현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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주택법상 매도청구권 행사요건
주택법상 매도청구권 행사요건 1. 문제의 제기 최근 건설회사들이나 토지소유자들로부터 주택법상 매도청구권 행사요건에 대한 문의가 많다. 주택법상 매도청구는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 매도청구나 「집합건물의 관리에 관한 법률」에 의한 매도청구와는 행사요건이 다소 다르다. 우선 주택법은 최고절차가 필요 없다. 대신 3개월간의 사전협의절차를 두고 있다. 이하에서 주택법상 매도청구권 행사요건을 상세하게 살펴보고자 한다. 2. 적법한 사업계획승인 (1) 주택조합이 아닌 사업주체 : 80% 이상 사용권 확보하고 사업계획승인 주택조합이 아닌 사업주체가 사업계획을 승인받으려면, 소유권을 확보하여야 하나, 다음의 경우에는 예외이다. 즉, 주택조합이 아닌 사업주체가 ①지구단위계획의 결정[제17조제1항제5호에 따라 의제(擬制)되는 경우를 포함한다]이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우(주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능하고, 그 외의 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자
2016-07-22 09:02 -
부동산 컨설팅 보수, 중개행위를 넘는 용역제공 없을 시 무효!
부동산 컨설팅 보수, 중개행위를 넘는 용역제공 없을 시 무효! 법무법인 강산 1. 문제의 제기 공인중개사법 상 중개수수료 제한을 회피하기 위하여 중개업체와는 별도의 컨설팅업체를 설립한 후 중개수수료와는 별도로 컨설팅 용역대금 등 명목으로 대가를 수수하기로 약정하는 경우가 많다. 과연 이러한 약정은 유효한가. 즉, 중개수수료외에 별도로 컨설팅비도 받을 수 있는가. 2. 한도액 넘는 것은 무효 부동산중개업법의 중개수수료와 관련한 규정들은 부동산중개의 수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한함으로써 국민생활의 편의를 증진하고자 함에 그 목적이 있는 것이므로 이른바, 강행법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 중개수수료 약정 부분은 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406,54413 판결, 제주지방법원 2005. 5. 11. 선고 2005나305 판결). 공인중개사법 제33조제3호는 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위”를 금지하고 있고, 이를 어길 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있고(법 제38조제2항제9호), 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있다(법 제49조제1항제10호). 부동산중개업자가 아파트 분양권의 매매를 중개하면서 중개수수료 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법에서 허용하는 금액을 초과한 중개수수료를 수수한 경우가 법률의 착오에 해당하지 않는다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결). 대법원은 “부동산중개업자가 소정의 수수료
2016-07-19 13:25 -
유치원, 어린이집에 대한 영업보상 가능유무
유치원, 어린이집에 대한 영업보상 가능유무 1. 문제의 제기 최근 부쩍 유치원과 어린이집에 대해 영업보상이 가능한지를 묻는 질문이 많다. 이는 유치원이나 어린이집이 비영리법인이기 때문에 과연 영리를 전제로 하는 영업보상이 가능한 지가 문제되는 것이다. 2. 기존 사례의 검토 가. 이에 대해 기존 판례 등을 분석해 보면 영업보상을 인정한 것도 있고, 부정한 것도 있고, 합의로 해결한 것도 있다. 나. 긍정 사례 비영리법인과 영리법인을 구별하는 기준은 법인이 영리행위 자체를 할 수 있느냐 없느냐가 아니라 법인이 영리 행위를 하지만 그 수익을 구성원이 나누지 못하는 것을 비영리 법인이라고 한다. 따라서 먼저 영업보상을 인정하는 것을 보면, 비록 유치원과 이린이집이 비영리법인이기는 하지만 그 존속을 위해서 영리활동을 하므로 그 범위내에서는 당연히 영업보상을 하여야 한다는 논리이다. 영업보상을 긍정한 판결도 있다. 필자도 같은 견해이다. 공익사업법 시행규칙은 2007. 4. 12. 개정되면서, 규칙 제45조 제1호 중 "일정한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로"를 "적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업"으로 개정되어, 기존의 ‘영리목적’ 요건이 삭제되고, ‘일정한 장소’는 ‘적법한 장소’로 개정되었다. 따라서 ‘영리를 목적으로’ 라는 요건이 삭제된 이상 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 하는 영업행위에 해당하면 당연히 영업
2016-07-16 23:48 -
세입자 명도 때문에 땅을 팔고 사기가 어려운데 방법은
세입자 명도 때문에 땅을 팔고 사기가 어려운데 방법은 법무법인 강산 김은유 1. 문제의 제기 요즈음 건축업자들 사이에서 세입자 때문에 기존 건물을 철거하고 신축을 할 수 있는 땅을 사기가 어렵다는 말이 빈번하게 들린다. 필자에게도 얼마 전 역삼역 부근에 땅을 매수하여 그 지상 건물을 철거하고 신축하고자 하는데 상가 세입자들 때문에 명도가 어려워 매수를 하지 못하였다고 하면서 무슨 방도가 없느냐는 질문을 받은 적이 있다. 빌라 부지를 사서 기존 건물을 철거하고 새 빌라를 건축하고자 하는 경우도 최대의 걸림돌은 역시 상가 세입자 명도 문제이다. 원래 매매는 임대차를 깨뜨리는데, 이러한 문제가 생긴 이유는 상가건물임대차보호법 제3조가 대항력을, 제10조가 5년의 기간 내에서는 계약갱신권을, 동법 제10조의4가 권리금회수기회를 보호하고 있기 때문이다. 예를 들어 상가건물에 세입자가 5명이라고 할 경우, 제일 마지막에 들어온 세입자가 5년이 될 때까지 계약갱신권을 행사하면 그때까지 명도가 불가하고, 그 이후에 입주하는 세입자에게 특별한 조치를 하지 않으면 또 5년이 연장되어, 계속 명도가 불가한 것이므로, 이에 대한 대책이 필요한 것이다. 2. 사안의 해결 가. 세입자 보호조항 (1) 대항력 인정 상가건물임대차보호법 제3조제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”, 동조제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를
2016-07-05 14:53 -
매매는 임대차를 깨뜨리나. 새로운 주인이 나가라고 하는데 대책은
매매는 임대차를 깨뜨리나. 새로운 주인이 나가라고 하는데 대책은법무법인 강산 김은유 1. 문제의 제기 새로운 건물주가 월세를 50% 인상해 주거나, 그게 싫으면 나가라고 하는데, 이때 세입자는 무조건 응하여야 하는지가 문제된다. 매매는 임대차를 깨뜨린다는 말이 있는데, 이것에 따라 세입자는 아무런 권리가 없을까. 그렇지 않다. 우리 법은 강력한 세입자 보호 조항을 두고 있다. 2. 사안의 해결 가. 민법의 특별법 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 있다. 이는 민법의 특별법이다. 따라서 특별법에 규정이 있으면 민법은 적용이 배제된다. 나. 주택임대차 주택임대차보호법 제3조제1항은 “임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”, 동조제4항은 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 따라서 주택의 경우에는 세입자가 인도와 주민등록을 한 경우에는 새로운 주인에게 대항력이 생겨, 새로운 주인은 기존 임대차를 그대로 승계하므로, 세입자는 월세를 올려 주거나 이사를 가지 않아도 된다. 주택에 대한 대항력은 보증금의 규모와 상관없이 적용된다. 다. 상가건물임대차 상가건물임대차보호법 제3조제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」
2016-07-01 10:53
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사업시행자가 과세정보나 통계소득을 입수하여 영업보상을 할 수 있는가?
사업시행자가 과세정보나 통계소득을 입수하여 영업보상을 할 수 있는가?법무법인 강산 1. 문제의 제기 국세기본법 제81조의13제1항은 “세무공무원은 납세자가 세법에서 정한 납세의무를 이행하기 위하여 제출한 자료나 국세의 부과·징수를 위하여 업무상 취득한 자료 등(이하 "과세정보"라 한다)을 타인에게 제공 또는 누설하거나 목적 외의 용도로 사용해서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 사용 목적에 맞는 범위에서 납세자의 과세정보를 제공할 수 있다.”고 규정하고, 제8호에 “다른 법률의 규정에 따라 과세정보를 요구하는 경우”를 들고 있다. 한편 공익사업법 제8조제1항은 “사업시행자는 당해 공익사업의 수행을 위하여 필요한 서류의 발급을 국가 또는 지방자치단체에 신청할 수 있으며, 국가 또는 지방자치단체는 이에 응하여야 한다.”고 규정하고 있다. 따라서 사업시행자가 공익사업법 제8조제1항에 의하여 세무공무원에게 영업보상을 실시하기 위한 자료를 요구할 수 있는가가 문제된다. 2. 사안의 해결 결론적으로 불가하다. 이에 대해 법제처는 “「국세기본법」 제81조의13제1항제6호에서 “다른 법률의 규정”이라 함은 납세자가 세무관서에 제출한 개인정보를 토대로 생성된 과세정보가 세무관서 외의 관계 행정기관에 제공되어 징세 이외의 목적으로 사용될 수 있다는 것을 예측할 수 있도록 세무관서에 과세정보를 요청할 수 있다는 규정이 「식품위생법」 제82조제3항 등과 같이 명시적으로 법률에서 규정이 된 경우를 말한다고 할 것입니다(법제처 2009. 11. 27. 회신 09-0365 해석례 참조). 그런데,
2016-06-19 19:11 -
치킨판매로 제한된 곳에 호프영업이 가능한지
치킨판매로 제한된 곳에 호프영업이 가능한지 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 문제의 제기 '치킨판매영업’으로 업종을 지정받은 점포에서 실질적으로 ‘호프판매 영업’을 한 것이 업종제한에 관한 약정을 위반한 것인지가 문제된다. 2. 사안의 해결 대법원은 “○○아파트상가분양계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미 및 영업범위에 관하여 따로 정함이 없는 경우에는, 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적ㆍ절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 ○○아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단하여야 한다. 지정 업종인 ‘치킨판매 영업’은 ‘규모가 비교적 작은 접객시설 및 조리시설을 갖추고 닭을 여러가지 방법으로 조리하여 판매하되, 이에 부수하여 음료수와 맥주 등의 주류도 판매하는 영업으로서 한국표준산업분류표상 기타음식점업의 일종’이라 할 것이고, 한편 피고의 점포를 임차한 소외인은 코브라(생맥주를 일정 온도와 압력으로 유지시켰다가 병 등의 용기에 따를 수 있도록 하는 장치) 등과 같은 생맥주판매 시설을 구비하여 실질적으로 호프판매 영업을 하였고, 소외인이 위 영업을 그만둔 후에도 피고가 같은 영업을 할 의사를 가지고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 이는 피고의 점포에 지정된 업종인 치킨판매 영업에 일반적으로 수반되는 맥주판매로서 호프판매 영업을 지정받은 점포를 소유한 원고가 거래관념상 통상적으로 수인하여야 할 정도를 넘은 것이라고 할 것이다.
2016-06-14 15:05 -
등기 전에 매수인을 임대인으로 계약하면?
등기 전에 매수인을 임대인으로 계약하면?법무법인 강산 1. 문제의 제기 을은 갑으로부터 갑소유의 주택을 10억원에 매수하고 계약금 1억원과 중도금 3억원을 지급한 상태이다. 나머지 잔금 6억원은 미지급상태이다. 이 상태에서 병은 을과 임대차계약을 체결하려고 하는데, 법적 효력이 있는가. 2. 사안의 해결 (1) 주택임대차보호법 제3조제4항은 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 따라서 병이 등기부상 소유자인 갑과 임대차계약을 체결하면, 매수인 을이 잔금을 지급하고 매수인 명으로 소유권이 이전되면 매수인인 을과 새로이 임대차계약을 체결하지 않아도 을은 갑의 지위를 승계하므로 병은 인도와 주민등록을 마치면 당연히 대항력을 가지게 된다. (2) 문제는 병이 아직 매수인 지위에 있는 을과 임대차계약을 체결하는 경우이다. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). 주택의 명의신탁자는 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지고 있고(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결), 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 자와 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는
2016-06-09 22:46 -
재개발재건축 조합장 직무집행가처분 가능여부
재개발재건축 조합장 직무집행가처분 가능여부 법무법인 강산 1. 문제의 제기 재개발·재건축 조합의 조합장이나 이사가 비위행위를 저지르고 있어 조합원들이 뜻을 모아 해일총회를 하고자 한다. 그런데 이에 앞서 이러한 해임청구권을 피보전권리로 하여 법원에 조합장이나 이사들에 대해 직무집행정지가처분이 가능한가. 2. 해임청구권에 의한 경우는 불가 대법원은 기존 법률관계의 변경ㆍ형성을 목적으로 하는 형성의 소는 법률에 명문의 규정이 있는 경우에 한하여 제기할 수 있는바, 조합의 이사장 및 이사가 조합업무에 관하여 위법행위 및 정관위배행위 등을 하였다는 이유로 그 해임을 청구하는 소송은 형성의 소에 해당하는데, 이를 제기할 수 있는 법적 근거가 없으므로, 조합의 이사장 및 이사 직무집행정지 가처분은 허용될 수 없다고 판시하여 왔다(대법원 1997. 10. 27.자 97마2269 결정, 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다45020 판결 참조). 이러한 법리는 재개발·재건축 조합이라고 하여 달라지지 않는다. 따라서 법원은 재개발 재건축 조합의 경우에도 단지 무능력과 비위사실 등에 기한 해임청구권을 본안으로 하는 가처분은 허용되지 않는다고 판시하여 왔다(서울중앙지방법원 2008. 4. 1. 2008카합524 결정, 동법원 2008. 3. 6. 2008카합21 결정). 최근 법무법인 강산이 조합장 및 이사를 대리하여 받은 하급심 판결도 결론이 같다. 즉, 정비사업 조합원들이 조합장 또는 이사를 상대로 법원에 해임을 청구할 수 있는 아무런 법령상의 근거가 없으므로, 이러한 해임청구권을 피보전권리로 하여 그 직무직행정지를 구하는 이 사건 가처분신청은 허용될 수 없다(서울
2016-06-08 08:01 -
환지방식에서 불환지 토지에 대해 사전청산 가능여부
환지방식에서 불환지 토지에 대해 사전청산 가능여부 법무법인 강산 1. 문제의 제기 갑은 환지방식으로 시행하는 도시개발구역내에 3,000평방미터의 토지를 소유하고 있고, 당해 도시개발조합 정관상도 환지대상면적이므로, 갑은 특별한 사정이 없는 한 환지를 받을 수 있었는데, 갑이 급하게 돈이 필요하여, 도시개발법 제30조제1항에 의하여 불환지 신청을 하였고, 이에 조합도 갑 토지에 대해 불환지로 환지계획을 세우고 인가를 받았다. 조합은 갑소유 토지를 불환지로 지정한 후에 갑소유 토지를 체비지로 지정하여 환지예정지 지정처분까지 하고, 이를 타에 매각하려고 하고 있다. 이에 갑은 하는 수 없이 갑은 은행에 근저당권을 설정하고 돈을 대출받았으나, 이자 부담이 계속되어, 도시개발법 제45조제1항에 의해 조합에 사전청산금 지급을 거듭 요구하였으나, 조합은 환지처분이 공고되어야 지급이 가능하다고만 답변을 하고 있는 상태에 있다. 이 경우 갑의 권리구제방법이 무엇인가. 2. 동의에 의한 불환지 가능 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 즉 전부나 일부를 땅이 아닌 돈으로 받을 수도 있다는 뜻이다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다(법 제30조 제1항). 따라서 토지소유자가 돈이 필요한 경우에는 시행자에게 전부나 일부를 돈으로 줄 것을 요구할 수 있고, 이 경우 요건에 맞으면 현금청산을 하는 것이다. 물론 이렇게 현금청산을 요구해도 조합이 모두를 돈으로 줄 수는 없는 것이다. 따라서 시행자는 다음 각 호의 어느
2016-06-04 07:49
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상가임대차 환산보증금 범위 내와 초과 시 다른 점
상가임대차 환산보증금 범위 내와 초과 시 다른 점 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 문제의 제기 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 함)은 모든 상가건물임대차에 포괄적으로 적용되지 않고, 환산보증금 범위에 따라 달리 적용된다. 즉, 법 중 일부는 적용되고 일부는 적용되지 않는다. 이하에서 그 차이를 알아본다. 2. 환산보증금 환산보증금은 보증금+(월차임×100) 이고, 아래 표와 같다. 1. 서울특별시 : 4억원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원 차임에 부가세 포함여부는 명백히 ‘부가세 별도’라고 기재된 경우만 차임에서 제외된다(수원지법 2009. 4. 29 선고 2008나27056 판결 : 확정). 3. 차이점 환산보증금에 따라 다음 표와 같은 차이를 보인다(표 출처, 김동희, 계약서 작성의 비밀, 333-335, 도서출판 채움). 적용대상환산보증금 이내 환산보증금 초과 대항력(제3조) 건물의 인도 + 사업자등록(대항요건)하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력 발생. 2015. 5. 13일 이후 최초로 계약을 체결, 또는 갱신된 임대차로, 건물의 인도 + 사업자등록(대항요건)하면, 그 다음날부터 대항력이 발생함. 확정일자부여 및 임대차 정보의 제공 등(제4조) ①상가임차인은 상가건물 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여 신청할 수 있다 ②이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임
2016-05-30 12:01 -
재개발·재건축 정관개정 후 현금청산 시 사업비 분담 여부
재개발·재건축 정관개정 후 현금청산 시 사업비 분담 여부 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 문제의 제기 대법원은 조합원이 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 부과금을 부과·징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다고 판시하였다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결). 즉, 대법원은 위 판결로서 현금청산대상자에게 사업비 분담을 시킬 수 없다고 선언하였으나, 다만, 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여는 사업비를 분담시킬 수 있다는 취지로 판시하였고, 그러자 각 조합에서는 그러한 취지대로 정관을 개정하였다. 여기서 정관개정 전에 현금청산자로 된 자는 당연히 사업비를 부담하지 않으나, 정관개정 후 현금청산자로 된 경우에는 사업비를 부담하여야 하는지 논란이 있어 왔다. 2. 서울행정법원의 판결 최근 서울행정법원은 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합원 총회의 결의로 미리 정하려는 경우에는 특별다수의 동의를 요건으로 하
2016-05-27 22:26 -
유류분 청구와 부동산매매 시 반환기준금액
유류분 청구와 부동산매매 시 반환기준금액 1. 문제의 제기 장남이 아버지로부터 1980년대에 부동산을 증여 받았다. 이때 시가는 1억정도 였다. 그런데 이 장남은 이 부동산을 2000년에 5억에 매매하였다. 그런데 아버지가 사망당시인 2016년5월 경에는 이 매매된 부동산은 시가감정결과 10억원 이었다. 이 경우 유류분으로 반환할 기준금액은 얼마인가가 문제된다. 2. 사안의 해결 유류분액을 산정함에 있어 반환의무자가 증여받은 재산의 시가는 상속개시 당시를 기준으로 하여 산정하여야 한다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다17885 판결, 대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다51887 판결, 대법원 2009. 7. 23. 선고 2006다28126 판결, 대법원 2011. 4. 28 선고 2010다29409 판결). 즉 최근 대법원은 “증여받은 재산의 시가는 상속개시 당시를 기준으로 하여 산정하여야 한다(대법원 2011. 4. 28.선고 2010다29409판결 등 참조). 다만 증여 이후 수증자나 수증자로부터 증여재산을 양수받은 자가 자기의 비용으로 증여재산의 성상(性狀)등을 변경하여 상속개시 당시 그 가액이 증가되어 있는 경우, 위와 같이 변경된 성상 등을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 산정하면 유류분권리자에게 부당한 이익을 주게 되므로, 이러한 경우에는 그와 같은 변경을 고려하지 않고 증여 당시의 성상 등을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 산정하여야 한다”(대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결)고 판시하고 있다. 즉 전, 답을 잡종지, 창고용지로 매수자가 변경하였다면 각 부동산의 상속개시 당시 가액은 각 증여 당시의 지목, 형상, 이용 상태를 기준으로 평가함이 상당하다고 하였다. 사안의 경우는 특별한 사
2016-05-24 23:17 -
오염된 토지(폐기물 매립 토지) 매수인 대응방법
오염된 토지(폐기물 매립 토지) 매수인 대응방법법무법인 강산 김은유 변호사 1. 문제의 제기 최근에는 종종 토지를 매수한 후 뒤늦게 폐기물이 발견되는 경우가 많다. 오염된 땅인 줄 모르고 사들였더라도 정화책임을 져야 한다는 대법원 판결도 나왔다. 이러한 경우에 매수인의 대응법을 알아본다. 2. 매수인 대응방법 이 경우에 매수인은 ①하자담보책임을 묻거나(이 경우 안 날로부터 6개월간인 제척기간이 경과되지 않도록 특히 주의하여야 하고, 나아가 소송을 제기하는 경우에도 반드시 하자담보책임을 묻는 것이라는 점을 명시하여야 할 것이다), ②채무불이행책임(오염된 토양을 정화하지 않은 채 토지를 인도한 것은 불완전이행에 해당한다는 이유로 오염된 토양을 정화하는 데 필요한 비용 상당의 손해배상책임을 인정)을 물으면 될 것이고(대법원 2015. 6. 24. 선고 2013다522 판결), ③경우에 따라서는 불법행위책임을 물으면 될 것이다(예를 들어 매도인이 직접 폐기물을 매립한 자이거나, 매립된 사실을 알면서도 이를 알리지 않은 경우에는 불법행위가 성립할 것이다). 그런데 최근 중요한 법 개정이 있었다. 즉, 「토양환경보전법」 제10조의4제4항은 “제11조제3항, 제14조제1항, 제15조제1항·제3항 또는 제19조제1항에 따라 토양정화등의 명령을 받은 정화책임자가 자신의 비용으로 토양정화등을 한 경우에는 다른 정화책임자의 부담부분에 관하여 구상권을 행사할 수 있다.”고 규정하고 있다. 즉, 이 개정규정에 의하면, 정화명령을 받은 자는 오염행위자에게 구상권을 행사할 수 있도록 되어 있는 것이다. 위 개정규정은 2014. 3. 24. 개정된 것이고, 개정조문
2016-05-20 12:35 -
재개발·재건축 사업비 증액시 3분의 2이상 동의 받아야 한다.
재개발·재건축 사업비 증액시 3분의 2이상 동의 받아야 한다. 1. 문제의 제기 처음 재개발·재건축 조합설립동의서에는 ‘공사비 등 정비사업에 드는 비용’을 명시하여 동의를 받는다. 그러나 이것이 나중에 현저하게 증가되는 공사도급계약을 체결하는 경우 조합원 동의요건이 얼마인지가 문제된다. 2. 사안의 해결 이에 대해 대법원은 조합의 비용부담이 당초 재건축결의와 비교해 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 판시한 적이 있다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결). 그런데 최근 대법원은 위와 같은 판결을 다시 한바 있다. 즉, 대법원은 “「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 의한 재건축조합의 정관은 재건축조합의 조직, 활동, 조합원의 권리의무관계 등 단체법적 법률관계를 규율하는 것으로서 공법인인 재건축조합과 그 조합원에 대하여 구속력을 가지는 자치법규이므로 이에 위반하는 활동은 원칙적으로 허용되지 않는다고 보아야 한다. 그런데 구 도시정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 ‘시공자 계약서에 포함될 내용’이 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하고 있고(제20조 제1항 제15호), 정관 기재사항의 변경을 위해서는 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있다(제20조 제3항). 그러므로 ‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우 그 내용이 당초의 재건축결의
2016-05-18 07:10
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상가임차인이 보증금, 권리금 지키는 방법
상가임차인이 보증금, 권리금 지키는 방법 1. 문제의 제기 요즈음은 상가를 소유하면서 장사를 하는 자는 신의 아들이라 한다. 대부분의 사람들은 남의 건물에서 장사를 시작하게 된다. 이때 상가임차인이 자신의 전 재산을 투자하여 시작한 점포를 지키기 위해서 가장 신경 써야할 행동 몇 가지를 지적하고자 한다. 2. 상가임차인 실천사항 가. 소유자 평판조사 법이고 뭐고 다 필요 없다. 아무리 마음에 드는 상가라 할지라도 마음 편하게 장사하려면 소유자의 인성이 가장 중요하다. 즉, 임대차계약을 하기 전에 소유자에 대한 평판조사를 해 보라는 것이다. 방법은 간단하다. 주변 상인이나 공인중개사 사무실에 물어보면 된다. 소유자가 고약하면 법에 의하여 해결하여야 하는데, 임차인이 법을 통해 해결하는 것은 쉽지 않다. 나. 임대차계약서 제대로 작성하기 통상 상가건물임대차 계약서는 임대인이 제시하는 경우가 많다. 하지만 이를 그대로 받아들이지만 말고 임차인 입장에서 수정 요청을 하여야 할 사항은 수정 요청을 하여야 한다. 요즈음 임대가 어려워 임차인의 지위가 높아져 사실 계약 체결 전에는 임차인이 ‘갑’인데도 계약서 검토를 소홀히 하는 수가 많다. 다. 상가건물임대차보호법 상 임차인이 하여야 할 일 상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(법 제3조제1항). 따라서 상가임차인은 상가건물을 인도와 사업자등록 신청을 하여야 한다. 그리고 사
2016-05-16 13:42 -
새 주인과 다시 상가건물 임대차계약 체결하면 망할 수도
새 주인과 다시 상가건물 임대차계약 체결하면 망할 수도 1. 문제의 제기 A소유의 부동산에는 2010. 7. 2. 새마을금고 앞으로 채권최고액 929,500,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데, B는 2010. 7. 19. A소유 부동산에 관하여 A와 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 7. 19.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이하 제1임대차계약’이라고 한다) 체결하고 2010. 7. 19. 이 사건 부동산 인도받은 다음 2010. 7. 22. 제1임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다. 그 뒤 A소유의 부동산의 소유권이 양도되어 2010. 9. 28. C앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 날 위 이촌새마금고 명의의 근저당권설정등기가 말소되었다. 그리고 B는 같은 날 C와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 9. 28.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘제2임대차계약’이라고 한다) 다시 체결하였다. 제2임대차계약 체결 당시 임차인 B와 C는 특약사항으로 “임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료 시 권리금 6,000만 원 인정·지급한다. 임대인은 이 사건 부동산에 관하여 10억 원의 대출 받고 1순위 근저당권 설정한다”는 내용의 약정 하였다. 이에 따라 C는 우리은행으로부터 대출 받고 2010. 9. 28. 우리은행에 채권최고액 12억 원의 근저당권 설정하여 주었다. 그리고 B는 그 다음날인 2010. 9. 29. 제2임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다. 그 후 우리은행의 위 근저당권에 기하여 2011. 6. 28. C소유 부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었다. 즉, 상가건물임대차계약을 맺고 상가인도와 사업자등록을 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 B가, 부동산 소유자가 A에서 C로 바뀌자, 새
2016-05-11 18:36 -
분통터지는 지역주택조합, 이제는 바꿀수 있다.
분통터지는 지역주택조합, 이제는 바꿀 수 있다. 1. 문제의 제기 지역주택조합은 무주택 또는 85㎡이하 서민들을 대상으로 서울, 인천, 경기도의 경우 조합설립인가신청일 현재 서울특별시·인천광역시·경기도에 6개월 이상 거주하여 온 자를 대상으로 모집한다. 따라서 재개발·재건축과는 달리 조합원들이 지역적으로 연고가 없고, 연락처도 없어, 가칭조합이 하는 일을 감독할 길이 사실상 없었다. 그래서 조합원으로부터 받은 돈을 함부로 쓰거나 허위·과장광고로 조합가입을 유도해도 이를 확인할 길도 없었다. 그 결과 지역주택조합은 그야말로 아무런 통제장치도 없이 임원 또는 업무대행사가 전횡을 하는 경우가 너무 많았다. 가입할 때에만 열심히 설명하고 그 이후부터는 깜깜한 밤 상태에 있는 것이다. 가칭조합이 슈퍼 갑으로 돌변하여, 주인인 조합원을 하인 취급해도 달리 길이 없었다. 그러나 이제는 달라졌다. 가칭조합에 가입한 분들은 2016. 8. 12.까지만 참으면 된다. 2. 주택법 개정 주택법은 2016. 1. 19.자로 전면 개정되면서, 정말 중요한 조항을 입법하였다. 즉, 주택조합의 업무대행자를 공동사업주체인 시공자 또는 주택건설 등록사업자, 정비사업전문관리업자 등으로 한정하고, 업무대행자는 거짓ㆍ과장의 방법으로 조합 가입 알선행위를 하지 아니하도록 하였고(제11조제8항 및 제9항), 주택조합 사업추진 관련 자료의 공개의무자를 조합임원 외에 주택조합을 설립하려는 발기인으로 확대하고, 조합의 구성원에게 정보공개청구권을 부여하며, 조합임원이 될 수 없는 자의 결격사유를 정하였다. 나. 정보공개청구 그런데
2016-05-09 09:43 -
상가계약갱신요구했더니 20%나 차임을 인상해달라고 하는데
상가 계약갱신 요구했더니 20%나 차임을 인상해달라고 하는데 1. 문제의 제기 김씨는 상가를 임차받았다. 그래서 상가건물임대차보호법 제10조에 의하여 계약갱신을 요구하였다. 그러자 임대인 홍씨는 차임을 20%나 인상해달라고 청구하고 있는데, 이를 무조건 들어 주어야 하는가. 2. 상가 갱신과 보증금·차임 증액 범위 상가건물 임대차보호법은 2013. 8. 13. 일부개정을 통해 환산보증금 규모에 관계없이 모든 상가건물임대차에 5년 갱신요구권을 인정하였다. 다만, 갱신할 때의 차임, 보증금 등 증감청구의 한도는 여전히 환산보증금 규모에 따라 차별적으로 정했다. 즉, 소정의 환산보증금 이하 임대차계약의 경우에는 동법 제10조제3항단서가 적용되어 차임과 보증금은 동법 제11조에 따른 범위(현재는 100분의 9)에서 증감할 수 있다. 그러나 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 동법 제10조의2를 신설하여, “당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.”고만 규정하여, 그 범위를 규제하지 않고 당사자에게 맡기고 있다. 따라서 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 차임과 보증금의 증감을 두고 분쟁이 발생하게 된 것이다. 즉, 임차인은 상가임대차의 경우 5년을 초과하지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인이나 임차인은 보증금 및 차임의 증감을 청구할 수 있는데, 이러한 증감청구권은 상대방의 승낙을 기다릴 필요 없이 행사자의 의사표시가 상대방에게 도달하
2016-05-03 23:04 -
상가 2기 차임 연체하면 해지가능 여부
상가 2기 차임 연체하면 해지가능 여부 1. 문제의 제기 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”고 규정하고 있다. 그런데 상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에는 임차인의 계약갱신을 요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있었다. 따라서 민법과 상가건물임대차보호법이 다소 모순된 것처럼 보인다. 과연 임대인은 상가임대차의 경우도 민법 제640조에 의거하여 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있는가. 2. 사안의 해결 가. 상가건물임대차보호법 개정 전 대법원 판결 법 개정 전 대법원은 “상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조제1항제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할
2016-05-02 11:17