The pen

임차인이 떠나는 이유를 파악하라...

부동산 임대시장이 임차인 시장으로 바뀐 후 임차인 유지(Tenant retention)가 부동산 임대시장의 최대 화두로 떠올랐다. 임대인이 주도하던 임대인 시장과 달리, 임차인 주도시장에서는 임차인이 여러 임대물건 중에서 까다롭게 선택한 후 임차계약을 체결하기 때문에 과거의 임대인 시장에 익숙한 임대인들은 현재의 임차인 주도시장에 적응하는데 어려움을 겪고 있다.  임차인이 주도하는 시장이 전개되면서 정교해지고 스마트해지는 임차인의 다양한 니즈를 어떻게 충족시켜 임차인을 유치할까를 고민하면서 많은 임대인들이 불면의 밤을 보내고 있다. 기존의 임대 관리시스템으로는 임차인의 기대 욕구를 충족시킬 수가 어렵겠다고 판단한 임대인들이 부동산 자산 관리 전문회사에 관리를 위탁하면서 부동산자산관리시장이 점차 확대되고 있다.  신규임차인을 유치하는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배 더 들어간다는 미국의 한 연구조사가 시사하는 바를 잘 알고 있는 현명한 임대인들은 임차인 유치에 치중하기 보다는 기존 임차인의 유지에 더 신경을 쓰고 있다. 기존 임차인을 잘 유지하여 임차인 이탈률을 낮추면 빌딩의 순영업소득(NOI)이 증가하고 결국 빌딩의 가치도 상승하기 때문이다.빌딩에서 가장 소중한 자산인 임차인을 유지하는 일은 임대차계약 체결 때부터 임대차계약이 종료될 때까지 계속돼야 하는 부동산자산관리의 핵심활동이다. 아직도 일부 건물주들은 신규로 임대차계약을 체결할 때까지는 좋은 임대인(Good Landlord) 처럼 행동하다가 임대차계약이 개시된 후에는 본색을 드러내는 경우가 종종 있다. 이러한 임대인들의 태도는 이미 입주한 임차인

중소형빌딩 투자 트렌드 변화와 투자전략 - KB국민은행 THE STAR TABLE 가을호

사례로 살펴보는 중소형 빌딩 투자 중소형빌딩투자 트렌드 변화와 투자전략빌딩의 일부는 본사 사옥으로 사용하고 나머지는 임대를 줄 수 있는 50억~200억 원대의 중소형빌딩이 인기를 끄는 가운데 개인이 아닌 기업에서 중소형빌딩을 매입하는 사례가 눈에 띄게 증가하고 있다. 중소형빌딩의 매수주체가 개인 투자자에서 법인으로 변화하고 있는 것이다.과거에는 개인 자산가가 임대사업을 하기 위해 중소형빌딩을 매입하였지만 최근 들어 기업이 일부는 사옥으로 사용하고 일부는 임대하기 위해 건물을 매입하면서 법인이 중소형빌딩 매수시장의 주도세력으로 부상하고 있다.  중소형빌딩 매입 지속적 증가 전망그 동안 기업들은 막대한 자금을 장기간 묻어두어야 하는 사옥 매입보다는 임차를 하는 것이 자금운용의 효율성 면에서 볼 때 더욱 유리하다고 생각했던 것이 사실이다. 그러나, 저성장과 저금리 기조가 지속되면서 이러한 통념이 바뀌고 있다. 저금리로 인해 이자수익은 감소하는데 사무실 임차비용은 매년 증가하다 보니 차라리 임차를 하기보다는 사내 유보금과 저금리 대출금을 활용하여 사옥을 매입하는 것이 더 유리하다고 판단하기 때문이다. 사실, 사무실 임차비용은 인건비 다음으로 높은 기업의 지출 항목이지만 인건비를 줄이는 데는 한계가 있기 때문에 사무실 임차비용 절감으로 관심이 쏠릴 수 밖에 없다. 기업의 입장에서는 사옥을 마련함으로써 첫째 매년 증가하는 사무실 임차비용에 대한 부담을 줄이고, 둘째 대출이자보다 높은 임대수익을 확보할 수 있으며, 셋째 매각 시 추가적으로 매각 차익 확보가 가능하며, 넷째 임차인에서 임대인으로 변신함에 따라

기업형 주택임대관리업이 성공하려면...

주택임대관리업의 윤곽이 대략 드러남에 따라 주택임대관리업에 대한 관심이 다시 고조되고 있다. 정부에서 주택임대관리업 도입을 위한 주택법 개정안을 2013년 8월6일에 공포함에 따라 공포일로부터 6개월 후 인 2014년2월7일부터 주택임대관리업이 시행된다.   개정된 주택법 제2조 제18호에 의하면 “주택임대관리업”이란 아래의 업무를 행하는 업으로 규정하고 있다.   가. 임대를 목적으로 하는 주택(준주택을 포함한다. 이하 같다)의 시설물 유지·보수·개량 등   나. 임대를 목적으로 하는 주택의 임대료 징수 및 임차인 관리(임차인의 명도 및 퇴거 업무 등을 말하며, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 중개업은 제외한다. 이하 같다)   다. 그 밖에 임대를 목적으로 하는 주택의 임차인(「임대주택법」제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인을 포함한다. 이하 제53조의2부터 제53조의7까지에서 같다)의 주거 편익을 위하여 필요하다고 대통령령으로 정하는 업무   그러나, 주택임대관리업무에서 중개업을 제외한다고 규정함으로써 주택임대관리업자는  임차인 모집(임차인 선정 및 계약체결) 업무를 직접 수행할 수 없고 중개업소나 중개법인에 의뢰하여 임차인을 모집(선정 및 계약체결)할 수 밖에 없게 되었다. 이에 따라 주택임대관리업자는 임차인 모집업무를 기존 중개사무소(법인)와 업무제휴를 통해서 할 것인지 아니면 별도로 중개법인을 설립하여 수행할 것인지를 결정해야 한다. 그러나 기존중개업체와의 업무제휴 방법은 국내 중개업 실정을 고려해볼 때 현실적으로 어려움이 많을 것으로 보인다.

상속·증여 받은 부동산의 자산관리

상속 또는 증여받은 중소형빌딩의 관리에 대한 수요가 증가하고 있다. 고령의 부모님으로 부터 상속 또는 증여를 통해 갑작스럽게 빌딩관리업무를 떠맡게 된 자녀들은 빌딩관리에 대한 경험과 지식이 없는 경우가 대부분이다 보니 빌딩관리를 어떻게 해야할지 몰라 초기에는 갈팡질팡하게 된다. 그러나, 누가 관리를 할 것인가를 결정하고 나면 그 다음은 그리 어려운 일은 없다.   먼저, 빌딩관리를 직접할 것인지 아니면 전문회사에게 위탁할 것인지를 결정해야 한다. 이 때 본인이 빌딩관리에 전념할 시간과 전문성과 임대마케팅 능력을 보유하고 있다면 직접관리를 택하고 그렇지 않다면 위탁관리를 택하는 것이 좋다. 직접관리할 능력이 없음에도 불구하고 단지 약간의 위탁관리수수료 지급이 아까워 직접관리를 선택한다면 득보다 실이 훨씬 클 수 있다. 과거에는 임대용 빌딩을 매입한 후 보유하고 있으면 별다른 노력을 하지 않아도 빌딩 가격이 상승했으나 이제는 가만히 있으면 공실이 늘어나고 임대수익이 낮아져 빌딩가치가 하락하는 시기이다. 성장율이 낮아지고 공급도 수요를 초과하다 보니 신규임차인을 유치하는 것이 그리 쉽지않고 기존 임차인을 장기간 유지하는 것도 어려워졌다. 빌딩 임대사업은 주변 경쟁 빌딩과 임차인을 두고 치열한 경쟁을 벌여야 하는 사업(Business)이기 때문에 빌딩 소유주에게는 시의적절하게 임대마케팅 전략을 수립하여 실행할 수 있는 능력과 임차인, 협력업체, 중개사들과의 관계를 잘 관리할 수 있는 능력 즉, 관계관리 능력이 요구된다. 만일 상속·증여 받은 빌딩의 소유자가 이런 능력을 보유하고 있지 않다면 중소형빌딩 자산관

중소형빌딩 투자 트렌드 변화와 시사점

최근 들어 기업의 중소형빌딩 매입이 눈에 띄게 증가하고 있다. 일부는 본사로 사용하고 일부는 임대를 주기 위해 건물을 매입하는 기업이 늘어나면서 좋은 빌딩을 소개해달라는 고객의 요청이 쇄도하고 있다. 이들 기업들은 100% 임대가 완료된 빌딩보다는 일부를 본사로 사용할 수 있는 50억 ~ 400억 원대의 중소형 빌딩을 주로 찾고 있다. 그 동안 기업들은 많은 자금이 장기간 잠기는 사옥 매입보다는 임차가 더 유리하다는 것을 일반적인 통념으로 받아들여왔다. 그러나, 저금리 기조가 지속되면서 이러한 통념이 바뀌고 있다. 저성장과 저금리가 금리로도 계속될 것으로 전망되자 기업들은 줄어드는 이자수익과 늘어나는 사무실 점유비용(Occupancy Cost)에 대한 해법을 찾는데 몰두하기 시작하였다. 사실, 기업의 입장에서 사무실 임차비용은 인건비 다음으로 높은 비용이다. 기업의 이익이 줄어들고 비용압력은 증가하는 상황에서 기업들은 그 동안 낮은 이자에도 불구하고 금융기관에 예치해둔 금융자산과 낮은 금리의 대출금을 활용하여 사옥을 매입함으로써 점유비용도 낮추고 대출이자율보다 높은 임대수익도 확보하는 일석이조의 효과를 기대하는 것 같다. 최근 언론에 보도된 MCM 김성주회장(성주디앤디)의 429억 원대 논현동 중소형빌딩 매입관련 기사에 의하면 일부는 본사로 사용하고 일부는 임대를 주기 위해 매입했다고 한다. 아래는 최근에 글로벌PMC에게 부동산자산관리를 위탁한 고객의 사례이다. 3가지 사례 모두 빌딩을 매입하여 임차인에서 임대인으로 변신한 경우다. 사례 1. 강남구 논현동에서 중소형빌딩의 일부를 임차 중이던 N기업은 올 3월에  방배동 소재 5층 규모의 W

주택임대관리업에 대한 장밋빛 환상?

주택임대관리업에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 인구의 고령화와 1~2인 가구의 증가 그리고 라이프 스타일의 변화에 따라 민간 임대주택 수요 증가와 전세임대의 월세임대로 전환 그리고 정부의 주택임대관리업 도입 발표에 따라 개인 자산가, 기관투자가 및 많은 건설회사들이 많은 관심을 보이고 있다. 2013년 5월말 현재 4개의 주택임대관리회사(우리레오PMC, KD리빙, 플러스엠파트너스, 한국부동산관리)가 설립되었고 여러 회사에서 설립을 검토하고 있다고 한다.  주택임대관리는 주거용 부동산자산관리(Residential Property Management, RPM)라고도 불리는 자산관리의 한 분야이다. 우리나라에서는 주거용부동산자산관리 비중이 아직은 그리 높지 않지만 여러 개인사업자와 법인사업자가 시장에 진출해서 활발하게 영업활동을 하고 있다. 미국의 2011년 말 기준 부동산자산관리시장 매출 중 주거용 비중이 63.8%로 비주거용보다 상당히 높은 것처럼 우리나라에서도 주거용 부동산자산관리 비중은 지속적으로 높아질 것이다. 그러나, 주택임대리관리에 대한 관심이 고조되는 분위기에 편승하여 일부 교육기관에서 수강생 모집을 위하여 대대적으로 홍보하는 것처럼 주택임대관리업이 전혀 새로운 분야도 아니고 더우기 대박나는 블루오션 사업도 결코 아니라는 점은 유념할 필요가 있다.지난 5월 22일에 필자는 한국경제신문사 3층에서 KPM (한국형 부동산자산관리사) 교육 수강생과 수료생 50명을 대상으로 '기업형 주택임대관리시장 동향과 전망'에 대해 약 120분간의 특별 강연을 했다. 강의 참석자 중에는 주택임대관리업에 대해 장미빛 환상을 갖고 있던

8가지 임차인 유지전략

8가지 임차인 유지전략    부동산자산관리를 ‘임차인을 유지하는 업무’로 정의할 정도로 임차인 유지(tenant retention)가 중요해지고 있다. 미국 빌딩투자가들 대부분은 대략 70~75%의 계약갱신율을 표준 지표로 삼고 투자의사 결정을 한다고 한다. 나머지 25~30%의 임차인 중 얼마나 많은 임차인을 빌딩에 계속 유지시킬 수 있느냐에 따라 빌딩의 임대수입이 달라지고 수익성도 달라진다. 60대 후반의 A씨는 서울 강남에 4층 빌딩을 20년 넘게 보유하고 있다. 4층 빌딩이다 보니 빌딩에는 엘리베이터가 없어서 4층 임차인들은 4층까지 걸어서 올라와야 하는 불편은 있었지만 빌딩이 지하철역 인근에 위치하고 있어 그 동안은 공실 걱정이 없었다. 그러나, 주변 경쟁빌딩들이 하나 둘씩 리모델링을 하면서 경쟁의 장이 A씨에게 불리하게 전개됐고 약 2년 전부터 공실로 남아있는 4층 일부 임대공간은 현재까지도 채워지지 않고 공실로 남아있다. 임대문의는 많았지만 결정적으로 엘리베이터가 없다는 이유로 임대차계약이 체결되지 못하고 애물단지로 남아있는 것이다. A씨는 매년 계약갱신 시기만 도래하면 혹시나 3층과 4층 임차인이 떠난다고 하지 않을까 하고 노심초사하고 있다. A씨는 공실의 근본원인인 엘리베이터 설치 문제는 해결할 생각은 하지 않은 채 경기만 회복되면 다 해결될 거라는 막연한 기대에만 의지하고 있다. 주변 경쟁빌딩보다 열악한 조건에서는 임차인을 신규로 유치할 수도 기존 임차인을 장기간 유지할 수도 없다. 엘리베이터를 설치할 수 없다면 임대료나 관리비를 인하해주고 제공 서비스 수준을 높이는 방법으로 경쟁빌딩과 공평한 경쟁을 할 수 있을 것이다. 우리나라의 평

중소형빌딩 자산관리 전문회사 선정 기준

미국 부동산관리협회(IREM)에서 부동산 소유주를 대상으로 조사한 결과에 따르면 소유주들은 부동산자산관리회사를 선정할 때 49가지 기준 중에서 성실과 신뢰를 가장 중요한 기준으로 꼽았다고 한다.   국내에서도 원룸주택, 도시형생활주택, 오피스텔 및 중소형빌딩 등 수익형 부동산 투자의 증가와 함께 부동산자산관리(PM, Property Management) 수요가 증가하면서 어떤 부동산자산관리회사를 선정하느냐가 중요해지고 있다. 자산관리회사의 역량에  따라 부동산의 운영수익과 자산가치가 달라질 수 있기 때문이다.   주로 기관투자가 등이 보유하고 있는 대형빌딩의 자산관리회사 선정은 그리 어렵지 않다. 이미 몇몇 검증된 업체들이 시장에서 활동하고 있기 때문이다. 그러나, 개인투자가가 주로 소유주인 중소형빌딩의 자산관리회사를 선정하기란 여간 쉽지가 않다.   따라서, 중소형빌딩 투자자가 부동산투자의 전략적 파트너로서 믿고 맡길수 있는 부동산자산관리회사를 선정하기 위해서는 아래의 5가지 사항을 사전에 확인하고 파악해야 한다.   첫째, 관리회사의 평판과 관리역량을 파악하라. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해주는 일종의 집사서비스라고 할 수 있다. 평판이 좋지 않거나 관리경험이 별로 없는 회사 또는 회사 업력(존속기간)이 짧은 회사는 관리계약 기간 중에 발생하는 각종 리스크를 제대로 관리하지 못할 가능성이 높다. 따라서, 관리회사의 관리실적을 반드시 확인하고 현재 관리하고 있는 빌딩을 직접 방문하여 관리상태를 파악하고 가능하면 해당 빌딩 소유주를 직접 만나거나 전화통화를 해서 관리회사의 평판과 역량을 파악

미국 부동산자산관리시장 분석과 시사점

미국 부동산자산관리시장 분석과 시사점   국내 부동산시장의 성장과정은 미국 부동산시장 발전과정과 괘를 같이 하고 있고 부동산자산관리시장도 미국의 부동산자산관리시장의 흐름을 따라가고 있는 것으로 보인다. 2008년 서브프라임사태 이전의 부동산투자모델이 차입(leverage)과 비현실적인 가격상승에 주로 의존했다면 서브프라임사태 이후에는 임대료, 공실, 임차인 유지 및  운영효율 등 기본을 중시하는 방식(a return to fundamentals)으로 전환되면서 부동산자산관리의 중요성이 다시 부각되기 시작하였다.  국내 부동산시장에서도 이러한 흐름이 전개되면서 부동산자산관리시장이 확대될 것을 예상하고 대기업 계열사와 생명보험회사 및 주요 시중은행의 자회사까지 부동산 자산관리 시장에 이미 뛰어들었거나 뛰어들 채비를 하고 있다. (표 참조)                                              <자료: 한국경제신문 2013.4.15 B9>  미국의 대표적인 부동산자산관리회사인 CBRE(www.cbre.com)의 매출실적과 부동산 자산관리시장 현황 등을 분석한 결과 다음과 같은 점이 발견되었다. 첫째, 부동산 자산관리회사의 역할이 서비스의 제공에서 솔루션 제공으로 초점이 바뀌고 자산관리자의 역할도 보고자(reporter)에서 자문 및 안내역할을 하는 조언자(advisor) 로 바뀌고 있다. 둘째, 부동산 자산관리시장은 리츠(REITs) 등 간접투자제도의 뒷받침 등에 의해 크게 성장하였다. 셋째, 부동산 자산관리시장이 지속적으로 성장

임대관리에 성공하려면...

임대관리에 성공하려면...     -평판관리에도 신경 써야   부동산자산관리의 포커스가 성과중심에서 관계중심으로 변화하면서 빌딩의 평판관리가 중요해지고 있다. 임차인이 더욱 정교해지고 임차공간에 대한 선택 폭이 넓어지면서 건물주의 평판과 건물 이미지 등 과거에는 그리 중요시 되지 않았던 사항들이 임대차계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요인으로 등장하고 있는 것이다.   최근에 자산관리업무를 개시한 서울시 중구 소재 B빌딩의 사례이다. B빌딩은 소유주가 준공 시부터 약 10년 이상 빌딩관리를 직접 해 오고 있었으나 양호한 입지에도 불구하고 1층과 2층이 상당기간 공실로 남아있고 임차인들의 요구사항도 많아지자 마침내 중소형빌딩 자산관리 전문회사에 관리를 위탁하였다.   공실을 조기에 해소하기 위해서는 주변 중개업소와의 협업은 필수적이다. 그런데, 막상 주변 중개업소를 방문해보니 B빌딩과 빌딩주에 대한 평판이 너무 좋지 않다는 것을 알게 되었다. 이 지역 중개사들은 B빌딩에는 어떤 사람도 소개하지 말자고 사실상의 담합(?)을 해왔고 이로 인해 신규 임대차계약 체결이 지지부진했던 것이었다. 심지어 빌딩에 걸려있는 임대인이 걸어놓은 임대현수막을 보고 찾아왔던 가망 임차인 조차도 건물주와 계약협상을 한 후 최종의사 결정을 하기에 앞서 확인 차 주변 중개사무소에 들러 B빌딩에 대해 물어보고는 계약을 포기한 경우도 종종 있었다고 한다.   B빌딩의 평판이 좋지 않은 이유를 확인해보니, 빌딩주가 합의된 중개수수료보다 적은 중개수수료를 지급하였거나 이마저도 제 때 지급하지 않았고 또한 중개수수료를 지급하지 않으려고

기업형 주택임대관리시장의 전망

기업형 주택임대관리시장의 전망     대형 오피스빌딩에서 시작된 자산관리(Property Management, PM)가 중소형빌딩과 상가빌딩에 이어서 주거용부동산(임대주택)으로 까지 확대될 움직임을 보이고 있다. 국내에서도 1~2인 가구의 증가, 월세제도 확산, 운영수익 중시 현상 등으로 인해 주택임대시장에 대한 수요가 증가하면서 주택임대관리업이 주목을 받고 있다. 이러한 트렌드에 맞추어 몇몇 회사들은 일본의 임대주택관리회사와 손잡고 임대주택관리 전문회사를 이미 설립하였거나 설립준비 중이라고 한다. 정부에서도 최근 기업형 주택임대관리업을 이르면 9월부터 도입한다고 발표되면서 당분간 주거용 부동산자산관리에 대한 뜨거운 관심은 계속될 것으로 보인다. 사실, 주거용 부동산 자산관리가 새로운 것은 아니다. 글로벌PMC의 경우 2005년부터 현대판 도시형생활주택(임대용) 60호를 현재까지도 관리해오고 있기 때문이다. 다만, 이번에 도입되는 주택임대관리회사는 일본의 경우처럼 시공과 임차인 모집 및 임대관리를 직접 수행할 수 있다는 차이점은 있다. 주택임대관리업이 본격 도입되면 부동산자산관리시장의 파이는 점차 확대되겠지만 많은 건설회사들이 희망하는 것처럼 국내 주택임대관리시장의 규모가 충분한 지는 의문이 든다. 일본의 임대주택관리회사들의 수익 중에서 시공이익이 대부분을 차지하고 있고 임대관리로 인한 수익은 그리 크지 않다는 조사자료를 볼 때, 국내에서 임대주택 시공물량이 대폭 늘어나지 않는 한 국내 주택임대관리시장의 미래는 그리 밝아 보이지 않는다. 왜냐하면 임대주택 범주에 포함될 수 있는 도시형생활주택이나 오피스텔의 경우 거의 대부분

부동산자산관리 만족도와 재계약율

부동산자산관리 만족도와 재계약율     빌딩의 가장 소중한 자산인 임차인을 어떻게 유치하고 유지하느냐에 따라 빌딩의 가치가 달라지는 시대이다. 임차인 유지율이 낮은 빌딩은 임차인 이탈이 빈번하고 공실률도 높아서 순영업 소득(NOI)이 적고 빌딩의 가치도 하락하게 된다. 이 때문에 빌딩의 가치를 높이기 위해서는 임차인 유지율을 높이는 전략이 반드시 필요하다.   요즘 빌딩 임대시장에서는 임차인 유치전쟁이 치열하게 전개되고 있다. 신설법인의 증가가 제한적인 상황에서 임차인을 신규로 확보하기란 여간 어려운 일 아니다. 이러다 보니 주변 경쟁빌딩에 입주해 있는 기업에게 이사비용 지급, 임대료 면제 및 사무실 인테리어 공사비용 지원 등 각종 유인책을 제시하면서 이사를 부추기는 경우까지 발생하고 있다. 경쟁빌딩의 소유주 입장에서는 임차인을 어떻게 지킬 것인가가 중요한 문제로 대두되었다.   서울 강남구 삼성동 소재 5층 규모의 P빌딩에 7년 동안 입주해있던 중견기업K사는 최근에 주변 빌딩으로 이사를 했다. K사가 이사를 하게 된 결정적인 이유는 P빌딩의 소유주가 기본적인 자산관리 서비스도 제공하지 않으면서도 주변빌딩에 비해 관리비를 상당히 높게 책정하여 부과하였기 때문이었다. 그 동안 K사는 건물주에게 여러 번 항의도 해봤으나 전혀 시정되지 않았지만 참고 지내왔으나 주변빌딩에서 이사비용과 인테리어 공사 비용 지원은 물론 2개월간의 임대료 면제조건까지 제시하자 결국 계약갱신(Renewal)을 거부하고 주변빌딩으로 이사를 한 것이다.   이러한 상황이 빈번하게 발생하자 그 동안 계약갱신을 당연한 것으로 여겨왔던 건물주들이 요즘

가장 행복한 직업 순위 2위- 부동산자산관리사

가장 행복한 직업 순위 2위- 부동산자산관리사   2012년 3월 포브스지에 흥미로운 기사가 실렸다. 미국에서 가장 행복한 직업 (The Happiest Jobs In America – 하단 링크 참조) 20개를 순위별로 발표하였는데1위는 소프트웨어 품질보증 엔지니어(Software Quality Assurance Engineer), 공동 2위에는 부동산자산관리사(Property Manager)와 총주방장(Executive Chef), 4위는 은행 출납원(Bank Teller), 5위는 창고관리자(Warehouse Manager)였다. 이들 상위에 랭크된 직업의 공통점은 사람들을 상대로 하는 업무라는 점이다.   부동산자산관리사가 가장 행복한 직업순위 2위라는 사실은 비록 미국의 조사결과 이지만 신선한 충격으로 다가온다. 국내에 부동산 자산관리가 도입된 지가 10년 남짓밖에 되지 않아 부동산자산관리사라는 직업이 아직은 생소할 수 있지만 부동산자산관리에 대한 최근의 뜨거운 관심을 볼 때 우리나라에서도 현실화 될 수 있으리라 생각된다.     요즘 언론으로부터 중소형빌딩의 투자와 자산관리 동향에 대한 문의가 증가하는 것을 보면서 부동산시장의 관심이 부동산 자산관리(Property Management, PM)로 점차 쏠리고 있다는 것을 피부로 느낀다.   부동산서비스업은 부동산 경기 사이클 변동에 따라 분야별로 부침을 각기 달리한다. 부동산 상승사이클에서는 거래가 비교적 쉽고 빠른 주거용 부동산의 개발, 중개, 매매관련 서비스가 소위 말하는 뜨는 분야였다. 그러나, 금융위기를 거치면서 인기 분야가 자산관리서비스로 바뀌었다.   부동산 자산관리는 경기 사이클에 상관없이 성장하는 분야이지만 부동산 침체기에 더욱 각광받는 분야이다. 이를 뒷받침이라도 하듯이  시행사, 건설회사

부동산 자산관리의 포커스 변화

부동산 자산관리의 포커스 변화    - 성과지향에서 관계지향으로   서울 황학동에 거주하는 A씨(63세)는 30년 이상을 보석가공 및 판매업을 해오다 남대문시장에 있는  다소 허름한 중소형빌딩을 작년 말경에  40억 원에 매입하였다.  높은 공실률(40%)과 상당히 낮은 투자수익율에도 불구하고 A씨가 서둘러 빌딩을 매입한 이유는 현재의 임대료와 상가권리금 수준이 호시절 대비 큰 폭으로 하락하였지만 머지않아 예전수준으로 회복될 것이라는 부동산 불패신화에 대한 강한 믿음 때문이었다.   그러나, 얼마 지나지 않아 그의 희망적인 기대는 하나씩 깨지고 말았다. A씨가 매입한 빌딩은 매입한 지 6개월이 지난 지금까지도 공실률은 줄어들지 않았고 임대료 체납금은 오히려 계속 증가하면서 결국 A씨는 임대료를 받아서 대출금 이자도 납부할 수 없는 빌딩푸어(building poor)로 전락하고 말았다.   경제위기를 거치면서 글로벌 경제는 저성장국면에 접어들어 저성장, 저소득 및 저성장률이 새로운 표준으로 자리잡았다. 이러한 ‘뉴노멀(new normal)’시대에는 공격적인 임대료 인상을 기대하고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있다. 또한, 공실을 조기 해소할 수 있을 것이라는 자신감에 공실률이 높은 빌딩을 철저한 시장분석 없이 매입했다가는 A씨와 같은 신세가 될 가능성이 많다.   요즘 빌딩투자자는 공실 리스크에 아주 민감한 반응을 보인다. 위험을 혐오하는 수준이다. 이들은 특별한 경우를 제외하고는 공실이 많은 빌딩과 임차인 구성이 좋지 않은 빌딩은 매입 검토대상에서 조차 제외해 버린다. 임차수요 자체가 감소한 현재와 같은 상황에서 임대마케팅 활동을 아무

임차인은 유치보다 유지가 더 중요

한경 Money 2013 신년호 칼럼최근에 S증권의 최우수고객 초청 세미나에서 중소형빌딩의 가치향상 노하우에 대해 강의를 했는데, 중소형빌딩을 소유하고 있는 고객을 대상으로 한 세미나인 만큼 공실 해소와 가치 향상에 대한 질문이 가장 많았다.   빌딩의 가치를 올리는 방법은, 수입은 늘리고 운영비용은 줄여서 순영업소득(NOI)을 높이는 것이다. 부동산의 가치는 순영업소득을 시장 자본환원율(cap rate)로 나눈 값(부동산의 가치 = 순영업소득 / 자본환원율)이기 때문에 순영업소득이 많으면 많을수록 부동산가치도 높아진다.     순영업소득을 높이는 방법 중에서도 수입부문을 증가시키는 것이 비용부문을 감소시키는 것보다 더 효과적이고 지속적인 가치 상승 전략이라고 할 수 있다. 왜냐하면, 빌딩을 경쟁력 있게 운영하기 위해서는 최소한의 운영비용이 지출돼야 하는데 매년 운영비를 줄이는 데는 한계가 있기 때문이다.   그렇다면 어떻게 수입을 올릴 수 있을까? 수입을 증가시키는 방법은 첫째, 임대율을 높이고 둘째, 임대료를 시장가격 수준으로 인상하며 셋째, 임차인의 수준을 업그레이드하고 넷째, 자판기 수입, 옥외 간판사용료와 같은 새로운 수입원을 개발하는 것이다. 이 중에서 불황기에도 유효한 옵션은 임대율을 높이는 것이다.   임차인은 현금흐름의 원천이자 빌딩에서 가장 소중한 자산이라고 할 수 있다. 그러나 많은 건물주들이 신규임차인을 유치하기 위해서는 렌트 프리(rent-free) 제공, 인테리어공사 비용, 사무실 이전비용 등을 아낌없이 지원하면서도 기존 임차인에게는 따스한 눈길 한번 주지 않는 경우가 많다. 기존 임차인의 중요성을 모르고 있다는

수익형 부동산의 성공적인 자산관리 전략...한경 MONEY 12월호 칼럼

임대사업의 성패를 좌우하는 부동산자산관리

자산관리의 성패를 좌우하는 부동산자산관리   부동산 임대시장의 침체가 장기화 되면서 요즘 만나는 빌딩소유자(투자자)마다 어떻게 빌딩을 잘 관리할 것인가에 대해 걱정을 털어놓는다. 임차인을 구하지 못해 공실이 장기화 되어있는 빌딩의 소유주부터 장기우량임차인이 어느 날 조건이 더 좋은 근처 경쟁빌딩으로 이전하겠다고 통보하여 난감해하는 소유주까지 자산관리 문제로 시련을 겪고 있는 소유주를 종종 만나게 된다.   사례 1. 약 15년 전부터 강남구 삼성동 이면도로변에 위치한 10층 규모의 중소형빌딩(연면적: 3,000㎡)을 직접 관리해오던 70대 중반의 P씨 부부는 실직 상태에 있는 30대 후반의 아들에게 관리권을 넘겨주었다. 그러나, 그 아들은 대인관계가 미숙하여 임차인과 자주 언쟁을 벌이고 임대인으로서 횡포를 부리는 등 임차인 유지관리를 등한시하여 관리개시 후 약 2년이 지난 지금 공실률이 30%로 치솟았을 뿐만 아니라 임대료 체납금도 1억 원이 넘어서서 대출금 이자 내기도 힘들 정도가 되었다. 이런 상황을 알게 된 노부부는 보다못해 거래은행의 PB센터를 통해 전문 자산관리회사에게 관리를 위탁하였다.   사례 2. 서초구 방배동에 연건평 300여평의 빌딩 2개를 보유하고 있는 김씨(70세)는 빌딩 1층에는 부동산중개업소가 10년째 영업을 하고 있었으나 김씨가 임대료 10만원 인상을 요구했다가 거절당하자 홧김에 명도를 요구하여 1년 가까이 임차인 유치가 안되어 상당한 손실을 본 후에 전문 자산관리회사에게 관리를 위탁하여 신규임차인을 유치한 경우다.   부동산시장의 패러다임이 임대인시장에서 임차인시장으로 바뀌었음에도 불구하고 임차인을 골라서

‘빌딩푸어’시대의 솔루션?

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수익형 부동산 투자에 성공하려면 ...한경 MONEY 11월호 칼럼

부동산 투자의 대상이 아파트에서 수익형부동산으로 바뀌면서 수익형부동산의 대표주자인 중소형빌딩 투자가 증가하고 있다. 중소형빌딩과 같은 수익형부동산에 투자한다는 것은 투자부동산의 현재와 미래의 현금흐름(cash flow)을 매입하는 것이다. 여기서 중요한 점은 이 현금흐름을 어떻게 파악하고 관리하느냐에 따라 투자의 성패가 결정된다는 것이다. 부동산에서 발생하는 현금흐름을 잘 관리한다는 것은 투자시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 유지시키거나 증가시키는 것을 의미한다. 매입 후에 실제로 발생하는 임대료가 목표한 것보다 낮거나 실제 임대율이 목표치 보다 낮으면 당연히 수입금액이 줄고 수익율도 하락하게 된다. 이렇듯 빌딩투자에는 다른 상품과 마찬가지로 리스크가 따른다.   이와 같은 리스크를 줄이기 위해서는 빌딩 매입 전에 실사(Due Diligence)를 실시해야 한다. 대형빌딩은 매수자가 매입 전에 전문회사를 통해 실사를 하지만 중소형빌딩은 종종 이 과정이 생략되고 이로 인해 피해를 보는 사례가 발생한다.   서울 강남구 도곡동에 거주하는 K씨(68세)는 작년 하반기에 중개인이 제시하는 빌딩을 수익률만 보고 매입했다가 낭패를 본 경우다. 노후를 위해 상가점포를 매각한 K씨는 고향친구의 후배라는 중개사를 통해 강남구 삼성동에 있는 신축된 지 1년 된 중소형빌딩(연면적 2,000㎡)을 약 70억 원에 매입했다. K씨가 중개사로부터 받은 임대차 현황표를 보니 지하1은 단란주점, 1~2층은 식당, 3~4층은 임대차계약만 체결된 상태이고 5층은 공실, 그리고 6~10층은 안마시술소였다. 100% 임대 시 월 임대료는 약 4200만원이었다.   공실은 소유권 이전 전까지 매도

성공적인 부동산 투자와 자산관리 전략

최근에 K 은행 PB 세미나에서 ‘성공적인 부동산투자와 자산관리 전략’을 주제로 강의를 하면서 60여명의 PB에게 성공적인 부동산 투자를 위해서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하느냐고 질문을 던졌더니 예상대로 대다수 PB팀장들은 입지(Location)가 가장 중요하다는 의견이었다.   부동산투자에서는 입지도 물론 중요하다. 그렇지만 입지보다도 더 중요한 것이 타이밍(Timing)이라고 할 수 있다. 아무리 입지가 좋은 부동산도 사이클이 꺾이는 시기에 고점에서 매입하면 가격하락을 피할 수가 없다. 물론, 입지가 열악한 부동산보다는 하락폭도 작고 가격 회복도 빠르겠지만 입지만 좋다고 해서 부동산사이클에 따른 가격 하락위험까지 커버해주지는 못하는 것이다.   부동산투자는 매입(개발), 관리 및 매각의 3단계로 구분되는데 이 중에서도 매입단계가 가장 중요하다고 할 수 있다. 이 단계에서 매입이 잘못되면 아무리 유능한 자산관리자라고 하더라도 손실을 만회하기가 쉽지 않기 때문이다. 따라서, 부동산의 사이클 상에서 현재 어느 지점에 위치하고 있는 가를 파악한 후 적절한 매수시점을 잡는 것이 중요하다.   Timing the Real Estate Market의 저자 Craig Hall에 의하면 부동산의 사이클에 영향을 미치는 트렌드에는 7가지(1~3: 국가적 트렌드, 4~7: 지역적 트렌드)가 있는데 이를 잘 분석함으로써 타이밍을 알 수 있다고 주장한다:     1. 인플레이션   2. 이자율   3. 부동산시장으로의 자금의 유입   4. 고용성장   5. 인구 유출입   6. 성장경로 (발전하고 있는 지역)   7. 신축   그렇다면 부동산투자에 성공하기 위해서는 어떻게 해야 할까?   성공적인