현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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지분경매에서 공유자 우선매수권 대응방법
지분경매에서 공유자 우선매수권 대응방법 1. 공유자 우선매수권 지분경매를 하다 보면, 공유자 우선매수 신고라는 제도 있다. 민사집행법 제140조 제1항은 “공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다”, 동조 제2항은 “제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.”, 동조 제3항은 “여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.”, 동조 제4항은 “제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.”고 정하고, 민사집행규칙 제76조 제1항은 “법 제140조 제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다”, 같은 조 제2항은 “공유자가 법 제140조 제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조 제1항의 최고가매수신고가격으로 본다”고 정하고 있다. 위 규정들에 의하면, 공유자는 집행관이 ‘매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전’까지 우선매수신고를 할 수 있는 것이고, 또한 공유자가 보증을 제공하지 아니한 채 미리 우선매수신고를 하였다 하더라도 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있다고 할 것이다(대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정 등 참조). 공유자가 매각
2016-10-04 11:49 -
울화통 터지는 공원, 공원폐지소송으로 해결
울화통 터지는 공원, 공원폐지소송으로 해결 현재 도시공원은 도시계획시설로서 전국적으로 결정된 면적이 1,020제곱킬로미터이고, 이 중 지방자치단체의 재정 부족으로 조성되지 못한 면적이 608제곱킬로미터에 이른다. 이러한 미조성 공원은 2020년 7월 1일이 되면 도시계획시설 일몰제에 따라 실효된다. 그러자 정부나 지방자치단체는 이를 막기 위해 ①“도시자연공원구역”(그린벨트보다 10배쯤 강한 것으로 제2의 그린벨트)으로 대체지정하거나 ②해제되는 공원은 가급적 보전녹지지역으로 지정하도록 하고 있다(도시군관리계획 3-1-5-2). 이에 공원부지 소유자들은 그동안 공원폐지 소송을 제기하여 왔었으나, 승소사례가 없었다. 그러나 법무법인 강산(김태원, 김은유 변호사)은 2016. 9. 30. 드디어 공원폐지 소송에서 승소를 하였다. 판결 주문은 “피고 서울특별시장이 2015. ○. ○○. 한 도시계획시설(공원)변경(폐지)신청에 대한 거부처분을 취소한다”는 것이다. 판결 이유를 보면, 도시계획구역 내 토지소유자는 도시시설계획의 입안권자 내지 결정권자에게 도시시설계획의 입안 내지 변경을 요구할 수 있는 법규상 또는 조리상의 신청권이 있고, 이러한 신청에 대한 거부행위는 항고소송의 대상이 되는 행정처분에 해당하는데(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014두42742 판결 참조), 이 사건 토지의 제반사정을 살펴보면, 피고의 거부처분과 이 사건 토지를 도시계획시설(공원)로 유지함에 따라 달성되는 공익보다 원고들의 재산권 침해가 더 크다. 그런데도 이 사건 토지에 대한 도시계획시설(공원) 결정의 변경(폐지) 입안과 그 결정의 변경(폐지) 신청을 거
2016-10-01 15:44 -
지역주택조합 사업을 위한 국유지 매입 방법
지역주택조합 사업을 위한 국유지 매입 방법 1. 과거의 유권해석 과거에 유권해석에 의하면 ‘매각대상 국유지의 면적이 주택건립부지 전체면적의 50% 미만인 경우에 한하여, 당해 사업주체에게 매각할 수 있다.’고 하였다(2006년 국유재산관리계획 : 우리 부 홈페이지(www.mofe.go.kr, 종합민원실→자주 묻는 질문→국고국(150번, 2006.2.28.)에 게시). 그런데 현재는 국유재산법상 국유재산관리계획이 라는 용어가 없어지고, 제9조에 국유재산종합계획이라는 용어가 등장하였다. 그리고 동법 제43조제1항은 “일반재산을 처분하는 계약을 체결할 경우에는 그 뜻을 공고하여 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약의 목적·성질·규모 등을 고려하여 필요하다고 인정되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 참가자의 자격을 제한하거나 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있으며, 증권인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따를 수 있다.”고 규정하여, 수의계약 근거를 마련하고 있다. 그렇다면 현재도 매각대상 국유지의 면적이 주택건립부지 전체면적의 50% 미만인 경우에 한하여, 당해 사업주체에게 매각할 수 있는 것인지가 문제된다. 2. 문제의 해결 현 국유재산법은 아예 입법적으로 이를 해결하고 있다. 현재 국유재산법시행령 제40조제3항제18호타목에 규정되어 있다. 즉, 매각대상 국유지의 면적이 주택건립부지 전체 면적의 50퍼센트 미만(「주택법 시행령」 제3조에 따른 공동주택으로 점유된 국유지에 재건축하는 경우에는 국유지 편입비율의 제한을 받지 아니한다)인 경우로 한정한다. 기획재정부는 “구체적인 사항에 있어서
2016-09-29 10:20 -
현금청산대상자에 대한 주거이전비 지급 요건 바로잡음
현금청산대상자에 대한 주거이전비 지급 요건 바로잡음 1. 개정 전 과거 필자는 대법원 2013. 1. 16. 선고 2011두19185 판결을 인용하면서 주택재개발, 도시환경정비사업에 있어서 현금청산을 하는 소유자에 대해서는 전입시점에 대해서는 제한이 없다. 즉, 소유자는 당해 건축물에 대한 보상시점에 실제로 거주하면 그만이라고 설시하였다(실무 토지수용보상, 2016년판, 712페이지 위에서 둘째, 셋째줄). 2. 새로운 대법원 판결 선고 그런데 최근 대법원은 “도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 세입자의 경우와 마찬가지로 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람·공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다고 봄이 타당하다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두 19519).”고 판시하고 있다. 즉, 이제는 현금청산을 하는 소유자도 거주요건을 갖추어야 주거이전비를 지급받을 수 있는 것이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유> "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2016-09-27 21:26 -
집합건물(상가) 재건축과 매도청구권 행사
집합건물(상가) 재건축과 매도청구권 행사 1. 문제의 제기 최근 많은 분들이 소규모 연립주택이나 다세대 주택, 상가 건물 등 소위 집합건물에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축정비사업에 의하지 않고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」( 약칭: 집합건물법) 제48조에 의하여 재건축에 반대하는 자들에 대해서는 강제로 매도청구가 가능한지에 대해 물어온다. 집합건물법은 5분의 4 이상이 재건축결의를 하도록 하고(법 제47조), 이에 반대한 자들의 소유권을 취득하기 위해 매도청구권을 부여하고(법 제48조), 매도청구 결과 재건축 찬성자들만 남으면, 남은 자들은 재건축을 하여야 함을 전제로 재건축합의의제단체를 만들었다(법 제49조). 도시정비법상 주택재건축 사업에 있어서 매도청구권 행사가 가능함은 이제는 너무나 명확하다. 과연 이러한 매도청구권을 집합건물법에 의한 재건축을 하기 위해서도 가능한가. 결론적으로는 당연히 가능하다. 다만 도시정비법과는 여러 면에서 다른 점이 있을 뿐이다. 2. 도시정비법상 주택재건축과의 구별 ①매도청구 상대방면에서, 집합건물법은 재건축결의 전부터 토지만 소유한 자는 불가하나, 도시정비법은 가능하고, ②국·공유지 매수 면에서, 집합건물법은 규정이 없으나, 도시정비법은 규정이 있고, ③권리변환의 동일성 여부에 있어서, 집합건물법은 동일성 불인정하여 그 결과 저당권 등은 별도로 말소해야 하나, 도시정비법은 동일성을 인정하여 별도로 말소하지 않아도 되고, ④용도의 동일성 여부에 있어서 집합건물법은 구건물과 신건물의 동일성을 요구하지 않
2016-09-26 10:51
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강산 제시 중소빌딩(상가)임대차계약서 제공
강산 제시 중소빌딩(상가)임대차계약서 제공 1. 인사말 법무법인 강산입니다. 저희 법무법인 강산은 중소건물(사무실, 상가)을 가지고 임대업을 영위하시는 분들을 위해 임대차표준계약서를 제공하고자 합니다. 계약은 곧 법을 정하는 것입니다. 따라서 나중에 문제가 발생하여 변호사를 찾아도 변호사가 먼저 묻는 것은 계약을 어떻게 했는지에 대해서입니다. 따라서 ‘법’을 정하는 것이 계약입니다. 이 계약서는 중소건물임대차계약에 대해서 임대인을 위한 표준적인 것이므로 이를 활용하여 계약을 하되, 더 자세한 사항이나 궁금한 사항은 저희 법무법인에 문의를 하면 최선을 다하여 알려드릴 것입니다. 모쪼록 저희가 제공하는 계약서가 중소건물주들에게 도움이 되기를 간절히 바랍니다. 2. 약관규제법 주의 계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해서 일정한 형식에 의하여 미리 계약서를 마련하여 두었다가 어느 한 상대방에게 이를 제시하여 계약을 체결하는 경우에도 그 상대방과 특정 조항에 관하여 개별적인 교섭(또는 흥정)을 거침으로써 상대방이 자신의 이익을 조정할 기회를 가졌다면, 그 특정 조항은 약관의 규제에 관한 법률의 규율대상이 아닌 개별약정이 된다고 보아야 하고, 이때 개별적인 교섭이 있었다고 하기 위해서는 비록 그 교섭의 결과가 반드시 특정 조항의 내용을 변경하는 형태로 나타나야 하는 것은 아니라 하더라도, 적어도 계약의 상대방이 그 특정 조항을 미리 마련한 당사자와 거의 대등한 지위에서 당해 특정 조항에 대하여 충분한 검토와 고려를 한 뒤 영향력을 행사함으로써 그 내용을 변경할
2016-09-23 08:44 -
甲질 지역주택조합 투명해진다.
甲질 지역주택조합 투명해진다. <법무법인 강산> 1. 2016. 1. 19. 법 전면개정 내용 경제신문이나 종합일간지를 펼쳐보면 아마도 최소한 1개쯤은 지역주택조합 아파트 조합원 모집 광고가 있을 정도로 지역주택조합아파트가 과열양상이다. 이러한 지역주택조합아파트는 사실 매우 위험하다. 처음 제시하는 분양가가 주변보다 훨씬 싸지만 그게 지켜지는 경우는 거의 없다. 조합이 파산하여 투자금을 떼이는 경우도 있다. 정부는 이러한 지역주택조합의 폐해를 조금이나마 바로 잡고자 2016. 1. 19. 주택법을 전면개정하면서 지역주택조합에 대해 몇 가지 조항을 신설하였다. 2. 개정된 내용 개정된 내용을 요약하면 다음과 같다. ① 2015. 7. 24. 개정으로, 주택조합 설립을 위하여 필요한 토지소유자 등의 동의 비율을 명시적으로 법률로 규정함으로써 국민의 재산권을 보호하고 국가정책의 예측가능성을 제고하였다(제32조). ② 2015. 12. 29. 개정으로, 법정형의 편차 조정을 위하여 주택조합의 조합원이 아닌 자로서 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 그 밖의 명목으로 금품을 받은 자에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 하였다(제96조제1호 및 제97조제7호). ③ 2016. 1. 19. 전면개정으로, ㉠주택조합의 업무대행자를 공동사업주체인 시공자 또는 주택건설 등록사업자, 정비사업전문관리업자 등으로 한정하고, 업무대행자는 거짓ㆍ과장의 방법으로 조합 가입 알선행위를 하지 아니하도록 하였고(제11조제8항 및 제9항), ㉡주택조합 사업추진 관련 자료의 공개의무자를 조합임원 외에 주택조합을 설립하려는 발기인으로 확대
2016-09-18 21:52 -
서면결의서 효력 유무
서면결의서 효력 유무 법무법인 강산 1. 문제의 제기 각종 총회(여기서는 재개발·재건축조합을 말함, 그러나 도시개발조합 등 각종 조합도 같은 이치임)에서 서면결의서가 유효한지는 매우 큰 쟁점이다. 서면에 의한 의결권 행사라 함은 본인이 직접 조합원 총회에 출석하지 아니하고 당해 회의의 안건에 대해 자신의 의사표시를 서면으로 하는 것을 말하며, 실무상 조합이 배포한 서면결의서에 의해 의사표시를 행사하고 있다. 민법 제73조제2항은 서면에 의한 의결권 행사를 허용하고 있고, 표준정관에서도 이와 같다. 다만, 서면결의나 대리인에 의한 결의권의 행사는 정관으로 제한하거나 금지할 수 있다(민법 제73조제3항). 의결권은 서면이나 대리인을 통해 행사할 수 있고, 서면이나 대리인으로 하여금 의결권을 행사한 조합원은 출석한 것으로 본다(표준정관 제22조). 이하에서는 서면결의를 둘러싼 쟁점들을 차례로 살펴보고자 한다. 2. 결의사항 찬부의 기재 서면결의서에는 총회의 의안별 결의사항에 대하여 찬부 표시를 분명히 기재하여야 한다. 찬부의 기재가 없는 경우 기권으로 보며, 모두를 기재한 경우 무효로 되어 찬성 표수에 산입되지 않는다. 가끔 ‘총회 결의에 따른다.’라고 하는 서면결의서가 있는데, 이는 무효라고 사료한다(인천지방법원 2009.5.27.자 2009카합464 결정). 3. 서면결의서에 2차 투표까지 실시 가. 2차 투표방법 중 3후보를 대상으로 하면 경우의 수를 나열하여 2차 투표실시 - 1차 투표에서 다득표한 자 1, 2위를 상대로 2차 투표 - (1,2) (2,3) (1,3) 나. 2차 투표방법 중 4이상의 후보를 대상으로 할 경우는 신중
2016-09-11 11:23 -
추가 부담금을 확정하지 않은 상가 관리처분계획이 적법한지
추가 부담금을 확정하지 않은 상가 관리처분계획이 적법한지 1. 문제의 제기 아파트에 대한 관리처분 계획을 보면 종전자산가격, 종후자산가격을 통보하고, 향후 동·호수 추첨에 의해 동·호수가 확정되면, 구체적인 부담금이 확정되는 상태이다. 반면에 상가의 경우에는 구체적인 종후자산가격 등이 통보되지 않아 구체적인 부담금 내역을 확정하지 아니하고 나중에 관리처분변경계획을 통하여 확ㅈ어하겠다는 정도의 계획만을 수립하는 경우가 많다. 그러나 이러한 상가 관리처분계획은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항 등을 확정하는 계획이라는 면에서 볼 때 과연 적법한지에 대한 논란이 있어 왔다. 2. 판례의 태도 가. 적법하다는 판결 ▶대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결원고가 피고에 대하여는 관리처분계획내역서 및 관리처분계획인가통지서에도 피고의 구체적인 부담금 내역을 기재하여 통지하지 아니한 점을 인정할 수 있으나, 한편 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 피고는 상가만을 분양신청하였고, 상가의 경우 그 상가의 구분이 관리처분계획이 인가된 이후에 확정되기 때문에 세부 분양가액을 산정하기 어려웠던 점, 이에 원고도 피고에 대한 관리처분계획 공람내역서에 상가를 분양신청한 경우 그 상가의 세부 분양가액 등을 향후 정하여 관리처분변경계획수립시에 재통보할 것이라고 기재하였던 점, 부산 금정구청장도 이러한 사정을 고려하여 위 관리처분계획을 그대로 인가하였던 점 등에 비추어 보면, 피고가
2016-09-08 13:24 -
전기누진제 관련 공인중개사의 개별계량기 설치여부 고지의무가 있는지
전기누진제 관련 공인중개사의 개별계량기 설치여부 고지의무가 있는지 1. 문제의 제기 필자에게 이메일로 온 질의사항이다. “원룸건물 임대를 중개 했는데 계약시 구두로 들어갈 호실에는 개별계량기가 별도로 없어서 호실 내에 설치된 구메타를 사용하여 검침 후 정산한다고 말씀을 드렸고 임차인이 이해했다고 했습니다. 그런데 오늘 전기세가 나왔는데 주인세대랑 계량기가 분리되어있지 않아 호실 내에 구메타가 있더라도 누진세가 붙어서 더 나왔다며 임차인은 계약 시 절대 그런 설명을 못 들었다고 해요. 여기는 주택가이고 옛 건물이 많아 의외로 주인세대와 분리되지 않은 채 구메타로 검침하는 집이 많거든요. 이때까지 많은 집을 중개했었어도 이런 사항은 구두로 설명을 했고 계약서에 기재해 본적도 없어요. 임차인은 임대한 호실에 주인세대와는 별도로 개별계량기를 달아주든지 바로 보증금을 돌려주든지 둘 중에 하나를 해달라고 하고, 임대인은 별도의 비용을 지불해서까지 작은 원룸에 개별 계량기를 달아줄 수 없으며 계약기간 내에 나가는 것이니 임차인에게 빼서 나가라고 합니다. 계약 시 구두로 설명한 부분을 녹취를 해놓지도 않았고 계약서에 기재하지도 않아 정말 너무 난감합니다. 근데 이런 소소한 부분까지 다 계약서에 기재해야 되는 고지의무 사항인지 의문이 들긴 해요. 만일 임대인과 임차인이 서로 대립해 끝까지 서로 협의가 안되면 제가 책임져야 되는 부분이 있나요? 책임을 지게 되면 어떤 부분까지 책임을 져야하는지도 궁금해요.” 2. 사안의 해결 공인중개사법 제25조제1항은 ‘개업공인중개사’는 중개를 의뢰받은
2016-09-05 07:29
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사실상의 사도로 보고 3분의 1로 보상하기 위한 요건
사실상의 사도로 보고 3분의 1로 보상하기 위한 요건 1. 사실상의 사도 토지보상법 제70조 제6항의 위임에 따른 시행규칙｣ 제26조는 도로부지 중 ‘사실상의 사도’의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 규정하면서(제1항 제2호), 여기서 ‘사실상의 사도’라 함은 ‘사도법에 의한 사도 외의 도로(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 도시관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)’로서 다음 각 호의 1에 해당하는 도로를 말한다고 규정하고(제2항), 제1호에서는 ‘도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’를, 제2호에서는 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’를, 제3호에서는 ‘건축법 제35조의 규정에 의하여 건축허가권자가 그 위치를 지정․공고한 도로’를, 제4호에서는 ‘도로개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로’를 들고 있다. 2. 대법원 판례 대법원은 사실상 사도에 대한 구체적 판단 기준을 제시하고 있다. 즉, ‘사실상의 사도의 부지’로 보고 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로 그 보상액을 평가하려면, 그 토지가 도로법에 의한 일반 도로 등에 연결되어 일반의 통행에 제공되는 등으로 사도법에 의한 사도에 준하는 실질을 갖추고 있어야 하고, 나아가 시행규칙 제26조 제2항 제1호 내지 제4호 중 어느 하나에 해당하여야 한다(대법원 2013. 6. 13. 선고 2011두7007 판결, 대법원 2014. 12. 11. 선고 2012두1570 판결 참고). 그러나 해당 토지가 도로법에 의한
2016-08-31 13:57 -
건설회사가 아파트 진입도로를 강제수용할 수 있나.
건설회사가 아파트 진입도로를 강제수용할 수 있나. 1. 문제의 제기 조상대대로 물려온 땅인데 민간건설회사가 갑자기 아파트를 만드는데 진입도로로서 강제로 수용하겠다고 협박하는데 사실인가. 국보 제1호인 남대문 화재사건도 바로 아파트 진입도로에 대한 보상 불만에 기인한 것이다. 2. 관련 법규 국토계획법 제86조 제5항은 “제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 시행자가 될 수 있는 자 외의 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수로부터 시행자로 지정을 받아 도시·군계획시설사업을 시행할 수 있다.”, “동조제7항은 ①국가 또는 지방자치단체, ②대통령령으로 정하는 공공기관, ③그 밖에 대통령령으로 정하는 자에 해당하지 아니하는 자가 제5항에 따라 도시·군계획시설사업의 시행자로 지정을 받으려면 도시·군계획시설사업의 대상인 토지(국공유지는 제외한다)의 소유 면적 및 토지 소유자의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어야 한다.”, 동법시행령 제96조제2항은 “법 제86조제7항 각 호외의 부분 중 "대통령령으로 정하는 요건"이란 도시계획시설사업의 대상인 토지(국ㆍ공유지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 얻는 것을 말한다.”고 규정하고 있다. 동법시행령 제96조제3항은 법 제86조제7항제2호에서 "대통령령으로 정하는 공공기관"이란 한국농수산식품유통공사, 대한석탄공사, 한국토지주택공사, 한국관광공사, 한국농어촌공사, 한국도로공사, 한국석유공사
2016-08-28 21:21 -
상가건물보상금과 부가가치세
상가건물보상금과 부가가치세 부가가치세법시행령 제18조제3항제3호(2013. 6. 28. 개정 전에는 제14조제4항)는 “「도시 및 주거환경정비법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 수용절차에서 수용대상 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우”에는 재화의 공급으로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 연혁을 살펴보면, 2007. 2. 28.자로 동법시행령 제14조제4항에 “제1항제4호에 불구하고 「도시 및 주거환경정비법」·「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 수용절차에 있어서 수용대상인 재화의 소유자가 해당 재화를 철거하는 조건으로 그 재화에 대한 대가를 받는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니한다.<신설 2007.2.28.>.”는 규정이 신설되었고, 그 이후 2013. 2. 15.자로 “제1항제4호에 불구하고 「도시 및 주거환경정비법」·「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 수용절차에 있어서 수용대상인 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니한다.”고 개정되었다가, 현재에 이른 것이다. 따라서 이후부터는 건물보상금에 대한 부가가치세는 면세대상이므로, 혹시 과세관청이 잘못 부과하더라도 납부를 할 이유가 없으므로, 과세전적부심이나 쟁송을 통하여 면제받으면 될 것이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사> "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2016-08-25 09:52 -
상가업종제한 가능여부
상가업종제한 가능여부 1. 머리글 가. 구분점포 인정 법은 제정 당시([시행 1985.4.11.] [법률 제3725호, 1984.4.10., 제정])에는 전유부분의 성립요건인 구조상독립성을 엄격하게 적용하여 상가의 경우 소위 구분점포를 인정하지 않았다. 그러다가 2013. 7. 18. 법 개정(시행 2004. 1. 19)을 통하여 비로소 상가 구분점포를 도입하였다. 즉 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(법 제1조의2). 1. 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설(집배송시설은 제외한다)일 것 2. 1동의 건물 중 구분점포를 포함하여 제1호의 판매시설 및 운수시설(이하 "판매시설등"이라 한다)의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것 3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것 4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것 상가업종제한의 문제는 민법이 아닌 집합건물법에서 문제되는 것이므로, 위에서 본 구분점포나 법이 적용되는 집합건물 상가에서 문제된다. 통상 상가업종제한은 분양계약과 등시에 이루어진다. 그러나 이러한 분양자와 피분양자 사이에 이루어지는 업종제한계약은 당사자 사이에만 효력이 있는 것이 원칙이다. 즉, 분양자가 피분양자 갑에게 약국으로 지정을 하여 분양을 한 경우에 다른 피분양자 을이 같은 건물에서 약국을 할 경우 분양자는 제재를 할 수 있지만 정작 갑과 을은 계약관계에 있지 아니하므로 갑
2016-08-21 15:52 -
현금청산이 좋을지 분양신청이 좋을지 판단기준
현금청산이 좋을지 분양신청이 좋을지 판단기준 1. 머리글 최근 부쩍 법무법인 강산에게 재개발 재건축사업에서 현금청산을 하여 돈으로 받을지, 아니면 분양신청을 하여 아파트를 받을지 여부를 판단하여 달라는 문의가 많다. 이 문제는 참으로 어려운 질문이다. 특히 현재 도시정비법이 분양신청 통지를 할 때 개략적인 부담금 내역만 통보하도록 하여, 정확한 종전자산가격과 종후자산가격을 모른 채로 분양신청 여부를 결정하여야 하는 제도 하에서는 더 더욱 어려운 숙제이다. 다구나 분양신청을 하였다고 하더라도 추가 부담금이 생길 가능성, 향후 아파트 경기 등 변수가 많다. 2. 판단기준 이 문제는 전적으로 본인이 판단하여야 한다. 다만 다음과 같은 상황을 잘 이해하고 결정하여야 할 것이다. 분양신청을 하면 유리한 점은 아파트의 로얄층을 배정 받게 되고, 분양가가 일반인보다 저렴하다. 불리한 점은 추가부담금이 생길 위험성이 크다는 점이다. 물론 향후 입주 시점에 아파트 경기도 고려하여야 한다. 분양신청을 하여 아파트나 상가를 받을 때 가치가 있는지는 어찌 보면 그곳에 살고 있는 본인이 가장 잘 아는 것이다. 분양신청을 할 때 가장 큰 고려사항은 부담금 이다. 즉 일반분양분이 많아 사업성이 좋은 조합, 분쟁이 적은 조합, 공사비가 적게 소요되는 조합(토지경사도 등 공사조건이 양호한 곳), 조합운영을 투명하게 하는 조합은 분양신청을 하는 것도 좋은 방법이다. 현금청산을 받으면 유리한 점은 현금청산시점에서 모든 불확실성이 제거된다는 점이다. 불리한 점은 통상 현금청산금이 시세보다 덜 받는 경향이 있다는
2016-08-17 22:08
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임의적인 단전·단수가 가능한가.
임의적인 단전·단수가 가능한가. 1. 문제의 제기 아파트나 상가 등 집합건물의 경우 각 관리규약에서 관리비가 연체되거나 업종준수의무를 위반한 경우 관리단이 규약을 근거로 단전·단수를 할 수 있는지가 문제된다. 집합건물 내에서의 관리비 체납이나 업종준수의무 위반 등은 재판을 통해 해결하는 것이 원칙임에도 불구하고, 손쉽게 의무이행을 강요하기 위해 단전·단수조치를 대부분의 관리규약에 기재하고 있으며, 이 규약을 근거로 단전·단수 조치가 쉽게 취해지는 경향이 있다. 이러한 단전·단수 조치는 당해 건물에서 영업을 하는 경우에는 치명적인 영업방해가 되는 것이고, 거주를 한다고 하더라도 사실상 거주가 불가능하게 하는 극단적인 조치이므로 매우 신중하게 행해져야 한다. 또한 단전·단수가 시행되면 당하는 입장에서는 민사상 손해배상청구를 하기도 하고, 형사상 업무방해, 재물손괴, 전기사업법위반, 수도법 위반 등으로 형사고소를 하기도 한다. 2. 단전·단수 가능여부 가. 상가의 경우 (1) 관리규약 상 업종준수의무 위반 시 상가의 경우 관리규약 상의 업종제한 위반 시에 단전·단수를 허용한 사례가 있다. 즉, 대법원은 “집합건물법 제28조는 "건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다."라고 규정하고, 같은 법 제29조는 "규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다."고 규정하여 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있는데, 이
2016-08-11 15:34 -
정비구역이 아닌 곳에서 주택재건축사업 방법
정비구역이 아닌 곳에서 주택재건축사업 방법법무법인 강산 1. 서론 「도시 및 주거환경정비법」 정비구역을 지정하고, 그 구역에 대해 ①주거환경개선사업 (도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업), ②주택재개발사업(정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업), ③주택재건축사업(정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업), ④도시환경정비사업(상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업), ⑤주거환경관리사업(단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업), ⑥가로주택정비사업(노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업)을 실시하는 것이다. 그런데 특이하게도 도시정비법은 주택재건축사업에 대해서는 “정비구역이 아닌 구역”에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함하고 있다(법 제2조제2호단서). 이 규정에 의하여 도시정비법은 ‘정비구역이 아닌 곳’에서도 일정한 경우 ‘도시정비법에 의한 주택재건축사업’이 가능하도록 하고 있는 것이다. 정비구역이 아닌 곳에서의 도
2016-08-08 15:42 -
재개발 재건축 총회장소등에 경비원을 두려면
재개발 재건축 총회장소등에 경비원을 두려면 1. 머리글 재개발 재건축 조합에서 대의원회나 총회를 개최하는 경우 경비원들을 보게 된다. 이러한 경비원들은 과연 합법적으로 허가를 받은 자들이고, 그러한 배치가 법률적으로 위법은 아닌지가 궁금하다. 2. 경비업법의 개정 경비업법 제2조제5호는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업과 관련하여 이해대립이 있어 다툼이 있는 장소를 ‘집단민원현장’이라고 규정하고, 제7조의2제2항은 “누구든지 집단민원현장에 경비인력을 20명 이상 배치하려고 할 때에는 그 경비인력을 직접 고용하여서는 아니 되고, 경비업자에게 경비업무를 도급하여야 한다.”고 규정하고, 동법 제28조제2항제4호는 “제7조의2제2항을 위반하여 집단민원현장에 20명 이상의 경비인력을 배치하면서 그 경비인력을 직접 고용한 자”에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다. 이 규정은 2013. 6. 7. 개정되어, 2014. 6. 8.부터 시행되고 있다. 경비원의 폭력이 문제가 되는 노사분규ㆍ재개발 현장 등 집단민원현장을 법률에 명확히 규정하고, 집단민원현장에 경비원을 배치할 경우 배치 48시간 전까지 관할 경찰관서장의 배치허가를 받도록 한 것이다. 3. 결론 20명 미만은 조합에서 직접 경비원을 고용하여도 무방하다. 따라서 이 경우는 특별한 제한은 없다. 그러나 20명 이상을 배치하려면 반드시 경비업자에게 도급을 하여야 하고, 이러한 경우 배치 48시간 전까지 관할 경찰관서장의 배치허가를 받아야 하는 것이다. 이를 위반하면 형사처벌을 받는다. 따라서 20명 이
2016-08-06 14:56 -
효도계약서 견본
효도계약서 1. 문제의 제기 최근 대법원은 부양의무를 저 버린 아들에게 부모로부터 넘겨받은 주택을 부모에게 되돌려주라는 판결을 선고하였다(대법원 2015다23614). 이에 최근 소위 효도계약서(부담부증여계약서)를 어떻게 작성하여야 하는지에 대해 많은 문의가 있어 견본을 제시해본다. 이것은 어디까지나 견본이므로 이를 토대로 자신의 상황에 맞추어 작성하면 될 것이다. 2. 효도계약서 견본 부담부 증여계약서 증여자 ○○○(이하 “갑”이라고 한다)와 수증자 ◎◎◎(이하 “을”이라 한다)은 아래 표시의 부동산(이하 “표시 부동산”이라고 한다)에 관하여 다음과 같이 증여계약을 체결한다. -다 음- 제1조(부담부 증여계약) 갑은 갑 소유 표시 아래 증여재산을 이하에서 정하는 조건에 따라 을에게 증여하고, 을은 이를 승낙한다. 제2조(증여재산)①부동산 ○서울 강남구 개포동 00번지 토지 00평방미터(현 시세 10억원)②현금 및 예금 ○10억원 및 우리은행 예금채권 10억원 제3조(부담부분) 위 증여재산은 을이 다음의 사항을 이행할 것을 조건으로 증여한다. ①최소 1개월에 2번씩은 손자를 데리고 방문하여 10시간은 있다가야 한다.②병원치료비는 무조건 모두 부담하여야 한다. ➂1달에 용돈으로 100만원씩을 지급하여야 한다. ④증여된 토지 임대료 중 10%를 지급하여야 한다. ➄증여된 부동산을 매각 또는 담보제공 시에는 갑의 동의를 받아야 한다. 제4조(계약의 해제) 을이 다음 각 호에 해당할 경우, 갑은 본 계약을 해제할 수 있다. 1. 제3조 제1항 내지 제4항에 대해 2회 이상을 지키지 않은 경우 2. 갑의 동
2016-07-30 15:16 -
2014년부터 2016년까지 토지보상법 개정 내용
2014년부터 2016년까지 토지보상법 개정 내용 2014년 1월말부터 2016년 8월까지의 토지보상법의 개정내용을 살펴보면 다음과 같다. 법 개정내용을 살펴보면, 공익사업의 종류에 "산업단지 조성에 관한 사업"을 추가하였고(2014.3.18.개정), 무단으로 장애물을 제거하는 경우와 사업시행자에게 인도하거나 이전하지 아니하는 경우에 대하여 징역형을 신설하였고(2015.1.6.개정), 이 법 별표에 따르지 아니하고는 개별 법률에 따라 토지등을 수용ㆍ사용하는 사업을 규정할 수 없도록 하고, 다른 법률에 따라 사업인정이 의제되는 경우에도 이해관계인 등의 의견청취를 의무화하며, 「민법」 개정에 따라 토지수용위원회 위원의 결격사유 중 금치산자 및 한정치산자를 각각 피성년후견인 및 피한정후견인으로 개정하였다(2015.12.29.개정). 시행령 개정내용을 살펴보면, 보상전문기관을 광역시, 도 및 특별자치도가 설립한 지방공사로 확대하였고(2014.12.23.개정), 보상협의 통지를 할 수 없는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구 게시판 외에 시ㆍ군ㆍ구 및 사업시행자의 홈페이지에도 각각 게시하도록 하였고, 주거용 건축물을 소유하고 있으면서 같은 공익사업지구 내 타인의 건축물에 거주하는 자도 이주대책대상자에 포함하도록 하며, 30퍼센트로 제한되어 있는 보상 위탁수수료의 조정 범위를 자율화하였다(2016.1.6.개정). 시행규칙 개정내용을 살펴보면, 영업이익감소액을 영업손실에 대한 보상으로 추가하고, 휴업기간을 3개월에서 4개월로 확대하였고, 주거용 건축물에 대한 보상하한액을 500만원에서 600만원으로 상향하였고(2014.10.22.개정), 농업손실보상액 산정 기준연도를 직전연도 1년에서 직전 3년간
2016-07-26 13:27