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빌딩가치를 높이는 6가지 방법
빌딩가치를 높이는 6가지 방법 중소형빌딩 투자가 급증하고 있다. 2~3년 동안 매수 문의조차 거의 없었던 비강남지역 소재 빌딩도 팔리고 있다. 이렇게 중소형빌딩 거래가 활발한 이유는 저금리 기조 하에서 중소형빌딩 투자 외에 다른 마땅한 투자처를 찾기도 쉽지 않은 상황에서 4% 이상의 수익률을 기대할 수 있는 중소형 빌딩 투자는 그나마 매력적으로 보이기 때문일 것이다. 빌딩 투자자마다 빌딩에 투자하는 목적은 다 다를 수 있지만 대체로 매각차익을 기대하지 않는 투자자는 없을 것이다. 그렇다면 매각차익을 얻기 위해서는 어떻게 해야 할까? 첫 번째 방법은 매각차익이 기대되는 빌딩을 매입하는 것이다. 매입가격보다 더 높은 가격에 매각할 수 있는 빌딩을 찾기란 쉽지 않은 일이지만 매입 전 실사(Due Diligence)를 통해 상승가능성(upside potential)이 있어 보이는 빌딩을 매입하는 것이다. 빌딩 매입 시에 가치를 올릴 자신이 있는 빌딩을 매입할 수 있기 위해서는 남이 보지 못한 무언가를 볼 수 있는 능력 또는 통찰력이 요구된다. 아래에 해당하는 빌딩이 상승가능성이 있는 빌딩으로 볼 수 있다. 1)주변빌딩에 비해 저평가되어있는 빌딩, 2)업그레이드가 가능한 빌딩 3)주변빌딩 대비 임대료가 낮은 빌딩 4)주변빌딩 대비 관리비가 높은 빌딩 5)용도변경이 가능한 빌딩 등 두 번째 방법은 매입 후 운영단계에서 빌딩가치를 높일 수 있는 전략을 수립하여 시행하는 것이다. 이제는 빌딩을 사 놓기만 하면 가치가 올라가던 시대는 지났기 때문에 적극적인 자산관리 전략이 요구된다. 운영단계가 비록 화려하지는 않지만 어떻게 운영
2015-08-17 21:26 -
가족 소유 빌딩의 효율적 관리법 (Part 2) - KB골든라이프 칼럼
---> Part 1에서 계속 P씨는 처음 겪어보는 빌딩 관리업무에 따른 극심한 스트레스로 병원치료까지 받아야 했다. P씨는 더 이상 혼자서 빌딩관리를 할 수 없다고 선언하고 형과 누나를 설득하여 부동산자산관리 전문회사에게 관리를 위탁하는데 동의를 얻은 후 지인의 소개로 중소형빌딩 자산관리 전문회사 대표를 만나 상담을 했다. 그 후 P씨가 두 상속자에게 전문관리회사를 추천하고 관리업체로부터 관리제안 설명을 들은 후 위탁관리계약을 체결하려 했으나 불신때문에 관리업체 선정에 2개월 이상이 소요됐다. 결국, 상속자의 변호사까지 모두 참석한 자리에서 관리업체로부터 관리제안 설명을 다시 들은 후 찬반투표를 통해 어렵게 관리업체를 선정했다. 부동산관리회사는 먼저 모든 임차인과 면담을 통해 정확한 임대차계약 현황을 파악하고 빌딩실사를 통해 유지보수공사가 필요한 부분을 파악한 후 우선 순위를 두고 하나씩 시행한 결과 지금은 빌딩상태가 대폭 개선돼 공실이 줄었고 임대료 수입도 30% 이상 증가했다. 가족 중 대표관리자의 관리소홀에 의한 갈등 사례 대기업 임원으로 근무하다 작년에 퇴직한 K씨(56세)가 어느 날 부동산자산관리회사를 찾아왔다. K씨의 4형제들은 약10여년 전에 아버지로부터 역삼동에 소재한 지하2층, 지상 10층 규모의 중소형빌딩(연면적 2,800㎡)을 상속받았다. 여러 차례의 사업실패 끝에 특별한 직업이 없이 지내던 셋째 동생에게 일자리도 제공할 겸 빌딩관리를 맡기면서 수익금은 지분에 따라 매년 배당하기로 합의했으나3형제들은 10년 동안 배당금을 단 한 푼도 받아본 적이 없다는 것이다. 그러나, K씨는 빌딩관리 경험이 전
2015-06-11 00:06 -
가족 소유 빌딩의 효율적 관리법 (Part 1) - KB골든라이프 칼럼
가족 공동관리 부동산의 갈등에 관한 이야기빌딩주의 세대교체가 본격화 되고 상속과 증여가 증가하면서 가족 소유 부동산의 관리문제가 이슈로 떠오르고 있다. 빌딩을 20여년 넘게 혼자서 관리 해온 1세대 빌딩주가 갑자기 퇴장하면 대부분 자녀들은 빌딩관리에 대한 아무런 경험도 준비도 없는 상태에서 거액의 부동산을 상속받게 된다. 이어서, 가족 소유 부동산을 누가 어떻게 관리할 것인지를 두고 우왕좌왕하다가 갈등을 겪다가 어느 누구도 빌딩관리에 신경을 쓰지 못하는 관리 공백기가 상당기간 발생하게 된다. 이렇게 되면, 관리주체가 없어서 신규로 임차인을 유치하기가 어려워지고 기존 임차인까지 이탈하면서 임대수입 감소와 빌딩가치 하락으로 이어지게 된다.선친이 혼자서 관리하던 빌딩을 빌딩관리 경험이 전혀 없는 친지에게 임시방편으로 빌딩관리를 맡겼다가 관리에 소홀하여 임차인 이탈과 공실 증가로 인해 재산상의 피해를 보는 사례부터 자녀간에 더 좋은 부동산을 차지하려고 법적 다툼을 벌이고 있는 가족의 사례, 그리고 자녀 중 한 명이 빌딩관리를 맡고서 임대수익 배당약속을 지키지 않아 10년 넘도록 왕래가 단절되고 가족관계가 와해된 사례까지 가족소유 부동산관리로 인한 갈등의 유형도 다양하다. 몇 년 전까지만 해도 빌딩 소유주가 빌딩관리를 위탁하는 경우는 크게 세 가지였다. 첫째, 임대료 체납이 많아서 임대관리가 어려운 경우, 둘째, 공실이 많아서 임대수익이 발생하지 않는 경우 셋째, 빌딩을 신규로 매입했지만 직접 관리를 할 수 없는 경우였다. 그러나, 최근 들어서는 빌딩관리를 위탁하는 사유가 바뀌고 있다. 가족소유 부동산의 공동관리로
2015-06-09 11:08 -
세상에 공짜 빌딩관리 서비스는 없다
부동산 임대시장이 임차인 주도시장으로 바뀌면서 임차인의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 임차인을 어떻게 장기간 유지하느냐에 따라 빌딩의 가치가 결정되기 때문에 임차인 유지는 부동산자산관리의 가장 중요한 업무라고 할 수 있다. 아래 그림에서 보듯이 주요 자산관리 업무 19가지(중요도 순) 중에서 임차인 유지업무는 임차인 확보업무 보다도 더 중요하다는 것을 확인할 수 있다.미국 부동산관리협회(IREM)의 조사자료에 따르면 신규고객을 유치하는 것이 기존 고객을 유지한 것보다 약 6배의 비용이 더 발생한다고 한다. 전문적이고 체계적인 부동산관리를 통해 임차인의 니즈를 미리 파악하여 충족시킴으로써 임차인 유지율을 높이고 부동산의 가치를 향상시키기 위해서는 부동산관리 전문 역량을 갖춘 부동산자산관리사(property manager)가 필요하다.일부 빌딩매매를 전문으로 하는 중개법인의 영업행태가 문제가 되고 있다. 이들 중개법인이은 건물주에게 접근하여 빌딩관리 수수료는 받지 않고 임대차계약 체결 시 중개수수료만 받겠다고 제안하여 빌딩관리를 수주한 후 빌딩관리를 제대로 하지 못해 건물주가 피해를 입는 사례가 증가하고 있는 것다. 이들은 빌딩관리의 전문성도 없으면서 면제해준 수수료를 보충하기 위해 임차인을 자주 교체하면서 그 때마다 건물주와 임차인으로부터 임대차중개수수료를 받아 챙기려는 꼼수를 부리다가 신규 임차인을 제때 유치하지 못해 건물주에게 피해를 입히는 경우가 빈번하게 발생하고 있다.얼마 전 자산관리 상담한 K씨의 사례다.1년 전에 강남구 신사동에 중소형빌딩(연면적 1,350㎡)을 모 빌딩중개법인의 소개로 매입한 K씨
2015-06-04 07:00 -
부동산자산관리업 육성을 위한 부동산자산관리사 양성의 필요성
글로벌 부동산자산관리관리시장에서 대형 인수 • 합병이 잇따라 발표되고 있다. 지난 5월 11일에는 글로벌 부동산자산관리회사 DTZ와 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)가 올 연말까지 합병한다는 뉴스가 발표됐다. 통합법인 쿠시먼앤드웨이크필드는 이번 인수합병을 통해 지금까지 난공불락으로 여겨지던 자산관리업계 1위 CBRE(www.cbre.com)와 2위 JLL(www.jll.com) 의 2강 체제를 위협하는 3위 자리로 올라서게 될 것으로 전망하고 있다. 글로벌 부동산자산관리시장이 이른바 양강 체제에서 3강체제로 급속히 재편되고 있는 것이다. 국내 부동산자산관리업계에서도 유사한 흐름이 전개되고 있다. 부동산자산관리기업 메이트 플러스가 투자자문 부문을 떼어내서 세계 4위권인 글로벌 부동산자산관리회사 Colliers International의 한국법인과 통합하여 신규법인을 설립하고 Colliers International의 프랜차이즈 회사로서 7월1일부터 업무를 시작할 것으로 알려지고 있다. 점차 몸집이 커져가는 글로벌 부동산자산관리회사간의 경쟁의 틈바구니에서 국내 부동산자산관리회사들은 어떤 생존전략을 마련해야 할 지가 요즘 업계의 화두로 떠오르고 있다. 그러나, 불행하게도 국내 부동산자산시장은 지속성장을 위한 인프라가 구축돼있지 않다. 부동산자산관리관련 전문단체(사단법인)도 없고 부동산자산관리사를 양성하는 교육 프램그램 조차도 KPM을 제외하고는 전무한 실정이다. 미국의 경우 대공황 직후인 1933년에 설립된 부동산관리협회(IREM)가 부동산자산관리사(Certified Property Manager, CPM) 자격제도를 1938년부터 시행해오고 있다. CPM은 전세계적으로 인정받는 위치에 올라섰고 이런 교육 인프라와
2015-05-28 11:07
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부동산 투자수익을 창출하는 방법 #1
부동산 투자수익을 창출하는 방법 #1 저금리가 지속되면서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이 중소형빌딩과 상가 투자시장으로 몰려들고 있다. 좋은 물건을 구해달라는 고객의 요청이 쇄도하고 있지만 막상 요구조건에 맞는 중소형빌딩을 소개해주기란 그리 쉬운 일이 아니다. 개인이든 중소법인이든 중소형빌딩 투자는 일생에서 가장 큰 금액의 투자일 수 있기 때문이다. 일반적으로, 준공된 건물의 부동산 투자수익은 아래의 3가지 기본적인 방법으로 창출된다고 한다. 첫째, 디벨로퍼나 기존 빌딩 소유주로부터 빌딩을 적기에 또는 좋은 가격에 매입 둘째, 보유기간 동안에 현금흐름의 현재가치가 극대화되도록 운영 셋째, 적기에 또는 좋은 가격에 매각 투자대상 수익형부동산의 선정도 중요하지만 이에 못지 않게 중요한 것이 매수 타이밍과 적정 매수금액이다. 매입가격 또는 매입 타이밍 측면에서 일단 한번 잘못 매입한 부동산의 가치는 단기간에 회복되기 어렵고 어떤 경우에는 영원히 회복 불능일 수 있다. 이 때문에 중소형 빌딩 등에 투자할 때는 믿을 수 있는 부동산 투자 전문가의 도움을 받는 것이 중요하다. 최근에 중소형빌딩 (연면적 1,860㎡)을 매입한 중소기업 사장 K씨가 자산관리 상담을 위해 당사를 찾아왔다. K씨는 빌딩중개업자를 통해서 수익률이 좋다는 빌딩을 매입했으나 나중에 확인해보니 임대료가 주변시세 대비 20% 이상 부풀려져 있었고 공실기간도 매도인의 주장과 달리 최근에 발생한 것이 아니라 2년전에 발생하여 지속되고 있으며 임차인 일부도 인근 빌딩으로 이전할 것이라는 것이다. 안타깝게도 K씨
2015-05-12 06:00 -
연예인 소유빌딩에서 임차인과의 분쟁은 왜 발생하나?
지난 주 KPM (한국형부동산자산관리사) 강의 중에 한 교육생으로부터 질문을 받았다. “오늘 뉴스를 보니 가수 P의 소속사 대표가 P씨와 임차인과의 분쟁에 중재자로 직접 나섰다고 하네요. 연예인들은 임대인을 대신해서 부동산과 관련한 모든 업무를 수행해주는 부동산 자산관리회사가 있다는 것을 아직도 모르고 있는 것 같아요. 자산관리회사에 관리를 맡겼으면 그런 분쟁은 일어나지 않았을 텐데요. P씨에게 연락해서 자산관리 해주겠다고 제안 하시면 어때요?” 연예인들이 매입한 빌딩에서 임차인과의 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 얼마 전 가수 L씨가 임차인 명도문제로 곤혹을 치른 데 이어 최근에는 가수 P씨와 탤런트 G씨도 임차인을 강제로 명도하려다가 여론의 뭇매를 맞고 있다. 최근에는 가수 P씨 의 소속사 대표가 직접 중재에 나서면서 강제집행을 막을 수가 있었다. 이들 분쟁은 부동산자산관리 경험이 없는 기획사 직원 등에게 맡기고 이들은 임차인과 진솔한 협의도 하지 않은 체 법에만 의존하여 강제로 임차인을 명도시키려다 발생했다는 공통점이 있다.과거에는 임대인이 마음대로 임차인을 강제로 내보내도 사회적으로 큰 파장이 없었지만 요즘 같은 SNS시대에는 임대인이 임차인을 무시하고 일방적으로 내보냈다가는 거의 실시간으로 소식이 전파되어 여론의 뭇매를 맞게 되고 임대인의 이미지도 실추될 수 있다. 이렇게 되면 신규임차인 유치가 어려워지고 임대사업 수익성도 악화되어 투자목적을 달성할 수 없게 된다. 임대인의 평판관리가 중요한 이유가 여기에 있다. 만일, 위 연예인들이 빌딩 매입단계부터 또는 매입직후에라
2015-04-30 14:25 -
가족 소유 부동산의 성공적인 관리사례
가족 소유 부동산의 성공적인 관리사례 요즘 들어 가족 소유 부동산의 관리로 인한 형제간의 분쟁이 증가하고 있다. 3년 전 아버지(70세)의 갑작스런 사망으로 서초동 소재한 중소형빌딩(연면적 2,200㎡)을 어머니, 남동생과 함께 상속받은 대학교수 P씨의 사례다. P씨의 아버지는 혼자서 빌딩을 직접 관리했기 때문에 가족 누구도 빌딩관리 현황에 대해 아는 사람이 없었다. 빌딩이 25년 전에 신축되었기 때문에 임대차계약서가 어디에 있는지, 임차인은 누구이고 임대료와 보증금은 얼마인지에 대해서도 전혀 알 수가 없었다. 이러한 상황에서 자영업을 하다가 몇 차례 사업에 실패한 P씨의 동생이 빌딩관리를 직접 맡아서 해보겠다고 하자 어머니와 P씨는 흔쾌히 동의해줬다. 그러나, 빌딩에서 매월 3000만원 이상의 임대료 수입이 발생하므로 매달 얼마씩은 배당 받을 것으로 기대했던 P씨는 2년이 지나도록 배당이 없자 동생을 의심하기 시작했다. 결국, P씨는 동생을 찾아가 배당을 못하는 사정이 있는지를 물어봤으나 동생의 답변은 본인 인건비와 유지보수비를 제외하면 남는 게 거의 없다는 것이었다. 그 날 이후로 P씨는 수 차례 동생과 대화를 시도했지만 번번이 동생의 거부로 무산됐고 이로 인해 형제간의 갈등은 본격화 됐다. 가족 공동 소유 재산을 동생이 사실상 강탈해갔다는 생각에 씁쓸했지만 빌딩관리 지식도 경험도 없는 상태에서는 동생과 대화를 할 수 없다는 판단에 따라 거래은행의 PB센터를 통해 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 소개받고 상담을 했다. 부동산자산관리회사는 빌딩의 등기부 등본과 건축물대장 외에는 아무런 정보도 없었지만 전문성을 발휘하여 주변 경
2015-04-22 16:04 -
빌딩관리는 아무나 하나
빌딩관리는 아무나 하나감정평가사가 부동산 매입단계에서 부동산에서 발생할 미래의 기대수익을 예측하여 부동산의 가치를 평가한다면 부동산자산관리사는 관리단계에서 그 기대수익을 현실화시키는 업무를 수행한다고 할 수 있다. 이런 의미에서 부동산자산관리사는 화려하지는 않지만 성공투자를 위해서는 아주 중요한 업무를 수행하는 전문가다. 그러나, 다수의 투자자들, 특히 중소형빌딩 투자자들은 부동산 자산관리업무를 아무나 할 수 있는 것으로 생각하는 우를 범한다. 이들은 빌딩을 매입하고 나면 빌딩을 중개한 중개사로부터 빌딩관리 서비스를 무상으로 제공받거나 아니면 가족 친지나 지인에게 부동산관리를 맡긴다.아래의 경우처럼 비전문가에게 빌딩관리를 맡겨놓다 보면 시간이 지날수록 자산관리비용 절감보다는 오히려 손실이 커지는 경우가 많다.사례1. 친인척에게 빌딩관리를 맡긴 사례 해외에서 의류사업체를 운영하고 있는 C씨(53세)는 임대사업을 목적으로 서울 영등포시장 인근에 있는 중소형빌딩을 2013년에 매입했다. 빌딩을 매입한 후 C씨의 장인어른이 사위를 대신해서 빌딩관리를 맡았다. 장인어른은 빌딩으로 매일 출근하면서 나름대로 열심히 관리를 했지만 공실과 임대료 체납이 문제였다. 2년이 지나도록 공실은 해소되지 않아서 공실손실이 약 1억원에 달했고 임대료 체납금도 5천만원을 넘어섰다. 그 결과 투자수익율이 당초 기대했던 5% 후반에서 4% 초반으로 하락했다.사례2. 전업주부에게 빌딩관리를 맡긴 사례서울 모 대학의 교수인 S씨(58세)는 5년 전에 강남구 역삼동에 있는 지하 1층 지상 5층 규모의 중소형빌딩(연면적 1,600㎡)을 상속받았다.
2015-03-13 17:32 -
인생 2막시대의 부동산자산관리사(KPM)
부동산산업이 전문화, 세분화 및 첨단화됨에 따라 부동산관리업무가 복잡다단해지고 방대해지면서 부동산자산관리자의 요구역량도 확대되고 있다. 과거에는 단순 임대료 수금이나 유지보수업무가 주요 업무였다면 이제는 관리 부동산을 경쟁력있게 유지관리하고 전문적인 임대마케팅 전략과 임차인 유지전략을 수립하고 시행하면서 투자자의 재무적 목표를 달성시키는 업무가 부동산자산관리자의 핵심 업무로 부상했다. 따라서, 과거의 경험과 지식과 기술만으로는 더욱 정교해진 빌딩 투자자(소유주)의 요구와 기대를 충족시키기가 어렵게 됐다. 저성장이 새로운 표준으로 자리잡은 지금, 부동산자산관리자(Property Manager)는 “더 적은 자원으로 더 많은 성과를 내라(Do more with Less)”는 거센 요구를 받고 있고 그 동안 자산운용(AM)의 영역으로 여겨졌던 빌딩투자 관련 업무까지도 수행하도록 요청받고 있다. 단 한번의 실수로도 거액의 손실을 초래할 수 있는 것이 부동산 자산관리업무이기 때문에 부동산관리자의 업무지식, 경험 및 능력은 날로 중요해지고 있다. 최소의 시간과 노력과 리스크로 부동산을 전문적이고 체계적으로 관리하여 자산가치를 높일 수 있는 부동산자산관리 전문가가 필요한 시기다.이제 부동산 자산관리는 빌딩의 네 기둥을 물리적으로 관리하는 업무가 아니라 투자부동산으로서 빌딩 내부의 임차인을 유지하고 관리하는 업무이다. 부동산관리자는 부동산을 하나의 사업체로 인식하고서 효율적으로 운영하여 이익을 높이는 ‘부동산 CEO’의 역할을 수행하는 사람이다. 때로는 부동산의 가치를 창조하는 가치창조자(Value Creator)
2015-03-02 07:00
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아직도 빌딩관리 직접 하십니까?
최근에 중소형빌딩을 급매가로 매각한 H씨(80세)는 최근까지 20여년 동안 빌딩관리를 직접해왔다. 20여년 전에 친구와 공동으로 신축하여 보유해온 중소형빌딩을 갑작스럽게 매각한 이유는 빌딩설비가 노후화되고 공실이 늘어나면서 임차인관리가 더욱 힘들어졌기 때문이다. 해당 빌딩 매수자의 자산관리자로서 H씨를 만나 빌딩 인수업무를 수행하면서 부동산 자산관리(PM)서비스를 소개하자 H씨는 '이런 중소형빌딩 자산관리 전문회사가 있다는 것을 전혀 몰랐다'면서 '조금만 빨리 알았어도 빌딩을 급매로 매각하지는 않았을 것'이라고 안타까워 했다. 중소형빌딩 자산관리서비스는 2004년에 신한은행이 글로벌PMC를 통해서 PB고객에게 부동산관리서비스를 제공하면서 시작되었다. 초기에는 주로 해외에 거주하거나 해외로 이주하는 건물주와 전문직에 종사하는 빌딩주에게 주로 제공해왔지만, 10여년이 지난 지금은 중소형 빌딩투자층이 넓어지면서 등장한 빌딩투자자와 1세대 소유주의 고령화에 따른 상속과 증여로 새로운 빌딩주가 된 2세대 건물주에게 까지 서비스 대상이 확대됐다. 중소형빌딩 자산관리 전문회사는 부동산의 매입부터 임차인 유치, 시설유지보수, 임대차계약 관리, 임차인 유지, 적정 임대료 산정, 재계약 협상, 건물의 운영전략 수립, 리모델링 및 매각까지 모두 업무를 소유주(투자자)를 대신하여 수행해준다. 한마디로 부동산 자산가를 대상으로 부동산의 매입부터 관리 및 매각까지 종합 서비스를 제공하는 것이다. 아직까지도 대다수 소유주(투자자)가 중소형빌딩 자산관리 서비스가 있다는 사실을 모르고 있지만 당사의 자산관리서비스를 받고있는 고객들은 하나 같이
2015-02-15 00:07 -
나는 어떤 부동산관리자인가? Property Manager or Asset Manager
나는 어떤 부동산관리자인가? - Property Manager or Asset Manager - 임대용 부동산(투자부동산)을 관리하는 주체로서 AM (Asset Manager)과 PM (Property Manager)을 명확히 구분하기란 쉽지 않은 일이다. 외국계 부동산자산관리회사(Property Management Company)들 조차도 자산관리자를 Asset Manager라고 부르기도 하고 Property Manager라고도 부르고 있다. 최근 KPM(한국형 부동산자산관리사) 강의 중에 한 수강생으로부터 '글로벌PMC' 회사명칭과 관련한 약간은 엉뚱한 질문을 받았다. 글로벌PMC는 부동산의 매입부터 관리 및 매각까지 원-스톱 서비스를 제공하는 회사로 알고 있는데 왜 회사명에 투자업무를 포함하는 AMC를 쓰지 않고 PMC를 사용하냐는 것이다. 빌딩 투자관련 업무는 AM회사에서만 수행하는 것으로 알고 있는 수강생에게는 어찌보면 당연한 질문일 수도 있다.이 수강생은 아래 그림처럼 부동산관리가 세 주체(AM, PM, FM)에 수행된다는 점을 의식하고 질문했을 것이다. 최상위 개념인 AM은 투자자를 대신해서 부동산 매입과 처분 등 투자 의사결정과 관련된 업무를 주로 수행하고, PM은 임대차관리업무와 수지관리업무를 수행하며 FM은 일상적인 시설물 유지관리업무와 운영관리업무를 수행한다. 통상적으로 PM이 FM업무를 관리감독하지만 PM이 직접 FM업무를 수행하는 경우도 있다. <부동산관리의 3주체: AM, PM, FM>위와 같은 AM과 PM의 구분은 비교적 큰 규모의 자산을 운용하는 부동산 펀드나 리츠의 경우에는 명확하지만 소규모 부동산 투자의 경우에는 구분이 쉽
2015-01-14 07:57 -
귀하의 부동산 임대사업은 안녕하십니까?
귀하의 부동산 임대사업은 안녕하십니까?50대 후반의 A씨(여)는 수도권에서 외국인을 대상으로 원룸 임대사업을 하면 돈이 된다는 친구의 말을 듣고 3년 전에 30실 규모의 원룸 빌딩을 매입했다. 외국인 근로자 밀집지역이라서 세입자 구하는 것은 걱정안해도 되고 임대관리도 매매를 중개한 현지 공인중개사 B씨가 저렴한 비용만 받고 대행해주겠다고 했기 때문에 그 당시에는 아무 걱정이 없었다.A씨는 매월 1000만 원의 임대료 수입을 기대하고 매입했지만 기대치와 실제 수입의 차이가 커서 고민하다가 주택임대관리 전문회사를 찾은 것이다. A씨가 3년 동안 받은 수입 내역을 정리한 후 월간 평균 임대료 수입을 계산해보니 850만원 정도였고 공실로 인한 손실금액이 150만원으로 파악됐다. 투자 당시 예상했던 수입보다 매월 15%(150만원)이 적게 입금되자 아무래도 임대관리에 어떤 문제가 있는 게 아닌가 하고 의심을 갖기 시작했단다. 건물주 A씨가 보여준 임대차계약서 사본을 검토 한 후 문제점을 파악하기 위해 몇 가지 질문을 했다.첫째, 임대차계약서는 누가 체결하고 계약서 원본은 누가 보관하는지?둘째, 임대차계약 체결시 사전에 소유주의 승인을 받는지?셋째, 임대차계약 보증금은 누가, 어떻게 수령하는지?넷째, 임대료는 누가, 어떻게 수금하는지? 다섯째, 임대료 체납금은 누가 회수하는지?소유주 A씨가 보관중인 임대차계약서를 보니 거의 모두 2년 전에 체결된 것이었고P씨는 현재 어떤 임차인들이 입주해 있고 공실이 몇호나 되는지, 그리고 임대료 체납금이 얼마인지도 전혀 모르고 있었다. 임대차계약은 임대관리인인 중개사 B씨가 공실이 발생하면 알아서 체결한 후 임
2014-12-06 19:34 -
임차인 유지율을 높이기 위해 필요한 5가지
자산관리 상담을 위해 최근 당사를 찾은 S씨(68세)는 서울 종로구 인사동에 5층 건물을 소유하고 있다. S씨는 18년 전에 남편과 사별한 이후로 빌딩관리를 직접 해오고 있지만 요즘처럼 빌딩관리가 힘든 적이 없었다고 한다. 공실은 계속 늘어만 가는데 새 임차인은 들어오지 않고 그나마 근근히 버텨오던 임차인들도 임대료를 제때 못내 체납금이 증가하는 실정이라고 한다.공실이 증가하고 공실기간이 장기화되면 빌딩주는 임대수입이 줄어들게 되어 빌딩관리에 신경을 덜 쓰게 된다. 이렇게 되면 비교적 우량 임차인들 조차도 동요하게 된다. 이러한 상황을 감지한 주변 경쟁빌딩의 소유자(관리자)는 임차인을 향해 좋은 조건을 제시하며 자기빌딩으로 이전하라는 유혹의 손길을 뻗는다. 이것이 S씨가 맞닥뜨리고 있는 바로 그 상황이다. 빌딩주나 자산관리자는 이러한 상황을 미연에 방지하기 위해서는 임차인 유지전략을 마련하여 시행해야 한다. 임차인 유지율을 높이기 위해 필요한 5가지를 요약 정리해본다. 1. 주변 경쟁빌딩 조사 -공실률과 임차인 현황 -강점과 약점 -더 많은 인센티브를 제공하는지 여부 2. 빌딩 신축허가 현황 지속적 추적 조사 -임대가와 임대조건 -인센티브 제공 수준 3. 보유빌딩 자체 평가 실시 - 임차인 구성 - 임대차계약 현황 - 6개월내 계약만기 도래하는 임차인 4. 임차인의 등급 분류 - 우량임차인과 비우량임차인 분류 - 우량임차인은 유지전략, 필요시 인센티브 제공 5.
2014-10-11 19:29 -
좋은 부동산 자산관리회사를 고르는 기준 20가지
부동산시장의 패러다임이 개발에서 관리로 전환됨에 따라 부동산 자산관리회사의 창업이 꾸준히 증가하고 있다. 그동안 변호사, 회계사, 건축사 등 이업종으로 여겨졌던 분야에서도 업무 영역을 확장하여 부동산 자산관리(PM)시장에 새로이 뛰어들면서 부동산자산관리(PM)시장은 그야말로 춘추전국시대에 접어들었다는 느낌이다. 이렇게 업체수가 급격히 증가하다 보니 공정경쟁은 온데간데없고 수수료 덤핑으로 수주를 한 후 제대로 관리를 하지 못해 빌딩주에게 피해를 입히고 결국 빌딩주로부터 소송을 당하는 사례도 속속 들어나고 있다. A씨는 2년 전에 중소형빌딩을 매입한 후 P 자산관리회사에 관리를 위탁했다. P사를 관리회사로 선정한 이유는 자산관리 수수료가 다른 경쟁사 대비 70%수준으로 저렴했기 때문이라고 한다. A씨는 자산관리 수수료로 매월 30만원을 절약할 수 있겠다고 판단하고 P사를 선정했으나 '싼게 비지떡'이라는 말을 입증이라도 하듯 연일 부실관리 사례가 발생하여 하루도 마음 편한 날이 없었다. 임대료 미수금은 계속 쌓여만 가는데도 관리회사는 아무런 대책도 세우지 않는 것은 물론 주변 임대료 시세에 비해 상당히 낮은 임대료를 지불하고 있는 임차인의 임대차계약 갱신일을 놓쳐서 동일조건으로 계약이 자동 연장됨으로써 임대료와 관리비 인상을 못하게 되어 결국 매월 200만원 씩 손해를 보고 있는 실정이다. 이 외도 간단한 빌딩 유지보수공사를 감독 하면서 출장비 명목으로 공사비 외에 추가 금전을 요구하는 사례도 빈번했다고 한다. 결과적으로, A씨는 자산관리 수수료로 연간 360만원을 아끼려다가 최소 2000만원 이상을
2014-09-22 17:19
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부동산자산관리회사의 생존전략
국내 부동산시장의 침체가 장기화되면서 상업용 부동산서비스 회사들이 어려움을 겪고 있다. 그 중에서도 빌딩 임대와 매매를 전문으로 하는 업체들은 경기침체의 직격탄을 맞고 경영난을 호소할 정도다. 부동산자산관리업체 세빌스코리아의 대형오피스빌딩 9월9일 공실률 조사결과에 따르면, 광화문 일대 도심권역(CBD) 공실률은 무려 24%에 달하고 강남권역(KBD) 공실률도 16%나 되는 것으로 나타났다. 임차인 구하기가 가히 하늘의 별 따기 수준에 이르다 보니 중대형빌딩의 경우 렌트프리 기간이 2년계약에 6개월은 기본으로 제공되는 게 현실이다. 이러한 상황에서는 임대차시장의 전체적인 수수료 파이가 감소하고 업체별 매출도 급락할 수 밖에 없다. 이들 업체들은 부동산자산관리회사(PMC)와 달리 일회성 거래(transaction) 서비스에 의존하기 때문에 신규법인 설립과 일자리 증가가 일어나지 않는 한 이들의 경영상태가 반전되기는 힘들어 보인다. 부동산 자산관리회사들도 어려운 건 마찬가지다. 부동산에 대한 임대수요가 격감함에 따라 임차인 유치가 힘들어지고 공실기간도 장기화되어 결국 임대수익이 감소하고 빌딩의 가치하락이 불가피해진다. 가치를 유지하기 위해서 '마른 수건도 다시 짠다'는 자세로 갖가지 묘책을 강구하여 시행해보지만 공실에 따른 임대료 손실을 만회하기에는 역부족이다. 이러한 상황이 지속되면 건물주들은 공실을 하루라도 더 빨리 채우기 위해 임대마케팅능력이 좀 더 뛰어난(?) 업체로 갈아타볼까 하고 고민하기 시작한다. 그러나, 문제는 공실 해소에 관한 한 어떠한 유능한 업체도 묘책을 가지고 있지 않다는데 있다. 단, 계열 보험회사나 협력업체를
2014-09-10 19:30 -
중소 자산관리회사의 대표로 산다는 건...
요즘 상업용 부동산시장의 최대 화두는 공실률 낮추기이다. 이를 위해서 오늘도 임차인 확보전쟁은 치열하게 전개되고 있다. 적군과 아군의 구별이 힘들 정도의 무차별적인 임차인 쟁탈전이 진행되면서 부동산시장에서는 임차인 구하기가 하늘의 별 따기보다 더 어렵다는 말이 나돌 정도다. 얼마전 연세대학교 정동일 교수의 '리더로 산다는 건, 눈물이 날만큼 외롭고 힘든 것'이라는 칼럼을 읽고 대한민국에서 중소 부동산자산관리회사의 대표로 산다는 것에 대해 생각을 해봤다. 최근 들어 상업용 부동산의 자산관리 수주를 둘러싸고 대기업과 금융기관 계열의 부동산관리회사들의 불공정 거래행위가 시장의 화제거리로 떠 올랐다. 이러한 불공정 행위가 어제 오늘만의 이야기는 아니지만 빌딩 공실이 대폭 증가한 틈을 타고 그 정도가 위험수위를 넘어섰다는 느낌이다. 이들 회사들은 공공의 적이 되고 있는 느낌이다. 모기업이나 관계회사를 동원하여 부동산관리시장을 진흙탕 싸움판으로 만든 일부 대형 부동산자산관리회사의 불공정한 경쟁 사례를 살펴본다. 대기업 또는 금융기관의 자회사나 관계회사인 부동산 자산관리회사들이 경쟁사가 자산관리계약을 진행하고 있는 빌딩주에게 접근하여 그룹내 보험사 등을 유치하게 해줄테니 그 대신 빌딩관리를 맡겨달라고 요청하는 방법으로 수주하는 사례가 늘어나면서 이에 따른 피해사례도 증가하고 있다. 문제는 이러한 자산관리업체들이 그룹계열의 보험사 대리점이나 협력사를 유치해주면서 일단 빌딩관리계약을 수주한 후 임차인의 임대차계약이 종료되는 시점에 맞춰 똑 같은 수법으로 동 임차
2014-05-13 10:35 -
주택 임대관리시장의 동향과 전망
주택임대관리업에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 인구의 고령화와 1~2인 가구의 증가 그리고 라이프 스타일의 변화에 따라 민간 임대주택 수요가 증가하고 주택임차방식이 전세에서 월세로 전환되는 가운데 정부에서 올해 2월7일부로 주택임대관리업을 도입함에 따라 개인 자산가, 기관투자가, 부동산관리회사, 분양대행사 및 건설회사들이 많은 관심을 보이고 있고 일부 업체는 이미 주택임대관리업에 뛰어 들었다. 주택임대관리란 주거용 부동산자산관리(Residential Property Management, RPM)와 같은 개념으로서 임대를 목적으로 하는 주택 및 준주택을 소유주를 대신하여 종합적으로 관리하는 업무이다. 다만, 상업용 부동산자산관리와 달리, 우리나라의 주택임대관리는 임차인 모집(임차인 선정 및 계약체결) 업무를 직접 수행할 수 없다는 점에 차이가 있다. 1. 주택임대관리업의 유형과 등록절차주택임대관리업은 자기관리형과 위탁관리형으로 구분된다. 자기관리형 주택임대관리업이란 임대관리업자가 전, 월셋집의 공실이나 임대료 미납 등의 위험을 떠안고 집주인에게 매월 일정액의 임대료를 지급하는 방식으로서 일본의 서브리스(sublease)와 같은 개념이다. 자기관리형으로 100호 이상을 관리하기 위해서는 자기관리형 주택임대관리업에 의무적으로 등록해야 한다. 등록요건은 자본금 2억원, 전문인력 2인과 사무실을 확보하는 것이다. 반면에, 위탁관리형 주택임대관리업은 임대 리스크는 집주인이 지고 관리업자는 매월 실제 들어온 임대료의 일정 비율을 가져가는 방식이다. 위탁관리형으로 300호 이상을 관리하기 위해서는 위탁관리형 주택임대관리업에 의무
2014-04-25 17:39 -
주택임대관리업 1호 업체 등록 경쟁
2월7일부터 주택임대관리업이 본격적으로 시행됨에 따라 주택임대관리업 1호 등록업체가 되기 위한 경쟁이 치열하게 전개되었다. 일례로, P사는 2월7일에 주택임대관리업 등록 신청서를 강남구청에 제출한 후 대한민국 1호 주택임대관리업체로 등록된 것처럼 온라인 언론사를 통해 대대적으로 홍보했다. 업계에서는 어떻게 주택임대관리업 등록 신청과 발급이 하루만에 완료됐는지 부러워하기도 했으나 오래가지 않아 P사가 등록신청만 해놓고서 등록이 완료된 것처럼 자사 홍보를 위해 언론플레이(?)를 했다는 것이 밝혀지자 모두가 씁쓸한 표정을 감출 수 없었다. 실질적인 대한민국 1호 업체로 등록되기 위한 경쟁은 2월 14일에 글로벌PMC가 위탁관리형과 자기관리형 주택임대관리업 등록증을 최초로 발급받았고 이 사실을 한국경제신문과 머니투데이에서 공식적으로 기사화하면서 막을 내렸다. (등록증사본: 하단 링크 참조) 주택임대관리업 1호 업체 등록 경쟁 못지않게 주택임대관리업 등록 유형 및 방법과 절차 등에 대한 관심도 뜨거워지고 있으나 시행 초기이다 보니 해당 지자체 담당자도 우왕좌왕할 수 밖에 없었다. 이에, 주택임대관리업의 등록유형과 등록절차를 살펴보고자 한다. 주택임대리업의 유형은 자기관리형과 위탁관리형으로 구분된다.자기관리형은 임대관리업자가 전, 월셋집의 공실이나 임대료 미납 등의 위험을 떠안고 집주인에게 매월 일정액의 임대료를 지급하는 방식으로 일본의 서브리스(sublease)와 같은 개념이다. 자기관리형으로 100호 이상을 관리하기 위해서는 자기관리형 주택임대관리업에 의무적으로 등록해야 한다. 이때
2014-02-16 18:04 -
성공적인 임대관리를 위해 알아야 할 3가지
성공적인 임대관리를 위해 알아야 할 3가지 수익형 부동산은 매입 후 관리를 어떻게 하느냐에 따라 가치가 결정되기 때문에 요즘 같은 불황기일수록 공실관리를 잘 해야 한다. 수익형 부동산에 투자한다는 것은 부동산에서 발생하는 현재와 미래의 현금흐름의 양(量)과 질(質)을 매입하는 것이기 때문에 투자 당시에 목표로 한 현금흐름이 투자기간 동안에 지속적으로 발생하느냐에 따라 투자의 성패가 결정된다. 이런 의미에서 부동산자산관리를 현금흐름관리라고 정의하기도 한다. 투자 부동산의 현금흐름을 잘 관리한다는 것은 투자 시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 최소한 유지하거나 증가시키는 것을 의미한다. 그러나, 중소형빌딩을 매입한 투자자 중에서 현금흐름 관리의 중요성을 인식하고 매입 시부터 적극적으로 자산관리를 하는 사람은 그리 많지 않은 것 같다. 공실은 시간이 지나면 채워질 것이라는 막연한 기대로 매입했다가 공실 장기화로 시련의 시간을 보내는 투자자도 종종 봤다. 중소형빌딩 투자자가 적극적인 현금흐름 관리를 통해서 투자에 성공하기 위해서는 다음 세가지 요건 중 최소한 한가지라도 충족하면 된다고 생각한다. 첫째, 투자자 본인이 부동산자산관리 능력을 갖출 것 둘째, 직접 관리할 수 없다면 유능한 부동산 자산관리자를 고용할 것 셋째, 이것도 여의치 않으면 부동산자산관리 전문업체에 위탁할 것. 그러나, 자산관리 수수료를 아끼려고 부동산 자산관리능력이 없는 가족 구성원에게 관리(?)를 맡겼다가 공실과 임대료 체납이 증가하여 고통을 겪다가 뒤늦게 전문업체에게 찾아와 위탁하는 경우도 많다. 부동산 자산관리를 전문영
2013-12-23 17:16