*약력
부동산건설소송 전문 법무법인 효현의 대표변호사.
건국대 부동산대학원 겸임교수, 경북대 로스쿨 겸임교수, 대구대 행정대학원 부동산학과 강사 역임.
한국공인중개사협회, 건축사협회, 감정평가사협회서 강의.
유튜브채널 : 법테크효현TV/ 부동산공부방
저서는 ‘법정지상권 분묘기지권 깨트리는 법’, ‘유치권 깨트리는 법 지키는 법’, ‘부동산 법테크’ 등.
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다운계약서, 업계약서 작성하면 무조건 손해!
● 다운계약서, 업계약서란부동산 매매를 하는 과정에서 양도소득세 등 관련 세금을 적게 내기 위해 실거래 가격보다 낮춰서 신고하거나 높여 신고하는 이른바 ‘다운(down)계약서’나 ‘업(up)계약서’를 작성하는 사례가 적지 않습니다.즉, 다운계약서는 매도인으로서는 매매대금을 낮춤으로써 양도소득세를 절감하고, 매수인으로서는 취득세를 낮춘 금액만큼 적게 내는 이득이 있으며, 업계약서의 경우 매수인이 향후 재매매시 양도소득세를 적게 내는 이득(취득가격 높여 양도차익을 줄임)이 있기 때문에 활용되고 있습니다. 다만 업계약서 작성 시 매수인은 취득세를 더 내야 하겠지만 향후 매도시 양도소득세 절감금액이 훨씬 크기 때문이죠. 또한 매도인이 업계약서 작성에 협조해 주는 경우는 원래 양도소득세 감면을 받기 때문에 매매가격을 올려도 양도소득세 부담이 가중되지 않는 경우에 한하겠지요. 특히 요즘 주택가격의 폭등으로 인한 차익의 증대와 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등으로 인하여 양도세를 줄이려는 의도로 다운계약을 하는 사례가 많이 생기고 있다고 보여집니다. ● 다운계약, 업계약서도 민사적으로 유효할까요대법원은 다운(업)계약서에 대해 무효는 아니라고 봅니다.(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결) 즉, 다운(업)계약서가 ‘사회질서에 반하는 법률행위로서 무효인지 여부’에 관하여, 대법원은 “소득세법령의 규정에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지
2022-01-13 10:45 -
부동산 매매계약 '자동해제·자동무효' 조항의 효력
● 부동산 매매계약할 때 자동해제, 자동무효약정을 하는 경우부동산 매매계약을 체결할 때, 매매계약서에 ‘계약해제 조항’을 두어 “매매당사자 어느 일방이 자신의 귀책사유로 계약내용을 이행하지 않으면 상대방은 계약을 해제할 수 있고 해제의 의사표시를 하면 계약금 상당액은 위약금으로 상대방에게 귀속된다”는 규정을 두는 경우가 일반적입니다.예컨대 매도인이 잔금지급시기에 매도용 인감증명서, 등기필증, 주민등록초본 등 소유권이전에 필요한 서류를 준비하여 약속한 날짜와 장소(보통 중개사무소)에 가서 매수인에게 제공을 했는데도 매수인이 아예 나타나지 않았거나 왔어도 잔금을 지급하지 못하고 그날이 지나면 매도인은 계약을 해제하는 의사표시를 할 수 있고 그 의사표시가 매수인에게 도달되면 계약은 적법유효하게 해제되는 것입니다. 그러면 매도인은 받은 계약금을 위약금으로 자신에게 귀속시킬 수 있게 되겠지요. 그런데 부동산 매매계약을 체결하면서 매수인이 '매매대금을 일정한 시기까지 지급하지 아니하면 계약은 해제된 것으로 보거나 무효로 한다'라고 정하는 경우가 종종 있습니다. 이것을 '자동해제' '자동무효' 조항이라고 하지요. 이러한 계약조항은 아파트 시행사가 지주들과 계약할 때 주로 삽입되는 조항인데, 시행사업을 하려면 토지매수, 사업승인 등의 절차가 수년이 걸릴 수도 있기 때문에 계약서상 계약금 지급시기가 ‘사업부지 토지의 95%이상 매수시’, 잔금 지급시기는 ‘사업승인 후 1개월 이내’ 등으로 약정하게 됩니다. 이에 사업부지 소유자들로서는 시행사가 계약금이나 중도금, 잔금을 언제 줄지 불확실하기 때문에
2022-01-13 10:44 -
부동산 사고팔 때 주고받는 '가계약금'의 효력
● 가계약, 가계약금이란부동산 매매계약을 체결할 때, 정식계약을 체결하기 전에 여러 가지 사정으로 가(假)계약서란 내용의 문서를 작성하거나 그런 가계약서 작성없이 구두로만 계약하기로 하고 가(假)계약금이라는 명목으로 매매대금에 비해 소액의 금전이 수수되는 사례가 많습니다. 이러한 예비적인 계약을 ‘가계약’이라고 하고, 그때 주고받는 소액의 금전을 ‘가계약금’이라 통칭하지요. ● 본 계약으로 매수하면 될 것을 굳이 가계약을 체결하고 가계약금을 주고받는 이유가 무엇인가요 부동산을 꼭 사고싶은데 부동산 권리관계 확인, 계약금 등 매매대금 조달 등 여러 가지 이유로 당장 본 계약을 체결할 여건이 안 되는 상황에서 미리 매수자의 지위를 선점해 놓기 위하여 가계약서를 작성하거나 구두로 가계약을 하고 계약금의 일부를 미리 상대방에게 교부하는 경우가 보통입니다. 매수인이 해당 부동산을 선점할 욕심인 경우가 많지만, 중개사들이 중개의 성공을 위해 적극적으로 가계약금이라도 걸어두라고 권유하는 경우도 적지 않습니다. ● 가계약금을 주고받은 후 계약을 파기하는 경우가 많다고 하던데, 왜 그런가요법률전문가가 아닌 일반인들로서는 아직 정식계약은 체결되지 않았기 때문에 가계약을 하거나 가계약금을 준 정도로는 언제든지 계약을 파기할 수 있다는 잘못된 상식을 가지고 있는 것 같습니다. 심지어 계약한지 24시간 내에는 자유로이 파기할 수 있다고 잘못 아는 분들도 있더군요. 또한 부동산을 살 때 중개사가 적극 권유해서이거나 무언가에 홀려 경솔히 계약하는 경우가 많고, 자금사정이나 가족의 의견을 고려하지 않고 계약했다가 사
2022-01-13 10:35 -
소액투자로 안정적인 수익 실현 - ‘공유지분 경매·공매투자’
● 전국적인 경공매 재테크 열풍부동산경매·공매시장은 경기에 따라 부침이 있기는 하지만 언제나 전국민이 열광하는 재테크수단이라 할 수 있습니다. “싸게 낙찰받은 후 비싸게 팔아 안정적으로 차익을 실현한다”는 경매시장의 매력 때문에 매년 수만명이 경공매 교육과정을 이수하고 있으며, 수많은 경매재테크 관련 인터넷 카페 등에 수십만명이 함께 공부하고 정보를 교환하고 있으며, 경공매 관련 카페마다 경매나 공매를 받아 큰 차익을 실현했다는 성공사례가 넘쳐나고 있습니다. ● 경쟁률이 치열하여 수익실현의 어려움 – 고위험, 고수익의 특수물건에 쏠림현상이처럼 경매참여율이 높아지고 전업 경매투자자, 경매고수들이 큰 폭으로 늘어나다보니, 권리관계가 단순한 투자물건으로는 더이상 수익실현이 어렵게 되자 경매 · 공매투자에서도 이제는 좁은문으로 들어가야만 먹을 것이 있는 시대가 도래한 것입니다. 결국 경공매의 좁은 문인 고위험, 고수익 물건인 유치권이나 법정지상권이 있는 물건 등 소위 ‘특수물건’으로 관심이 쏠리고 있는데, 이러한 특수물건은 High lisk, high return!투자여서, 리스크가 커서 경공매 고수가 아닌 일반 투자자들은 아무래도 접근하기 어렵습니다. ● 땅집고 헤엄치기 – 안정적인 수익실현 ‘공유지분 경공매‘그런데 이런 상황에서 비교적 안전하면서도 수익실현이 확실한 ‘공유지분 경공매투자’가 틈새시장일 수 있습니다. 그래서 ‘땅집고 헤엄치기’만큼 안전한 투자처로 알려져 있습니다. 벌써 많은 사람이 이러한 점을 미리 알고 전국적으로 공유지분투자만 전문으로 하는 기업까지 다수 생기는 등 경
2021-11-09 16:33 -
80% 이상 가진 공유지분권자, 나머지 공유지분 감정가로 매수가능
요즘 경매시장이나 공매시장에서 공유지분투자가 큰 인기를 끌고 있습니다.공유지분이어서 처분이나 관리상 제한이 많다보니 단독소유 부동산보다 상당히 저가에 매수할 수 있어 소액투자도 가능하고, 경매나 공매로 취득한 후에는 다른 공유자에게 차익을 남기고 팔거나, 다른 공유자를 상대로 공유물분할소송을 제기하여 경매분할판결을 받은 후 전체를 경매에 넣은 후 시가로 낙찰되면 상당한 시세차익을 챙길 수 있기 때문입니다. 그런데 보통 상속받은 부동산이나 종중이 여러명의 종중원에게 명의신탁한 토지는 공유자가 많고 수십명이 되기도 합니다. 이처럼 상속받은 부동산이나 종중 부동산은 일부 지분이 경매 등으로 넘어가더라도 가족인 다른 상속인들이나 종중에서 나서서 다시 매수하려고 하는 경우가 많습니다. 경매나 공매에서 공유지분을 투자하는 사람들은 이런 점을 노리고 낙찰받은 후 가족들이나 종중에 상당한 차익을 남기고 되파는 것입니다. 문제는 다른 상속인이나 종중에서 공유지분 투자자가 낙찰받은 공유지분을 사주지 않으면 경매로 분할하여 낙찰대금을 나누어 갖자는 공유물분할청구소송을 제기하고 판결을 받아 전체를 경매에 부친다는 점입니다. 그렇게 되면 그 경매절차에서 제3자가 낙찰받아 가버리면 대부분의 지분을 가진 상속인들이나 종중이 보존해야 할 부동산을 상실하게 되고 다시 낙찰자로부터 되살려면 큰 손해를 보게 될 수 있는 것입니다. 이처럼 소수지분을 취득한 공유자들의 욕심 때문에 대다수 지분을 가진 공유자들이 보존해야 할 소중한 부동산을 상실할 위험이 크기 때문에 그 위험으로부터 지켜줄 안정장치가 필요하겠지요. &nb
2021-11-09 16:31
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공유자 일부가 무단으로 건물지어 사용수익 시, 인도, 철거, 부당이득반환청구되나
부동산 공유관계의 공유자는 자신의 지분비율에 해당하는 권리가 있으므로, 공유부동산을 협의에 의해 제3자에게 임대하거나 일부 공유자가 단독으로 사용수익하게 되면 그 수익을 공유자끼리 지분비율로 나누게 됩니다. 그런데 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의없이 무단으로 건물이나 시설을 지어 사용수익(직접 또는 임대)을 하고 있다면 다른 공유자는 어떤 조치를 취할 수 있을까요.즉, 해당 공유자를 상대로 무단으로 지은 건물을 철거하고 점유부분을 인도하고, 인도할 때까지 지분비율에 해당하는 임대료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있을까 여부의 문제이지요. 먼저 민법에 따르면, “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분비율로 사용수익 할 수 있으며, 다만 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 그리고 공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.(263 내지 265조) ● 무단점유 공유자에 대한 지분비율에 따른 부당이득반환청구민법상 공유지분권자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있다고 규정하므로, 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의 없이 공유부동산을 단독으로 사용수익 한다면 지분비율에 따라 부당이득으로 반환청구를 할 수 있습니다. 무단 점유한 공유자가 직접 사용수익을 했다면 그 사용수익으로 인한 이득금 중 자신의 지분을 초과하는 부분을 반환해야 하고, 다른 사람에게 임대를 했다면 수령한 임대료를 반환해야 하겠지요. 물론 반환할 부당이득을 계산할 때, 무단점유 공유자가 부당이득금
2021-11-09 16:30 -
골치 아픈 부동산 공유관계, 분할소송으로 끝내자!
● 공유관계, 공유지분하나의 부동산을 여러명이 지분으로 가지며 공동소유하는 경우가 많습니다. 이것을 ‘공유(共有)관계’라 하고 각자가 가진 지분이 ‘공유지분’입니다. 이러한 공유관계는 왜 생길까요? 보통 부모님 재산을 여러 명의 자식들이 각자 상속지분별로 상속받는 경우가 많고, 요즘은 아파트를 부부공동명의로 해두는 사례도 늘어가고 있지요. 또한 종중의 재산을 함부로 처분하지 못하게 하기 위해 종중원들 여러 명 이름으로 해 두거나, 부동산 공동투자, 동업을 위해 부동산을 투자자 내지 동업자들 공동명의로 해두기도 하지요. 특히 기획부동산이 지분으로 쪼개파는 부동산의 경우엔 하나의 부동산의 공유자가 수백명이 되기도 합니다. ● 공유자간 권리행사의 어려움그런데 이러한 공유부동산은 공유자들이 권리행사를 하기가 여간 불편하게 아닙니다. 내 지분만 따로 처분할 수는 있지만 지분만 매매해서는 제값을 받기 어렵고, 전체 부동산을 처분하자니 지분권자 전원의 동의를 받아야 합니다. 공유자 중의 일부가 오래전에 사망했거나, 해외에 거주하여 연락조차 안 되면 관리하거나 처분하는데 큰 어려움이 따릅니다. 또한 공유부동산은 지분권자가 맘대로 관리하지도 못합니다. 지분 과반수를 가진 사람만이 임대 등 관리를 할 수 있고, 과반지분이 안 되는 사람은 지분에 따른 수익을 받고 비용을 분담할 뿐이지요. 실제 제가 공유물분할소송을 수행하거나 상담하는 과정에서, 일부 공유자의 비협조로 처분이나 개발을 하지 못해 속상해하는 경우, 일부 공유자가 전체 부동산을 맘대로 사용하는 바람에 다툼이 생긴 경우 등 분쟁이 적지 않았
2021-11-09 16:28 -
아파트 하자보수와 하자소송 - 기간 내 하자보수청구, 소송제기가 중요!
1. 아파트 하자소송, 왜 문제될까? 요즘 언론보도에 따르면, 입주한 지 얼마 안된 아파트에 누수나 균열 등 심각한 하자가 발생하여 하자보수 관련 분쟁이 되고 있다는 내용이 많지요.아파트가 2019년 기준 전체 주택의 62%를 차지할 만큼 이제 우리의 주된 주거형태가 되었고, 코로나 사태로 인해 주로 ‘방콕’생활을 해야 하는 상황이 되다 보니 아파트의 주거공간으로서의 품질에 대한 관심이 높아져 하자관련 민원이 빈발하고 있다고 보여집니다. 국토부 하자심사·분쟁조정위원회의 통계에 따르면, 2020년에만 4,200여건의 조정신청이 접수되었다고 하네요. 그런데 아파트를 포함하여 어떤 건물도 완공 후 부실시공, 균열, 누수 등 하자가 생기게 마련이고, 다만, 그 정도가 문제될 뿐입니다. 따라서 하자보수문제는 필연적으로 발생하는 거지요.과거에는 입주자들이 시공사가 알아서 하자보수해 주는대로 만족하고 살았으나, 요즘 사회전반의 권리의식이 고양되면서, 입주자들이 부실시공 등 하자에 대해 시행사나 시공사의 하자보수로 만족하지 않고 전문 변호사를 선임하여 소송을 제기하는 사례가 부쩍 많아지고 있습니다. 이러한 하자소송이 급증하면서 건설업체들에게는 적지 않은 부담이 되고 회사 브랜드 이미지도 타격을 입을 수밖에 없어 대책마련에 부심하고 있다고 하고, 총 소송상 청구되는 금액은 한해에 수조 원에 이른다고 합니다. 대형 건설사의 경우 평균 한 해 동안 수천억 원의 소송을 제기당하고, 실제 수백억 원의 하자보수비나 손해배상금을 지출한다고 합니다. ● 하자소송을 피하려면 시행사, 사공사가 제대로 보수해 주면 되지 않나요?맞습니다. 그런데 문제는
2021-09-07 16:51 -
코로나 사태로 매출이 격감한 상가임차인이 계약해지 할 수 있나
1. 코로나 사태로 매출이 격감한 상가임차인들이 적지 않은 고통을 겪고 있다던데, 어떤 내용인가요? 맞습니다. 근래 코로나 펜데믹으로 인한 경기불황으로 임차인들이 매출이 격감하는 등으로 인해 차임을 연체하는 사례가 늘고 있고, 이에 따른 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송, 차임감액소송 등이 많이 제기되고 있습니다. 코로나 때문에 상가임대차보호법이 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일말까지 6개월간 월세를 연체해도 계약해지 등을 못하게 하는 특례규정까지 두기도 했지요. 코로나 사태가 2년 가까이 장기화되는 추세이다 보니 강화되는 집합금지 등으로 임차인의 고통이 언제 끝날지 아무도 모르는 상황이 되어 폐업이 속출하고 있지요. 상가가 폐업되면 수천만 원에서 수억 원씩 투입한 인테리어 등 투자금이 다 날아가고, 일하던 직원들은 일자리를 잃으며, 가족의 생계까지 막연해지는 등 피해는 일파만파로 커지므로 참으로 안타까운 상황입니다. 2. 상가임대차계약은 보통 장기간으로 하는데, 기간의 중간에 영업이 아무리 안 되어도 임대인이 해지해 주지 않으면 해지하지 못한다고 하던데 그런가요?맞습니다. 상가임대차계약은 보통 2~5년간 장기계약을 하는데, ‘계약은 지켜져야 한다’는 법리 때문에 계약기간 내에는 임차인이 영업이 잘 안되더라도, 심지어 적자가 나도 먼저 계약을 해지할 수 없습니다. 즉, 코로나 사태로 매출이 거의 없더라도 계약의 구속에서 벗어날 길이 없어서 ‘울며겨자먹기식’으로 월세는 꼬박꼬박 내야 하고, 안내 면 보증금에서 공제당하니 어쩔 수 없이 영업을 계속할 수밖에 없습니다. 물론 3개월 이상 월세를 연체하면
2021-09-06 16:50 -
임차인들이 월세를 절대 연체하면 안 되는 이유
근래 코로나 펜데믹으로 인한 경기불황으로 인해 임차인들이 차임을 연체하는 사례가 늘고 있고, 이에 따라 임대인, 임차인간의 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송, 차임감액소송 등이 빈번히 제기되고 있는 상황에서 임차인들이 자신의 권리를 제대로 지키기 위해서는 차임을 절대 연체해서는 안 되는 이유에 대해 질의응답의 형식으로 정리해 보았습니다.-----------------------------------------------------------------------------1. 요즘 코로나 펜데믹 사태로 인한 경기불황으로 임차인들이 차임을 연체하는 사례가 부쩍 늘고 있다고 합니다. 그런데 임차인이 월세를 연체하면 잃어야 할 것들이 많다던데, 어떤가요? 맞습니다. 근래 코로나 펜데믹으로 인한 경기불황으로 임차인들이 차임을 연체하는 사례가 늘고 있고, 이에 따른 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송, 차임감액소송 등이 많이 제기되고 있습니다. 코로나 때문에 상가임대차보호법이 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일말까지 6개월간 월세를 연체해도 계약해지 등을 못하게 하는 특례규정까지 두기도 했지요. 나아가 최근 서울중앙지법은 코로나 사태로 가게 매출이 90%이상 급감했다면 사정변경 원칙을 적용, 상가 임차인이 아직 기간이 남아 있어도 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결을 내기도 했지요.(2020가단5261441 판결) 그런데, 임차인이 이러한 임대차 관련 분쟁에서 자신의 권리를 지키려면 주택임차인이든 상가임차인이든 월세를 절대 연체하면 안 됩니다. 주택임대차는 2기분, 상가임대차는 3기분을 연체하는 순간 잃어야 할 것들이 너무 많고 큽니다. 즉, 큰 손해를 보게 된다는 것입니다. &nbs
2021-06-14 18:43
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재건축조합 현금청산자에 대해, 추상적 사업비 부담 정관조항만으로는 부담시킬 수 없다
재건축조합이 ‘그 동안 투입된 사업비용’을 공제하여 청산금을 지급한다는 추상적 정관 조항에 근거하여서는 현금청산금에서 사업비용을 공제할 수 없다는 획기적인 대법원 판례가 나왔습니다(2021. 4. 29. 선고 2017두48437 현금청산금청구의 소)그동안 재건축조합의 정관에 "현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다"는 추상적인 내용의 정관의 조항을 둔 경우, 재건축조합이 조합을 탈퇴하거나 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 조합원에게 지급해야 할 현금청산금에서 그동안 조합이 투입한 사업비용을 조합원 비율로 산정한 금액을 공제해 왔고, 하급심 판례들도 이를 수긍해 왔으나, 이번에 대법원이 "비용 부담과 관련하여 잔존 조합원에게 보장되는 절차적 정당성 등을 고려할 때, 탈퇴하고자 하는 조합원에게 비용 부담에 관하여 필요하고도 충분한 정보를 제공하여 합리적으로 탈퇴 여부를 결정할 수 있도록 현금청산 대상자가 조합관계의 탈퇴 시점에서 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등에 관한 구체적 정보를 정관 등으로 규정할 필요가 있다. 추상적으로 사업비용을 부담한다는 내용의 정관 조항만을 근거로 현금청산 대상자가 예상하지 못한 내용과 규모의 정비사업비를 부담하도록 하는 것은 잔존 조합원과 탈퇴 조합원 사이의 형평에 반하게 된다."라는 이유로 사업비용을 공제할 수 없다는 입장을 분명히 한 것입니다. 판결의 요지는 아래와 같습니다.1. 현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지
2021-05-20 08:14 -
‘공유지분 가등기’수법에 경종 울린 대법원 판례
■ 공유지분 가등기 수법의 횡행 최근 부동산가격의 상승으로 경매시장의 경쟁률이 높아져 경매로 수익을 내기가 더욱 힘들어졌다. 모든 것이 불확실한 시대에 경매 재테크에 올인하는 경매 참여자가 꾸준히 증가해 이젠 권리분석이 쉬운 아파트 등 일반 물건은 낙찰받기조차 어렵고 겨우 낙찰받아 봐야 수익이 신통찮은 게 현실이다. 그래서 권리분석이 어려운 유치권, 법정지상권이 있는 물건 등에 몰리고 있으나 리스크가 크고 대부분 대형물건이어서 낙찰대금의 부담이 적지 않은 데다 낙찰잔금대출이 어려워 자금력이 있는 소수의 사람만 도전할 수 있을 뿐이다. 그러다보니 경매절차에서 가장 유치권자, 가장 임차인, 가장 선순위 권리자 등의 소위 ‘가짜’권리를 내세워 낙찰가격을 떨어뜨려 저가로 매수하려는 꾼(?)들이 나서서 경매시장을 혼탁하게 하는 사례가 적지 않다. 근래 경매시장 질서를 흐리는 사례를 하나 들면 공유물분할경매제도와 지분가등기제도를 이용하는 수법인데 필자도 소송이나 상담을 통해 여러 차례 경험했다. 우선 여러 명이 지분으로 공유하는 공유물에 주목해 매매나 경매 등으로 지분을 취득한다. 다음으로 공유물분할판결을 받는다. 이때 공유물분할은 현물분할이 아니라 경매로 팔아 돈으로 배당하는 대금분할(경매분할 = 가액분할)의 방법을 이용한다. 공유물분할판결을 받은 후 분할을 위한 경매를 신청하기 전에 일부 지분에 대해 타인과 매매예약을 한 것처럼 꾸며 최선순위 가등기를 설정한다. (공유물분할 소송 전이나 소송중에 가등기를 해두는 경우도 있다.) 담보목적의 가등기가 아니라 나중에 소유권을
2021-04-07 12:41 -
아파트 주차 관련 분쟁, 태풍피해, 교통사고 등, 어떻게 해결할까
■ 국민의 대부분이 아파트에 거주하다보니 누수, 층간소음 등의 분쟁은 물론이고, 가히 ‘주차전쟁’이라고 할 만큼 주차관련 분쟁도 적지 않다고 하는데, 어떤가요?2020. 9. 22. 자 모 일간지 기사를 보면, 주차전쟁, 주차대란의 심각성을 체감하실 수 있을 거 같네요. “무려 1천600여대 차량들이 밤마다 주차 대란으로 주차장 이곳저곳을 옮겨 다니고 있다. 이런 아파트를 시공한 건설사나 시공사는 법정대수를 지켰다고는 하지만 주차 민원은 커지고만 있다. 안산의 한 아파트 주차장 풍경이다. 본보가 취재한 해당 아파트의 주차선은 지켜지지도 않았다. 주차장에 통로 주차된 차들이 줄지어 서 있는 어이없는 그림만 남아있다. 결국 이 아파트 주민들이 건설사와 시행사의 주먹구구식 가구당 주차대수 지정으로 주차할 공간이 부족해 심각한 주차대란을 겪고 있다며 분통을 터뜨리고 있다.”이처럼 새로 건축한 아파트조차 이 지경이니, 오래된 아파트는 주차면이 절대적으로 부족해 주차전쟁이 더 혹독한 실정이지요.◉ 그러면 이러한 주차 관련 분쟁으로 어떤 것이 있나요?이처럼 주차면수는 절대적으로 부족한데, 등록차량은 늘어나다보니 주차분쟁은 필연적이라고 보여지는데, 밤늦게 퇴근한 입주민이 세울 곳이 없어 주차해서는 안될 곳에 세우는 바람에 다른 차량이 출입하지 못하는 사태까지 생깁니다.주차분쟁의 예를 들어보면, 주차분쟁으로 주차장 진입로를 막는 사건, 이중주차를 했다가 차량이 파손되거나 사람이 다치는 사건, 불법주차차량에 스티커를 부착한 문제로 인한 관리직원과의 다툼, 2대 이상 주차 제한 내지 추가비용부담에 따른 분쟁, 주상복합아파트의 아파트측이 상가이용자
2021-03-03 11:50 -
아파트 층간소음! 어떻게 해결할까?
이번 회에서는 매년 1건 이상의 살인사건으로 까지 비화되는 아파트 층간소음 문제를 짚어보도록 하겠습니다. 국민 대다수가 아파트에 거주하는 현실에서, 층간소음으로 고통받는 사람들이 적지 않음에도 뚜렷한 해결책이 없다 보니 참으로 안타까운 실정입니다. 층간소음문제의 사회적 심각성을 먼저 강조하고, 층간소음 문제의 원인과 해법, 분쟁사례 등에 대해 차례로 살펴보고자 합니다. 1. 층간소음 문제의 심각성 ● 2020년 5월 경기도 고양에서 빌라 아래층에 사는 60대 여성이 층간소음에 격분해, 윗층에 사는 50대 남성을 흉기로 찔러 살해한 사건이 발생하는 등 공동주택의 층간소음 문제가 이웃간 살인사건으로까지 비화되는 등 심각한 사회문제화되고 있다고 합니다. 이번 시간에는 아파트 등 공동주택의 층간소음 문제와 그 해결방안에 대해 함께 공부해 보고자 합니다. ● 변호사님! 아파트 등 공동주택의 층간소음 때문에 이웃간 살인사건까지 일어난다니 놀라운데, 왜 이런 일이 일어나나요?참으로 안타까운 일이지만, 공동주택이라 할 수 있는 아파트나 다세대, 연립주택이 우리나라 국민들의 주된 주거형태가 되면서 아래, 위층간, 입주자간 층간소음, 누수 등 하자, 주차시비 등 각종 분쟁이 끊임없이 생기고, 또한 나날이 증가하고 있습니다. 통계를 보면, 층간소음분쟁만으로 매년 1~2건의 살인사건이 일어나고 있고, 살인미수, 방화, 상해, 폭행 등의 사건은 훨씬 많이 일어나고 있는 실정입니다. 2020년 9월 28일 통계청이 발표한 ‘2019 인구주택총조사’ 결과에 따르면, 우리나라 총주택수(1,812만 7,000호) 중 아파트가 62.3%(1,128만7,000호)이고
2020-12-28 16:04 -
아파트 매매계약, ‘파기’와 ‘지키기’ 전쟁
요즘 아파트 시장은 광풍 그 자체이다. 정부의 각종 대책에도 백약이 무효이고, 서울 등 대도시와 일부 지방의 아파트는 신고가 행진을 계속하고 있다. 이처럼 아파트 등 부동산 가격이 상승기로 돌아서 하루가 다르게 가격이 뛰게 되면 부동산 매매시장에 으레히 생기는 현상이 있다. 매매계약을 체결한 매도인과 매수인간 계약해제와 관련 분쟁이 봇물을 이루게 되는데, 최근 필자도 수십건의 관련 상담을 하고 몇건의 소송도 진행하고 있다. 일단 부동산 매매계약이 체결되었더라도 매도인의 입장에서는, 앞으로 훨씬 더 오를 것이 예상되거나, 다른 매수자로부터 더 주고 팔라는 유혹을 받으면, 더 많이 받고 팔고 싶은 욕심을 뿌리치지 못하고 받은 계약금의 배액을 배상하더라도 계약을 파기하려고 시도한다. 이에 대해 매수인은 매수인대로 더 오른 가격의 차익을 자신이 챙기려고 어떻게든 계약을 지키려고 저항한다.여기서 매도인과 매수인간의 한치의 양보도 없는 매매계약 ‘파기’와 ‘지키기’ 전쟁이 시작된다.(참고로 아파트 등 부동산 가격 하강기에는 하루가 다르게 가격이 하락하니까, 이번에는 거꾸로 매수하는 즉시 손해를 보게되는 매수인이 계약을 파기하려고 시도하고, 매도인은 지키려고 시도하는 아이러니한 일들이 벌어진다.) # 매도인의 '계약 파기' - 해약금에 의한 해제먼저 매도인의 입장에서는 통상 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 후 중도금을 받기 전에 받은 계약금의 배액을 반환하고 계약을 파기하려고 시도한다. 이는 민법상 해약금 해제 규정에 의한 파기(해제)인데, 기본적으로 중도금을 받기 전이라야
2020-12-16 17:58
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실거주 목적 갱신거절 후 2년 내라도 집 팔 수 있다
최근 임대차3법 중 주택임차인의 계약갱신요구권과 관련하여 집주인이 실거주 목적으로 갱신요구를 거절한 뒤 짧은 기간 실거주하다가 제3자에게 매매한 경우도 허위갱신거절에 해당되어 임차인에게 손해를 배상하여야 하느냐에 관해 논란이 되고 있으므로, 이를 다시 한번 정리하고자 합니다.● 최근 모 신문에서 “실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 2년간 집 못 판다.”란 제목의 기사를 내면서 국토부, 법무부의 유권해석이 그렇다고 하는 바람에, 그동안 임대차3법으로 고통을 겪던 집주인들을 더욱 분노케 했다고 하는데, 어떤 내용인가요? 네. 이 내용은 종전 방송에서 이미 한번 짚어드렸던 것입니다. 임차인의 계약갱신요구기간인 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 실거주 목적으로 주택을 매수한 사람은 임차인의 갱신요구권 행사에 대해 거절을 할 수 없다는 국토부 유권해석이 나왔지요. 물론 제가 종전 방송에서 이러한 해석은 잘못된 것이고, 실거주 목적 매수인도 갱신거절을 할 수 있어야 한다는 점을 강조한바 있습니다. 그런데 이번에는 국토부뿐만 아니라, 주택임대차분쟁조정위원회, 법무부까지 나서서 한술 더 떠, 실거주 목적으로 임차인을 내보낸 후에는 2년간 집을 팔지 못한다고 해석했다고 합니다. 국토부가 위와 같이, 집주인이 계약갱신요구기간 동안은 실거주 목적 매수인에게 집을 팔 수 없다고 하자, 집주인이 편법으로 실거주 이유로 임차인을 내 보낸 뒤 일시적으로 거주하다가 집을 파는 회피전략을 사용할 수 있다는 이유로, 실거주하는 2년간은 집을 팔 수 없고 해석한거죠. 이는 누가 보더라도 주택임대차보호법에 규정도 없는 위법적이
2020-12-08 19:15 -
아파트 누수로 인한 피해, 어떻게 보상받나
이번 회에서는 요즘 사회적으로 이슈화된 아파트 누수문제와 그로 인한 피해를 보상(배상)받는 방법에 대해 자세히 알아보기로 하겠습니다. 1. 아파트 누수, 왜 문제인가● 요즘 아파트 누수피해가 사회문제화 될 만큼 언론에 이슈화되고 있는데, 왜 이런 일이 생기나요? 네. 요즘 언론에 연일 아파트 누수로 인해 입주민들이 입는 피해와 그 원인, 대책에 대해 이슈화되고 있는데, 근본 원인인 ‘부실공사’와 ‘노후화’, ‘사용·관리상 잘못’이라 할 수 있습니다. 신규 아파트는 방수를 제대로 안한 부실공사가 주원인이고, 오래된 아파트는 노후화로 인한 자연적 균열발생 또는 사용, 관리 잘못으로 인한 방수층 파손 등이 원인이 되겠지요.● 아파트 누수로 어떤 피해가 생기나요.?윗층에서 누수가 되면 보통 아래층 천장, 벽, 바닥이 물에 젖어 곰팡이가 피고, 부식되는 현상이 생기고, 전자제품, 책장, 책, 옷, 가구 등 가재도구들이 물에 젖어 못쓰게 되는 피해가 발생하지요. 천정이나 벽의 도배를 새로 하고, 바닥재를 교체해야 되며, 못쓰게 된 가재도구를 수리하거나 교체하는 비용이 들겠지요. 이런 공사를 하느라 일시적으로 집을 비워야 할 경우 호텔비 등이 들기도 합니다. 이처럼 수리비, 교체비 외에도 하자를 탐지하는 비용이나 소송까지 가는 경우 변호사 수임료, 인지대, 송달료, 감정비용 등 소송비용도 들겠지요. 그 외 누수로 인해 보금자리인 생활공간이 엉망이 되고, 가해자와 신경전에다가, 공사기간 동안 외부에 거주해야 하는 등 정신적 스트레스도 엄청나겠지요.● 아파트 누수가 생길 때, 수리해 주면 그만인 것 같은데, 왜 사회문제화 되나요?아래 윗층, 옆집으로 촘촘히 연이어진 공
2020-10-26 19:11 -
임차주택을 매수한 '매수인의 갱신거절'과 '임차인의 갱신요구'의 충돌
임대차 3법 관련, 최근 이슈가 된 문제점으로, "임차주택이 매매된 경우, 매수한 새 집주인의 갱신거절’과 ‘임차인의 갱신요구’와 충돌 시 누가 우선할까," 즉 매수인의 갱신거절이 우선하여 임차인은 기간만료시 비워주고 나가야 하는지, 아니면 임차인의 갱신요구가 유효하여 매수인이 2년간 갱신해 주어야 하는지 여부에 대해, 국토부 유권해석의 문제점과 언론에 문제되었던 이슈를 중심으로 문답식으로 정리해 보았습니다.----------------------------------------◉ ‘임차주택이 매매된 경우, 매수한 새 집주인의 갱신거절’과 ‘임차인의 갱신요구’와의 충돌 문제 - 누가 우선할까?최근 국토교통부가 잘못된 유권해석(9. 11.자)을 내놓음으로써 전세시장에 큰 혼란을 초래하고 있습니다. 경솔한 법해석으로 집주인과 세입자간 싸움만 붙이는 것이 아니냐는 비난 여론이 비등하고 있지요. ◉ 문제된 국토부 유권해석은 어떤 내용인가요?네. 국토부는 임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 ‘임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로’ 판단해야 한다고 전제하고, ➊매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나, ➋임차인이 갱신거절사유가 없는 ‘기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은’ 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없다라고 해석했습니다. 다만, 국토부는 임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있
2020-09-29 11:28 -
임대차 3법 해설! 임차인에게 진짜 유리한 법일까?
최근 정부가 도입한 '임대차 3법'에 대해, 현실을 무시한 졸속입법이라든지, 임차인에게 오히려 불리한 법이라든지, 헌법상 재산권을 침해하고 소급입법을 하여 위헌이라는 등 비판이 많고, 벌써 전세품귀 , 전세가 상승 등 부작용이 나타나고 있어, 향후 그 추이가 주목된다. 그런데 임대차 3법에 대한 비판이나 부작용 지적에 앞서 과연 임대차 3법이 어떤 내용을 담고 있는지 먼저 정확히 이해할 필요가 있다. 독자여러분의 이해의 편의를 위해 문답식으로 가능한 쉽게 풀어보고자 한다. 내용을 자세히 알아보면 과연 임차인에게 유리한 법인지, 불리한 법인지 어느 정도 판단할 수 있을 것이다. 참고로 이 내용은 국토부의 '개정관련 FAQ'내용을 토대로 좀 더 이해하기 쉽도록 부연설명을 한 것임을 밝혀둔다.------------------------------------------------------------------------1. 요즘 정부의 임대차3법 시행으로 시중에 전세가 씨가 말랐다는 얘기가 많습니다. 서민을 위한 법개정인데 오히려 서민이 전세품귀, 전세가 상승으로 고통을 겪고 있다면 심각한 문제가 아닐 수 없는데, 먼저 임대차3법이 무엇인지 설명해 주실까요? 네. 정부가 임대차3법을 좀 무리하게 밀어부친 것 때문에 부작용이 많이 나타나고 있네요. 제가 사법연수원에서 공부할 때 부동산등기법을 가르치는 교수님이 우리나라와 일본이 법률제정이나 개정과 관련하여 크게 다른 점이 있는데, 일본은 법 하나를 제정하거나 개정하려면 보통 10년은 공청회를 하는 등 의견수렴을 하여 웬만한 문제점은 걸러내고 시행을 하는데 반해, 우리나라는 좋은 제도나 법이 있으면 거의 즉시 도입하여 시행을 하고 적용하는 과정에서 생기는 부작용을 차차 고
2020-09-04 16:55 -
임차인이 ‘영업 위해' 지출한 시설비 채권으로 유치권 행사되나
최근 수원지방법원은 임차인이 영업을 위해 지출한 시설개수비용이나 시설물비용은 임차인이 유치권을 행사할 수 있는 필요비, 유익비 자체에 해당하지 않는다고 보았다.(2020. 5. 27. 선고 2019가합28259 판결) 사례를 보면, 임의경매절차에서 경매목적물의 임차인이 객실 52개 인테리어, 개ㆍ보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2,000만 원을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 건물 중 1층 일부, 2층에서 7층, 9 층을 점유하자, 경매신청채권자가 유치권부존재확인청구소송을 제기했다. 이에 법원은 “민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다.”라고 전제하고, “제출된 증거들만으로는 임차인이 투입한 비용이 해당 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 임차인이 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다.”라고 하여 유치권을 인정하지 않았다. 나아가 위 법원은 “설령 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들 임대차 계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 제5조)을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 임차인은 임차목적물인 해당 건물에 공사비용으로 지출한 유
2020-06-12 07:17