현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
-
골목길과 건축법상 도로
골목길과 건축법상 도로 1. 건축법상 도로 정의 건축법상 도로에 대해 현 건축법 제2조제11호나목은 "도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로나 그 예정도로를 말한다고 한다. 한편 동법 제45조제1항은 허가권자는 제2조제1항제11호나목에 따라 도로의 위치를 지정·공고하려면 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다고 규정한다. 2. 1976. 2. 1. 이전(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두27322 판결) 1976. 2. 1. 이전에 골목길이 폭 4m 이상으로서 오래 전부터 인근 주민들의 통행로로 사용되어 왔다면, 건축법에 의해 도로로서의 위치 지정이 없다고 해도 건축법상 도로이다. 왜냐하면 건축허가 시 시장·군수가 위치를 지정하도록 하는 것은 1975. 12. 31. 법률 제2852호로 개정된 건축법 제2조제15호(시행은 1976. 2. 1.부터)에서 부터이기 때문이다. 즉, 골목길이 오래 전부터 인근 주민들의 통행로로 사용되어 왔다고 하더라도 그것이 폭 4m 이상으로서 1975. 12. 31. 법률 제2852호 건축법중개정법률 시행일인 1976. 2. 1. 전에 이미 주민들의 통행로로 이용되고 있어서 위 개정법률 부칙 제2항에 의하여 도로로 보는 것을 제외하고는 건축법상의 도로가 되었다고 할 수 없다고 할 것이다(대법원 199
2017-05-26 11:27 -
집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 법(시공자 견제 장치)
집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 법(시공자 견제 장치) 도급계약 전까지는 건축주가 소위 “갑”이다. 그러나 계약이 체결된 후에는 입장이 뒤바뀌는 경우가 많다. 그러지 않기 위해서는 다음과 같은 견제장치를 가지고 있어야 한다. 즉, 계약해제 조항, 자재검사 및 승인 조항, 위약금, 지체상금 조항, 주기적인 현장보고 조항 등이다. 이러한 조항을 잘 두어야 시공자를 견제할 수 있다. 민간건설표준도급계약서를 그대로 사용하지 말고 상당한 부분을 수정하여 사용하여야 한다. “집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법” 책에 수정안이 실려 있다. 나아가 계약이행보증보험증권, 선급금보증서, 하자이행보증서를 반드시 받아두어야 한다. 계약보증서란 시공자가 건축주에 대하여 계약보증금의 납부의무를 보증하는 상품으로 통상 보증금액은 계약금액의 10%이다. 즉, 공사 진행 중에 시공사의 부도, 계약조건 불이행 등이 발생될 때 건축주가 시공자로부터 받은 보증서로 보증금액을 수령할 수 있다. 선급금보증서는 공사 계약 후 계약조건에 따라 건축주가 시공자에게 선금을 지급할 경우 선금을 지급하기 전에 먼저 선급금 보증서를 받은 후 지급하여야 한다. 건축주가 시공자에게 지급한 선금은 아래의 계산식에 따라 기성을 지급할 때마다 정산이 되므로, 기성금은 기성부분 대가에서 선금 정산액을 공제하고 지급하여야 하며, 공사비가 다 지급이 되었을 때는 선금이 자동으로 정산이 되며, 선급금보증서는 건설사에 반환을 하게 된다. 선금 정산액 = 선금액 × (기성부분의 대가 / 계약금액) 하자보수 보증서는 준공 후 주계약 또는 관계법령에서 정한 하자담보책임기간 내에
2017-05-25 16:17 -
집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법(공사 중 건축주 확인 사항)
집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법(공사 중 건축주 확인 사항) 1. 개설 공사과정을 확인·감독하기 싫은 사람은 건축을 하지 말고, 건축된 집을 사야 한다. 시공자가 알아서 잘해 줄 것이라는 생각을 하면서 방치하는 것은 시공자가 알아서 저급자재를 쓰고, 부실공사를 하라는 이야기와 같다. 다만, 수급인이 저지르는 제3자에 대한 불법행위 책임을 건축주가 지지 않기 위해서는 소위 ‘감리적 감독’만을 하여야 한다. 도급인은 도급 또는 지시에 관하여 중대한 과실이 없는 한 수급인이 그 일에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 없으나(민법 제757조), 다만 도급인이 수급인의 일의 진행 및 방법에 관하여 구체적인 지휘감독권을 유보한 경우에는 도급인과 수급인의 관계는 실질적으로 사용자 및 피용자의 관계와 다를 바 없으므로 수급인 또는 그 피용인의 불법행위로 인한 손해에 대하여 도급인은 민법 제756조에 의한 사용자책임을 면할 수 없고 이러한 이치는 하도급의 경우에도 마찬가지인바, 사용자 및 피용자관계 인정의 기초가 되는 도급인의 수급인에 대한 지휘감독은 건설공사의 경우에는 현장에서 구체적인 공사의 운영 및 시행을 직접 지시 지도하고 감시 독려함으로써 시공 자체를 관리함을 말하는 것이고, 단순히 공사의 운영 및 시공의 정도가 설계도 또는 시방서대로 시행되고 있는가를 확인하여 공정을 감독하는 데에 불과한 이른바 감리는 여기에 해당하지 않는다(대법원 1992. 6. 23. 선고 92다2615 판결). 건축주는 시공과정을 주요 공정별로 상시 점검하는 것이 필요하다. 만일 잘못된 시공이나 미심쩍은 부분을 발견하였을 경우에는 이를 즉시 시공자에게
2017-05-23 11:05 -
지역주택조합 규약을 이해하자
지역주택조합 규약을 이해하자 1. 총설 가. 가입하지 말기 지역주택조합은 가급적 가입을 하지 말아야 합니다. 저렴한 가격에 혹해서 가입을 하나, 이는 결코 확정된 금액이 아니고, 후일 엄청나게 증액되거나, 떼이는 경우가 허다합니다. 그래도 가입하려면 규약을 이해하여야 합니다. 나. 조합규약의 중요성 주택법(이하 ‘법’이라고만 함)은 도시정비법과 달리 아직 주택조합에 대해 많은 조문을 두고 있지 않다. 따라서 조합규약은 법을 제정하는 경우와 같다고 보고, 매우 신중하여야 한다. 조합규약의 올바른 작성이 조합 성공의 발판이다. 즉, 주택법에 없는 것은 규약이 곧 법이다. 법 시행규칙 제7조(구규칙 제17조) 제6항은 “국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리보호를 위하여 표준조합규약 및 표준공사계약서를 작성·보급할 수 있다.”고 규정하고 있고, 국토교통부는 표준조합규약을 작성·보급하고 있다. 2. 조합규약에 대한 법 규정 조합규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다(령 제20조 제2항, 구령 제37조 제2항). 1. 조합의 명칭 및 소재지 2. 조합원의 자격에 관한 사항 3. 주택건설대지의 위치 및 면적 4. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 4의2. 조합원의 제명·탈퇴에 따른 비용의 환급 시기·절차에 관한 사항<2017.6.3.> 5. 조합임원의 수·업무범위(권리·의무를 포함한다)·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항 6. 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계 7. 사업의 시행시기 및 시행방법 8. 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항 9. 총회의 의결을 필요로
2017-05-19 14:02 -
보상금 증액 관련 소송비용의 필요경비 산입 여부
보상금 증액 관련 소송비용의 필요경비 산입 여부 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016두1059 ◇토지 등이 협의매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부(적극)◇ 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제2호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나로 ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 들고 있다. 그 위임에 따라 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제3항 제2호는 ‘자본적 지출액 등’에 해당하는 것으로 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액’을 규정하고 있다. 그런데 2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 신설된 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용’ 등을 필요경비 중 자본적 지출액의 하나로 규정하고 있다. 양도소득세는 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로 하여 과세하는 것이다. 자산의 양도에 따른 소득을 확정하려면 자산을 양도한 대금에서 자산의 취득, 보유와 양도에 따른 비용 등을 공제해야 한다. 위 시행령의 개정 전에는 양도가액에서 공제하는 필요경비를 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우
2017-05-17 07:53
-
재개발 세입자 주거이전비, 이사비 거주요건 여부
재개발 세입자 주거이전비, 이사비 거주요건 여부 1. 법률 규정 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 [시행 2016.12.30.] [국토교통부령 제382호, 2016.12.30., 타법개정제54조(주거이전비의 보상) ①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016.1.6.>②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다. <개정 2007.4.12., 2016.1.6.> 도시 및 주거환경정비법 시행령 [시행 2017.3.30.] [대통령령 제27960호, 2017.3.27., 타법개정]제44조의2(손실보상 등) ①제11조에 따른 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제40조
2017-05-10 05:29 -
불법 전용 산지 마지막 한시적 구제(2018.6.3.)
불법 전용 산지 마지막 한시적 구제(2018.6.3.) 산지를 농지로 불법 전용한 경우 마지막으로 한시적으로 이를 구제하는 조치가 시행된다. 산지관리법은 2016. 12. 2. 중요한 법 개정을 하였다. 즉, 지금까지 산지는 입목(立木)ㆍ죽(竹)이 집단적으로 생육(生育)하고 있는 토지 등으로서 농지, 초지(草地), 주택지 등의 토지는 제외하도록 하고 있었으나, 산지를 적법한 절차를 거치지 아니하고 농지로 사용하고 있는 경우 이를 산지로 보아야 하는지 여부에 대하여 논란이 있어, 앞으로는 산지를 지목이 임야인 토지와 입목ㆍ죽 등이 집단적으로 생육하고 있는 토지 등으로 정의하되, 이러한 토지 중 주택지 및 대통령령으로 정하는 농지, 초지, 도로, 그 밖의 토지는 산지의 범위에서 제외하도록 하여 산지의 범위를 명확하게 함으로써 산지와 관련한 법령의 적용상 혼란을 해소하였다(산지관리법 제2조제1호). [시행 2017.6.3.] [법률 제14361호, 2016.12.2., 일부개정] 그리고 불법전용산지에 관한 임시특례를 부칙 제3조에 신설하였다. 즉, 적법한 절차를 거치지 아니하고 산지(제2조제1호의 개정규정에 따른 산지로 한정한다)를 2016년 1월 21일 기준으로 3년 이상 계속하여 전(田), 답(沓), 과수원의 용도로 이용하였거나 관리하였던 자로서 산지전용허가 등 지목 변경에 필요한 처분을 받으려는 자는 그 사실을 이 법 시행일부터 1년 이내에 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 법 시행일인 2017. 6. 3.부터 1년 이내에 즉 2018. 6. 3.까지 지목변경을 신고하여야 한다. 사견은 정부가 마지막으로 불법 전용 산지를 농지로 지목변경할 기회를 준 것이라고
2017-05-01 19:58 -
분양계약미체결자 명도소송 대응법
분양계약미체결자 명도소송 대응법 1. 분양계약미체결로 현금청산 가능여부 일단 분양신청을 한 자가 분양신청기간 내에 철회를 하지 못하고 다시 현금청산을 받기 위해서는 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니하고 현금청산대상자로 되어야 하나, 이 경우에는 2가지 조건, 즉, ① 조합정관에 반드시 근거조항이 있어야 하고, ② 조합이 분양계약체결기간을 설정하여야 한다. 즉, 만일 정관에 근거조항이 없거나 조합이 분양계약체결기간을 설정하지 않으면 불가하다(그러나 이는 매우 위헌적이라고 본다). 이러한 현금청산방법은 도시정비법에서 인정되는 것이 아니라 정관에서 인정하는 것이다. 대법원은 “조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 위와 같이 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다. 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가적으로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다.”고 판시하였다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결). 그러나 현금청산을 받으려면 아예 분양신청을 하지 않는 것이 좋다. 실무적으로 분양신청기간 동안 토지등소유자들은 별로 고민을 하지 않고 분양신청을 하거나, 조합이 나중에 분양계약 체결을 하지 않아도 현금청산을 받을 수 있으므로 일단 분양신청을 하라는 말에 분양신청을 하는 경우가 많으나, 분양신청 여부는 매우 중요하므로, 신중한 판단을 하여야 한다. 일단 분양신청
2017-04-27 09:19 -
공익사업을 하면 내 토지를 함부로 분필할 수 있나
공익사업을 하면 내 토지를 함부로 분필할 수 있나 1. 문제의 제기 자주 듣는 질문이 내 토지를 나의 동의도 없이 일방적으로 분필(1필지를 여러 필지로 나누는 것)할 수 있느냐는 것이다. 2. 토지분필 방법 가. 토지소유자 신청 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 의하면, 분할신청은 토지소유자가 하도록 되어 있다. 나. 대위신청 그런데 동법 제87조는 ①공공사업 등에 따라 학교용지·도로·철도용지·제방·하천·구거·유지·수도용지 등의 지목으로 되는 토지인 경우에는 ‘해당 사업의 시행자’가 토지소유자가 하여야 하는 신청을 대신할 수 있다고 규정하고 있다. 나아가 ②국가나 지방자치단체가 취득하는 토지인 경우(해당 토지를 관리하는 행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장), ③「주택법」에 따른 공동주택의 부지인 경우(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인(관리인이 없는 경우에는 공유자가 선임한 대표자) 또는 해당 사업의 시행자), ④「민법」 제404조에 따른 채권자도 대위신청이 가능하다. 즉, 이 규정에 의해서 공공사업의 시행자는 타인 소유의 토지를 지적소관청에 분할신청하는 것이다. 이때 토지소유자의 동의를 받으라는 규정도 없다. 다. 등록사항정정대상토지 대위신청 불가 다만, 동법 제84조에 따른 등록사항 정정 대상토지는 대위신청할 수 없는 것이다(법 제87조단서). 등록사항정정대상토지에 대해 대위신청을 금지한 것은 2014. 6. 3. 법이 개정되면서부터이다. 이 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행(2015. 6. 4.)한다. 위 법규 개정으로 인하여 다음 대법원 판례는 폐기되어야 한다. 왜냐하면 이
2017-04-24 15:41 -
산업단지로 수용당하더라도 환지를 받는 경우
산업단지로 수용당하더라도 환지를 받는 경우 1. 환지를 받을 수 있는 자 사업시행자는 해당 사업이 완료된 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 환지(換地)하여 줄 수 있다(산업입지 및 개발에 관한 법률 제24조제1항). 1. 산업단지 안의 토지를 소유하고 있는 자로서 산업단지개발계획에서 정한 내용에 적합한 공장, 지식산업 관련 시설, 문화산업 관련 시설, 정보통신산업 관련 시설, 재활용산업 관련 시설, 자원비축시설, 물류시설 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하려는 자 다만, 환지를 받을 수 있는 토지소유자는 산업단지지정고시일 현재 산업단지개발계획에서 정한 최소공급면적이상의 토지를 소유한 자로 한다(령 제24조의3제1항). 2. 산업단지 안의 토지를 소유하고 있는 자로서 첨단과학기술산업의 발전을 위한 교육·연구시설을 설치하려는 자 3. 산업단지 안의 토지를 소유하고 있는 자로서 산업단지의 효율 증진을 위한 업무시설·정보처리시설·지원시설·전시시설·유통시설을 설치하려는 자 4. 제16조제1항제6호의 사업시행자(산업단지 안의 토지의 소유자 또는 그들이 산업단지개발을 위하여 설립한 조합)가 개발하는 산업단지 안의 토지를 소유하고 있는 자 2. 환지절차 가. 환지신청서 제출 환지를 받고자 하는 자는 환지신청서에 산업시설 등에 관한 설치계획서를 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다(령 제24조의3제2항). 환지신청은 사업시행자가 당해 산업단지보상공고에서 정한 협의기간내에 하여야 한다(령 제24조의3제3항). 나. 환지방법 사업시행자(법 제16조제1항제6호에 해당하는 사업시행자
2017-04-21 10:59
-
재건축 신탁회사 이혼도 불가하다.
재건축 신탁회사 이혼도 불가하다. 신탁회사가 정비사업에 사업시행자로 참여한다고 하는데, 동의를 해 줄지 여부에 대해 상담을 많이 받는다. 이에 필자는 기존에 “신탁회사는 도깨비 방망이를 가지고 있는가.”라는 제목으로 칼럼을 쓴 적이 있다. 그런데 그 후에 많은 관계자들의 문의가 이어져 상담을 하다 보니 추가적으로 토지등소유자들이 알고 신탁을 하여야 할 사항이 생겼다. 그것은 토지등소유자들이 신탁회사가 사업을 시행하는 것에 동의를 하여 사업을 시행하는 과정에서 서로 분쟁이 생겨 신탁계약을 해지할 수가 있느냐는 것이다. 즉, 신탁회사가 사업시행자로 지정된 후에 신탁회사가 제대로 사업을 진행하지 못할 경우에 토지등소유자는 당연히 신탁 계약을 해지하고 직접 사업을 수행할 수 있어야 한다. 그런데 결론적으로 토지등소유자들은 신탁회사가 싫어도 이혼을 하지 못한다. 부부도 이혼을 할 수 있는데 말이다. 이것은 반드시 시정되어야 할 것이다. 즉, 도시정비법에는 토지등소유자가 신탁계약을 해지할 수 있는 조항이 없다. 나아가 신탁회사가 제시하는 신탁계약서 제21조 제1항을 보면 토지등소유자 전원이 동의를 하지 않으면 신탁해지가 불가하다. 전원동의는 거의 불가능하므로 이는 해지자체가 없다는 것이다. 즉, 신탁회사가 역량을 발휘하지 못하고 오히려 복지부동(아마 서로 싸우는 토지등소유자들로부터 수많은 고소를 당할 것이고, 그렇게 되면 복지부동할 것임)하면 토지등소유자들은 신탁계약을 해지하여야 하는데 그게 불가한 것이고, 나아가 해지를 하더라도 신탁계약서 제24조 제3항, 제4항에 의하면 토지등소유자
2017-04-20 00:09 -
토지 경계측량 시기, 취득시효
토지 경계측량 시기, 취득시효 토지를 매수하여 건물을 건축하려는 경우 토지 경계측량을 하여야 한다. 그런데 측량 시기를 언제로 할지가 문제이다. 결론부터 말하면 토지측량은 소유권이전등기를 마치고 하는 것이 좋다. 그 이유는 인접토지소유자의 취득시효 주장을 못하게 하기 위함이다. 취득시효(取得時效)란 권리를 행사하고 있는 사실상태가 일정한 기간 계속한 경우에 권리의 취득을 인정하는 것을 말한다. 취득시효에 의하여 점유자가 권리를 취득함으로써 진정한 권리자의 권리가 반사적으로 상실하게 된다. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다(20년 + 소유의사 + 평온 + 공연, 민법 제245조제1항). 이때 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다(민법 제197조제1항). 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다(민법 제199조제1항). 부동산의 일부에 대한 점유취득시효도 인정된다(대법원 1965. 1. 19. 선고 64다1254 판결). 점유로 인한 소유권 취득에 있어서의 점유개시의 기산점은 그 주장자가 임의로 선택 할 수 없다(대법원 1969. 9. 30. 선고 69다764 판결). 한편 취득시효가 완성된 후 점유자가 그 취득시효를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 이전에는, 특별한 사정이 없는 한 그 등기명의인인 부동산 소유자로서는 그 시효취득 사실을 알 수 없는 것이므로, 이를 제3자에게 처분하였다고 하더라도 불법행위가 성립하는 것은 아니다. 부동산 점유자에게 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권이 있다고
2017-04-17 11:54 -
여러 토지 일괄평가(비닐하우스는)
여러 토지 일괄평가(비닐하우스는) 여러 필지의 토지가 일단으로 사용중인 경우에는 이를 일단지로 보아 평가하면, 보상금이 증액되는 경우가 많다. 감정평가에 관한 일반적인 기준이라고 할 수 있는 「감정평가에 관한 규칙」 제15조제1항은 “평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에도 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄평가 할 수 있다”라고 규정하여, 일괄평가의 근거를 마련하고 있다. 실무기준 610.1.7.6 일단(一團)으로 이용 중인 토지2필지 이상의 토지가 일단으로 이용중이고 그 이용 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가를 할 수 있다. 대법원도 “개별토지가격은 기본적인 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 대상 토지의 이용상황 등 토지특성에 따른 객관적인 이용가치를 비교·평가하는 것이므로 여러 필지의 토지가 모두 동일한 건물 등의 부지로 이용되는 경우에는 그 이용가치는 동일하거나 매우 유사하다고 볼 것이어서 필지별로 가격을 달리할 것이 아니라 동일한 가격으로 평가함이 상당하다.”고 판시하고 있다(1997. 10. 24. 선고, 96누 18298 판결). 대법원은 “이 사건 토지는 지목이 ‘잡종지’이고, 잡종지에서 경작을 하는 것은 본래의 용도가 아닌 용도로 일시적으로 이용하는 것이라고 보아야 한다. 농업용 비닐하우스는 토지에 정착한다는 요소를 결하고 있어 건축법상 건축물이 아니라 존치기간이 한정되어 있는 가설건축물에 해당하므로, 농업용 비닐
2017-04-10 10:25 -
노후 상가건축물 재건축 활성화 위해 매도청구권 인정 \
노후 상가건축물 재건축 활성화 위해 매도청구권 인정 \ 1. 건축법 개정 [시행 2016.7.20.] [법률 제13785호, 2016.1.19., 일부개정]◇ 개정이유 개별 건축물의 노후화가 빠르게 진행됨에 따라 노후건축물 대체 투자수요가 잠재되어 있으나 규제 및 인센티브 부족 등으로 건축투자로 연결되지 못하는 실정임. 이에 노후 상가건축물의 재건축 활성화를 위하여 「건축법」 또는 「민법」의 일부규정을 배제하고, 소규모 건축물 재건축 또는 리모델링 시 사업성을 높일 수 있도록 결합건축 제도를 신설하여 건축투자시장 활성화에 기여하도록 하며, 친수 여가활동의 증가로 건축수요가 예상되는 부유식 건축물에 대한 체계적 관리를 위하여 「건축법」에 따른 건축기준을 강화 또는 변경할 수 있도록 하려는 것임. 라. 공유지분자의 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링하는 경우 공유지분자의 수 및 공유지분의 80퍼센트 이상의 동의를 얻은 경우 대지 소유권을 인정하고 매도청구가 가능하도록 함(제11조제11항 및 제17조의2 신설). 2. 개정 내용 가. 80% 동의로 건축허가 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축·개축·재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우에는 건축허가를 받을 수 있다(법 제11조제11항제2호).령 제9조의2(건축허가 신청 시 소유권 확보 예외 사유) ① 법 제11조제11항제2호에서 "건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유"란 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경
2017-04-07 07:47 -
종전 토지·건축물에 설정된 저당권 등 처리
종전 토지·건축물에 설정된 저당권 등 처리 1. 문제의 제기 도시정비법 제55조 제1항은 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.”라고 규정하고 있다. 그런데 정비구역에 포함된 종전의 여러 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업으로 조성된 하나의 대지 또는 건축물의 소유권을 이전함에 있어 종전의 여러 토지 또는 건축물 중 일부에 근저당권이 설정되어 있는 경우, 도시정비법 제55조 제1항에 의하여 소유권이 이전되는 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 되는 근저당권의 목적물 범위가 위 대지 또는 건축물 중 위 근저당권이 설정되어 있던 종전의 토지 또는 건축물의 지분에 한정되는지 여부 및 위 지분의 산정방법이 문제된다. 2. 사안의 해결 대법원은 “도시정비법상 정비구역에 포함된 종전의 여러 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업으로 조성된 하나의 대지 또는 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전함에 있어 종전의 여러 토지 또는 건축물 중 일부의 토지 또는 건축물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 환지등기절차 등에 관한 업무처리지침(대법원 등기예규 제1430호)상 합필환지의 규정을 준용하여, 도시정비법 제55조 제1항에 의하여 소유권이 이전되는 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 되는 근저당권의 목적물 범위는 위 대지 또는 건축물 중 위 근저당권이 설정되어 있던
2017-03-29 21:43
-
감정평가 타당성조사
감정평가 타당성조사 법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사 1. 타당성조사 제도 개요 감정평가결과가 나왔는데 도저히 승복하기가 어려운 경우가 있다. 이러한 경우에는 감정평가에 대해 타당성조사를 하는 제도가 있다. 즉, 국토교통부장관은 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 (약칭: 감정평가법) 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권으로 또는 해당 감정평가를 의뢰한 자의 요청에 따라 조사할 수 있다(감정평가법 제8조, 동시행령 제8조). 2. 주체 타당성조사의 주체는 국토교통부장관이다. 3. 타당성조사 개시사유 타당성조사는 ①국토교통부장관이 법 제47조에 따른 지도·감독을 위한 감정평가업자의 사무소 출입·검사 또는 표본조사의 결과, 그 밖의 사유에 따라 조사가 필요하다고 인정하는 경우 직권으로 하거나 ②해당 감정평가를 의뢰한 자의 요청에 따라 조사할 수 있다. 사견은 여기서 ‘해당 감정평가를 의뢰한 자’는 한정적으로 해석하여야 한다고 본다. 즉, 보상감정과 같이 ‘감정평가를 받는 자’가 있는 경우에는 타당성조사 요청은 불가하다고 보아야 한다. 왜냐하면, 보상감정평가 등에 있어서 ‘감정평가를 받는 자’는 타당성조사를 의뢰할 수 없는 것과 균형을 맞추어야 하고. 이러한 경우는 법에 별도의 구제절차가 있기 때문이다. 나아가 이러한 경우까지 감정평가 의뢰자가 타당성조사를 요청할 수 있다고 한다면, 감정평가자에게 압력수단으로 작용할 수 있기 때문이다. 다만 이는 사견이므로, 법이 명확하게 개정되지 않는 한, 현재로서는 만
2017-03-24 08:49 -
제발 지역주택조합 가입하지 말고, 가입하려면 2017.6.3.이후에 하라
제발 지역주택조합 가입하지 말고, 가입하려면 2017.6.3.이후에 하라 1. 문제의 제기 지역주택조합은 법이 너무나 허술하여 그동안 많은 서민들에게 고통을 주었다. 즉, 처음 약속한 아파트값은 나중에 천정부지로 올라가고, 한번 가입하면 탈퇴도 불가하고, 자격요건을 잃어 제명을 당하거나 자동탈퇴가 되어도 그동안 낸 돈을 환급해 주지 않았다. 심지어는 돈만 받고 떼먹고 도망가거나, 조합이 파산하여 서민이 낸 돈이 모두 날라 가는 경우도 있었다. 그래서 필자는 「지역주택조합의 진실」이라는 책을 출판하고, 여러 칼럼을 기고하여 위험성을 지적하여 왔으나, 아직도 많은 서민들이 아무런 책임도 지지 않은 업무대행사가 무책임하게 내뱉는 가격에 혹하여 오늘 이 시간에도 가입을 하고 있는 줄도 모른다. 거듭 말한다. 지역주택조합은 가입하지 않는 것이 최선이다. 가입하는 순간부터 고통에 시달리는 것이 대부분이다. 그래도 가입하고 싶으면 제발 2017. 6. 3. 후에 가입하라. 왜냐하면 그 이후부터는 개정법이 적용되어, 그나마 조합원들의 권익이 어느 정도는 보호되기 때문이다. 즉, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상책임을 부여하며, 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 하는 등 몇 가지를 개선하였기 때문이다. 그러나 그래도 미흡하다. 내가 알고 있는 모든 사람들에게 말한다. 제발 지역주택조합에 가입하지 말라고. 진실을 알면 너무나 두렵다. 지역주택조합의 주인은 조합원인데, 그 조합원들이 업무대행사를 통제하기가 너무 어렵다. 2. 개정 내용 : 주
2017-03-22 08:29 -
2014. 7. 이후 아파트리모델링 법 개정 사항
2014. 7. 이후 아파트리모델링 법 개정 사항 1. 임대차보호법 적용제외 공동주택 리모델링 추진과정에서 세입자의 이주 거부로 인한 사업지연을 방지하기 위하여 임대차계약 체결 당시 리모델링주택조합 설립인가를 받는 경우 등 리모델링 추진 사실을 인지할 수 있는 상태에서 임대차계약을 체결한 경우에는 「주택임대차보호법」 및 「상가건물 임대차보호법」상의 임대차의무기간을 적용받지 아니하도록 하였다(법 제76조제4항). 2. 주택조합의 회계감사 강화(령 제26조제1항제1호) 종전에는 주택조합이 사업계획승인을 받거나 리모델링 허가를 받은 경우 또는 사용검사를 신청한 경우에만 회계감사를 받도록 하던 것을, 조합비 집행ㆍ관리의 투명성 강화를 위하여 주택조합 설립 단계에서도 회계감사를 받도록 하였다. 3. 리모델링 기본계획 수립 내용 완화(령 제80조제2항) 수직증축 리모델링이 최대 3개 층까지만 허용되는 점을 고려하여 층수나 높이제한을 위한 도시경관 관리방안을 리모델링 기본계획 내용에서 제외하였다. 4. 리모델링 허가기준 완화(령 별표 4) 다음의 사항이 적혀 있는 결의서에 ①주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 하며(리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외한다), ②동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다. 1) 리모델링 설계의 개요 2) 공
2017-03-20 09:37 -
협의로 토지보상법이 정한 보상액보다 더 받을 수 있는지
협의로 토지보상법이 정한 보상액보다 더 받을 수 있는지 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라고만 함)은 보상기준을 정하고 있다. 예를 들어 휴업보상중 영업이익보상액은 4개월에서 24개월이지만, 특단의 사정이 없는 한 대부분 4개월로 보상한다. 그런데 원래는 4개월로 보상하여야 할 것을 사업시행자와 보상대상자가 합의를 하여 21개월로 보상할 수가 있는지와 이렇게 협의를 하면 법의 기준을 넘어서는 것이므로 유효한 것인지가 문제된다. 결론적으로 토지보상법에 정하여진 손실보상의 요건을 완화하는 내용의 계약을 체결할 수 있다. 즉 위 사안에서 21개월로 하는 합의는 유효하다는 것이다. 대법원은 “협의취득 또는 보상합의는 공공기관이 사경제주체로서 행하는 사법상 매매 내지 사법상 계약의 실질을 가지는 것으로서, 당사자 간의 합의로 같은 법 소정의 손실보상의 요건을 완화하는 약정을 할 수 있고, 그와 같은 당사자 간의 합의로 위 특례법 소정의 손실보상의 기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수 있다”고 판시하고 있다(1999. 3. 23. 선고 98다48866, 1996. 4. 26. 선고 96다3319, 1997. 4. 22. 선고 95다48056, 48063 참조). 또한 대법원은 “토지보상법에 의한 보상합의는 공공기관이 사경제주체로서 행하는 사법상 계약의 실질을 가지는 것으로서, 당사자 간의 합의로 같은 법 소정의 손실보상의 기준에 의하지 아니한 손실보상금을 정할 수 있으며, 이와 같이 같은 법이 정하는 기준에 따르지 아니하고 손실보상액에 관한 합의를 하였다고 하더라도 그 합의가 착오 등을 이유로 적법하게 취소되지 않는 한 유효하다. 따라서 토지보상
2017-03-16 08:27 -
조합원 종전자산가격이 너무 낮은데, 대처방법은
조합원 종전자산가격이 너무 낮은데, 대처방법은 1. 종전자산평가방법 재개발·재건축정비사업에서 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다. 1. 종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다. 2. 해당 정비구역의 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가한다. 3. 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역이나 용도지구 등의 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경되기 전의 용도지역이나 용도지구 등을 기준으로 감정평가한다. 비교표준지는 해당 정비구역 안에 있는 표준지 중에서 [610-1.5.2.1]의 비교표준지 선정기준에 적합한 표준지를 선정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 해당 정비구역 안에 적절한 표준지가 없거나 해당 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 해당 정비구역 밖의 표준지를 선정할 수 있다. 적용 공시지가의 선택은 해당 정비구역의 사업시행인가고시일 이전 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 사업시행인가고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 한다(감정평가 실무기준 730). 이렇게 평가된 종전자산가격이 너무 적어 불만이 있다면 어떻게 이를 증액하는지 알아본다. 2. 종전자산가격 증액방법 분양신청을 하고 난후 관리처분계획이 인가·고시되면, 그로부터 90일내에 관리처분일부취소의 소송을 제기할 수 있다. 제소기간을 꼭 지켜야 한다.
2017-03-10 15:12