현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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한 필지가 둘 이상의 다른 용도지역에 속하는 경우 보상평가 방법
한 필지가 둘 이상의 다른 용도지역에 속하는 경우 보상평가 방법 한 필지가 2 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지에 대한 평가는 각 용도지역 부분의 위치·형상·이용상황 기타 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 의한 평균가격으로 한다. 다만, 용도지역을 달리하는 부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 별로 없거나 관계법령의 규정에 의하여 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있어 주된 용도지역의 가격으로 거래되는 관행이 있는 경우에는 주된 용도지역의 가격을 기준으로 할 수 있다. 이때에는 평가서에 그 내용을 기재한다(토지보상평가지침 제26조). 예컨대 총면적이 621㎡인 농지가 농림지역 부분이 200㎡, 관리지역이 421㎡인 경우에 있어, 농지의 경우는 한 필지 중 200㎡만 거래되는 경우가 거의 없고, 농지의 과소 면적은 일반적으로 대지보다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 대지의 과소면적만 규정하고 있다) 크다고 할 것인바, 이 경우는 ‘용도지역을 달리하는 부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 별로 없거나 관계법령의 규정에 의하여 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있어 주된 용도지역의 가격으로 거래되는 관행이 있는 경우’에 해당된다고 할 수 있다. 그러나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조, 동법 시행령 제94조에 의하면, 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준은 330제곱미터(다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 필지의 경우에는 660제곱미터를 말한다.) 이하인 토지 부분에 대하여는 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역·
2017-02-27 11:18 -
현금청산자가 관리처분계획 취소소송을 제기할 수 있는지 여부
현금청산자가 관리처분계획 취소소송을 제기할 수 있는지 여부 현금청산자로 결정된 자가 관리처분계획 취소소송을 제기할 수 있는지가 문제 된다. 원칙적으로 현금청산대상자는 조합원 지위를 잃고, 보상을 받으면 그만이므로, 조합원들의 권리관계를 확정하는 관리처분계획에 대해 다툴 수 없는 것이다. 따라서 현금청산자가 관리처분계획취소소송을 제기하면, 법원은 이를 각하한다. 즉 법원은 “원고들이 변경인가를 받은 이 사건 사업시행계획 자체에 대하여 다투지 아니하여 이 사건 사업시행계획이 적법한 효력을 유지하고 있는 이상 이 사건 관리처분계획이 취소된다고 하더라도 원고들이 주장하는 위법사항이 제거된 관리처분계획이 수립될 수 있다거나 이미 원고 7을 제외한 나머지 원고들에 대하여 이루어진 수용재결이 취소되어 위 원고들이 다시 피고의 조합원으로서의 지위를 당연히 회복할 수 있는 것도 아니므로, 원고들은 이 사건 관리처분계획의 취소를 구할 원고적격이 없거나 이의 취소를 구할 소의 이익이 없다.”는 이유로 이 사건 관리처분계획의 취소를 구하는 이 사건 소를 모두 각하하였다(서울고등법원 2008. 9. 25. 선고 2008누7184 판결). 다만 예외적으로 사업시행계획에 당연무효인 하자가 있는 경우에는 조합은 그 사업시행계획을 새로이 수립하여 관할관청으로부터 인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 할 것인바, 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회함으로 인해 「도시 및 주거환경정비법」 제47조 및 조합 정관 규정에 의하여 조합원의 지위를 상실한 토지 등 소유자도 그때 분양
2017-02-22 07:15 -
중개사가 체크표시 1개 안했다고 과태료 400만원을 내야하나.
공인중개사가 체크 표시 1개 안했다고 과태료 400만원을 내야하나. 1. 문제의 제기 최근 갈수록 중개사에 대한 분쟁이 심해지고 있다. 특히 중개사 보수를 주지 않기 위해 확인설명서 작성교부 의무를 가지고 중개사를 협박하는 경우가 많다. 예를 들면 확인설명서에 1개라도 공란이 있는 경우(체크를 하지 않은 경우 포함), 또는 “④입지조건”란을 부정확하게 설명하였다고 주장하면서 만일 보수를 청구하면 행정청에 문제를 삼겠다고 협박을 하는 경우이다. 과태료도 400만원(경우에 따라 200만원, 최고는 500만원)이나 된다. 이렇게 꼬투리를 잡혀서 400만원을 과태료로 내면 중개를 하지 않은 것만도 못하다. 따라서 중개사는 이를 방지하기 위해 철저히 대비하는 수밖에 없다. 2. 확인·설명의무 ‘개업공인중개사’는 중개를 의뢰받은 경우에는 ‘중개가 완성되기 전’에 ‘다음 각 호의 사항’을 확인하여 이를 ‘당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게’ 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다(법 제25조제1항). 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 확인·설명의 주체는 개업공인중개사이다. 소속공인중개사도 가능하기는 하나, 의무자는 어디까지나 개업공인중개사이다. 중개수수료 산출내역을 '중개대상물 확인 설명서'에 기재하도록 의무화한 것은 시행규칙이 2009. 7. 14.자로 개정되면서 도입되었고, 시행시기는 2009. 9. 1.부터이다.
2017-02-20 13:05 -
대토지는 토지보상에서 손해 보나.
대토지는 토지보상에서 손해 보나. 1. 문제의 제기 토지보상을 받음에 있어서 넓은 면적을 가지고 있는 사람이 평당단가에서 손해를 본다는 말이 있다. 이 말이 사실일까. 결론부터 말하면 사실이다. 따라서 광평수를 가지고 있는 사람은 토지보상 평가 시에 특히 주의하여야 한다. 2. 분할산정방식이란? 통상 보상대상토지가 매우 넓은 면적인 경우에는 보상평가를 함에 있어서 광평수(廣坪數)의 경우 면적이나 예상되는 거래가격 등에 비추어 볼 때, 통상적인 토지거래시장에서 충분한 기간 거래됨으로써 정상가격이 형성될 것을 기대하기가 어려우므로, 토지의 감정평가액을 산정하기 위하여 위 토지를 정상가격이 형성될 수 있을 만한, 즉 통상적으로 거래가 될 만한 표준적인 획지로 분할하는 상황을 가정하여 획지조건 수치를 산정하는 방법(이하 ‘분할 산정방식’이라 한다)을 취하여 평가하는 경우가 많다. 분할 산정방식은 분할된 상태를 전제로 가격요인 전반을 평가하는 것이 아니라 개별요인 중 획지조건을 평가하면서 비교표준지와 우열의 정도를 수치상으로 객관화시키는 과정에 불과하고, 광평수의 농지는 정상적인 시장에서 수요와 공급에 따른 적정가격의 형성이 어렵다는 점을 고려할 때 이러한 평가방법 자체가 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2012두1570). 다만 광평수 감액을 한다고 하더라도 광평수 농지의 경우 구거와 도수로 부지가 필요한데, 이에 대한 감액을 함에 있어서 구거 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가하되, 용수를 위한 도수로부지(개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을
2017-02-16 23:08 -
분묘기지권의 모든 것
분묘기지권의 모든 것 1. 장사법 시행 후 「장사 등에 관한 법률」이 2001. 1. 13.부터 시행되었다. 개정이유를 보면 “토지 소유자 또는 묘지 연고자의 승낙없이 타인의 토지 또는 묘지에 설치된 분묘의 연고자는 그 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없도록 함(법 제23조제3항)”이라고 명시하고 있다. 따라서 이 법 시행일 후에 설치되는 분묘는 이 법과 상충되지 않는 범위 내에서만 분묘기지권이 인정된다. 즉, 이제는 20년간 평온 공연한 점유로 인한 시효 취득은 인정되지 아니하고, 토지소유자의 승낙을 받아 설치한 경우에만 인정될 것이다. 제27조 (타인의 토지 등에 설치된 분묘 등의 처리 등) ① 토지 소유자(점유자나 그 밖의 관리인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 묘지 설치자 또는 연고자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 분묘에 대하여 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 그 분묘를 관할하는 시장등의 허가를 받아 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있다. <개정 2015.1.28.> 1. 토지 소유자의 승낙 없이 해당 토지에 설치한 분묘 2. 묘지 설치자 또는 연고자의 승낙 없이 해당 묘지에 설치한 분묘② 토지 소유자, 묘지 설치자 또는 연고자는 제1항에 따른 개장을 하려면 미리 3개월 이상의 기간을 정하여 그 뜻을 해당 분묘의 설치자 또는 연고자에게 알려야 한다. 다만, 해당 분묘의 연고자를 알 수 없으면 그 뜻을 공고하여야 하며, 공고기간 종료 후에도 분묘의 연고자를 알 수 없는 경우에는 화장한 후에 유골을 일정 기간 봉안하였다가 처리하여야 하고, 이 사실을 관할 시장등에게 신고하여야 한다. <개정 2015.1.28.>③ 제1항 각 호의 어느 하나에 해
2017-02-12 10:47
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재개발 재건축 세입자 문제 종합정리
재개발 재건축 세입자 문제 종합정리 <법무법인 강산> 1. 개설 ○도시정비법 제49조제6항은 관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. ○따라서 관리처분계획의 인가·고시가 있기 전에는 현금청산대상자와 세입자 간에 계약 내용에 따르면 그만이다. ○관리처분계획의 인가·고시가 있은 후에는 재개발등인지와 재건축등인지에 따라 다소 다르다. ○정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고, 이 경우 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다(법 제44조제1항, 제2항).법 제44조(지상권 등 계약의 해지) ①정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.②제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.③제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할
2017-02-04 17:50 -
상가 재건축을 생각하고 있는 경우 계약법
상가 재건축을 생각하고 있는 경우 계약법 1. 문제의 제기 상가건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부가 문제된다. 2. 사안의 해결 상가건물임차인의 법적 지위를 보호하는 것도 중요하지만, 임대인의 동의가 없어도 임차인의 갱신요구만으로 임대차가 갱신되도록 하는 것은 사법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 제한하는 것이므로 원칙적으로 법령에 명시적으로 규정된 경우에만 가능한 점, 상가건물임대차보호법 제10조제1항제7호는 ‘철거하거나 재건축하기 위해’라고만 규정할 뿐 철거나 재건축의 구체적 사유를 규정하고 있지 아니한 점, 같은 법 제10조 제1항은 본문에서 “임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다”고 규정하면서 단서에서 “다만, 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있으므로 단서에 규정되지 않은 사유라고 하더라도 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 본문의 규정에 의하여 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 보면, 비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 상당하다(대구지법 2008. 7. 22. 선고 2008나8841 판결). 과거 상가건물임대차보호법 제10조제1항제7호는 “임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기
2017-02-02 14:34 -
장기미집행도시계획시설(도로·공원 등) 푸는 방법
장기미집행도시계획시설(도로·공원 등) 푸는 방법 1. 장기미집행도시계획시설 푸는 방법 1 장기미집행 도시계획시설 부지 소유자들의 구체적 대응방법에 대해서는 필자가 저술한 「도로·공원 경매의 비밀」이라는 책을 보면 상세히 나와 있다. 따라서 여기서는 간단하게 설명한다. 장기미집행토지 소유자는 도시계획시설폐지소송이 가능하므로, 철저한 준비를 거쳐 제기하면 승소를 할 수도 있다. 2016. 9. 30. 법무법인 강산은 공원폐지소송에서 첫 승소를 하였다. 또한 지방의회 해제권고 제도도 있다. 적극적인 폐지요구도 필요하다. 장기미집행토지 소유자는 매수청구권이 있다(지목이 ‘대’인 경우만 해당). 매수청구를 거절하면 이에 대해서 ‘매수청구 거부처분 취소의 소’를 제기할 수도 있다. 만일 자신의 토지를 행정청 또는 일반인이 사용하고 있다면 부당이득금반환청구가 가능하다. 그리고 2020. 7. 1.까지 보상에 착수하지 않으면 실효된다. 다만, 장기미집행토지 소유자가 행정청에게 보상을 요구할 경우 행정청이 반드시 이에 응할 의무는 없다. 2. 장기미집행도시계획시설 푸는 방법 2(‘조정대상’에 대해 폐지소송 및 폐지입안제안, 심사청구) 가. 정부는 2015. 8. 11. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’이라고만 함)에 대해 2가지 중요한 제도를 신설 하였다. 즉, ①지방자치단체의 장은 2016년 12월 31일까지 관할 구역의 도시ㆍ군관리계획을 전반적으로 재검토하여 정비토록 하였고(제34조제2항 신설), ②장기미집행 도시ㆍ군계획시설에 대하여 토지소유자가 해당 토지의 도시ㆍ군계획시설결정의 해제를 신청할 수 있도
2017-01-14 11:41 -
토지보상평가의 기준
토지보상평가의 기준 1. 현황평가 원칙 ○ 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다(법 제70조제2항). 이를 현황평가주의라 한다. ○ 국토교통부는 환지예정지로 지정된 토지라도 공공시설 용지 및 체비지 등으로 감보되지 아니하여 환지처분이 되지 아니한 상태로서 다른 공공사업에 편입된 경우에는 종전 토지의 현실적인 이용상황으로 평가되어야 한다고 한다(1998. 1. 24. 토정 58342-109). ○ 그러나 토지의 현실적인 이용상황은 객관적 자료에 의하여 판단할 것이지, 법령의 규정에 의하여 의제되거나 사업시행자 또는 토지소유자의 주관적인 의도 등에 의하여 좌우되어서는 안 되는 것이다(1998. 9. 18. 선고 97누13375). 다만 현실적인 이용상황이 위법행위에 기인한 것이거나, 허가 없이 이루어진 것인 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 그리고 한 필지의 토지가 여러 가지 용도로 사용된다면 그 각각의 용도에 따라 보상액을 산정하여야 할 것이다. ○ 위와 같은 현황평가주의에는 다음과 같은 예외가 있다. 즉, 토지의 물리적인 이용상황을 중심으로 살펴보면 ① 일시적인 이용상황, ② 미불용지, ③ 무허가 건물 등의 부지, ④ 불법으로 형질 변경된 토지, ⑤ 도로 및 구거 부지, ⑥ 건축물 등의 부지가 있고, 법률적인 규제사항을 포함하여 살펴보면 ① 공법상 제한을 받는 토지, ② 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역이 변경된 토지
2017-01-13 16:58 -
분양계약미체결자에게 이주정착금, 주거이전비 지급의무가 있는지 여부
분양계약미체결자에게 이주정착금, 주거이전비 지급의무가 있는지 여부 1. 문제의 제기 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에 의하여 현금청산을 받는 자도 지급받을 수가 있는지가 궁금하다. 결론적으로 재개발등의 현금청산대상자도 당해 조건을 충족할 경우 신도시 사업과 같이 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 모두 받을 수 있다(대법원 2013. 1. 24. 선고 2011두1429, 1436(병합) 판결). 그러나 재건축등은 이주정착금 등을 받지 못한다. 문제는 분양계약을 체결하지 않음으로서 현금청산자가 된 경우에도 이주정착금을 지급받을 수 있는지 여부이다. 즉, 조합원으로서 정비사업의 원활한 진행을 위하여 정비구역 밖으로 이주하였다가 자신의 선택으로 분양계약 체결신청을 철회하고 현금청산자대상자가 된 자가 ‘질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부이다. 2. 사안의 해결 이에 대해 대법원은 2016. 12. 15. 이주정착금 지급대상이 아니라고 판시하고 있다. 즉, “도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제40조 제1항에 의해 정비사업 시행에 관하여 준용되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항에 따르면, 사업시행자가 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 ‘이주대책대상자’라 한다)를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 하는
2017-01-05 15:05
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재건축 현금청산 사업비 분담금 전쟁 끝
재건축 현금청산 사업비 분담금 전쟁 끝 1. 문제의 제기 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 논란이 많았다. 2. 재개발, 도시환경정비사업 이에 대해 재개발사업과 도시환경정비사업에 대해서는 일정한 조건이 충족될 경우에만 사업비를 분담한다는 대법원 판결이 진작에 있어 그동안의 논란이 정리되었다. 즉, 대법원은 “주택재개발사업에서 사업시행자인 조합은 토지등소유자인 조합원에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따라 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있으나, 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과·징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.”고 판시하였다(2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결). 3. 재건축사업 분담금에 대한 대법원 판결 그런데 대법원은 주택
2017-01-03 14:02 -
정비사업 조합 임원 해임총회 시 의사정족수 문제
국토교통부 유권해석 정비사업 조합 임원 해임총회 시 의사정족수 문제 「도시 및 주거환경정비법」 제23조제4항은 “조합임원의 해임은 제24조에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다.”고 규정하고 있는데, 이때 의사정족수와 관련하여 첫째, 국·공유지가 임원 해임 총회 개최 시에 조합원수(의사정족수)에 포함되는지 여부, 둘째, 동법 시행령 제28조제1항제4호 “토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것”이라고 규정하고 있는데, 이러한 소위 행방불명자도 임원 해임 총회 개최 시에 조합원수(의사정족수)에 포함되는지 여부<이상 끝>. 2016-12-28 14:05:41 처리결과(답변내용) 안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 질의요지 가. 국·공유지의 소유자가 조합의 임원해임총회 개최 시에 조합원수에 포함되는지 나. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제4호에 해당되어 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자를 임원 해임 총회 개최 시에 조합원수에 포함해도 되는지 2. 회신내용 가.「도시 및 주거환경정비법 시행
2016-12-29 15:50 -
추진위원회 선정 시공자 유효 여부
추진위원회 선정 시공자 유효 여부 1. 문제의 제기 「도시 및 주거환경정비법」이 2005. 3. 18. 일부 개정되었는데, 시공자 선정과 관련하여, 재건축조합만 사업시행인가후로 규정하고, 재개발, 도시환경사업은 규정이 없고, 단, 총회 의결사항으로 규정하였다. 재개발·도시환경정비사업 등의 사업이 어려워지자 민간건설업자가 재개발사업의 초기단계에서부터 참여하여 자금을 지원하고 재개발조합의 부족한 전문성을 보완할 필요성이 제기되었다. 그래서 한정된 공동시행자의 문호를 개방하여 건설업자 등도 정비조합과 함께 공동시행이 가능하도록 함과 동시에 시공자 선정규정은 재건축조합만 대상이 되도록 하는 법 개정이 이루어졌다. 인위적으로 틀어막은 시공자 선정과 공동시행자 선정 규정이 동시에 풀리면서 혼란이 시작되었다. 2. 쟁점의 정리 결국, 재건축조합을 제외한 재개발조합 등 나머지 사업시행자의 경우 도시정비법은 2005년 3월 18일부터 2006년 8월 24일까지 사이에 시공자선정시기 및 선정방법에 대해 아무런 규정을 두지 않았었다. 그 이후 도시정비법(2006. 5. 24. 법률 제7960호, 2006. 8. 25. 시행)은 ‘조합설립인가를 받은 후 건교부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하되, 개정법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 건교부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정’하도록 개정됐고(법 제11조, 부칙 제2항), 정비사업의 시공자선정기준(국토부장관 고시 제2006-331호) 부칙 제2조는 ‘2006년 8월 25일 이후 최초로 추진위원회 승인을 얻은 분부터 적용한다’고 규정하고 있다. 시공자 선정시기
2016-12-23 15:25 -
재개발재건축 조합 임원 연대보증 책임에 대한 소고
재개발재건축 조합 임원 연대보증 책임에 대한 소고 법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 문제의 제기 최근 시공자가 정비조합에게 일방적으로 자금대여를 중지하는 경우가 많다. 통상 도급계약상은 시공자가 자금을 대여하지 않는 등 그 의무를 이행하지 않는 경우 조합이 도급계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있으나, 실무적으로 조합은 계약해제를 강행하지 못하고 시공자들에게 끌려 다니고 있는 실정이다. 이는 여러 가지 이유가 있겠지만 그중 가장 큰 이유는 도급계약을 해제하면 그동안 대여 받은 돈을 시공자에게 변제하여야 하는데, 조합으로서는 새로운 시공자를 선정하여 다시 돈을 대여 받지 않는 한 변제할 자력이 없는 상태인데, 최근의 추세는 새로운 시공자를 선정할 가능성이 많지 않은 상태이고, 이런 상태에서 조합이 변제를 하지 못하면 연대보증을 선 조합임원들이 개인재산으로 변제책임을 져야 한다는 시공자의 협박(?) 때문일 것이다. 그러나 다른 것은 몰라도 시공자가 그 의무를 다하지 않아 도급계약을 해제하는 경우에 까지 임원들이 연대보증 책임을 져야 한다면 이는 너무나 억울하다. 물론 민법상 연대보증을 한 자는 일단 그 보증책임을 져야 할 것이다. 그러나 재개발 재건축 조합에 있어서 임원들의 연대보증은 일반 연대보증과는 다른 측면이 많다. 통상 조합임원이 연대보증을 하는 상대방은 시공자이다. 시공자는 도급계약을 맺으면서 임원들의 연대보증을 강요하고 있는 실정이다. ①별다른 제한 없이 조합채무에 대해서 연대보증을 하는 사례, 또는 ②정비구역 내 재산으로 한정하거나 ③임원으로 재직시로 한정하여 연대보증을
2016-12-20 12:06 -
지상권 존속기간
지상권 존속기간 민법 제280조 제1항 제1호가 석조·석회조·연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목의 '소유를 목적으로 하는' 지상권의 경우 그 존속기간은 30년보다 단축할 수 없다고 규정하고 있다.민법 제280조 (존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 년한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 련와조 또는 이와 류사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 ②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다. 제281조 (존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다. 최단 존속기간에 관한 규정은 지상권자가 그 소유의 건물 등을 건축하거나 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 그 적용이 있다. 즉, 대법원은 “지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 것이 아니라 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하고 있으므로 지상권 설정계약 당시 건물 기타의 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립할 수 있고, 또한 기존의 건물 기타의 공작물이나 수목이 멸실되더라도 존속기간이 만료되지 않는 한 지상권이 소멸되지 아니
2016-12-15 18:09
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(임차인이 있는) 중소빌딩 매매계약서
(임차인이 있는) 중소빌딩 매매계약서 매도인 주식회사 ○○○(이하 "갑"이라 한다)와 매수인 주식회사 ○○○(이하 "을"이라 한다)는 다음과 같이 매매계약을 체결한다. <다음> 제1조 (부동산의 표시) 매매대상 부동산은 다음과 같으며, 세부사항은 별첨 1과 같다. 소 재 지 면 적 토 지 : ○㎡ 층수 건 물 : ○㎡ 제2조 (매매대금) ① 상기 표시 부동산의 토지 및 건물의 매매대금 총액 및 계약금, 중도금, 잔금 및 지급기일을 아래와 같이 약정하고 "을"은 "갑"에게 대금을 지불한다. ▶매매대금총액 : ▶건물가액 : (부가세별도) ▶토지가액 : 구 분매매대금지급일자계약금 중도금 잔금 합계 ② “을”은 ①항에서 정한 매매대금을 “갑”이 지정하는 아래의 계좌에 입금하는 방법으로 지급한다. 단, 잔금 지급 시 “갑”의 임대차관계를 “을”이 승계하는 경우, 해당 임대보증금은 공제 후 지불한다.거래은행 계좌번호 예 금 주 ③ 본 계약에 따라 “을”이 중도금 또는 잔금에 대해 본 계약에서 정해진 지급기한 내에 지급하지 않는 경우, 지연손해금으로 지연일수 1일당 연12%의 이율을 적용하여 산정한 금액을 추가로 지급키로 한다. 제3조 (권리 의무의 승계) 잔금일을 기준하여 본 부동산의 모든 "갑"의 권리와 의무는 "을"에게 승계되며, 그 외 임대 확인 등의 사항은 잔금 전이라도 "갑"은 "을"의 요구에 적극 협조한다. 제4조 (소유권 이전) ① "갑"은 "을"로부터 잔금을 지급받음과 동시에 “을”에게 매매목적 부동산
2016-12-13 22:18 -
토지보상에서 가장 중요한 기타요인 내용 및 참작요건
토지보상에서 가장 중요한 기타사항의 내용 및 참작요건 1. 기타사항을 참작할 수 있는지의 여부 토지보상금 산정공식은 다음과 같다. 보상금 = 면적 × 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인 시점수정은 객관적인 수치이고, 지역요인은 거의 1이고, 개별요인은 통상 30%정도 이내에서 반영된다. 따라서 보상금 산정에서는 기타요인이 매우중요하다. 예를 들어 모 산업단지에서는 기타요인으로 5를 곱하여 보상을 하였다. 이하에서는 기타요인에 대해서 살펴보고자 한다. 공시지가를 기준으로 하여 토지를 평가할 경우, 위에서 든 지가변동률, 생산자물가상승률 및 개별요인에 한하여 고려할 수 있고, 그 외에는 고려할 수 없다는 견해와 그 외에도 고려할 수 있다는 견해로 입장이 나누어져 있다. 전자는 첫째, 현행 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 토지보상법에 구 국토이용관리법에서와 같이 보상액의 산정에서 기타사항을 참작할 수 있는 근거규정이 삭제되었고, 둘째, 공시지가 자체에는 이미 인근유사토지의 정상적인 거래가격 등이 포함된 기타사항이 종합적으로 참작된 적정가격이기 때문에 그 외에 별도의 기타사항을 참작할 필요가 없으며, 셋째, 현 법 제70조제1항의 "그 밖에 당해 토지의 위치… 등"의 규정은 개별요인의 비교항목에 한정된 것이기 때문에 개별요인의 비교 외에 기타 사항은 참작할 수 없다는 이유에서 주장된 것임에 반하여, 후자는 첫째, 보상은 헌법 제23조제3항에 규정된 정당보상이 되어야 하고, 정당보상에 이르는 방법에는 어떠한 제한이 없으므로 기타사항을 고려하여야 정당보상
2016-12-12 09:05 -
골목길에 상하수도 설치를 위해 소유자 사용승낙이 필요한지
골목길에 상하수도 설치를 위해 소유자 사용승낙이 필요한지 1. 문제의 제기 주택을 건축하고 상수도 급수공사(하수도, 전기, 가스관 등)를 위해 타인 토지에 급수공사를 하여야 하는 경우가 있다. 이때 대부분 타인 토지는 도로일 경우가 많을 것이나, 그렇지 않을 경우도 있을 수 있다. 이러한 경우 급수공사를 신청하면 해당 지자체는 수도급수 조례를 근거로 토지소유자의 사용승낙서를 요구하는 경우가 있다. 급수공사를 위해서 과연 개인 토지 소유자의 토지사용승낙을 받아야 하는지가 문제이다. 이 문제에 대해서 민법 제218조 제1항 본문은 ‘토지 소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수(疏水)관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다.’고 규정하고 있는데, 이와 같은 수도 등 시설권은 법정의 요건을 갖추면 당연히 인정되는 것이고, 그 시설권에 근거하여 수도 등 시설공사를 시행하기 위해 따로 수도 등이 통과하는 토지 소유자의 동의나 승낙을 받아야 하는 것이 아니다. 따라서 이러한 토지 소유자의 동의나 승낙은 민법 제218조에 기초한 수도 등 시설권의 성립이나 효력 등에 어떠한 영향을 미치는 법률행위나 준법률행위라고 볼 수 없다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2015다247325 판결). 그렇다면 민법 제218조와 관련하여, 배타적 사용수익권을 포기한 도로와 그렇지 않은 경우로 나누어 살펴보아야 한다. 2. 도로의 사권 행사 제한 가. 도로의 종류 도로는 법률상 도로와 사실상의 도로로 구분된다. 법률상 도로는 법률에서 정한 일정한 절
2016-12-05 10:45 -
토지보상 재평가는 언제 하는가.
재평가는 언제 하는가. ⑴ 사업시행자는 제출된 보상평가서를 검토한 결과 그 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지의 공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에는 당해 감정평가업자에게 그 사유를 명시하여 다시 평가할 것을 요구하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 필요하면 국토교통부장관이 보상평가에 관한 전문성이 있는 것으로 인정하여 고시하는 기관에 해당 평가가 위법 또는 부당하게 이루어졌는지에 대한 검토를 의뢰할 수 있다(규칙 제17조제1항). ⑵ 사업시행자는 ① 위 ⑴항의 사유에 해당하는 경우로서 당해 감정평가업자에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우, ② 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우, ③ 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다(규칙 제17조제2항). 이 경우 사업시행자는 재평가를 하여야 하는 경우로서 종전의 평가가 영 제28조에 따라 시·도지사와 토지소유자가 추천한 감정평가업자를 선정하여 행하여진 경우에는 시·도지사와 토지소유자(보상계약을 체결하지 아니한 토지소유자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)에게 영 제28조에 따라 다른 감정평가업자를 추천하여 줄 것을 통지하여야 한다. 이 경우 시·도지사와 토지소유자가 통지를 받은 날부터 30일 이내에 추천하지 아니한 경우에는 추천이 없는 것으로 본다(규칙 제17조제3항). 이와 관련하여 국토교통부는 최초에는 토지소유자가 감정평
2016-12-01 19:03 -
울화통 터지는 도시자연공원구역 재산세 2배 부과
울화통 터지는 도시자연공원구역 재산세 2배 부과 구 국토해양부장관은 “도시자연공원구역은 도시공원에는 포함되나 도시계획시설 또는 공공시설에는 해당하지 않는다”고 유권해석을 한바 있다(국토해양부 녹색도시과-354호, 2010.9.28.). 따라서 지방세특례제한법 제84조에서 규정한 사권 제한 토지에 대한 50% 감면조항이 적용되려면 도시계획시설이나 공공시설이어야 하는데, 도시자연공원구역은 도시계획시설 또는 공공시설이 아니므로 위 규정의 적용이 어렵다. 조세심판원은 위 유권해석 및 관련법령을 근거로 도시자연공원구역에 대해 재산세를 100분의 50 경감하지 않고 부과한 처분에 대해 정당하다고 판시하였다(조세심판원 2016. 3. 24. 결정 조심2016지**). 위 심판에서 위헌을 주장하였으나, 헌법재판소에 의해 위헌결정이 나지 않는 한 조세심판원은 관여가 불가하다. 따라서 결국 도시자연공원구역은 헌법재판소에서 위헌결정을 받아야만 재산권행사가 가능할 것이다. 필자가 주장하고 싶은 것은 위헌소송을 하려면 철저한 준비를 하여야 한다는 것이다. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조는 시장·군수의 허가를 받으면 행위제한 예외 규정이 있는바, 이는 사실상 정부가 위헌심판에 대비한 조항일 뿐이고, 따라서 소유자는 위 조항에 따른 건축허가를 신청하여 반려 내지는 거부처분을 받아 두어, 위 조항이 현실에서는 전혀 허가가 나지 않는다는 사례를 많이 만들어야 하고, 아울러 도시자연공원구역제도 자체가 위헌이라는 논문이 발표되어야 하고, 헌법재판에 탁월한 실력을 가진 변호사도 선임하여야 할 것이다. 그러려면 결국 혼자 힘으로는
2016-11-30 08:02