인기가 많다. 이처럼 프리미엄 아파트가 인기가 많고 투자성이 뛰어난 것은 일반 아파트보다 교통, 지형, 층수, 단지규모, 학군, 편의시설, 문화시설, 브랜드, 조망권 등에서 우월하기 때문이다.  안전성·수익성·환금성을 골고루 겸비한 아파트로 호황기에는 시세상승을 주도하고 불황기에는 시세가 크게 흔들리지 않는 프리미엄 아파트가 갖추어야 할 조건에는 어떠한 것들이 있는지 함께 살펴보자.   첫째, 입지가 뛰어나야 한다. 수요가 있어야 돈이 모이고 공급이 일어난다는 관점에서 볼 때 입지는 가장 중요한 요소이다. 입지는 개발축과 가장 관련이 깊은데 현재 우리나라를 대표하는 개발축으로는  ‘수도권 경부선축’을 들 수 있다. 서울 강남을 기점 으로 판교, 분당, 용인, 수원, 천안으로 이어지는 ‘수도권 경부선축’은 경부고속도로를 따라 흘러가고 있다. 하지만 앞으로는 신분당선 개통, 경의선 복선 전철 개통 및 확대, 수도권 광역 급행전철(일명 ‘대심도 급행전철’) 계획 등이 새로운 개발축의 중심 으로 급부상할 것으로 보인다. 둘째, 교통여건이 뛰어나야 한다. 교통여건은 크게 도로여건과 철도(전철, 지하철)여건으로 나눌 수 있다. 하지만 서울을 포함한 수도권지역의 교통여건 은 지하철(전철)이 좌우한다고 볼 수 있다. 통상 이들 지역에서는 역세권 여부가 아파트가격의 프리미엄 형성에 매우 큰 영향을 미친다. 도보를 기준으로 10분 이내(800미터 이내) 도달할 수

노후 주택연금, 믿어도 좋은가?

지금 우리나라는 세계에서 가장 빠른 속도로 인구고령화가 진행되고 있다. 각종 국내외 통계자료에 의하면 한국의 인구고령화 속도는 OECD국가 중에서 가장 빠르며, 부양인구의 비율 역시 2025년을 기점으로 OECD평균치를 넘어설 것으로 전망된다. 이처럼 빠르게 진행되고 있는 인구의 고령화현상은 최근의 출산율 감소와 맞물리면서 국가 ․ 사회적으로는 생산가능인구(15세~64세 인구) 감소, 투자율 감소 및 저축률 하락 등에 의한 경제성장의 둔화를 초래하고, 개인적으로는 생산가능인구의 고령자(65세 이상) 부양에 대한 부담증가로 노후소득의 안정적 보장에 대한 필요성이 더욱 커질 것으로 보인다.  사실 고령화시대의 생활에서 가장 필요한 것은 소비생활에 필요한 생활수단, 즉 현금이다. 물론 국민연금, 공적연금 등 개인의 수입을 보완해주는 각종 사회보장제도가 존재하고 있지만 점점 높아지는 보험료와 달리 축소되는 연금지급액으로 다소 미흡한 게 현실이다. 이처럼 안정적 노후생활에 미흡한 공적연금제도를 보완할 수 있는 새로운 노후보장제도로 2007년 7월 12일 등장한 것이 바로 한국주택금융공사에서 출시하고 있는 공적보증 역모기지 대출 즉‘주택연금’이다.  이같은 주택연금은 주택을 담보로 대출계약을 체결한 뒤 일정한 금액을 연금형태로 수령하는 장기주택저당대출을 말하는데, 주택을 담보로 장기주택자금을 대출받는 모기지 대출과 자금의 흐름이 반대이기 때문에‘역모기지 대출’이라고 부르기도 한다. 이는 주택을 소유하고 있음에도 불구하고 생활자금이 부족하여 어려움을 겪고 있는 고령자에게 주택을 담보로 사망(또는 주택이전)시까지 노후생활에 필요한