현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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경매6. 대지권소멸 후 사후 대지권 취득 사례
경매6. 대지권소멸 후 사후 대지권 취득 사례 1. 사실관계 가. 1차 대지 경매 갑은 2002. 10. 10. 이 사건 토지에 대해 소유권을 취득하고, 같은 날 우리은행에 근저당을 설정해 주었다. 그 이후 갑은 이 사건 토지에 아파트를 건축하고 갑 명의로 보존등기를 하고, 같은 날 대지권등기도 경료하였다. 우리은행은 2005. 4. 이 사건 토지에 대해 근저당권 실행을 위한 경매를 신청하였고, 2006. 2. 1. 이 사건 건물에 마쳐졌던 대지권 등기가 말소되었는데, 을은 2006. 12. 28. 매각대금을 납부하여 이 사건 대지의 소유권을 취득하였다. 나. 2차 전유부분 경매 병은 2006. 2. 21. 갑으로부터 이 사건 전유부분에 대해 이전등기를 완료하고, 무에게 전유부분에 대해 2006. 2. 21. 1,500만원 근저당 설정하였다. 이 사건 대지소유자 을은 전유부분 소유자 병을 상대로 철거소송을 제기하여 승소판결을 얻었고, 그러자 을과 병은 2심에서 병이 을에게 돈을 지급하고 을의 대지소유권을 취득하는 것으로 조정결정이 되고, 확정되었다. 즉, 병은 2009. 11. 10. 이 사건 대지와 전유부분 소유권을 취득하였다. 즉, 피고 병이 2009. 11. 10. 전유부분과 지분 이전등기를 경료하고, 무는 2011. 2. 24. 이 사건 전유부분에 대해 근저당 실행을 위한 경매를 신청하였고, 원고가 2012. 1. 6. 매각대금을 납부하고 취득한 후, 피고 병을 상대로 대지권 이전등기 소를 제기하였다. 2. 전유부분 취득자가 대지권까지 같이 취득 (1) 대법원은 “구분소유자의 의사에 기하지 않고 대지사용권 발생의 원인이 된 계약에 따라 대지사용권이 소멸한 경우 이를 위 조항에서 금지하는 대지사용권의 분리처분에 해당한다고 볼 수 없고, 집
2016-11-25 13:41 -
임원선출 또는 시공자선정 총회 시 총회 참석비용지급 가능여부
임원선출 또는 시공자선정 총회 시 총회 참석비용지급 가능여부 1. 문제의 제기 도시정비법 제11조제5항은 누구든지 시공자, 설계자 또는 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여, 동법 제21조제4항은 누구든지 추진위원회 위원 또는 조합 임원의 선출과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위 등은 할 수 없다고 규정하고 있고, 이 규정은 2012. 2. 1. 신설되었으며, 동법 제84조의2는 이러한 경우 5년이하의 징역등에 처하도록 되어 있다. 그런데 조합에서는 위와 같은 총회를 개최하면서 원활한 총회 성원을 위해 총회에 참석하는 조합원들에게 총회 참석비로 10만원을 지급하는 경우(20만원을 지급하는 경우도 있음)가 있는바, 이러한 행위가 도시정비법 제84조의2에 위배되어 처벌되는지가 문제된다. 2. 국토교통부 유권해석 이에 대해, 국토교통부는 “「도시 및 주거환경정비법」 제11조제5항 및 제21조제4항에 따르면 누구든지 시공자, 설계자 또는 제69조에 따른 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 할 수 없도록 하고 있으나, 귀 질의하신 참석비(교통비)에 대하여는 조합에서 예산으로 정하여 총회 참석자에게 지급이 가능할 것으로 판단됨을 알려드리니, 이에 대한 보다 구체적인 사항은 해당 조합설립인가권자인 관할 시장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.(국토교통부 2016. 11. 21.)”라고 유권해석을 하여, 총회 참석비 지급이 도시정비법에 위배되지 않는다고 한다.
2016-11-24 06:22 -
경매5. 경매개시 후에 임차인이 차임을 낼 필요가 있는가.
경매5. 경매개시 후에 임차인이 차임을 낼 필요가 있는가. 1. 사안 중□은행은 2009. 1. 16. 소외인 소유의 과천시 ○동 ○호(이하 ‘이 ○○아파트’라고 한다)에 관하여 채권최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다. 피고는 2011. 5. 7. 소외인으로부터 이 ○○아파트를 임대차보증금 50,000,000원, 월차임 3,300,000원, 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.까지로 정하여 임차하였고, 2012. 5. 29.까지의 차임만을 지급한 채 이 ○○아파트에서 계속 거주하였다. 중□은행은 2012. 11. 15. 이 ○○아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2012. 11. 16. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌으며, 이후 원고가 중□은행으로부터 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고 위 근저당권을 이전받았다. 위 경매절차에서 이 ○○아파트가 매각되고 2013. 12. 12. 그 대금이 납부되자, 경매법원은 ‘소액임차인인 피고에게 1순위로 20,000,000원을 배당하고, 근저당권자인 원고에게는 3순위로 833,077,552원을 배당한다’는 등의 내용으로 배당표를 작성하였다. 원고는 2014. 1. 20. 배당기일에서 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하고, 2014. 1. 27. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다. 한편 중□은행이나 원고는 소외인의 피고에 대한 위 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 않았다. 위 사안에서 임차인은 경매개시가 결정되기 전부터 계속하여 차임을 연체하였다. 이 사안에서 임차인이 연체한 차임은 보증금에서 공제하여야 하는지가 핵심이다. 2. 대법원 2016. 7. 27
2016-11-22 08:40 -
경매4. 전유부분만 경락받고 대지소유권을 취득한 대박사례
경매4. 전유부분만 경락받고 대지소유권을 취득한 대박사례 1. 전유부분만 경매에 나온 경우 집합건물 경매의 꽃은 대지만 경매가 나온 경우나 전유부분만 경매에 나온 경우일 것이다. 이 경우 제대로 권리분석을 하면 고수익을 누릴 수 있는 것이다. 여기서는 건물만 경매에 나온 경우를 살펴보자. 이 사안은 대법원 전원합의체 판례로서 매우 중요한 판결이다. 현재 전유부분에 대해 소유권등기를 마치고 있는 자로서 아직 대지권 등기를 받지 못한 경우(이러한 경우는 매우 많다. 특히 세운상가 일대에 많다)에는 이 판례를 근거로 대지권을 취득할 수 있는 것이다. 전유부분에 대해 소유권등기를 마치고 있는 자로서 아직 대지권 등기를 받지 못한 경우에 매매나 실생활에서 큰 불편은 없지만 당해 집합건물이 재건축을 할 경우에는 엄청난 문제가 따른다. 즉, 대지권 등기를 가져오지 못하면 대지 소유자가 대지부분에 대해 권리를 행사하는데, 이 경우 재건축이 될 경우에는 대지지분 값이 놓아지므로 전유부분 소유자의 종전자산가격이 대지지분 값만큼 감소하여 큰 손해를 보는 것이다. 2. 폐기된 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다14661 판결 과거 대법원은 “집합건물법 제2조제6호에 의하면 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로 반드시 소유권일 필요는 없으나 적어도 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리여야 하고, 단순히 구분건물과 함께 그 대지지분을 매수한 자로서 매도인에게 매매를 원인으로 하여 그 대지지분에 관하여 가지는 소유권이전등기청구권과 같은
2016-11-20 18:10 -
도시개발 환지예정지 지정 대응방안
도시개발 환지예정지 지정 대응방안 1. 질의사항 도시개발사업 시행자가 도시개발법 제36조의 규정에 따라 환지예정지를 지정했을 때 질문 1) 토지소유자(건축물 포함)가 환지예정지를 끝까지 받아들이지 않으면 어떻게 되는지요. 질문 2) 종전토지에 비해 환지예정지의 위치나 감보율을 적용한 면적이 너무나 불합리 하다고 할 때 토지소유자(건축물 포함)가 취할 수 있는 방안이 있으면 알려주시기 바랍니다. 이 법대로라면 시행자는 규정, 절차만 이행하면 본인 사유재산은 힘 한번 못쓰고 반 토막 납니다. 2. 답변 토지소유자가 환지예정지를 지정을 받아들이지 않고 버티는 방법은 없습니다. 다만 토지소유자 입장에서는 환지예정지 배정기준에 불만이 있으면, 환지예정지지정처분 취소의 소(90일 내 제기하여야 함)로 해결합니다(창원지방법원 2014. 7. 1. 선고 2012구합3673 판결). 다만 귀하가 승소를 하면 전체 환지계획이 달라지므로 승소가 쉽지는 않습니다. 그리고 그 이전에 있었던 구역지정, 개발계획이나 실시계획인가에 잘못이 있다면 지금이라도 소송을 제기하여야 할 것입니다.<법무법인 강산 임승택, 김은유 변호사> "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2016-11-16 13:31
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무허가 건축물 등 부지인정 범위
무허가 건축물 등 부지인정 범위 공익사업에 따른 토지보상 시무허가 건축물 등의 부지면적에 대하여, 대법원은 '무허가건물 등의 부지'라 함은 당해 무허가건물 등의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물 등의 사용·수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지를 의미하는 것이라고 해석되고, 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스·천막 부지, 컨테이너·자재적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질변경된 토지라고 판시한바 있다(2002. 9. 4. 선고 2000두8325). 그러나 위 대법원 판결의 전반부에서 설시하고 있는 바와 같이, '무허가건물 등의 부지'라 함은 당해 무허가건물 등의 용도·규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물 등의 사용·수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지(바닥면적 외에 어느 정도의 범위의 토지까지를 의미함)를 의미하는 것이므로, 당해 무허가건물의 바닥면적만을 대지로 본 뒷부분 결론은 찬성하기 어렵다. 국토교통부는 유권해석을 통해서 무허가건축물부지의 용도·규모 등 현지여건을 종합적으로 고려하여 판단하도록 하고 있다(1999. 3. 24 토정 58342-497). 구체적인 사건에서 어느 범위까지를 무허가건축물의 부지로 볼 것인가에 관하여 다툼이 있는 경우에는 현장검증을 하거나 현장사진, 항공사진 등을 통하여 판단한 후 측량감정을 통하여 부지면적을 확인할 수밖에 없을 것이다. 실무상 항공사진으로 1989. 1. 24. 이전 건물의 존재
2016-11-14 23:51 -
주택재건축사업에서 상가소유자가 아파트를 받는 경우
주택재건축사업에서 상가소유자가 아파트를 받는 경우 1. 법 규정 주택재건축사업에서 상가소유자가 아파트를 받는 경우에 대해 알아보자. 도시정비법 제48조제7항은 “관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고, 동법시행령 제52조제2항은 “주택재건축사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.”고 규정하고 있다. <개정 2008.12.17., 2012.7.31.> 1. 제1항제5호 및 제6호를 적용할 것 2. 부대·복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다. 가. 새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것 나. 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것 다. 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것 2. 사안의 해결 결국 상가소유자가 아파트를 받는 경우는 다음의 4가지 경우이다. ① 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 상가소유자에게 아파트를 배정해 주도록 정한 경우
2016-11-09 21:30 -
경매3. 구분점포 경매 시 주의사항
경매3. 구분점포 경매 시 주의사항 1. 문제의 제기 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(법 제1조). 집합건물법은 2003. 7. 18.부터 구분점포(1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분)에 대해서는 차단성을 완화하였다. 즉, 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(법 제1조의2). 1. 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설(집배송시설은 제외한다)일 것 2. 1동의 건물 중 구분점포를 포함하여 제1호의 판매시설 및 운수시설(이하 "판매시설등"이라 한다)의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것 3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것 4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것 문제는 구분점포로 성립하였다가 구조상·이용상 독립성이 사후에 소멸된 경우가 문제된다. 즉, 구분점포가 경매에 나온 경우에는 구조상·이용상 독립성이 사후에 소멸된 경우인가를 살펴야 한다. 2. 성립요건이자 존속요건 구분소유가 성립하려면 구조상 독립성과 이용상의 독립성이 모두 갖추어야 하고, 이는 성립요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 구분소유로 등기되어 있어도 구조상·이용상 독
2016-11-08 22:36 -
지목이 임야를 대지로 보상받는 사례
지목이 임야를 대지로 보상받는 사례 불법으로 형질변경한 토지라 함은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지를 말한다(규칙 제24조). 여기서 불법이 형질변경 당시를 기준으로 하는 것인지, 형질변경 후 보상 전을 기준으로 하는지가 분명하지 않으나, 법문의 표현상 형질변경 당시를 기준으로 하는 것으로 보는 것 같다. 그러나 이론적으로는 형질변경 당시를 기준으로 하는 것이 타당해 보이겠으나, 형질변경이 일시적으로 이루어 진 것이 아니고 장기간에 걸쳐 여러 사람에 의하여 이루어 진 경우에는 어느 행위 당시에 불법의 요건을 갖추었는지를 파악하기가 어려우므로, 현실적으로는 보상 당시를 기준으로 하여 판단하게 된다. 처음부터 허가나 승인을 받을 필요가 없기 때문에 허가나 승인을 받지 않고 형질변경한 경우, 형질변경 당시에는 허가 또는 신고사항이 아니었으나 현재에는 허가 또는 신고사항인 경우, 당초에는 불법으로 형질변경하였으나 사후에 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 불법으로 형질변경된 토지로 보지 아니한다. 다만, 당초 적법하게 형질변경에 대한 허가나 신고를 하고 형질변경을 하였으나 준공검사 및 지목변경을 받지 못한 채로 이용하고 있다가 동 토지가 공익사업에 편입된 경우에는 이를 불법으로 형질변경된 토지로 볼 것인지가 문제된다. 생각건대 이러한 경우에는 비록 지목변경과 준공검사는 해태하였다 하더라고 불법의 판단기준이 되는 형질변경의 허가는 받았으므로 불
2016-11-06 17:50 -
재개발재건축 분양신청 후 분양계약미체결로 현금청산가능여부
재개발재건축 분양신청 후 분양계약미체결로 현금청산가능여부 1. 서설 일단 분양신청을 하면, 조합원이다. 그러나 조합 정관에 분양계약을 체결하지 않으면 현금으로 청산한다는 규정이 있다면 그 규정에 따라서 현금청산을 받을 수 있다. 그런데 문제는 분양계약미체결로 현금청산을 받고자 마음먹고 있다고 하더라도 조합이 분양계약체결기간을 설정하지 않으면, 조합원으로서의 일단 조합원으로서의 의무를 다하여야 한다. 즉, 이주비를 받고 이사를 가야하고, 재건축등의 경우는 신탁등기까지 해주어야 한다. 이를 이행하지 않으면 조합은 인도청구소송과 신탁등기청구소송(재건축만)을 제기하여 온다. 이러한 경우 대응방법은 다음과 같다. 2. 대응방법 첫째, 이주비를 받고 이사를 가거나 신탁등기를 해 주고 나서, 나중에 조합이 분양계약체결기간을 설정하기를 기다리는 방법이 있다. 추천하고 싶지는 않다. 둘째, 조합이 제기하는 인도청구(재건축은 신탁등기 포함) 소송에서 적극대응을 하는 방법이 있다. 그러나 인도청구소송 중에 분양계약체결기간이 설정되지 않는 한 현금청산대상자가 패소를 하는 경우가 많다. 그래도 현금청산대상자가 인도청구소송(재건축은 신탁등기 소송 포함)에서 응소를 하는 경우는 4가지 경우를 생각하고 진행한다. 첫째는 조합이 조정에 응하는 경우이다. 조합이 조정에 응하게 하기 위해서는 다양한 방법으로 재판부와 조합을 설득하여야 한다. 특히 조합정관에 분양계약체결기간은 관리처분인가일로부터 00일 이내로 한다고 규정되어 있는 경우에는 수월하다. 이렇게 조정으로 결론이 나는 경우도 많
2016-11-02 21:59
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토지에 대한 특별한 가치의 보상
토지에 대한 특별한 가치의 보상 1. 문제의 제기 토지를 보상함에 있어서 토지보상 외에 특별한 가치, 예를 들어 매장물이나, 온천발견 토지, 문화적 가치 등도 보상대상인지가 문제된다. 2. 토지에 매장된 토석 토지에 대한 보상액 산정에 있어서 관계법령에 의한 소정의 사항만을 참작하여야 하고, 매장물의 존재로 인한 가격상승이나 토지소유자의 주관적인 이용계획은 별도로 평가될 수 없다. 대법원은 토지에 제방축조용 석재 및 자갈이 다소 매장되어 있다하더라도 그 매장량이나 품질의 정도를 알 수 없을 뿐만 아니라 설령 토지에 양질의 석재와 자갈이 매장되어 있다 하더라도 피수용자가 이에 대한 특별한 이용계획을 가지고 있었다고 보이지는 아니하므로 결국 위와 같은 사정은 보상액산정에 있어서 참작사유로 될 수가 없다고 판시하고 있다(대법원 1989. 3. 14. 선고 88누2168). 또한 대법원은 수용대상 토지에 속한 토석 또는 사력은 적어도 토지의 형질변경 또는 채석·채취를 적법하게 할 수 있는 행정적 조치가 있거나 그것이 가능하고, 구체적으로 토지의 가격에 영향을 미치고 있음이 객관적으로 인정되어 경제적 가치가 있다고 평가되는 등 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 토지보상금을 산정함에 있어서 참작할 수 있다고 보아야 할 것인데, 토지에 대한 수용재결 당시 피수용자가 그 토지에 관하여 구체적인 이용계획을 가지고 그 계획에 터잡아 토석채취허가를 받거나 나아가 토석채취에 필요한 어떠한 준비나 실행행위를 하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 이상 오로지 그 토지가 사업시행자에 의하여 수용됨으로써 우연한 기회에 그 도로개설에 필
2016-10-31 10:19 -
경매2. 재건축아파트 경매 시 토지별도 등기 주의사항
경매2. 재건축아파트 경매 시 토지별도 등기 주의사항 1. 사안 갑은 재건축된 아파트가 경매에 나왔는데, 이상하게 아파트가 70%로 최저경매가격이 떨어져, 입찰을 하려고 권리분석을 하던 중, 표제부에 대지권등기가 없었고, 그로 인하여 토지별도등기표시도 없었다. 그런데 토지등기부를 보니, 토지에 설정된 근저당권에 기해 경매가 진행되어, 홍길동이 토지를 낙찰을 받고, 이를 근거로 건물에 건물철거 및 인도청구권을 원인으로 처분금지가처분결정까지 받아 둔 상태이다. 이 경우 왠만하면 낙찰을 꺼리는 것이 보통이나 갑은 입찰을 하였다. 그 이유는 갑은 재건축된 아파트이므로 재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권등 등기된 권리는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 보는 것이므로, 이 경매에서 건물을 낙찰받으면 대지권까지 취득한다고 보고 입찰에 참여하여 낙찰을 받았다. 그런데 문제는 토지별도 등기에서 토지를 낙찰 받은 을이 갑을 상대로 건물철거 및 부당이득금청구를 하여 온 것이다. 사실 갑은 구 주택건설촉진법 제44조의3을 믿었다. 2. 구 주택건설촉진법 구 주택건설촉진법 제44조의3 제5항은 “재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권등 등기된 권리는 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다.”고 규정하고 있고, 구 도시재개발법 제39조 제1항은 “
2016-10-28 09:24 -
경매(1) 지분경매와 부당이득
경매(1) 지분경매와 부당이득 1. 문제의 제기 갑, 을, 병 3명이 600평짜리 토지를 공유하고 있다. 지분비율을 보면 갑이 5분의 3(360평), 을, 병이 각 5분의 1(각 120평)이다. 그런데 이 토지는 앞부분만 도로에 접하고 있다. 그러자 갑이 공유토지의 과반수 지분권자라면서 도로에 접한 부분인 360평을 갑이 단독으로 사용하겠다고 정하고, 을과 병은 도로에 접하지 않는 뒷부분을 사용하라고 정하였다. 이 경우 을과 병은 갑에게 어떻게 대항하여야 하는가. 즉 앞부분 360평을 갑이 단독으로 사용·수익하는 것에 대해 부당이득을 청구할 수 있는가가 문제된다. 2. 사안의 해결 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다(민법 제263조). 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다(민법 제265조). 공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이지만, 이 경우에 비록 그 특정한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용ㆍ수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수 지분권자를 포함한 모든 사용ㆍ수익을 하고 있는 공유자가 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다. 왜냐하면 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용 수익할 수 있기 때문이다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결, 동지 : 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결, 대법원 2002. 10. 11. 선
2016-10-25 22:18 -
재개발재건축 똑똑한 조합원이 시공자 甲질 잡는다.
재개발재건축 똑똑한 조합원이 시공자 甲질 잡는다. 1. 시공자 甲질 사례 시공자는 엄연히 조합의 乙이다. 그러나 선정만 되면 자금 대여를 무기로 甲으로 돌변한다. 시공자가 甲질을 하는 사례는 수없이 많다. 최근 모 재개발 사업장에서 약1,000억원이나 되는 돈을 더 달라는 공문을 조합에 보내왔다. 그런데 달랑 A4용지 한 장이다. 증액을 해야 하는 이유도 거의 없다. 그리고 조합이 반발을 하자 조합에게 주는 대여금을 끊어 버리고 공사 중단을 하겠다고 협박한다. 그리고 어느 조합은 4년째 관리처분을 하지 못하고 있다. 아예 조합사무실 운영비조차도 대여 하지 않아 조합은 문을 닫았다. 이렇게 당하는 이유는 뭘까. 간단하다. 도급계약이 잘못되었기 때문이다. 즉, “조합원이 내는 부담금과 일반분양자들이 내는 돈은 입금 즉시 다음날 시공자에 자동이체한다”는 독소조항이 있어서 시공자가 마음 놓고 甲질을 하는 것이고, 4년씩 시공자가 마음대로 사업을 중단해도 이에 대해 위약금 조항이 없기 때문에 당하고 있는 것이다. 그런데 조합원들은 도급계약서 내용에 대해 잘 모른다. 따라서 조합은 조합원들을 철저히 교육을 하여야 한다. 그래야만 시공자가 조합 집행부를 흔드는 것을 방지할 수 있다. 조합원들이 똑똑하게 단결하면 시공자는 절대로 甲질을 못한다. 2. 시공자를 아직 선정하지 않은 조합 공개경쟁입찰에 의한 선정 시 선정과 계약을 한꺼번에 하는 것이다. 즉, 조합이 계약서 초안을 작성하여 제시하고, 그 중에 일부 조항에 대해서 입찰을 하는 시공자들이 보충을 하여 도장까지 찍어 제출하도록 한 후에 대의원회
2016-10-22 20:59 -
재개발재건축 2주택을 받는 경우
재개발·재건축 2주택을 받는 경우 1. 원칙 도시정비법은 1주택 1의결권 1분양권이 대원칙이다. 즉, 도시정비법<시행 2003.7.1.] [법률 제6852호, 2002. 12. 30. 제정된 것> 제48조제2항제6호는 “1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”고 규정하고 있다. 2. 주택재건축사업 예외 다만, 동항제7호는 “주택재건축사업에 대하여는 제6호의 규정에 불구하고 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되어 건설교통부령이 정하는 지역에 대하여는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2 이하의 주택을 공급하여야 한다.”고 규정하여, 재건축사업에서는 예외를 두고 있었다. 그러다가 도시정비법이 2005. 3. 18. 개정되면서, “투기과열지구안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자, 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자, 국가, 지방자치단체 및 주택공사등에 대해서는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다.”고 개정되었다(법 제48조제2항제6호). 한편 도시정비법은 2014. 12. 31. 개정되면서, 제48조제2항제7호마목을 신설하여 과밀억제권역에 위치한 주택재건축사업 조합원의 경우에도 3주택까지는 공급 받을 수 있도록 허용하여 정비사업의 원활한 추진과 국민의 재산권 보호에 기여 하고자 하였다. 즉, “「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 경우에는 3주택 이하로
2016-10-19 19:45
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경매 시 법정지상권 다시 생각하기
경매 시 법정지상권 다시 생각하기 법정지상권이 성립되는 토지에 대해서는 낙찰을 기피하는 것이 대세이다. 그러나 이러한 관행적인 생각은 버려야 한다. 생각을 바꾸어 보자. 법정지상권이 성립한다면 토지를 인도 받지는 못하지만 지료청구는 당연히 가능하다. 요즈음 같은 저금리 시대에 오히려 지료를 받는 것이 나은 경우도 있는 것이다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제287조). 사용용법 위반의 경우도 마찬가지로 소멸청구를 할 수 있다고 생각한다. 다만 지료의 연체를 이유로 법정지상권의 소멸청구를 하기 위해서는 원칙적으로 ‘부당이득’이 아닌 ‘지료’청구를 인정한 판결을 받아야 한다. 부당이득은 법률상 원인 없는 경우에 청구하는 것이고, 지료는 법적 근거가 있는 사용일 경우 청구하는 것으로 법정지상권이 대표적일 것이다. 한편 부당이득청구로 받는 금액은 소득세가 없다. 또한 지상권은 영원한 것이 아니라 존속기간이 있다. 따라서 법정지상권 성립시기를 잘 살펴야 한다. 민법 제280조에 의하면 석조의 경우 30년이다. 관습법상 법정지상권에 있어서 존속기간에 관하여 합의가 이루어지지 않은 경우에 대하여 판례는 존속기간을 약정하지 아니한 지상권으로 보고 있다(대법원 1963. 5. 9. 선고 63아11). 그러므로 민법상 존속기간의 약정이 없는 지상권에 관한 규정에 의하면 연와조, 석조, 석회조 또는 이와 유사한 건물은 그 존속기간이 30년이 되고(민법 제280조 제1항 제281조 제1항), 이외 기타의 건물은 15년이 될 것이다(민법 제280조 제2항, 제281조 제1항). 그리고 관습법상 법정지
2016-10-17 00:38 -
재개발·재건축 부자들의 비극
재개발·재건축 부자들의 비극 1. 환급금 지급 문제 발생 재개발·재건축 사업에서는 부자들이 손해를 본다는 속설이 있다. 그러나 이는 단순한 속설이 아니라 현실에서 실제로 벌어지고 있는 일이다. 오늘 상담사례를 보면 실감이 난다. 갑은 상가를 소유하고 있는데, 종전자산가격이 40억원으로 결정되었다. 갑은 6억원짜리 아파트 1채를 신청하여 분양받았다. 그럼 갑은 조합으로부터 잔금 시 34억원을 반환받아야 하는 것이다. 반면 을은 종전자산가격이 3억원인데, 6억원짜리 아파트 1채를 받았다. 그러면 을은 잔금 시에 3억원을 조합에 내야 한다. 이렇게 되면 아무런 문제가 없다. 그런데 대부분 조합에서는 관리처분계획을 수립하면서 소위 부담금은 잔금 시까지 모두 내도록 하면서, 환급금은 조합 청산 시에 반환하도록 한다. 물론 현재 일부 조합들에서는 환급금을 나누어 지급하고 있기는 하다. 이러한 내용의 관리처분계획은 부담금을 내는 조합원이 훨씬 많으므로 총회에서 문제없이 통과되는 것이다. 나아가 환급금을 받아야 하는 조합원들조차도 ‘환급금은 조합 청산 시에 반환한다’는 의미를 모르고 지나치기도 한다. ‘환급금은 조합 청산 시에 반환한다’는 의미는 갑에게 34억원을 조합 청산 전까지는 지급하지 않는다는 것이다. 그러면 갑은 40억원짜리 부동산을 조합에게 내주고, 6억원짜리 아파트만 받은 채로 조합 청산 시까지 기다려야 34억원을 받는다는 이야기이다. 조합 청산은 언제 할지도 모른다. 늦어지는 경우는 입주 시점부터 10년 후에 청산하는 사례도 많다. 이게 얼마나 불합리한 것인지는 설명이 필요 없다. 갑과 을을 비교하
2016-10-14 22:57 -
재개발·재건축에서 세입자가 보증금을 반환받는 방법
재개발·재건축에서 세입자가 보증금을 반환받는 방법 1. 문제의 제기 재개발이나 재건축사업 등 정비사업장에 세입자는 필연적으로 존재한다. 그런데 이러한 세입자들이 기존에 집주인에게 지급한 보증금을 누구에게 언제 받고 나갈 수 있는지가 문제된다. 2. 도시정비법 가. 사용·수익 정지 도시정비법 제49조제6항은 관리처분계획의 인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 따라서 관리처분계획의 인가·고시가 있기 전에는 현금청산대상자와 세입자 간에 계약 내용에 따르면 그만이다. 관리처분계획의 인가·고시가 있은 후에는 재개발등인지와 재건축등인지에 따라 다소 다르다. 그러나 결과는 거의 같다. 2. 계약해지 및 보증금반환청구권 조합에게 행사 (1) 한편 도시정비법은 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고, 이 경우 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다고 규정한다(법 제44조제1항, 제2항). 또한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를
2016-10-11 15:32 -
도시자연공원구역 토지소유자 대처방안
도시자연공원구역 토지소유자 대처방안 법무법인 강산 1. 정의 "도시자연공원구역"이라 함은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2의 규정에 의하여 도시자연공원구역으로 결정된 구역을 말한다(법 제2조제5호). ‘구역’은 도시계획시설이 아니며, 개발제한구역과 같은 용도구역이며, 매수청구제도는 있으나 개별공시지가의 평균치의 50퍼센트 미만이어야만 가능하므로, 사실상 매수청구는 불가하고, 실효제도는 용도구역이므로 없다. 결국 이는 헌법재판소의 위헌결정에 역행하는 제도이다. 즉. 일몰제 도입 등 규제 완화가 헌법재판소 취지인데, 매수청구도 형식적이고, 실효제도는 없다. 오히려 행위제한이 강화되어 재산권침해가 더 되고 있는 상황이다. 구역은 그대로 두어도 공원기능을 하므로, 구역지정만 하고 아무런 시설도 하지 않으므로 인하여 보상도 하지 않고, 자연그대로 공원기능을 하도록 한 제도이다. 도시자연공원구역으로 변경 지정되면 말 그대로 그린벨트보다 더한 고통이 따른다. 세금은 늘어나고 토지가치는 뚝 떨어지고 그야말로 애국(?)하는 것이다. 그런데 구역의 의미를 몰라서 구역을 낙찰 받는 애국자(?)도 있다. 또한 매수청구도 거절되는 경우가 태반이고, 손실보상을 요구하여도 응하지 않으면 그만이며, 혹시 지방자치단체가 사용중이라고 하더라도 용도구역이므로 지료청구가 가능하여도 그 액수가 미미하다. 또한 공원부지는 지목이 공원인 경우도 있지만 경매로 나오는 대부분의 토지는 지목이 공원이 아니고 공원으로 묶여 있는 것이 나온다. 구역지정 현황을 살펴보면 현재 천안시, 인천시 등 일
2016-10-10 20:34 -
지역주택조합 가입을 알선할 수 있는 자
지역주택조합 가입을 알선할 수 있는 자 1. 2016. 1. 19. 법 개정 전 구 주택법 제97조는 “설립된 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 조합원이 아닌 자로서 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 그 밖의 명목으로 금품을 받은 자”는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다는 규정을 두고 있었다. 그래서 개업공인중개사나 업무대행자도 돈을 받고는 조합가입 알선을 할 수 없었다. 그런데 개정법에서는 위 처벌규정이 삭제되었다. 그리고 새로운 규정이 신설되었다. 2. 현행법 「주택법」 전부개정법률(제13805호, ‘16.1.19. 공포, ‘16.8.12. 시행, 이하 “법”이라 함) 제11조제8항에 따르면 주택조합(리모델링주택조합은 제외) 및 그 조합의 구성원(주택조합의 발기인을 포함)은 조합원 가입 알선 등 주택조합의 업무를 ①공동사업주체인 등록사업자, ②법 제4조에 따른 등록사업자, ③「공인중개사법」 제9조에 따른 중개업자, ④「도시 및 주거환경정비법」 제69조에 따른 정비사업전문관리업자, ⑤「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조에 따른 등록사업자, ⑥「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자에게만 대행할 수 있도록 하고 있으며, 제11조제9항은 “제8항에 따라 주택조합의 업무를 대행하는 자는 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선하여서는 아니 된다.”고 규정하고, 법 부칙 제4조에 따라 위 개정규정은 2016. 8. 12일 이후 주택조합 업무대행계약을 체결하는 경우부터 적용된다. 주택법 제101조제1호에 따르면 같은 법 제11조제8항을 위반하여 조합업무를 대
2016-10-06 23:39