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부동산 자산관리회사 선정하는 방법
중소형 빌딩 투자는 매력적인 수익률을 추구하는 많은 투자자들의 주목을 받고 있다. 50억 미만의 가격대에서 투자자들은 매물 부족에도 불구하고 빌딩 매입의 열기를 이어가고 있다. 그러나 성공적인 투자를 위해서는 좋은 빌딩을 매입하고 최상의 부동산 자산관리회사를 선정해야 한다. 많은 투자자들은 빌딩 매입 후에 자산관리에 대한 신경을 덜 쓰는 경향이 있다. 그러나 빌딩의 가치는 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 크게 달라진다. 신규 임차인 유치, 임대차 계약 협상 및 갱신, 재무 및 행정 관리 등을 통해 빌딩의 수입은 높이고 운영비용은 낮추어 빌딩의 가치를 상승시키는 부동산자산관리 전문가의 선정은 중요한 결정 중 하나다. 다만, 모든 자산관리 회사가 투자자의 기대치를 만족시키는 것은 아니다. 부적절한 자산관리 회사 선택은 오히려 문제를 야기할 수 있다. 그래서 우리는 올바른 자산관리 회사를 선택하는 방법에 대해 알아볼 필요가 있다. 부동산 자산관리회사를 선정할 때는 다음과 같은 5가지 기준을 고려해야 한다. 첫째, 자산관리회사의 평판(reputation)과 역량을 파악해야 한다. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해 주는 일종의 집사 서비스와 같아 평판과 신뢰성이 중요하다. 또한, 관리 경험이 부족하거나 회사의 업력이 짧은 경우에는 각종 리스크를 제대로 관리하지 못할 가능성이 높다. 우리의 건강을 경험이 없는 의사에게 맡기지 않듯이 부동산 역시 마찬가지다. 둘째, 자산관리회사의 서비스 범위와 전문성을 고려해야 한다. 부동산 관리는 유지 보수, 신규 임차인 유치, 임대차 계약 협상 및 갱신, 인력 관리, 재무 관리 등 다양한 업무를 포함한다.
2023-05-17 16:26 -
불황기, 빌딩 공실률 낮추려면?
불황기에는 경제 활동이 둔화하면서 빌딩임대관리시장에서도 여러 어려움이 발생한다. 먼저, 불황기에는 경제활동이 줄어들고 시장의 불확실성이 증가하면서 기업들이 신규 사무실이나 상업 공간을 덜 찾게 되고 사무실 확장 이전도 가능한 한 미루려고 해 신규 임차인 찾기가 어려울 뿐만 아니라 기존 임차인들도 계약을 연장하지 않거나 이전할 수 있어 공실률이 높아질 수 있다. 빌딩 임대수요의 감소에 따라 공실률이 상승하면 임대료를 낮추어서라도 임차인을 유치하려는 소유주들이 나타나면서 임대료가 하락하고 임대 수입의 감소로 이어질 수 있다. 이러한 시기에 빌딩 소유주(관리자)들은 시장의 변화에 유연하게 대응하는 전략을 도입하고 적극적인 자산관리를 통해 임대료 수익을 극대화하고 공실률을 낮추어 안정적인 수익을 창출하는 것이 빌딩의 가치 향상에 필수적이다. 이 칼럼에서는 불황기에 중소형 빌딩의 가치를 높일 수 있는 여섯 가지 전략을 제시하고자 한다. 1 임차인 관리 및 만족도 향상 빌딩의 가치를 높이기 위해서는 무엇보다도 임차인 관리가 중요하다. 불황기에는 경제 상황이 좋지 않기 때문에 임차인들의 이동이 빈번하게 발생하며, 공실률이 상승할 위험이 있다. 체계적인 자산관리를 통해 임차인 불편 사항을 신속하게 해결함으로써 임차인 만족도를 향상시키고, 장기 임차를 유도해야 한다. 이를 통해 공실률을 낮추고, 안정적인 수익을 보장할 수 있다. 2 자산 가치 증대를 위한 투자 불황기에도 자산가치를 향상시키기 위해 지속적인 투자가 필요하다. 이를 위해 빌딩의 시설 개선, 공간 활용 다양화, 임차인 관리 등 다양한 전략을 도입해야 한다. 이를 통해 빌딩
2023-04-13 17:42 -
일본 부동산 투자 성공의 핵심은?
작년 12월에 열린 대만 CCIM 국제 컨퍼런스에 참석하여 ‘코로나 19가 한국부동산시장에 미친 영향과 전망’에 대한 발표 후 이어진 패널토론 시간에 ‘해외부동산투자에서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하느냐?’라는 질문을 받고 ‘신뢰할 수 있는 현지 파트너를 만나는 것’이라고 답했던 기억이 있다.세계 3위의 경제 대국 일본의 부동산 시장은 다양한 매력과 기회를 제공하고 있다. 무엇보다도, 안정적인 수요, 낮은 금리 환경, 관광 산업의 성장, 다양한 투자 유형, 강력한 임대 시장 및 안전한 투자 환경 등의 이유로 인해 투자자들이 일본 부동산에 주목하고 있다. 하지만 외국인 투자자들이 일본 부동산 시장에 진출할 때 언어, 문화, 관습, 법률 등의 차이 때문에 다양한 어려움에 직면하게 된다. 이런 문제를 해결하고 투자 성공을 거두기 위해서는 국내 및 현지의 신뢰할 수 있는 파트너와 협력하는 것이 매우 중요하다.일본 부동산 투자 성공을 위해 파트너를 잘 만나야 하는 이유를 6가지로 정리할 수 있다.1. 현지 시장 지식 확보: 현지 부동산 시장에 깊은 이해를 가진 파트너는 시장 동향, 가격, 법 규제 등에 대한 정확한 정보를 제공해줄 수 있기 때문에 투자자는 이를 통해 투자 전략을 보다 효과적으로 수립할 수 있다.2. 법률 및 세제지식 지원: 일본의 법률 및 세제 규정은 외국인 투자자에게 낯설 수 있다. 현지 파트너는 이러한 규정에 대한 전문 지식을 가지고 있어, 투자 과정에서 발생할 수 있는 위험을 최소화할 수 있다.3. 현지 네트워크 활용: 현지 파트너는 부동산 업계에서 쌓아온 다양한 인맥을 활용해 투자 기회를 발굴할 수 있다. 이를 통해 투자자는 경쟁력
2023-03-29 15:24 -
부동산자산관리사 양성교육(KPM)이 중요한 이유
부동산자산관리사(Property Manager)는 부동산의 소유자 또는 투자자(건물주)를 대신하여 부동산 관리 업무를 수행하는 전문가이다. 부동산자산관리사는 건물주와 자산관리계약을 맺고 건물주를 대신하여 아래의 역할을 수행한다. 1. 임대료 수금: 임대료 수금은 부동산자산관리사의 가장 중요한 책임 중 하나다. 부동산자산관리사는 임대료가 제때 수금되고, 연체된 경우 적절하게 처리되도록 책임을 진다. 2. 임차인 관리: 부동산자산관리사는 임차인을 관리한다. 임차인 문의에 대응하고, 불만 사항을 해결하며, 필요한 경우 원상복구 업무 등의 처리를 담당한다. 3. 유지보수 및 수리: 부동산자산관리사는 부동산의 유지 보수 및 수리, 정기적인 시설물 점검을 책임지며, 부동산이 항상 깨끗하고 좋은 상태를 유지하도록 한다. 4. 임대차계약 관리: 부동산자산관리사는 임대차 계약 관리를 담당한다. 새로운 임대차 계약의 작성 및 서명, 기존 임대차 계약 갱신을 포함하며, 임차인이 임대차 조건을 성실히 이행하는지 여부를 감독하는 것도 이에 해당된다. 5. 재무관리: 부동산자산관리사는 부동산의 재무를 관리하며, 예산 작성, 지출 추적 및 보고 등을 담당한다. 6. 마케팅 및 광고: 부동산자산관리사는 부동산을 마케팅하고 광고하는 책임을 지며, 광고 작성, 잠재 임차인에게 부동산을 보여주는 것 등 임대 계약 협상 처리를 담당한다. 7. 법률 준수: 부동산자산관리사는 부동산 및 임대차 계약에 있어서 상가건물 임대차보호법 및 건축법 등 관련 법률과 규정을 준수하는지 주기적으로 확인하고, 이를 준수하는 것을 책임진다. 부동산자산관리사는 부동산의 소유자 또는 투자자와 함께 부동산 운영 전
2023-03-03 20:53 -
임대사업의 성패를 좌우하는 임차인 유지
부동산임대업은 임차인에게 공간(space)을 빌려주고 임대료를 받아 영위하는 사업이다. 부동산의 가치는 부동산에서 나오는 임대수입금액의 양(量)과 질(質)에 따라 달라지기 때문에 부동산 임대사업에 성공하려면 우량 임차인을 유치한 후, 임대차계약을 장기간 유지토록 하여 임대료 수입이 극대화되도록 운영하는 것이 중요하다. 이 때문에, 임대인(건물주)은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천인 임차인을 유치하기 위해 렌트프리(rent-free)를 제공하고, 때로는 인테리어 공사비용을 지원하며 때로는 사무실 이전비용까지 지원하면서 임차인 유치에 총력을 기울인다. 현명한 임대인은 임차인 서비스를 강화하고 불편사항은 적극적인 대면접촉 등을 통해 선제적으로 해소하면서 임차인 유지율을 높이고 있는 반면, 기껏 어렵게 임차인을 유치 해놓고는 안타깝게도 임차인을 방치하거나 나 몰라라 하는 임대인들을 많이 보았다. 이들에게 임차인은 임대사업의 파트너가 아니라, 접촉하면 접촉할수록 임대인으로부터 무언가 금전적 이득을 얻어내려고만 하는 귀찮은 존재 정도로 인식되고 있는 듯하다. 2년 전 강남구 역삼동에 중소형빌딩(1,700m2, 6층)을 매입한 Y씨(여, 48세)는 지하1층 전체를 실내 테니스장으로 운영하는 임차인과 1년 넘게 자존심 싸움을 벌이고 있다. 임대인 Y씨는 지하 임차인과 장기(10년) 임대차계약을 체결한지 6개월이 지난 시점에 주택용도로 사용하던 5층과 6층을 사무실로 용도변경을 하면서 엘리베이터(지상1층 ~ 6층 운행)를 신규로 설치하고자 하였다. 그러나 임차인 입장에서는 지상 1층에 엘리베이터가 설치되면, 엘리베이터의 피트면적만큼 지하 1층의 임차공간 면적이 감소하므
2023-02-01 16:59
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빌딩 임대수익 배분을 둘러싼 형제자매 간의 갈등 이야기
상속받은 빌딩에서 나오는 임대수익 배분 문제로 형제자매 간에 오랜 갈등을 겪다가 갈등해소책으로써 빌딩관리 상담을 요청하는 고객이 요즘 들어 부쩍 늘고 있다. 부모님 사망 후 상속받은 빌딩을 직접 관리하면서 임대수익을 분기마다 배분하기로 합의한 약속을 지키지 않아 상호 갈등의 골이 깊어져 결국 대화가 단절되고 가족관계까지 와해되는 경우도 종종 보게 된다. 2년 전 서울 강동구 소재 중소형빌딩(연면적: 1,380㎡)을 오빠 2인과 공동으로 상속받은 L씨(여, 50세)는 2년 동안 임대수익을 한 푼도 배분 받지 못했다. 부모님 사망 직후부터 빌딩관리를 맡아서 해오고 있는 큰 오빠가 남는 돈이 없다며 2년 동안 임대수익금을 배분하지 않았던 것이다. 임대료 수입내역과 비용 지출내역서를 보여달라는 요청도 공동관리 제안도 모두 거부하자, 둘째 오빠와 함께 중소형빌딩 자산관리전문회사와 상담한 끝에 해결책을 찾게 되었다. 일반적으로 부모님 사망 후 상속빌딩을 형제자매와 공동으로 물려받은 공유지분권자 중 상당수는 빌딩관리를 맡고있는 형제자매의 동의 없이는 공유물(빌딩)의 관리에 관여할 방법이 없는 것으로 잘못 알고 있다. 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)에 의하면, '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다'라고 규정되어 있다. 따라서, L씨 등이 공유물의 관리를 전문관리회사에 위탁하기 위해서는 과반수 지분 소유가 필수적인데, 다행히도 차남과 L씨가 각각 30%씩 합 60%를 보유하고 있어 위탁관리에 대한 법적 걸림돌은 없었다. 이렇게 상속빌딩의 공유지분권자인 임대인 3인 중 장남을 제외한 2인과 먼저 위탁관리계약을 체결하고 관리를 개시
2022-12-23 18:40 -
빌딩 관리가 중요한 7가지 이유
강남구 역삼동에 연면적 1,500㎡ 규모의 6층 빌딩을 매입한 P씨(63세)는 약 2년 동안 직접 빌딩 임대관리를 해오다가 3년 전부터 중소형빌딩 자산관리 전문업체에 관리를 맡기고 있다. 빌딩의 설비 문제가 발생할 때마다 시도 때도 없이 걸려 오는 임차인 전화에 대응해야 하는 문제, 재계약 협상 시마다 임차인과 서로 충돌하는 문제, 늘어나는 임대료 체납금 회수 문제 및 경비원과 미화원의 채용 및 관리 등의 문제로 인해 극심한 스트레스를 받았던 P씨는 매월 지급하는 부동산자산관리 수수료(PM Fee) 100만 원이 약간 부담스럽다고 느꼈지만, 무엇보다도 임차인과 맞닥뜨리지 않아도 건물주를 대신해서 관리회사가 설비 보수공사부터 신규임대차계약 및 갱신계약, 체납금 회수 및 경비원과 미화원의 채용, 관리 등을 전문적으로 처리해주기 때문에 빌딩관리로 인한 스트레스로부터 해방되었다. 부동산자산관리(PM, Property Management)는 빌딩관리, 임대관리 및 건물관리를 모두 포함하는 개념으로 사용된다. 국내에서는 신한은행이 2004년 글로벌PMC와 업무제휴를 맺고 PB고객에게 부동산자산관리서비스를 제공하면서 중소형빌딩 자산관리가 본격적으로 시작되었다. 부동산자산관리란 건물주를 대신해서 빌딩의 시설물 유지보수부터 신규 임차인 유치, 적정 임대료 산정, 임대차계약 관리, 연체료 관리 및 경비원 채용 등의 업무를 종합적으로 수행하면서 빌딩의 가치를 증가시켜주는 전문적인 빌딩관리 서비스다. 미국의 한 부동산연구소에서 발표한 '빌딩관리를 맡겨야 하는 일곱 가지 이유'를 요약정리해본다. 첫째, 빌딩관리 전문회사는 자체 임차인 선별기준을 통해 문제 임차인을 사전에 걸러내기 때문
2022-10-31 16:17 -
준비 없이 거액 빌딩 상속받는다면…
빌딩주의 세대교체가 마무리 단계에 진입하면서 중소형빌딩의 상속과 증여가 급증하고 있다. 이에 따라 가족공동소유 빌딩의 관리 문제가 핫이슈로 부각되고 있다. 20여 년 넘게 혼자서 빌딩을 관리해오던 1세대 빌딩주가 어느 날 갑자기 퇴장하면 대부분 자녀는 아무런 경험도 준비도 없는 상태에서 거액의 빌딩을 상속받게 된다. 이어서, 가족공동소유 빌딩을 누가 어떻게 관리하고 수입은 어떻게 배분할 것인 지를 두고 우왕좌왕하며 갈등을 겪다가 상당기간 동안 어느 누구도 빌딩관리에 신경을 쓰지 않는 관리공백기가 발생하게 된다. 이렇게 되면, 빌딩관리 서비스가 부재하여 기존 임차인의 불만이 쌓이고 임차인 이탈로 이어지고 신규 임차인 유치를 위한 임대마케팅 활동도 중단되어 공실이 장기화 된다. 임대수입의 감소는 빌딩가치의 하락으로 이어지게 된다. 선친이 혼자서 관리하던 빌딩을 건물관리 경험이 전혀없는 친지에게 임시방편으로 관리를 맡겼다가 관리 소홀로 임차인이 이탈하고 공실이 증가해 재산상의 손해를 보는 사례부터 자녀 간에 더 좋은 빌딩을 차지하려고 법적 다툼을 벌이고 있는 가족의 사례, 그리고 자녀 중 한 명이 빌딩관리를 맡고서 임대수익 배당약속을 지키지 않아 장기간 왕래가 단절되고 가족관계까지 와해된 사례까지 가족공동소유 부동산관리로 인한 갈등의 유형도 다양하다. 몇 년 전까지만 해도 건물주가 빌딩관리를 전문회사가에게 맡기는 경우는 크게 세가지였다. 첫째는 임대료 연체가 많아서 임차인관리가 힘든 경우, 둘째는 임차인을 구하지 못해 공실이 많은 경우, 셋째는 빌딩을 처음으로 매입했지만 직접 관리를 할 수 없는 경우였다. 그
2022-08-24 15:41 -
왜 부동산 자산관리가 중요한가
저금리 기조 속에서 활황세를 보이던 빌딩거래시장이 금리인상의 여파로 소강상태에 접어들었다. 그 동안 가격상승을 기대하고 2~3%대의 낮은 수익률에도 공격적으로 매입했던 투자자들이 대출금리 인상으로 이자부담액이 급격히 증가하자 관망세로 돌아섰기 때문이다. 부동산 가격 상승기에는 부동산의 가치를 높이기 위한 별다른 조치를 취하지 않아도 빌딩가격이 덩달아 올랐으나 이제는 매입 후 가격상승을 당장 담보할 수 없게 됐다. 이에 따라, 빌딩의 수입과 지출을 전문적으로 관리하여 순운영소득(Net Operating Income · NOI)을 높이고 부동산의 가치도 상승시키는 부동산자산관리(PM)가 다시 주목받고 있다.부동산자산관리란 건물주(투자자)를 대신해서 빌딩의 시설물 유지·보수관리부터 임차인 유치, 임대차계약체결, 임대료수금, 임차인 명도 및 현장인력 채용관리업무까지 빌딩운영과 관련한 모든 사항을 종합적으로 수행하면서 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다. 과거의 빌딩관리가 빌딩을 고정자산으로 인식하고 시설물의 단순 유지·보수업무에 초점을 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산자산관리는 빌딩을 투자자산으로 인식하고 순운영소득(NOI)을 극대화하는데 포커스를 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다. 기업이 계속기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 전문적인 자산관리를 통해 우량 임차인을 유치하고 장기간 유지하여 공실을 최소화 상태로 운영함으로써 운영수익이 극대화되도록 운영해야 하는데, 이를 위해서는 부동산자산관리자가 빌딩을 하나의 사업체로 인식하고서 빌딩을
2022-07-22 16:38 -
중소형빌딩 투자와 자산관리
중소형빌딩 투자와 자산관리 코로나 사태의 장기화로 공실률이 치솟고 임차인 구하기는 점점 더 어려워져 중소형빌딩 소유주들의 시름이 깊어가고 있는 가운데 코로나 사태가 무색하게도 올 상반기에만 200억 이하 중소형빌딩 거래금액이 사상 처음으로 10조원을 넘어섰다고 한다. 저금리 기조 속에서 마땅한 투자처를 찾지못한 투자자들이 주택시장에 비해 규제가 덜한 빌딩시장으로 몰린 결과다. 수익형부동산의 수익은 적기(또는 좋은 가격)에 매입한 후 보유기간 동안에는 운영수익이 극대화되도록 관리한 후 적기(또는 좋은 가격)에 매각함으로써 창출된다. 과거에는 빌딩을 매입한 후 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가격이 상승했기 때문에 자산관리가 그리 중요하게 여겨지지 않았으나, 이제는 빌딩의 순운영소득(NOI)의 양에 따라 빌딩가치가 결정되기 때문에 매입 후 부동산자산관리가 점점 중요해지고 있다. 많은 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 꼬박 꼬박 들어오는 임대료 수입을 기대하고 수익형부동산 투자에 나서지만, 막상 매입 후 부동산관리를 소홀히 하면 낭패를 볼 수도 있다는 사실을 간과하는 투자자가 의외로 많다. 부동산자산관리(PM, Property Management)란 투자자를 대신해서 빌딩의 시설물 유지보수관리부터 임대료 청구, 수금관리, 공실관리, 수도광열비 등의 지출관리 및 현장 인력관리업무 등을 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하게 해주는 전문적인 부동산서비스다. 과거의 부동산관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산관리,
2021-08-25 15:57
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빌딩실사(Due Diligence)가 중요한 이유
꼬마빌딩이라 불리는 중소형빌딩 투자가 급증함에 따라 빌딩실사의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수익형부동산에 투자한다는 것은 해당 부동산에서 발생하는 현재와 미래의 현금흐름(cash flow)을 매입하는 것이기 때문에 이러한 현금흐름을 어떻게 잘 파악하고 관리하는가에 따라 투자의 성패가 결정될 수도 있다. 빌딩 투자시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 달성하기 위해서는 빌딩 매입 전에 빌딩에 대한 전반적인 실사가 수행되어야 한다. 대형빌딩은 매수자가 매입 전에 전문회사를 통해 빌딩 실사(Due Diligence)절차를 반드시 거치지만 중소형빌딩은 대부분 이 과정이 허용되지 않거나 생략되는 경우가 많다. 빌딩의 상태와 임대차 현황에 대한 기본적인 조사도 못한 채 매도인이나 중개인이 건네 준 자료만 믿고서 매입했다가 투자에 실패한 사례가 많다. 일부 임차인의 임대료가 주변 시세보다 지나치게 높게 책정된 것을 모르고 수익율 자체만 보고 매입했다가 임대료를 인하해줄 수밖에 없었던 경우부터 중요설비가 고장으로 작동되지 않고 있다는 것을 모르고 매입했다가 나중에 거액을 들여 보수해야 했던 사례 등 피해사례는 다양하다. 이렇게 매입한 경우에는 아무리 유능한 부동산관리자라도 당초 기대했던 수익률을 달성하기란 쉽지않다. 도널드 레이건 전 미국 대통령은 고르바초프 전 소련 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 "신뢰하되 검증하라(Trust, but verify!)"는 말을 즐겨 사용했다고 한다. 이 말은 빌딩 투자에도 자주 인용되는 말이다. 매도인(또는 중개인)이 제시하는 어떤 자료도 액면 그대로 받아들이지 말고 실사(Du
2020-06-08 15:31 -
부동산자산관리사의 역할변화와 전문자격증의 필요성
부동산자산관리사의 역할변화와 전문자격증의 필요성 미국의 한 부동산전략연구소는 부동산관리자의 역할이 점차 확대됨에 따라 2030년까지 부동산관리자(Property Manager)라는 타이틀은 전면적으로 사라지고 ‘기업임원(Enterprise Director) 또는 사업임원(Business Director)’과 같은 호칭으로 전면 대체될 것으로 전망했다. 사실, 부동산관리자(Property Manager)라는 직업은 1930년대 초에 미국에서 건물감독자(격상된 엔지니어)로 시작되었다가 1933년에 부동산관리협회(IREM)가 설립된 후 공인부동산자산관리사(Certified Property Manager, CPM)라는 전문자격이 도입되면서 널리 알려지게 되었고 위상도 격상되었다. 부동산관리자의 전통적인 역할은 기본적인 시설 유지관리, 임대차 계약협상, 임대료 수금 및 임차인 유지 등의 업무를 담당하는 빌딩 관리자였으나 부동산투자의 증가 및 부동산에 대한 인식 변화에 따라 부동산관리자의 역할이 전통적인 역할 외에도 기본적인 재무분석, 자산관리계획서 작성 및 투자자문 업무 등을 담당하는 전략 자문역(Strategic Advisor)으로 확대되고 있다. 이에 따라, 부동산관리자의 요구역량도 기본적인 시설관리 능력을 넘어서 부동산투자와 관리 전 과정에서 자문을 할 수 있는 수준으로 요구되고 있다. 이제 부동산관리자도 관리부동산에 대한 재무분석을 할 수 없다면 더 이상 부동산자산관리전문가라고 할 수 없게 되었다. 과거의 부동산관리자가 기본적인 빌딩서비스 제공과 빌딩자체의 물리적인 관리에 초점을 맞추었다면 현재의 자산관리자는 현재상태의 부동산 분석을 기초로 부동산투자수익을 제고할 수 있는 대안을 제시하며 자산가치 창조를 위한
2020-02-17 17:49 -
성공적인 부동산자산관리 전략
성공적인 부동산자산관리 전략 저금리 기조 속에서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이 중소형빌딩 투자시장으로 몰린 결과 중소형빌딩 투자가 급증하여 2018년 중소형빌딩 거래금액이 사장 최초로 9조원을 넘어섰다. 대부분의 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 꼬박꼬박 임대료 수입을 기대하고 수익형 부동산 투자에 나서지만, 수익형 부동산은 제대로 관리하지 않으면 기대수익률 달성은 고사하고 애물단지로 전락할 수도 있다는 사실을 모르는 투자자도 의외로 많다. 과거에는 빌딩을 매입한 후, 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가치가 상승했기 때문에 부동산관리가 그리 중요하게 여겨지지 않았고 공실 채우는 것을 주업으로 하는 임대관리 만으로도 충분했을 지 몰라도, 건물에서 발생하는 순영업소득(NOI)의 양에 따라 건물가치가 결정되는 시대에는 전문적인 부동산관리, 즉 부동산 자산관리(Property Management, PM) 없이는 빌딩가치를 올릴 수 없게 되었다. 부동산자산관리란 투자자(소유주)를 대신해서 빌딩의 시설물 수선 및 개보수 등의 유지관리부터 임차인관리, 임대차계약관리, 임대료 수금, 공실마케팅, 수입과 지출의 관리 및 빌딩의 청소, 경비 및 관리인 인력관리 등의 업무를 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하는 전문적인 서비스다. 부동산자산관리라는 용어는 금융 자산관리에서 유래한 것으로서 부동산을 금융자산처럼 적극적으로 관리하여 투자수익률을 유지 또는 향상시키기 위한 서비스라고 할 수 있다. 과거의 부동산 관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘
2019-08-21 15:43 -
부동산CEO로서의 부동산자산관리사(Property Manager)
은 공실률이 지속되면서 임차인 유치가 빌딩주의 최대 현안으로 부상했다. 건물주들은 신규 임차인 유치를 위해 임대료 면제(rent free), 인테리어 공사비 지원, 주차비 지원 및 이사비용 지원 등을 제시하고 있지만 임차인 확보는 여전히 ‘하늘의 별따기’만큼이나 어려운 과제로 남아있다.임차인은 수익형 부동산에서 가장 중요한 자산이다. 그 이유는 임차인이 매월 납부하는 임대료가임대수입의 원천이기 때문이다. 요즘 같은 불황기에는 신규 임차인 유치가 어렵기 때문에 기존 임차인을 오랫동안 계약을 유지토록 하는 것이 중요하다. 미국의 부동산관리협회(IREM)의 연구자료에 따르면 부동산자산관리 업무 36가지 중에서 가장 중요한 업무가 ‘임차인 유지업무‘라는 결과가 있다. 임차인을 빌딩에 장기간 유지(Retention)함으로써 현금흐름을 중단없이 안정적으로 확보하면 빌딩의 순운영소득(NOI)이 증가하고 이에 따라 빌딩의 가치도 높아지기 때문에 부동산자산관리(Property Management, PM)를 ‘임차인을 유지하는 업무’로 정의하곤 한다. 성공적인 임대사업을 위해서는 건물주는 보유 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁빌딩과 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다. 이후 적극적인 임대마케팅을 통해 우량 임차인을 유치하고 양질의 임차인 서비스를 제공하여 장기간 계약을 유지하는 것이 요구된다.IREM의 연구결과에 의하면 신규임차인을 유치(확보)하는데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배의 비용의 더 들어간다고 한다. 임차인이 이탈하게되면 아래의 손실이 불가피하다.
2018-10-03 12:39 -
한국형 부동산자산관리사 양성이 필요한 이유
부동산투자의 패러다임이 양도차익(Capital Gain) 추구에서 운영수익(Operating Income) 중시로 빠르게 바뀌고 있다. 그 동안 투자자(빌딩 소유주)들은 부동산을 고정자산으로 인식하고 최소한의 물리적 관리인 시설관리에만 신경을 쓰면서 매각차익을 기대했으나 이제는 투자환경변화로 인해 과거처럼 매각차익을 얻기가 어려워짐에 따라 투자부동산을 고정자산이 아닌 투자자산으로 인식하기 시작하였으며 매입후에도 전문적인 자산관리(Property Management)를 통해 부동산가치를 향상시키는 것을 최우선시하고 있다. 이에 따라, 중소형빌딩 등 수익형 부동산을 효율적으로 관리하여 순운영수입(NOI)은 극대화하고 운영비용은 최소화하여 부동산가치를 높이는 부동산자산관리가 더욱 중요해지고 있다.부동산자산관리(Property Management, PM)란 수수료(Fee)를 받고 부동산 소유주를 대신하여 시설유지관리부터 임대차관리, 공실마케팅 및 재무관리 등을 총괄적으로 수행하여 부동산의 가치를 극대화해주는 서비스를 말하며 우리나라에는 1990년대 후반 IMF외환위기 이후 대형오피스빌딩을 중심으로 미국으로부터 도입되었고 서브프라임모기지 사태를 계기로 중소형빌딩과 수익형 주거용빌딩으로까지 확산되고 있는 유망한 분야이다.이러한 부동산시장의 패러다임변화에 따라 수익형부동산을 직접 관리하면서 가치를 향상 시킬 수 있는 실무능력을 갖춘 부동산자산관리사(Property Manager)의 수요가 폭발적으로 증가하고 있으나 이를 뒷받침할 전문 부동산자산관리사 양성 교육과정은 거의 전무한 실정이다.미국의 경우 대공황 직후인 1933년에 설립된 부동산관리협회(IREM)가 1938년부터 부
2018-03-02 10:43
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여성이 주도하는 부동산자산관리시대의 도래
부동산시장의 패러다임이 변화함에 따라 부동산자산관리의 중요성이 커지고 부동산자산관리자의 요구역량도 확대되고 있다. 과거에는 단순 임대료 수금이나 시설물의 유지보수업무가 주요 업무이었지만 현재의 부동산자산관리업무는 관리부동산의 임대마케팅 전략과 임차인 유지전략을 수립하여 시행함으로써 관리부동산을 경쟁력있게 관리하는 것을 넘어서 투자자의 재무적 목표를 달성시키는 업무까지도 포함하고 있다. 저성장이 새로운 표준으로 자리잡은 지금, 부동산자산관리사(Property Manager)는 투자자로부터 ‘더 적은 자원으로 더 많은 성과를 내라’는 거센 요구를 받고 있고 그 동안 자산운용(AM)의 전문영역으로 여겨졌던 투자분석 관련업무까지도 수행하도록 요구 받고 있다. 이제 부동산 자산관리는 빌딩의 네 기둥을 물리적으로 관리하는 업무가 아니라 투자부동산으로서 인식하고서 빌딩내부의 공간을 점유하여 사용하는 임차인을 오랫동안 유지하고 관리하는 업무라고 정의할 수 있다. 부동산관리자는 부동산을 하나의 사업체로 인식하고서 효율적으로 운영하여 이익을 높이는 ‘부동산 CEO’의 역할을 수행하는 사람이다. 때로는 부동산의 가치를 창조하는 ‘가치창조자’로서의 역할을 수행하고 요즘 같은 침체기에는 부동산의 가치를 보호하는 ‘가치보호자’의 역할도 수행한다.국내에서도 부동산시장의 패러다임이 ‘개발’에서 ‘관리’로 전환되면서 본격적인 부동산자산관리시대로 진입한 것으로 판단된다. 1~2년전부터 부동산자산관리 전문 인력의 수요가 급증하면서 자산관리 전문인력이 턱 없이 부족한 상황이다. 이러다 보니 부동산자산관리회사의
2018-01-03 22:05 -
저성장기 부동산자산관리전략
저성장기 부동산자산관리전략 빌딩 공실률이 10%대의 고공행진을 지속함에 따라 기존 임차인을 장기간 빌딩에 머무르게 하는 임차인유지(Tenant retention)가 부동산 임대시장의 최대 화두로 떠오르고 있다. 임차인 주도하는 시장에서는 임대물건 선택의 폭이 넓기 때문에 더욱 정교해지고 스마트해진 임차인의 다양한 요구조건을 충족시키기란 여간 쉬운 일이 아니다. 장기간의 임대차계약을 체결하고 임대료를 제때 또박또박 내는 우량 임차인을 보유하는 것은 아마도 모든 건물주의 꿈일 것이다. 우량임차인이 장기간 임대차계약을 체결한 빌딩은 현금흐름이 안정적이고 임대차 리스크도 낮다. 따라서, 빌딩의 가치가 그렇지 못한 빌딩에 비해 높을 수 밖에 없다. 빌딩의 가치는 빌딩에서 발생하는 현금흐름(수입)의 양(量)과 질(質)에 따라 결정되는데 이러한 빌딩들은 현금흐름(Cash flow)의 양(Quantity)도 많고 질(Quality)도 높기 때문이다. 현명한 임대인들은 ‘신규임차인을 유치하는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배 더 들어간다’는 미국의 한 연구조사 결과가 시사하는 바를 잘 알고서 임차인 유치에 치중하기 보다는 기존 임차인의 유지에 더 신경을 쓰고 있다. 빌딩에서 가장 소중한 자산인 임차인을 유지하는 일은 임대차계약 체결 때부터 임대차계약이 종료될 때까지 계속돼야 하는 부동산자산관리의 핵심활동이다. 아직도 일부 건물주들은 신규로 임대차계약을 체결할 때까지는 좋은 임대인(Good Landlord) 처럼 행동하다가 임대차계약이 개시된 후에는 임차인을 무시(?)하는 나쁜 임대인(Bad Landlord)으로 돌변하는 경우를 종종 봤다. 이러한 임
2017-09-28 18:31 -
어떤 부동산 자산관리회사를 골라야 하나?
50억 미만 가격대 중소형빌딩의 인기가 치솟고 있다. 공실율이 좀처럼 낮아지지 않는 상황임에도 불구하고 중소형 빌딩을 매입하려는 투자자가 증가하다 보니 중소형빌딩 매물 품귀현상이 빚어질 정도이다. 시중은행의 부동산투자자문센터에서는 투자가능 물건을 제 때 발굴하여 제공하지 못하여 고객으로부터 항의 전화도 받고 있을 정도라고 한다. 이렇게 매물이 부족하다 보니, 서울 외곽지역이나 경기도 신도시 지역으로 발길을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있다. 그러나 이러한 투자자 대다수는 매입후 자산관리에는 별 관심이 없어보인다. 아마도 중소형빌딩관리는 누구나 할 수 있는 업무 정도로 취급하는 것 같다. 이들은 빌딩을 매입한 후 먼저 빌딩을 중개한 중개사로부터 최소한의 빌딩관리 서비스를 무상(?)으로 제공받거나 아니면 가족 친지나 지인에게 임대관리를 맡겼다가 혼자서 해결할 수 없는 문제가 발생하면그때서야 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 물색하여 관리를 위탁한다. 최근에 당사를 찾아와 자산관리 상담을 했던J씨(58세)의 사례를 소개한다. J씨는 2년 전에 빌딩중개업체를 통해 잠실에 소재한 지하 1층 지상 5층 규모의 중소형빌딩(연면적 1,480㎡)을 매수한 후 직접 관리를 해오던 중 약 1년 전쯤에 인터넷 검색을 통해 중소형빌딩 자산관리 전문회사라고 표방하는 한 회사의 홈페이지를 방문하여 살펴본 후 관리를 맡겼다가 몇 개월 지나지 않아 관리회사의 업무처리 미숙과 관리비 부당청구 등으로 인해 임차인과의 언쟁이 자주 발생하여 할수없이 J씨가 직접 임차인을 찾아가 사과와 재발방지를 약속하고 무마했다고 한다. J씨의 기대와 달리, 자
2017-06-01 17:08 -
중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션
중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션요즘처럼 임차인 구하기가 ‘하늘의 별 따기’만큼 어려운 시기에 중소형빌딩 소유주(투자자)의 가장 큰 리스크는 무엇일까? 아마도 공실 리스크일 것이다.빌딩임대사업에서 수입의 원천은 임대료와 관리비이다. 빌딩이 공실로 남아있게 되면 그 임대공간에 해당하는 임대료와 관리비의 수입이 발생하지 않기 때문에 임대수입이 감소하고 수익율도 하락하게 된다. 이 때문에 공실은 가장 큰 리스크일 수 밖에 없을 것이다.중소형빌딩과 같은 수익형 부동산은 매입 후에 어떻게 관리하느냐에 따라 임대수익이 달라지고 빌딩가치도 달라지기 때문에 요즘 같은 불황기일수록 공실관리가 더욱 더 중요해지고 있다. 수익형 부동산에 투자한다는 것은 현재의 수익과 보유기간 동안의 예상 수익의 양(量)과 질(質)을 매입하는 것으로 볼 수 있기 때문에 현금흐름관리를 포함한 부동산자산관리(PM)의 결과에 따라 빌딩투자의 성패도 결정된다고 할 수 있다.성공적인 부동산자산관리란 불황기에는 투자 시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 최소한 유지하고 경기 회복기에는 이들을 증가시켜 임대수입은 높이고 운영비용은 낮추어 순영업소득(NOI)을 증가시켜 빌딩가치를 상승시키는 것을 의미한다. 이렇듯 부동산자산관리가 갈수록 중요해짐에도 불구하고 중소형빌딩 매입단계에서부터 자산관리를 누가 어떻게 할 것인가를 적극적으로 검토한 후 빌딩에 투자하는 사람은 그리 많지 않은 것 같다.빌딩 중개인의 말만 믿고서 공실 리스크에 대해 아무런 대책도 없이 매입했다가 상당기간 동안 공실이 해소되지 않아 막대한 피해를 입은 후 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 찾
2017-05-15 17:02 -
중소형빌딩 자산관리시장 성장 조건
중소형빌딩 자산관리시장 성장 조건 국내 부동산관리시장은 1997년 외환위기 이후 많은 변화를 겪어오고 있다. 시설관리(Facility Management) 단계에 머물러 있던 국내 부동산관리시장에 대형빌딩을 중심으로 부동산자산관리(Property Management · PM)가 도입되면서 부동산자산에 대한 인식이 고정자산에서 투자자산으로 전환되었고 투자부동산의 평가방식이 원가법에서 수익환원법으로 바뀌면서 보유단계에서 순운영소득(NOI)이 극대화되도록 관리하는 것이 중요하다는 사실을 일깨워주었다. 외국계 투자가와 국내 기관투자가들이 주로 보유하고 있는 대형빌딩에는 부동산자산관리가 이미 정착되어 매입단계에서부터 부동산 자산관리회사(Property Management Company)가 매입 전 부동산실사(Due Diligence)에 참여하고 빌딩인수업무에도 투입되어 자산을 전문적으로 관리하면서 부동산자산의 가치를 상승시켜오고 있으나 주로 개인이 보유하고 있는 중소형빌딩에는 자산관리가 도입된 지 12년이 지난 현재까지도 부동산자산관리(PM)가 정착되지 못하고 있는 실정이다. 금융기관 PB고객(고액자산가)들은 중소형빌딩을 대부분 소유하고 있어서 중소형빌딩 자산관리에 대한 니즈가 있었지만 자산관리에 대한 인식이 부족한데다가 전문적으로 자산관리를 대행해줄 회사가 없었기 때문에 소유주 자신이 직접관리하거나 지인을 통해 주먹구구식으로 관리하는 방법 외에는 다른 대안이 없었다. 2004년부터 신한은행이 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 통해 고액자산가들에게 부동산자산관리(PM) 서비스를 제공하면서부터 중소형빌딩시장에도 자산관리가 도입되었고 2005년부터 주요 시중 은행들이 앞 다퉈 중소형빌
2017-03-30 14:29