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부동산자산관리와 집사 서비스

매년 10월이 오면 빌딩 소유자에게는 교통유발부담금 고지서가 배달된다. 교통유발부담금이란 교통혼잡완화를 위하여 원인자 부담의 원칙에 따라 혼잡을 유발하는 시설물(각 층 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이상인 비 주거용 시설물)에 대하여 부과하는 경제적 부담금으로써 도시교통정비촉진법 36조에 근거하여 동 시설물을 공동 또는 분할하여 소유한 자에게 부과되고, 부과대상기간은 전년도 8월1일부터 금년 7월31일까지다.   이 고지서는 주로 소유주 자택으로 배달되지만 해외 소유주의 경우에는 부동산 자산관리회사가 대신 고지서를 비롯한 모든 우편물을 수령한다. 이 경우에는 교통유발부담금이 얼마이고 적정하게 부과되었는지를 확인할 수 있지만 건물주가 직접 수령한 고지서에 대해서는 소유주와의 통화로 확인하는 방법 외에는 달리 알 수 있는 길이 없다.   며칠 전, 창사이래 8년 동안 자산관리서비스를 제공해오고 있는 K 고객으로부터 전화가걸려왔다. 경기도 소재 D빌딩의 교통유발부담금이 작년에 비해 약 30만 원 정도 더 부과되었다는 것이다. 시청에 확인해 본 결과 시청 담당자가 실수로 공실면적(미사용 면적)을 부과대상 면적에 포함하였던 것이 확인되었다. 당사가 이미 시청에 제출했던 ‘시설물 미사용신고서’에 의거 제대로 산출된 고지서를 재발급 받아 고객에게 전달하는 것으로 이 해프닝은 일단락되었다.   위의 예는 부동산자산관리자(Property Manager)의 한 일과에 불과하다.   호주 교포인 B빌딩의 소유주 M고객은 각종 부담금 납부는 물론 부가세 및 종합소득세 납부 대행까지도 요청하곤 한다. 물론, 자산관리계약서 상의 업무 범위에는 포함되어 있지

수익형 부동산의 성공적인 임대마케팅 전략

수익형 부동산에 투자한다는 것은 부동산에서 발생하는 현재의 현금흐름(cash flow)과 미래에 발생할 현금흐름의 양을 매입하는 것이기 때문에 현금흐름을 어떻게 관리하느냐에 따라 투자의 성패가 결정된다고 해도 과언이 아닐 것이다.   투자 부동산에서 발생하는 현금흐름을 잘 관리한다는 것은 투자 시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 유지시키거나 증가시키는 것을 의미한다. 실제 임대료가 목표 임대료 보다 낮거나 공실율이 더 증가하게 되면 수입금액이 줄어들고 수익율도 하락하게 된다.   따라서, 부동산의 가치를 높이기 위해서는 임대료 인상과 함께 임대율을 증가시켜야 되는데, 불황기에는 임대료 인상은 쉽지가 않기 때문에 임대율 제고에 전력을 다해야 한다.   소유주나 자산관리자가 빈 공간을 성공적으로 임대하기 위해서는, 아래의 세 가지에   사항에 대한 이해가 반드시 필요하다.   첫째, 소유주의 목적과 목표의 이해 일반적으로 최단 시일 내에 시장가격으로 임대하는 것이 소유주의 목표이지만 소유주마다 처한 상황이 다르므로 먼저 소유주와의 면담을 통해 소유주의 목적과 목표를 파악한 후 그에 맞는 임대전략을 수립해야 한다.   둘째, 대상 부동산의 특성과 시장에서의 위치의 이해 대상 빌딩의 특성과 시장에서의 경쟁력을 파악하여 정확한 임대대상을 설정하여야 한다.   셋째, 시장상황의 이해 주변지역의 공실율과 경쟁빌딩의 임대료 및 임대지원 정책(임대료 인하, 렌트프리, 이주비 지원 등) 등을 파악하여 적절한 임대가를 설정하고 임대지원책도 마련하여야 한다.   최근에 부동산관리 상담을 한 고객은 5년 동안 임대료

중소형빌딩관리에 대한 시각전환이 필요한 시점

부동산시장의 패러다임 변화와 함께 주요 대형 오피스빌딩의 관리방식은 시설관리(FM)에서 자산관리(PM)로 바뀌었으나 개인이 주로 소유하고 있는 중소형빌딩은 아직까지도 시설관리에서 벗어나지 못하고 있다. 중소형빌딩 소유주에게 있어서 시설관리 업무를 제외한 임대차관리 업무는 부수적인 것이고 혼자서도 충분히 수행할 수 있는 업무로 인식되는 것 같다.   2011년 10월에 6층 규모 (연면적: 1,600㎡)의 중소형빌딩을 매입한 60대 초반의 K사장은 매입 당시 임대관리에 대해서는 아무런 걱정이 없을 거라고 생각했다고 한다. 빌딩을 매입해준 중개법인에서 1년 동안은 무상으로 임대관리를 책임져주겠다는 말을 듣고 매입했기 때문이었다. 빌딩 소유주는 빌딩 경비원 2명과 미화원 1명에 대한 인건비만 부담하면 된다는 생각으로 빌딩을 매입했으나 시간이 지나면서 본인이 직접 나서서 해결해야 할 문제가 하나 둘씩 터져 나오기 시작한 것이었다.   일례로, 신규로 임차한 4층 임차인이 소유주와 상의도 없이 빌딩 외벽과 내부에 여러 개의 간판을 부착했으나 임대관리를 책임져준다던 중개법인 담당자는 임차인에게 철거하라는 요구도 못하고 소유주만 설득하려고 하는 것이었다. 또 하나의 예는, 이번 여름에 임차인 전용공간에 설치되어있는 시스템 에어컨이 고장이 난 적이 있었는데, 보수책임이 누구에게 있는가의 문제로 임차인과 옥신각신했던 일도 있었다고 한다. 이번 경우에도 중개업자는 아무런 도움도 되지 못했던 것이었다. 결국, 임차인과의 분쟁해결업무는 소유주의 몫이었다. 임대차계약 갱신과정에서도 예기치 않은 문제가 발생하였다. 한 임차인이 영업부진을 이유로 임대

부동산 자산관리사의 역할 변화

부동산 자산관리사의 역할 변화     부동산 자산관리사(Property Manager)의 역할이 변화하고 있다. 부동산자산관리사의 전통적인 역할은 기본적인 빌딩서비스, 계약협상, 임대료 수금 및 유지관리 업무가 거의 전부였다. 그러나, 부동산에 대한 인식이 고정자산에서 투자자산으로 바뀌고 양도차익 추구에서 운영수익 추구로 바뀌면서 부동산자산관리자의 역할도 변화하고 있는 것이다.   경기가 좋던 시절에는 부동산을 매입해서 보유하다가 매각만 하면 돈을 벌 수 있었다. 보유기간 동안의 자산관리는 그리 중요하지 않았다. 그 당시에는 매각차익이 상당했기 때문에 운영수익은 푼돈으로 생각했고 그 정도는 무시할 수 있는 금액이었다. 더욱이, 순운영수익(NOI)에 상관없이 빌딩의 가치가 상승했기 때문에 부동산 자산관리전문가가 그렇게 필요하지 않았다.   그러나, 이제는 시대가 달라졌다. 부동산을 매입한 후 아무것도 안하고 가만히 있어도 빌딩가치가 올라가던 시대는 지났다. 부동산투자로 돈을 벌기 위해서는 부동산을 적당한 시기에 적당한 가격으로 매입하고 운영수익이 극대화되도록 관리한 후 적기에 매각하여야 한다. 더 이상 보유기간 동안에 운영수익 관리를 하지 않고서는 매각차익을 얻을 수가 없게 되었다. 주먹구구식으로 아마추어처럼 부동산투자를 해서는 돈을 벌 수가 없게 된 것이다.   자산운용사와 같은 전문회사가 주로 매입하여 관리하는 대형빌딩과는 달리, 중소형 빌딩의 소유주는 대부분이 개인투자자이거나 중소법인이어서 자산운용 전문가를 내부인력으로 고용하기가 쉽지 않다. 이 때문에 투자전문가의 도움을 받기가 쉽지 않은데 최근 투

부동산자산관리계약에 대한 오해와 진실

수익형 부동산투자가 증가하면서 이러한 투자 부동산을 체계적, 전문적으로 관리하는 부동산자산관리(PM) 수요도 확대되고 있으나 부동산자산관리에 대한 잘못 알려진 내용과 오해로 인해 자산관리 서비스를 이용하기를 주저하는 경우가 많이 있다.   중소형빌딩의 자산관리계약 상담을 하다 보면 일부 건물소유주가 자산관리계약에 대해 오해를 하고 있는 경우를 종종 발견한다.   몇 개월 전 S은행의 PB고객인 50대 여성고객과 상담하면서 듣게 된 내용은 다소 충격적이었다. 삼성동에 300평 규모의 중소형빌딩을 직접 관리해오고 있던 그 고객은 이제는 전문관리회사에게 빌딩관리를 위탁해야겠다고 생각을 하고 평소 알고 지내는 50대 남성 변호사에게 부동산자산관리계약에 대해 의견을 구했다고 한다. 부동산자산관리를 전혀 모르는 것으로 추정되는 그 변호사는 고객에게 ‘잘못하면 빌딩을 자산관리회사에게 뺏길 수도 있으니 힘들어도 직접 관리하라’고 했다는 것이다. 이 말 때문에 고객은 1년 이상을 망설이다가 거래은행을 통해 자산관리 상담을 받으러 왔다는 것이었다.   부동산자산관리계약을 체결했다고 해서 소유권이 변동되지 않고 또한 신규 임대차계약 및 기존 임대차계약을 갱신하는 모든 계약 체결업무는 자산관리회사(자산관리자)가 자산소유자로부터 사전 승인을 받은 후에만 가능하기 때문에 계약과 관련한 분쟁도 생길 가능성이 거의 없다. 그럼에도 불구하고 변호사 같은 전문직 종사자조차도 이렇게 잘못 알고 있으니 일반 소유주들은 어떨지 다소 짐작이 간다.   이러한 고객에게는 부동산자산관리계약에 대한 상세한 설명과 자산관리서비스 수행절차에

빌딩 공실률과 빌딩관리는 무슨 관계?

    침체기일수록, 빌딩을 잘 관리하여 임차사이클을 선순환 구조로 유지하는 것이 중요하다.                      Tel: 02-2176-6000, www.globalpmc.com    "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com

수익형부동산의 가치를 올리는 방법

부동산시장의 패러다임 변화

최근에 압구정동 모금융기관 PB센터에서 있었던 일이다. 산부인과 의사인 K씨가 소유하고 있는 여러 빌딩의 관리를 어떻게 할 것인가에 대한 상담 과정에서 K씨의 부동산시장에 대한 인식을 보고 적잖이 놀랐다. K씨는 부동산 불패신화의 신봉론자처럼 보였다. 그에 의하면 부동산은 언제나 오르는 것이고 현재의 하락은 상승 중에 발생하는 일시적 조정에 불과하다는 것이다. 그래서 그는 대출을 받아서 경기도 모지역에 있는 부동산을 추가로 구입할 계획까지 자랑스럽게(?) 털어놓았다.   K씨가 소유하고 있는 부동산은 입지가 그리 뛰어나지 않은 경기도 지역에 위치하고 있어서 서브프라임 이전의 상승기에도 크게 오르지 못했다고 한다. 그리고 부동산 유형도 상가건물이나 오피스가 아닌 소규모의 물류창고였기 때문에 임차인 확보가 정말 어려웠다고 실토했다. 그럼에도 불구하고 K씨에게는 보유기간 동안에 발생하는 임대료 수입은 그리 중요해 보이지 않았고 매각차익만이 전부인 것처럼 보였다.   PB팀장과 합동으로 현재는 사이클상 하강기에 있기 때문에 이 점을 고려하여 부동산투자와 관리전략을 세워야 한다고 강조하면서 부동산시장의 패러다임(아래 표 참조) 변화에 관심을 가질 것을 권고했음에도 불구하고 K씨의 부동산에 대한 인식은 그리 바뀌는 것 같지 않았다.   세계 부동산시장은 위기를 겪으며 패러다임이 변해왔고 국내 부동산시장도 예외가 아니었다. 국내 부동산시장은 1990년대 후반 외환위기를 거치면서 상업용 부동산의 투자가 활성화되었고 서브프라임 모기지사태 이후 주거용 수익형부동산에 대한 투자가 증가하기 시작하였다. 위기를 거치면서 국내 부동산

수익형부동산의 자산관리 전략

부동산시장의 패러다임 변화와 함께 수익형부동산 투자가 날로 증가하고 있다. 수익형부동산을 적절한 가격(right price)과 적절한 시기(right time)에 매입한 이후에는 관리(management)를 어떻게 할 것인가가 중요한 문제로 대두된다.   매입 못지않게 중요한 것이 관리이다. 비현실적인 수준의 양도차익(매각차익)을 기대하기 어려운 시기에는 순운영소득(Net Operating Income)을 어떻게 높일 것인가가 가장 중요하다고 할 수 있는데, 그 이유는 투자한 부동산을 이용할 고객(임차인)을 어떻게 잘 유치하고 유지하느냐에 따라 현금흐름의 양과 질이 결정되고 이는 곧 수익성과 자산의 가치로 연결되기 때문이다.   Value(가치) = NOI (순영업소득) / cap rate (자본환원율)   수익형부동산 투자를 고려하거나 이미 투자한 사람들에게 임대사업의 가장 큰 리스크가 무엇이냐고 물어보면 대부분이 공실(vacancy) 발생이라고 답한다. 이는 곧 임차인을 잘 유치해서 장기간 유지하는 것이 그들에게는 가장 중요한 문제라는 것을 의미하기도 한다.   아래의 표는 부동자산관리업무 36가지 중 5점 만점에 4점 이상의 점수를 받은 19가지 중요업무를 보여주고 있다. 현금흐름의 원천인 임차인 관련업무(1~6)가 모두 상위에 랭크되어 있음을 알 수 있다. 주목할 점은 임대료를 납부해주는 임차인을 유지하는 업무가 신규로 임차인을 유치(확보)하는 업무보다 더 중요한 업무로 평가되어 있다는 사실이다.   부동산자산관리를 임차인을 유지하는 업무라고 정의하는 것도 여기서 연유한다고 할 수 있다.       <Source: IREM>   그렇다면, 수익형부동산의 임차인을 어떻게 잘 유치하고 유지할 수 있을

신뢰하되 검증하라 - 빌딩실사의 원칙

미국의 레이건 전 대통령은 고르바초프 전 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 "신뢰하되 검증하라"는 말을 즐겨 사용했다고 한다. Trust, but verify! 이 말은 빌딩 투자에서 자주 인용되는 말이다. 빌딩을 매입하기 전에 실사(Due Diligence)를 하는 것은 이제 필수가 되었는데 이 때 매도인( 또는 중개인)이 제시하는 어떤 자료도 그대로 받아들이지 말고 실사를 통해 반드시 검증하라는 말이다. 이 과정을 제대로 수행하지 않아 매입한 지 몇년이 지난 지금까지도 어려움을 겪고 있는 투자자들이 주위에 많이 있다.  매도자가 산부인과 원장이라서 그냥 믿고 샀다가 낭패 본 투자자도 있고 중개인이 제시하는 투자수익율만 보고 투자했다가 낭패를 본 투자자도 있다.그렇다면 중소형빌딩 매입 시에는 무엇을 체크해야 할까? 주요 체크사항을 아래와 같이 정리할 수 있다.  첫째, 빌딩의 물리적 상태를 점검하여야 한다.         -빌딩의 내외부 상태와 지연유지 보수사항 등둘째, 빌딩의 수입내역 및 운영경비를 검토하여야 한다.        -임대료 등 수금내역서 (체납금 파악)        -관리비 항목 및 관리 인력 등셋째, 임대차계약서 내용을 검토하여야 한다.         -계약기간, 계약갱신 조건        -특약사항 등 넷째, 수익율을 검증하여야 한다.        -경쟁빌딩의 임대료와 공실율 등 조사        -매입가격의 적정성 조사 (평당가, 자본환원율 등) 중대형빌딩과는 달리, 중소형빌

부동산자산관리가 필요한 4가지 이유

서브프라임 사태 이후 우리 부동산시장에는 많은 변화가 일고 있다. 주택시장에서는 주택규모의 다운사이징이 진행되고 있고 1~2인가구의 증가에 따라 도시형생활주택과 소형 오피스텔이 각광을 받고있다. 또한, 현금흐름의 중요성이 부각되면서 전세제도가 월세제도로 빠르게 바뀌고 있다. 상업용 부동산시장에서도 중소형빌딩의 인기가 식을 줄 모르고 있고 개별 상가 점포에도 관심이 고조되고 있다. 불과 1년전만 해도 수익형부동산 투자에 대한 관심이 지금처럼 높지 않았는데 최근에는 수익형부동산투자와 자산관리에 대한 강의가 유명백화점 문화센터에서도  진행될 만큼 인기가 급상승하고 있음을 느끼고 있다. 부동산 투자수익을 창출하기 위해서는 잘 사는 것이 중요하고 이어서 보유하는 동안에 현금흐름이 극대화되도록 운영(관리)한 후 적기에 매각하여야 한다.  부동산에 투자한다는 것은 물리적인 빌딩을 사는 것이 아니라 그 빌딩에서 발생하는 현재의 현금흐름과 미래의 현금흐름을 매입하는 것이기 때문에 매입과 매각 못지않게 관리가 중요하다.  이런 의미에서, 부동산자산관리가 필요한 4가지 이유를 아래와 같이 간략히 정리할 수 있다. 첫째, 부동산시장 트렌드 변화에 대응              -임차인시장으로 전환 둘째, 시장내에서 빌딩의 경쟁우위 확보 셋째, 다양한 리스크 관리를 통한 투자목표 달성 넷째, 자산가치의 보전 또는 순영업소득(NOI)의 극대화를 통한 자산가치 향상 부동산자산관리는 현금흐름을 관리하는 것이기 때문에 임차인을 유지하는 것이 무엇보다도 중요하다. 과거와 같은 매각차익을 기대하기 어려운 시대에는&nbs

성공투자를 위한 4가지 필수 점검요소

부동산자산관리자가 갖추어야 할 10가지 자질

중소형빌딩을 직접 관리해오던 소유주와 상담을 하다 보면 기존 빌딩관리인이 임대차관리(수금관리업무 포함)를 원칙대로 하지 않아 피해를 봤다는 내용이 가장 많이 화제로 등장한다. 소유주 몰래 권리금을 받아 가로챈 사례부터 기존 임차인과 중복되는 업종의 임차인을 유치하여 소유주가 손해배상을 하고 다시 임대차계약을 해제하는 경우까지 다양한 사례가 언론보도에 등장한다.   수익형부동산의 투자가 증가하면서 집사라고도 불리는 부동산관리자(property manager)에게 요구되는 자질이 관심을 끌고 있다. 국내에서는 부동산관리에 대한 체계적인 교육이 아직 활발하게 진행되지 못하고 있는 탓에 이러한 부동산관리자의 필요한 자질에 대해 무관심해왔던 것이 사실이다.   이에, 부동산관리의 원조인 미국에서 부동산자산관리자를 채용하거나 평가할 때 사용되는 10가지 자질을 소개하고자 한다.   1. 정직성과 직업적 성실성 (Honesty and professional integrity) 2. 의사소통 능력 (Communication skills) 3. 평판 (Reputation) 4. 인력관리능력 (Management of personnel) 5. 경험수준 (Level of experience) 6. 해당 지역에 대한 지식 (Knowledge of local market) 7. 분석적 문제해결능력 (Analytical problem solving) 8. 예산 및 회계능력 (Budgeting and accounting) 9. 마케팅 능력 (Marketing skills) 10. 관리 부동산의 유형 (Property types managed)   위에서 보듯이 부동산자산관리자의 첫번째 자질은 정직성과 성실성이다. 어떤 투자자나소유자라도 믿을 수 있는 사람에게만 투자부동산을 맡기려고 하는 것은 당연할 것이다. 그러나, 막상 맡기려고 해도 믿고 맡길만한 부동산관리자가 그리 많지 않은 것이 현실이다. 부동산시장이 어려울

부동산자산관리회사 선정 기준 8가지

사단법인 한국부동산자산관리학회(KREAMA)가 3/28(수)에 주최한 ‘성공적인 부동산자산관리회사 경영’ 세미나에서 미국 부동산자산관리협회(IREM) James Evans 회장은 “부동산자산관리(PM·property management)의 핵심은 건물의 잠재적 가치를 최대한 끌어올려 수익성을 높이는 것으로서 시장 침체기일수록 자산관리의 중요성이 더 커진다”면서 “한국은 업무용 빌딩이 많아 부동산 자산관리의 성장 가능성은 무궁무진하다"고 강조하였다.   또한, “2008년 서브프라임사태 이후 부동산투자모델이 레버리 이용과 비현실적인 가치상승을 기대하던 것으로 부터 펀더멘털로 회기(Return to Fundamentals)하면서 임차인의 질(質), 임차인 유지 그리고 효율적인 운영이 더욱 중요해졌다”고 말했다.   이러한 펀더멘털이 중시되는 시대에는 좋은 관리회사를 선정하는 것이 중요한데, IREM 조사자료에 의하면, 미국의 투자자들은 자산관리회사 선정 시 아래의 기준을 적용한다고 한다:   1.    전문성과 성실성               (98%) 2.    지역시장에 대한 이해        (95%) 3.    회사의 평판                      (91%) 4.    관리 부동산의 유형           (77%) 5.    투자자와 업무경험            (65%) 6.    업력                     &

임대료 20만원 더 올리려다가....

빌딩에서 가장 중요한 자산은 임차인이다. 임차인(Tenant)이 현금흐름의 원천이기 때문에 임대인들은 임차인 확보를 위해 렌트 프리(rent-free) 제공기간 연장, 인테리어비용 지원, 사무실 이전비용 지원 등 각종 임차인 유인책을 제시하고 있으나 공실율은 그리 많이 줄어들지 않고 있는 상황이다. 이러다 보니 임차인을 신규로 유치하고 동시에 기존 임차인도 계속 유지(Retention)하는 것이 요즘 빌딩주의 최대관심사가 되었다.   부동산자산을 관리한다는 것은 임차인을 유지하는 업무이고 임차인의 마음을 관리해야 하는 업무이기도 하다. 불황기일수록 신규 임차인 확보 못지않게 중요한 것이 기존 임차인을 유지(Retention)하는 것이다. 그러나, 현실에서는 신규 임차인을 유치하기 위해서는 공격적인 임대마케팅을 시행하면서도 정작 더 중요한 기존임차인의 중요성은 간과하는 경우가 흔히 있다. 신규임차인을 유치하는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배 더 들어간다는 연구결과가 시사하는 바와 같이 기존 임차인을 어떻게 잘 유지하느냐에 따라 빌딩의 재무성과가 결정되는 것이다.   최근에 당사의 고객이 된 70대 연령의 건물주(임대인)가 겪은 사례를 소개하고자 한다. 임대인은 주변 여건과 시장상황을 무시하고서 임차인에게 임대료 10%(약 20만원) 인상을 요청했다가 임차인이 형편이 어려우니 동결해줄 것을 요청하자 자존심이 상한다는 이유로 재계약을 해주지 않아 결국 임차인이 주변빌딩으로 이전해버리는 바람에 상당한 피해를 입은 사례이다. 임대인은 임차인이 비워 준 공간을 새로인 단장하기 위해 페인트도 새로 칠하고 바닥과 천정의 마감재도 새것으로 교체한 후 10

인생 100세 시대의 유망직업 부동산자산관리사

과거에는 부동산관리자의 역할이 임대료나 수금하고 고장난 설비를 유지보수해주는 업무 정도로 극히 제한적이었으나 부동산시장이 전문화되고 세분화 됨에 따라 부동산관리자의 역할이 부동산가치를 창조하거나 가치를 유지하는 전문인으로 변화하고 있다. 다시 말해서, 복잡한 계약협상, 예산편성, 보안, 인사관리, 소송, 투자분석, 경쟁시장 분석 및 대응책 마련 등 일련의 자산관리업무를 전문적으로 처리할 수 있는 능력을 갖춘 부동산관리자가 필요한 시기가 된 것이다.이제 부동산 자산관리자는 빌딩을 고정자산으로서 인식하고서 빌딩의 네 기둥만을 물리적으로 관리하는 사람이라기 보다는 빌딩을 투자부동산으로서 인식하고서 빌딩 사용자인 임차인을 만족시켜 장기간 계약을 유지함으로써 안정적인 현금흐름을 확보하고 부동산의 가치도 높이는 부동산 경영자(CEO)로 인식해야 한다.  그러나, 공실이 증가하고 임차인의 요구가 다양해지면서 부동산관리업무도 복잡해지고 부동산 가치유지조차 힘들어지는 시기에는 부동산 빌딩을 제대로 경영할 수 있는 사람을 찾기란 쉽지 않다. 국내의 부동산자산관리 역사가 짧은 것도 하나의 이유가 될 수 있겠지만 건물관리업에 대한 인식이 좋지 않아서 우수한 인력이 부동산관리분야로 들어오지 않았던 것이 더 중요한 이유일 것이다.                 <그림 1. 부동산자산관리자의 역할변화> 국내 부동산시장이 IMF 외환위기를 겪으면서 지속적으로 변화한 결과, 이제 부동산관리업도AM, PM, FM으로 세분화되고 전문화되면서 우수인력들이 들어오고 있고 더우기 AM과 PM으

중소형빌딩의 공실증가 원인과 대책

부동산시장의 타이밍과 성공투자

매년 이맘때가 되면 새해 부동산 시장에 대한 전문가들의 전망이 발표된다.  부동산가격은 상승할 것인지, 어떤 부동산이 유망한지, 어느 지역이 유망한지, 언제 사고 언제 팔아야 하는지 등에 대한 다양한 의견이 언론을 통해 발표된다. 그러나, 이러한 많은 전망에도 불구하고 전문가마다 다른 전망을 내놓고 있어서 어떻게 해야 할 지 결정하기란 쉽지가 않다. 현재시점이 부동산시장의 사이클상 어디에 와 있느냐에 대한 해석을 어떻게 하느냐에 따라 전망이 다를 수 있기 때문에 부동산시장의 타이밍이 그 만큼 중요하다고 할 수 있다.   부동산에서 제일 중요한 것이 입지(Location)라고 한다. 부동산은 Location, Location, Location이라고도 한다. 부동산의 위치가 중요하다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다. 그렇다면, 아주 좋은 입지에 있는 빌딩을 매입했다고 해서 성공적인 투자라고 할수 있을까? 부동산의 매수 타이밍(Timing)에 따라 답이 달라질 수 있다.   예를들어, 어느 투자자가 서브프라임 모기지사태 직전에 대다수 미국의 부동산투자전문회사들이 그랬던 것처럼 뉴욕의 대로변 코너에 위치한 입지가 좋은 빌딩을 매입했다고 하자. 시기상으로 그 투자자는 제일 높은 가격에 매입했는데 그 이후 어떻게 되었을까? 가격이 20% 이상 하락하였다가 어느 정도 회복하였지만  아직도 매입가격보다 낮은 가격에 거래되고 있다고 한다. 아무리 입지가 좋다고 해도 부동산 사이클상의 매수 타이밍이 좋지 않으면 실패한다는 것을 보여주는 사례이다.   매입이든 매각이든 현명한 투자결정을 하기 위해서는 타이밍이 제일 중요하다. 부동산 거래의 성패를 결정하는 가장 중요한 요소가 입지

미국 부동산 자산관리(PM)시장 현황

  회사의 직원수를 기준으로 관리회사의 규모를 살펴보면, 부동산 관리회사의 56%가 직원수 4인 이하로 구성되어 영세하고 100인 이상은 2%에 불과하다.(아래 그림2. 참조)             <그림2: 미국 부동산관리회사의 규모(직원 수)>     관리부동산 유형별 비중을 보면, 주거용 부동산은 68%, 오피스, 쇼핑센터 등을 포함하는 비주거용 부동산은 32%를 차지하고 있다. (그림3. 참조)                        <그림3: 관리 부동산 유형별 비중>         김 용 남 / 글로벌PMC(주) 대표이사   CPM (美 부동산자산관리사), CCIM(美 부동산투자분석사)   www.globalpmc.com, Tel: 02-2176-6000,  Face Book ID: kimyn63    "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com

아이폰과 오피스 임대시장은 무슨 관계?

이번 주제는 애플의 아이폰이 오피스 임대시장과 어떤 관계가 있는가에 관한 내용이다.   정보통신의 발전으로 인해 업무방식과 업무수행에 필요한 기술이 바뀌면서 많은 일자리가 사라졌다. 우리 모두는 기술혁신의 소용돌이 속에서 앞으로 어떤 일자리가 사라지게 될 지 두려움과 불안감에 떨며 지내야 하는 시대에 살고 있다.   디지털기기의 발전으로 인해 업무효율과 생산성은 크게 증가한 반면에 그만큼 일자리가 감소함으로써 오피스 공간수요는 감소하고 공실률은 증가하여 임대료가 하락한다는 점에서 임대인(건물주)과 근로자는 마냥 반가워 할 일만은 아닌 듯하다.   부동산시장은 임대인과 임차인이 거래하는 임대시장(공간시장)과 부동산의 소유주와 투자자(매수희망자)가 거래하는 자산시장으로 구분된다. 오피스의 공급이 일정한 상태에서 일자리의 증가는 공간시장에서 수요곡선을 우(右)상향으로 이동시켜 임대료를 상승시키고 자산시장에서 부동산의 가치를 상승시킨다. (그림1. 참조). 반대로, 고용감소는 공간수요를 줄어들게 하여 수요곡선을 좌(左)하향으로 이동시켜 임대료를 하락시키고 부동산가치도 하락시킨다.     컴퓨터, 인터넷 등의 IT기술이 발전하면서 단순업무를 처리하는 근로자의 미래가 불안정한 가운데, 최근에 출시된 애플의 아이폰 4S, 더 구체적으로 아이폰에 새로이 탑재된 응용프로그램인 시리(SIri)가 오피스 공간수요에 어떤 영향을 미칠 지에 대한 관심(?)이 쏠리고 있다.지난 10월 미국 캘리포니아주 샌디에고에서 개최된 2011 IREM 국제 연차총회에서도 이에 대한 관심이 대단했던 것으로 기억한다.디지털 개인비서라 불리는 시리(S