-
수익형부동산 자산관리회사 선정의 5대 원칙
“아파트는 가고 수익형부동산의 시대가 도래했다”는 언론 기사와 관련서적 출간이 잇따르고 있다. 그 동안 국내 부동산시장에서 부동산의 매입, 운영관리 및 매각의 3단계 중에서 운영관리는 뒷전이었다. 그 이유는 그 동안은 부동산을 매입하기만 하면 운영수익에 상관없이 매각 시 양도차익이 가능했기 때문이었을 것이다. 2000년 초부터 대형빌딩에 부동산자산관리(PM, Property Management)가 도입된 이래로 중소형빌딩과 상가빌딩에도 자산관리가 도입되면서 부동산투자에서 운영수익의 중요성이 점차 부각되고 있다. 도시형생활주택, 중소형빌딩, 원룸 및 오피스텔 등의 수익형부동산에 대한 관심이 집중되면서 이를 제대로 관리해줄 수 있는 믿고 맡길 수 있는 자산관리회사를 어떻게 선정할 것인가가 성공투자의 중요한 요소가 되었다. 자산관리회사의 역량에 따라 빌딩의 가치가 결정될 수 있기 때문이다. 그렇다면 어떤 기준으로 부동산 자산관리회사를 선정해야 할까? 부동산관리회사를 선정할 때 참고할 수 있는 다섯 가지 중요한 원칙을 소개하고자 한다. 첫째, 관리회사의 대표자를 만나 대표자의 경력과 회사의 관리실적 등 관리회사의 역량을 파악 하여야 한다. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해주는 일종의 집사서비스라고 할 수 있고 야구경기에서 홈런만을 노리는 사람(대표자)에게는 적합하지 않은 분야이기 때문에 단타를 치면서 타율 관리를 잘하는 대표자가 운영하는 회사를 선택하는 것이 중요하다. 또한, 빌딩관리실적이 실적이 미미하거나 회사의 업력(존속기간)이 짧은 회사는 관리계약 기간 중에 관리업체의 일방적 관
2011-03-24 11:10 -
부동산자산관리가 필요한 이유
우리가 부동산에 투자하는 이유는 투자를 통해 수익을 창출하기 위해서이다. 그렇다면 부동산으로부터 수익은 어떻게 창출되는가? 부동산을 통해 수익을 창출하기 위해서는 매입을 아주 잘한 후, 보유기간 동안에 운영수익이 극대화되도록 관리하여 적절한 시기에 매각하여야 한다. 매수 타이밍 등을 적절히 고려하여 빌딩을 매입한 이후에는 임대수입은 올리고 운영비용은 적정수준으로 낮추어 운영수익이 극대화되도록 관리하여야 하는데 그 이유는 부동산가치(Value)가 빌딩에서 나오는 순영업소득(Net Operating Income, NOI)에 의해 결정되기 때문이다. 부동산 가치(Value) = 순영업소득(NOI) / 자본환원율(Cap Rate) 위의 식에서 순영업소득은 빌딩의 임대수입에서 운영비를 공제하고 남는 금액이고 자본환원율은 시장에서 형성된 투자수익율이라고 할 수 있다. 자본환원율은 시장에서 주어지는 것이므로 우리의 노력으로 증감될 수 없지만 순영업소득은 우리의 노력으로 증가될 수 있기 때문에 자산관리를 통해 순영업소득을 높일 수 있는 방법을 찾아서 실행한다면 그만큼 빌딩가치도 향상되는 것이다. 예를 들어, 어떤 빌딩에서 1년 동안에 나오는 순영업소득이 240백만원이고 주변에서 거래된 유사빌딩의 자본환원율이 6%라고 할 때 빌딩의 가치는 4000백만 원(=240백만 원/6%)이지만 효율적인 자산관리를 통해 순영업소득을 264백만 원으로 10% 증가시킬 경우에는 빌딩가치도 4400백만 원(=264백만 원/6%)으로 10%가 상승한다. 반대로, 소극적인 자산관리로 인해 순영업소득이 216백만 원으로 10% 감소한다면 빌딩의 가
2011-03-10 07:09 -
빌딩투자수익률은 임차인이 결정한다?
요즘 오피스 임대시장에서는 공실률이 높아지고 임대료가 하향화되면서 임차인의 중요성이 부각되고 있다. 이에 따라 따라 일부 지역에서는 임차인 모시기(?) 전쟁이 가열되고 있다. 안정적인 빌딩 투자수익율 위해서는 무엇보다도 우량한 임차인을 확보하여 장기적으로 유지(Retention)시키는 것이 필요하다. 빌딩도 소비자의 선택을 기다리는 상품이라고 할 때, 소비자가 선택하지 않는 경쟁력 없는 빌딩은 임차인들이 외면할 것이기 때문에 빌딩소유자(투자자)들은 자신의 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁빌딩과의 비교 등을 통해 경쟁력을 확보하는 방안을 부단히 강구해야 한다. 철저한 주변지역 시장조사를 통해 해당빌딩의 시장에서의 위치와 경쟁력을 파악하고 경쟁열위요소는 개선공사 등을 통해 보완함으로써 경쟁빌딩 수준의 경쟁력을 갖출 때만이 기존 임차인을 계속 유지할 수 있고 신규로 우량 임차인을 유치(Attraction)할 수 있을 것이다. 고객이 찾아주지 않는 상품은 시장에서 외면 받듯이 이용해줄 임차인이 없는 빌딩은 더 이상 상품으로서의 가치가 없다고 할 수 있으므로 빌딩의 자산관리자(또는 소유주)는 빌딩이라는 “기업체”를 적극적인 마케팅 활동을 통해 소비자에게 알리고 소비자가 선호하는 기업이 되도록 경영해야 한다. 어려운 시기일수록 신규임차인 유치 못지않게 중요한 것이 기존 임차인의 유지라고 할 수 있다. 미국의 연구자료에 의하면 새로운 임차인을 유치하는 것이 현재의 임차인을 유지하는 것보다 약 5.9배의 비용이 더 든다고 한다. 또한, 부동산관리자의 36가지 관리업무 중에서 임차인 유지업무가 제일 중요한 임무라는 연구결과도 있다.
2011-03-06 14:18 -
70대 노부부의 빌딩투자 실패로 보는 빌딩실사의 중요성
아래 내용은 3년 전 70대 노부부가 빌딩을 매입하면서 매도인과 중개인이 제시한 A4용지 1장에 적힌 임차인과 임대료 내역만 믿고 매입하여 낭패를 본 후 당사에 찾아와 자산관리를 의뢰하면서 알게 된 실제 사례이다. 계약서 상으로만 보면 매입한 빌딩의 임대 수익율이 상당히 높아서 매력적이었고 공실도 전혀 없었기 때문에 투자 리스크도 없어 보였다고 한다. 게다가, 빌딩을 중개한 중개인이 무료로 빌딩을 관리해주겠다고 했으니 빌딩관리 걱정도 덜었다고 생각했단다. 그러나, 그 희망적 기대는 오래가지 못하고 깨지고 말았다. 매입 후 3개월이 지난 시점에 임차인 중 대다수가 상당한 액수의 임대료를 체납하여 체납액이 1억원을 넘게 되었고 보증금 잔금을 납부하고 곧 입주한다던 임차인들(2개층)은 계약금만 납입하였을 뿐 잔금은 계속 납부하지 않아 실질적인 공실로 남아있었으며 그마저도 건물주와 중개인이 빌딩매각을 용이하게 하기 위하여 맞춰놓은 위장 임차인으로 판명되었다. 또한, 무료로 빌딩을 관리해주겠다던 빌딩 중개인은 노부부와 구체적인 상의도 없이 신규 임대차계약을 체결하여 빌딩 내 50%이상의 면적을 사용하고 있는 유흥업종 임차인과 업종 중복문제가 발생하였고 결국 건물주가 기존 유흥업종 임차인을 의식하여 신규임차인에게 인테리어 비용(1억)을 대신 지급해주고 계약을 해지하면서 상당한 경제적, 정신적 피해를 입는 등 많은 문제점이 발생하여 이제 노부부에게 빌딩은 자산이 아닌 골칫거리로 전락하고 말았다. 위와 같은 빌딩투자 실패를 예방하기 위해서는 기존의 관행이었던 ‘현 상태(As is)로 매수한다’는 말은 빨리 잊고 매
2011-02-23 14:34 -
부동산자산관리사(Property Manager) 양성의 필요성
부동산경기의 침체에 따라 부동산투자의 패러다임이 양도차익(Capital Gain) 추구에서 운영수익(Operating Income) 중시로 빠르게 바뀌고 있다. 그 동안 부동산은 고정자산으로 인식되어 물리적 관리와 매각차익이 중요시 되었으나 경제위기를 거치면서 매각차익이 어려워짐에 따라 부동산을 투자자산으로 인식하고서 보유기간 동안에 적극적인 수익관리를 통해 부동산가치를 올리려는 방향으로 패러다임이 전환되고 있다. 아파트시장이 부진의 늪에서 헤어나오지 못하고 있는 상황에서 중소형빌딩, 도시형생활주택과 오피스텔 등 매달 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산이 각광을 받고 있고 요즘에는 그 동안 수익형부동산에서 제외되어왔던 아파트 조차도 월세비중이 높아지면서 수익형부동산으로 편입되는 추세에 있다. 이에 따라 투자 부동산을 효율적으로 관리하여 운영수익은 극대화하고 비용은 최소화하여 부동산가치를 높이는 부동산자산관리의 중요성이 점차 부각되고 있다. 부동산자산관리(Property Management, PM)란 수수료(Fee)를 받고 부동산 소유주를 대신하여 부동산의 가치를 극대화하기 위한 시설관리, 임대차관리 및 재무관리 등을 총괄적으로 대행해주는 서비스를 말하며 우리나라에는 1990년대 후반 IMF외환위기 이후 대형오피스빌딩을 중심으로 미국으로부터 도입되었고 서브프라임모기지 사태를 계기로 중소형빌딩과 수익형 주거용빌딩으로까지 확산되고 있는 유망한 분야이다. 이러한 부동산시장의 패러다임변화에 따라 수익형부동산을 직접 관리하면서 가치를 향상 시킬 수 있는 실무능력을 갖춘 부동산자산관리사의 수요도 늘고 있으나 이를 뒷받침할 전문 부동산자산관리사 양성
2011-02-14 09:51
-
부동산자산관리(PM)의 개념
1997년 외환위기 이후 국내 부동산시장은 많은 분야에서 패러다임의 변화를 겪고 있다. 그 중 대표적인 것이 부동산자산관리(Property Management, PM)의 출현이라고 할 수 있다. 국내에서 '부동산 자산관리'라는 용어가 쓰이기 시작한 것은 불과 8~9년 전 일이다. 외환위기 이전까지는 시설관리(Facility Management)가 부동산관리의 중심이었지만 외환위기 이후 론스타, 골드만삭스와 같은 많은 외국투자가들이 국내 대형오피스빌딩을 매입한 후 이들 투자빌딩의 체계적인 관리를 위해 CB Richard Ellis, Jones Lang Lassale, Cushman & Wakefield와 같은 다국적 부동산 자산관리회사들을 끌어들임으로써 국내에서도 자산관리가 본격적으로 시작되게 되었다. 부동산 자산관리(Property Management)는 부동산 자산을 금융자산처럼 적극적으로 관리(운용)하여 투자 수익율을 유지 또는 향상시키고자 하는 활동이다. 과거의 부동산관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산관리, 즉 자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고서 보유기간 동안에 해당 부동산으로부터 최대의 운영수익(Net Operating Income, NOI)을 창출하는데 초점을 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다. 부동산 자산관리는 부동산을 기업의 개념으로 보는 데서 출발한다. 이러한 컨셉(Concept)은 미국 위스콘신대의 부동산학과 교수였던 제임스 그래스캠프(James A. Graaskamp)에 의해 오래 전에 주창되었으나 미국에서 리츠(REITs)가 폭발적으로 성장했던 1993년 경에야 비로소 빛을 보기 시작했다. 기업이 계속적으로 영위해나기 위해서는 다양한 영업활동을 통하여 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 끊임없
2011-02-14 09:18