현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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임대차기간만료 15일 전에 나가라는데, 상가임대차 묵시의 갱신 조건
임대차기간만료 15일 전에 나가라는데, 상가임대차 묵시의 갱신 조건 1. 문제의 제기 K씨는 보증금 1억원, 월100만원에 강남의 한 상가를 임대차하였다. 계약만기가 보름도 남지 않았는데 느닷없이 건물주인이 상가를 빼달라고 한다. 건물주인의 요구대로 따라야 하나, 아니면 더 있을 수가 있는지가 문제된다. 2. 묵시의 갱신 상가건물임대차보호법 제10조제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”고 규정하여, 묵시의 갱신을 규정하고 있다. 즉, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 건물주인이 갱신거절의 통지 등을 하지 않으면 명시적인 갱신 계약이 없이도 계약이 자동으로 갱신되도록 하고 있다. 이를 ‘묵시의 갱신’이라고 한다. 묵시의 갱신은 법상 환산보증금액 이하여야 한다. 3. 갱신거절의 통지방법 임대인이 묵시의 갱신을 피하려면 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면, 예컨대 보증금을 올려주지 않으면 등 갱신하지 않는다는 통지를 하여야 한다. 그렇지 않으면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아 임대인은 보증금과 월세의 인상을 요구할 수 없게 된다. 갱신거절의 통지는 반드시 그 기간 내에 하여야 한다. 만일 위 하루라도 기간을 넘기면 묵시의 갱신효과가 발생한다. 통지는 그 기간 내에 도달이 되어야 한다.
2016-04-27 00:02 -
지역주택조합 조합원 지위 양도와 중개사 책임
지역주택조합 조합원 지위 양도와 중개사 책임 법무법인 강산 1. 문제의 제기 지역주택조합설립인가 전에는 엄밀히 말하면 조합원 지위 양도는 있을 수 없다. 인가 받은 조합이 없으므로 조합원 지위도 아직 없는 것이다. 없는 지위를 양도할 수는 없다. 그러나 굳이 양도 개념을 적용하면, 임의단체인 추진위원회가 향후 조합원으로 될 자를 교체해 주는 것에 불과하고, 이는 당연히 가능하다. 또한 조합설립 전 조합원 지위를 타인에게 전매하는 것이 주택법 제39조(공급질서 교란 금지, 2016. 8. 12.부터는 제65조로 개정)에 위반되는지가 문제된다. 주택법 제39조를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(법 제96조제2호). 그러나 조합설립 인가 전에는 주택법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 증서 또는 지위를 아직 가졌다고 볼 수 없다고 본다. 따라서 주택법 위반이 될 수 없다(대법원 2013. 9. 27. 선고 2011도15744 판결). 더 나아가, 사견은 조합설립인가 전의 조합원 지위 양도(엄격히는 임의단체 회원 양도)는 공인중개사법 제3조에 의한 중개대상물이 아니라고 본다. 따라서 중개사는 공인중개사법에 의한 각종 제한을 받지 않는다. 즉, 계약서 작성의무, 확인·설명서 작성의무, 중개수수료 한도 초과 금지의무 등 각종 제한에서 자유롭다. 문제는 지역주택조합 설립 후에 적법하게 양도할 경우 중개사가 어떻게 업무처리를 하여야 하는지에 대해 알아보고자 한다. 2. 조합원지위 양도가 가능한 경우 지역주택조합 또는 직장주택조합은 그 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나
2016-04-22 00:35 -
상가임대차기간이 5년을 초과하여도 기간연장이 가능한가.
상가임대차기간이 5년을 초과하여도 기간연장이 가능한가. 1. 문제의 제기 상가건물임대차보호법(이하 상가법이라 함) 제10조제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”고 규정하고 있다. 한편 동법 제10조제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”고 규정하여, 이른바 법정갱신을 규정하고 있다. 이렇게 동법 제10조제4항에 의하여 법정갱신된 경우에도 동법 제10조제2항에 적용되어, 총 임대기간은 5년을 초과할 수 없는 것인지가 문제된다. 2. 대법원 판례 이에 대하여 대법원은 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 동법 제10조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다고 하여, 상가임대인이 일정한 기간 내에 계약갱신 거절의 의사를 밝히지 않으면 총 임대기간과 상관없이 임대계약이 1년간 자동연장된 것으로 보아야 한다고 판시하였다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307판결). 즉, 대법원은 임대차계약기간이 최초 임대차를 포함하여 5년 이상인 경우 임차인이 갱신요구를 할 수 없다고 하더라도 임대인이 적극적으로 일정기간 내에 계약갱신거절의 의사표시를 하지 않으면 5년의 갱신요구기간이 지난 후에도 총 임대기간에 상관없이 계약이 1년 단위로 자동
2016-04-20 00:07 -
과도한 위약금을 몰수당한 경우 구제책
과도한 위약금을 몰수당한 경우 구제책(약관규제법에 의한 부동산계약 통제)법무법인 강산 1. 문제의 제기 우리는 부동산계약을 하다보면 상대방이 작성하여온 계약서에 서명·날인만 하는 수가 많다. 예를 들어 최근에 문제가 되고 있는 분양형 호텔이나 상가분양계약, 아파트 분양계약, 지역주택조합 가입계약 등은 대부분 미리 사업자가 부동문자로 마련한 계약서에 도장만 찍는 상황이다. 이렇게 불리한 계약서에 도장을 찍은 경우라도 나중에 그 내용이 잘못되고 다툴 수 있는지가 문제된다. 결론부터 말하자면, 그 계약의 내용이 약관이라면 다툴 수가 있다. 2. 법 규정 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 ‘약관규제법’이라고만 함)은 다음과 같이 규정하여 부동산계약을 통제하고 있다. 약관의 규제에 관한 법률 [시행 2016.3.29.] [법률 제14141호, 2016.3.29., 일부개정] 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1. "약관"이란 그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용을 말한다.2. "사업자"란 계약의 한쪽 당사자로서 상대 당사자에게 약관을 계약의 내용으로 할 것을 제안하는 자를 말한다.3. "고객"이란 계약의 한쪽 당사자로서 사업자로부터 약관을 계약의 내용으로 할 것을 제안받은 자를 말한다.제3조(약관의 작성 및 설명의무 등) ① 사업자는 고객이 약관의 내용을 쉽게 알 수 있도록 한글로 작성하고, 표준화·체계화된 용어를 사용하며, 약관의 중요한 내용을 부호, 색채, 굵고 큰 문자 등으로 명확하게 표시하여 알아보
2016-04-11 15:39 -
부동산실장이 그만두고 옆 사무실에서 근무하는 것을 막을 수 있나
부동산실장이 그만두고 옆 사무실에서 근무하는 것을 막을 수 있나 법무법인 강산 1. 문제의 제기 A는 2014. 2. 1. “종임 후 2년간 ○○시 ○○구 ○○동에서 부동산 중개업과 관련된 업무를 하지 않겠다”는 취지의 약정서를 작성하고, ◯◯공인중개사 사무실에서 중개보조원으로 근무하다가, 2016. 2.경 퇴직 후 2016. 4. 1.부터 위 사무실 옆에서 부동산실장으로 근무하고 있는바, 이러한 영업행위가 위 약정상의 경업금지의무 위반에 해당하는지 여부가 문제된다. 이는 동업 또는 고용을 하던 같은 공인중개사나 바로 옆에서 개업을 하거나 근무를 해도 마찬가지 문제가 발생한다. 이와 같은 일이 발생한 경우 취업금지가처분 또는 경업금지가처분이나 손해배상청구가 가능한지가 문제된다. 2. 사안의 해결 가. 아무런 조치를 취하지 않은 채 퇴사한 경우 「부정경쟁방지 및 영업비밀보호에 관한 법률」은 제2조제3호라목은 영업비밀 침해행위의 한 유형으로 “계약관계 등에 따라 영업비밀을 비밀로서 유지하여야 할 의무가 있는 자가 부정한 이익을 얻거나 그 영업비밀의 보유자에게 손해를 입힐 목적으로 그 영업비밀을 사용하거나 공개하는 행위”를 들고 있다. 이에 대해 하급심판결은 “제2조 제3호 (라)목에 규정된 '계약관계 등에 의하여 영업비밀을 비밀로서 유지하여야 할 의무가 있는 자'에는 명시적인 문언에 의한 비밀유지약정을 체결한 경우뿐만 아니라, 인적신뢰관계의 특성 등에 비추어 신의칙상 또는 묵시적으로 그러한 의무를 부담하기로 약정하였다고 보아야 할 경우도 포함된다.”고 판시하고 있기는 하다. 그러나 공
2016-04-07 13:35
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소위 “떳다방”으로 처벌받지 않으려면
소위 “떳다방”으로 처벌받지 않으려면 법무법인 강산 1. 문제의 제기 최근 아파트 분양이 매우 활발하다. 그런데 분양현장에 가면 소위 “떳다방”이라 불리는 임시사무실이 많다. 그런데 “떳다방”으로 처벌을 받으려면 법이 정한 요건을 충족하여야 한다. 요령 있게 설치하면 “떳다방”으로 처벌받지 않고 합법적으로 영업할 수 있다. 2. 중개사무소 설치기준 공인중개사법 제13조 개업공인중개사는 그 등록관청의 관할 구역안에 중개사무소를 두되, 1개의 중개사무소만을 둘 수 있고, 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 아니된다고 규정하고 있다. 이를 위반하면 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처하고(동법 제49조제5호), 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있다(동법 제38조제2항제3호). 즉, 공인중개사법은 ‘천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물’을 설치하여서는 아니된다는 것이다. 이에 대한 대법원 판례를 보면, 중개업자가 아파트 모델하우스 앞 보도에 놓여 있던 플라스틱 탁자가 부착된 대형파라솔 둘레에 자신이 경영하는 중개사무소의 상호와 전화번호가 적힌 현수막을 붙여 놓고, 그 주위에 간이의자 5∼6개가 놓여 있기는 하였으나 천막 등 외부와 차단되는 시설을 갖추고 있지 않은 경우, 위 시설이 중개업을 영위하는 사무소에 해당한다고 할 수 없다고 한 사례가 있고(대법원 2005. 1. 14. 선고 2004도7264 판결), 모델하우스 앞 보도 상에 설치한 1평 정도의 돔형 천막이 부동산중개업법상 설치가 금지되는 다른 중개사무소에 해당한다고 한 사례가 있다(대법원 2004. 3. 25. 선고 2003도7508
2016-04-06 09:08 -
지역주택조합 조합원 지위 양도 가능여부
지역주택조합 조합원 지위 양도 가능여부 법무법인 강산 1. 문제의 제기 서울신문은 2015. 7. 13.자 <지역주택조합 올 46곳 4만 8000여 가구 공급 ‘열풍’> 제하 기사에서 “지역주택 조합원 자격 즉시 전매가 가능하다”고 보도하였다. 이에 대해 국토교통부는 같은 날 “같은 지역에 사는 주민들이 조합을 결성해 집을 짓는 지역주택조합의 조합원 지위는 사업계획승인(해당 주택건설사업대지 100% 확보) 이후에 그 지위를 양도(전매 포함)할 수 있다”고 해명하였다. 최근 우후죽순처럼 생기는 지역주택조합사업에서 조합원 지위 양도가 가능한지를 살펴보고자 한다. 2. 지역주택조합의 진실 서민들은 초기 제시액이 싸다는 이유만으로 아무 생각 없이 지역주택조합에 가입한다. 지금 이순간도 가입하고 있을지 모르겠다. 그러나 제발 지역주택조합에 가입한다는 것은 일반 아파트처럼 일정한 돈을 내고 분양받는 것이 아니라 내가 앞으로 아파트 사업을 하여 손해가 나면 추가로 돈을 내고, 이익이 나면 가져가겠다는 계약임을 명심 또 명심하여야 한다. 즉, 내가 주인이고, 내가 사업을 하는 것이다. 그런데 가입계약서, 대행계약서, 조합규약, 도급계약서 내용도 보지 않고 가입을 하는 것이 지금의 현실이다. 결과적으로 무주택자들의 무덤이 될 수도 있는 것이다. 아무리 초기가격이 싸다고 해도 도급계약상에 공사대금이 증액되는 조항이 있어 증액되면 처음에는 싸게 분양받는다고 생각할지 모르지만 나중에는 눈덩이처럼 부담금이 늘어난다. 그 결과 지역·직장주택조합에 조합원으로 가입한다는 것은 지금의 제도에서는 그 순간부터
2016-03-31 16:56 -
재개발·재건축 정비사업비 변경 시 총회 개최 여부
재개발·재건축 정비사업비 변경 시 총회 개최 여부 법무법인 강산 1. 문제의 제기 재개발, 재건축 사업에서 정비사업비는 매우 중요하다. 정비사업비가 늘어나면 그만큼 조합원들의 추가부담금이 발생하기 때문이다. 그런데 처음 조합설립 시에 정한 정비사업비가 늘어나는 경우 반드시 조합 총회를 거쳐야 하는지가 문제된다. 이러한 혼선은 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 도시 및 주거환경정비법 제24조제3항 제9의2가 “제30조에 따른 사업시행계획서의 수립 및 변경(제28조제1항에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)”이라고 규정하고, 동법 시행령 제38조제1호는 경미한 변경으로 ‘정비사업비를 10퍼센트의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때.’를 규정하고 있는데서 비롯되었다. 즉, 이 규정에 의하면 정비사업비 변경에 의한 사업시행계획변경 시에 정비사업비가 10%내 변경이면 총회결의를 받을 필요가 없다는 것으로 보일 수도 있다. 2. 문제의 해결 그러나 정비사업비가 늘어나는 경우 반드시 조합 총회를 거쳐야 한다. 도시정비법 제24조제3항제12호는 총회 결의사항으로 “그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령 또는 정관이 정하는 사항”이라고 규정하고 있고, 동법시행령 제34조제1항제4호가 정비사업비의 변경을 총회 결의사항으로 규정하고 있기 때문이다. 국토교통부도 같은 취지로 유권해석을 하고 있다(2016-03-28, 민원번호 : 2AA-1603-227230). 또한 동법 제24조
2016-03-29 20:52 -
몰래 대화를 녹음해도 합법인 경우
몰래 대화를 녹음해도 합법인 경우 법무법인 강산 1. 문제의 제기 통신비밀보호법 제3조제1항은 “누구든지 이 법과 형사소송법 또는 군사법원법의 규정에 의하지 아니하고는 우편물의 검열·전기통신의 감청 또는 통신사실확인자료의 제공을 하거나 공개되지 아니한 타인간의 대화를 녹음 또는 청취하지 못한다.”, 동법 제14조제1항은 “누구든지 공개되지 아니한 타인간의 대화를 녹음하거나 전자장치 또는 기계적 수단을 이용하여 청취할 수 없다.”, 동법 제16조제1항제1호는 제3조의 규정에 위반하여 우편물의 검열 또는 전기통신의 감청을 하거나 공개되지 아니한 타인간의 대화를 녹음 또는 청취한 자는 1년 이상 10년 이하의 징역과 5년 이하의 자격정지에 처한다고 규정하고 있다. A가 B와 대화하면서 몰래 그 내용을 녹음하는 경우를 생각해 보자. 과연 위법인가? 2. 사안의 해결 가. A가 B와 대화하면서 몰래 그 내용을 녹음하는 경우 통신비밀보호법 제3조에는 “공개되지 아니한 타인 간의 대화를 녹음 또는 청취하지 못한다”고 규정하고 있으므로, 대화 당사자(A)가 상대방(B)과의 대화 내용을 녹음하는 것은 타인 간의 대화를 녹음하는 것이 아니다. 그러므로 A가 B와 대화하면서 그 내용을 몰래 녹음해도 이런 행위는 통신비밀보호법에 위반되지 않는다. 나. 대화에 참여하지 않은 A가 몰래 B와 C의 대화를 녹음하는 경우 이 경우 B와 C의 대화는 ‘타인 간의 대화’에 해당하기 때문에, A는 통신비밀보호법 위반으로 처벌된다. 그렇다면 대화에 참여하지 않은 사람이 대화자 중 1명의 동의만 얻어 몰래 녹음한 경우도 위법한가. 예컨대 대화에
2016-03-28 15:15 -
중개수수료 한도 초과 사례연구
중개수수료 한도 초과 사례연구 법무법인 강산 1. 문제의 제기 가. 주택 중개보수 법정 한도 주택(부속토지를 포함한다.)의 중개에 대한 보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정한다(공인중개사법 제32조제4항). 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다(규칙 제20조제1항).<개정 2014.7.29> 「서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례」 [시행 2015.4.14.] [서울특별시조례 제5858호, 2015.4.14., 일부개정] 제2조는 “「공인중개사법」 제32조제4항의 규정에 의한 주택의 중개에 대한 보수(이하 "중개보수"라 한다)의 한도는 별표 1과 같다.”, 동조제2항은 “중개보수는 별표 1의 한도 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 중개계약으로 정한 금액으로 한다.”고 규정하고 있다. 나. 주택 외 중개보수 법정 한도 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다(법 제32조제4항). 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다(규칙 제20조제7항). 다. 결국 중개보수는 법이 정한 한도 내에서, 당사자간 약정으로 정한다. 그런데 이와 같은 중개보수 한도를
2016-03-18 14:19
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은행대출로 중도금 잔금을 지불하는 경우 계약비법
은행대출로 중도금 잔금을 지불하는 경우 계약비법 법무법인 강산 1. 문제의 제기 부동산을 거래함에 있어서 그 부동산으로 대출을 받아야만 대금을 치룰 수 있는 상황이 종종 일어난다. 최근에도 벌어진 안타까운 사연이다. “갑”은 확정수익을 10%나 준다고 하여 소위 수익형 호텔을 분양받기로 하고 시행사와 분양계약을 체결하였다. 당시 “갑”은 시행사에게 중도금 대출이 되지 않으면 자신은 이를 납부할 능력이 되지 않는다는 이야기를 하자, 시행사에서는 중도금을 무이자로 대출로 알선한다고 하였다. 이를 믿은 “갑”은 그대로 2억짜리 수익형 호텔을 분양받고, 계약금으로 2천만원을 당일 납부하였다. 그런데 그 이후 은행에서 중도금 대출이 안된다는 연락을 받았다. 그러자 시행사는 돌변하여 자신들은 대출에 대해서는 책임 없으므로, 중도금을 납부하라고 독촉하고, 만일 납부하지 않으면 계약금 2,000만원을 몰수하겠다고 한다는 것이다. 참으로 안타까운 일이 벌어진 것이다. 묻지마 계약이 빚은 참극이다. 아마 서류상으로는 시행사 말이 맞을 것이다. 왜냐하면 “갑”은 시행사가 중도금을 무이자로 알선한다는 말을 믿었지만 이러한 내용은 계약서에 없었기 때문이다. 이런 일은 참으로 많이 일어난다. 대출을 받지 않고 부동산을 사는 서민은 거의 없다. 다 대출을 끼고 사는 것이다. 이런 경우에 바람직한 계약비법을 알아보자. 2. 바람직한 계약방법 아주 간단하다. 매매계약서에 "매수인은 은행대출이 되지 않으면 중도금이나 잔금을 지급할 여력이 없으므로, 반드시 은행대출이 되야 하고, 따라서 매수인의 귀책사
2016-03-09 07:43 -
중개수수료는 무조건 쌍방으로부터 받는가?
중개수수료는 무조건 쌍방으로부터 받는가? 법무법인 강산 1. 문제의 제기 얼마 전 대전에 있는 토지를 매도하였다. 그런데 공유지분으로서 약1만평 중 600평만을 소유하고 있어, 매도가 급한 상황은 아니었다. 다만 다른 공유자가 그 땅에 대해 재산세를 납부하지 못하는 등 부채가 많아 다른 공유자는 반드시 그 땅을 팔아야만 하는 상황이다. 그래서 다른 공유자가 그 토지의 매도를 모 공인중개사에게 의뢰한 상태였다. 그런데 매수인이 모든 공유지분을 다 사야한다고 한다면서 의뢰도 하지 않은 공인중개사로부터 600평 지분을 매도할 의향이 있느냐고 하여, 가격만 맞으면 그렇다고 답변하였다. 그 후로부터 얼마 지나지 않아 가격이 서로 맞아 매도하기로 하고, 공인중개사 사무실을 방문하였다. 그런데 매매계약서중에 “중개보수는 매도인 매수인 쌍방이 각각 부담하기로 한다.”는 문구가 눈에 띄었다. 그래서 계약서 수정을 요구하면서, 나는 중개를 의뢰 하지도 않았는데, 무슨 중개보수를 내야 하느냐고 따지자, 공인중개사는 중개보수는 법에 쌍방이 내도록 되어 있다면서 내야 한다는 것이었다. 아마 전문변호사가 아니면 이 경우 백이면 백 중개보수를 내야한다고 생각하고 냈을 것으로 생각된다. 과연 중개를 의뢰하지도 않았고, 단지 매매를 수락한 것뿐인데도 중개보수를 내야 하는가. 2. 법 규정 공인중개사법 제32조제1항은 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”고 하고, 동법 시행규칙 제20조는 “보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되”라고 규정하고 있다. 즉, 법은
2016-03-04 21:47 -
공인중개사가 봉인가 2, 소위 뒷박치기 예방법
공인중개사가 봉인가 2, 소위 뒷박치기 예방법 법무법인 강산 1. 중개보수 청구권 발생 요건 중개의 완성이 없으면 중개보수를 청구할 수 없다(대법원 1991. 4. 9. 선고 90다18968 판결, 대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결 참조). 따라서 개업공인중개사가 아무리 많은 노력을 들였어도 거래가 성사되지 않는 한 중개보수를 청구할 수 없다고 본다. 즉, 부동산중개업은 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다(울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결). 그런데 문제는 개업공인중개사의 귀책사유 없이 당사자들이 중개사를 매매계약에서 배제하고 소위 직거래를 한 경우가 문제된다. 2. 배제 시라도 중개보수청구권이 발생하려면 가. 판례의 검토 중개인의 부동산중개활동이 쌍방의 제시가격차이로 일시 중단된 상태에서 중개의뢰자들이 직접 만나 절충 끝에 매매계약을 채결하였더라도 중개인은 민법 제686조, 제673조의 취지 및 거래상의 신의칙에 비추어 그 중개활동에 상응한 보수를 청구할 수 있고, 나아가 그 보수액은 당초 약정액(그 정함이 없는 경우에는 조례상이 중계료 한도액)과 중개인이 중계에 소요한 시간 및 그 노력의 정도, 계약의 성립으로 중개의뢰자가 얻게 된 이익 등의 제반사정을 참작하여 정할 것이다(부산지법 1987. 9. 24, 선고 87나516 판결 : 확정). 중개업자가
2016-03-03 11:58 -
중개보수의 약정이 없어도 보수를 지급하여야 하나
중개보수의 약정이 없어도 보수를 지급하여야 하나법무법인 강산 1. 중개보수 법정 한도 가. 주택 주택(부속토지를 포함한다.)의 중개에 대한 보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정한다(법 제32조제4항). 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다(규칙 제20조제1항).<개정 2014.7.29> 「서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례」 [시행 2015.4.14.] [서울특별시조례 제5858호, 2015.4.14., 일부개정] 제2조는 “「공인중개사법」 제32조제4항의 규정에 의한 주택의 중개에 대한 보수(이하 "중개보수"라 한다)의 한도는 별표 1과 같다.”, 동조제2항은 “중개보수는 별표 1의 한도 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 중개계약으로 정한 금액으로 한다.”고 규정하고 있다. 나. 주택 외 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다(법 제32조제4항). 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다(규칙 제20조제7항). 다. 결국 중개보수는 법이 정한 한도 내에서, 당사자간 약정으로 정한다. 그런데 이와 같이 약정이 없는 경우 과연 법적으로 받을 수
2016-02-29 12:14 -
공인중개사 중개수수료 지급시기 분쟁
중개수수료 지급시기 분쟁 법무법인 강산1. 문제의 제기 개업공인중개사인 “갑”은 “을”의 의뢰를 받고 “을”이 임차·운영하는 식당의 시설과 영업권 등을 “병”에게 권리금 1억원에 양도하는 계약을 중개하였는데, “병”이 계약금만 지급한 상태에서 권리 및 시설 양도양수계약이 해제된 경우, 중개수수료를 받을 수 있는지 여부가 문제되고, 만일 받을 수 있다면 중개수수료 약정에 따른 약정수수료를 감액할 수 있는지 여부가 문제된다. 여기서 “갑”의 입장을 살펴보면 “갑”의 노력으로 이미 계약이 체결되었는데, “갑”의 귀책사유 없이 계약이 해제되었다고 하여 중개수수료를 받지 못한다면 그동안의 시간과비용을 들인 것이 억울할 것이고, 반면 “을”의 입장에서 보면 계약이 완성되지 않아 결국 아무런 이득도 취하지 못하였는데 중개수수료만 부담하라고 하면 억울해 보인다. 이 경우 과연 누가 구제를 받을 수 있을 까. 정답은 중개계약 내용에 따라 승리를 하는 자가 달라질 수도 있다는 것이다. 그래서 계약은 중요하고, 아는 만큼 돈을 번다는 이야기를 하는 것이다. 2. 중개수수료 지급시기 공인중개사법에 의하면 중개보수에 관하여 다음과 같이 규정하고 있다. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다(법 제32조제1항). 이 경우 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다(법 제32조제3항). 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의
2016-02-26 13:02
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재개발·재건축 임원은 돈 받으면 뇌물죄로 강력 처벌된다.
재개발·재건축 임원은 돈 받으면 뇌물죄로 강력 처벌된다. 법무법인 강산 1. 연혁 도시정비법 제84조는 “형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서 추진위원회의 위원장·조합임원·청산인·전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말한다)·직원 및 위탁관리자는 이를 공무원으로 본다.”고 규정하고 있다.<개정 2009.2.6., 2010.4.15., 2016.1.27.> 시장·군수는 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 시·도조례로 정하는 정비사업에 대하여 사업시행 과정을 지원하거나 주택공사등, 신탁업자, 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 또는 이 법 제69조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 기관에 공공지원을 위탁할 수 있는데, 이를 위탁관리자라고 한다. 구 주택건설촉진법상 재개발사업이 공익사업임에 비해 재건축사업은 개인적 이익을 위한 사익사업으로 취급됐으며, 재건축조합의 임·직원에 대한 공무원 의제규정이 없었다. 이에 반해, 도시재개발법은 1976. 12. 31.부터 폐지되기 전(2002.12.30)까지 ‘형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서 이 법의 조합의 임·직원은 이를 공무원으로 본다.’는 의제규정을 두었다(도시재개발법 제61조). 그 후 제정된 도시정비법에서 정비조합의 ‘임·직원’이 아닌 ‘임원’으로 한정했으며, 정비사업전문관리업자(이하 정비관리업자)의 경우에는 그 대표자(법인인 경우에는 임원을 말한다)와 직원을 공무원 의제규정에 포함했다. 2009. 2. 6. 개정법에서 추진위원회 위원장이 추가로 공무원 의제규정에 포함되었고, 2010. 4. 15. 개정 시 위탁관리자가 추가되었다
2016-02-25 12:08 -
깜깜이 수용권 부여는 없다.
깜깜이 수용권 부여는 없다. 법무법인 강산 1. 문제의 제기 가. 사업인정 사업시행자가 타인의 토지를 강제로 수용하려면 반드시 ①사업인정을 받거나, ②사업인정 의제를 받아야 한다. 여기서 "사업인정"이라 함은 공익사업을 토지 등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다(법 제2조제7호). 나. 사업인정 절차 국토교통부장관은 사업인정을 하고자 하는 때에는 미리 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 관하여 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다(법 제21조후단). 국토교통부장관은 사업인정에 관하여 이해관계가 있는 자의 의견을 듣고자 하는 때에는 사업인정신청서 및 관계서류의 사본을 토지등의 소재지를 관할하는 시장(행정시의 시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에게 송부(전자문서에 의한 송부를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다(령 제11조제2항). 시장·군수 또는 구청장은 위 송부된 서류를 받은 때에는 지체 없이 ① 사업시행자의 성명 또는 명칭 및 주소, ② 사업의 종류 및 명칭, ③ 사업예정지 등의 사항을 시·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다)의 게시판에 공고하고 공고한 날부터 14일간 그 서류를 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다(령 제11조제3항). 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 공고를 한 때에는 그 공고의 내용과 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다. 다만, 통지를 받을 자를 알 수 없거나 그 주소·거소 그 밖에 통지할 장소를 알 수 없는 때에는 그러하지 아니하다(령 제11조제4
2016-02-24 01:04 -
분양형 호텔의 오해와 진실
분양형 호텔의 오해와 진실 법무법인 강산 1. 분양형 호텔의 개념 최근 분양형 호텔 투자를 권유하는 광고가 범람하고 있다. 과연 이러한 분양형 호텔은 무엇이며, 이러한 분양형 호텔에 투자 시 주의할 점에 대해서 알아보고자 한다. 분양형 호텔은 말 그대로 일반투자자들이 호텔의 각 객실을 분양받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 얻는 것을 말한다. 즉, 호텔객실에 대한 소유권을 받지만 운영권은 운영대행사에게 넘기는 것이고, 따라서 후일 관리비를 부담하여야 하는 것이다. 그런데 호텔이라고 하여, 「관광진흥법」이나 「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」([시행 2012.7.27.] [법률 제11227호, 2012.1.26., 제정], 2016년 말까지 한시법임)에 의해 건립되는 관광호텔과, 여기서 말하는 분양형 호텔은 다른 개념이다. 분양형 호텔은 2012. 1. 19.자로 공중위생관리법 시행령 제4조가 개정되면서 탄생한 것으로 보아야 한다. 즉, 동법 시행령 제4조가 숙박업을 취사가 불가능한 일반숙박업과 취사가 가능한 생활숙박업으로 세분하면서 생긴 것이다. 법 개정 이유를 보면 “최근 주로 장기 투숙자를 대상으로 객실 내에 취사시설까지 갖추고 호텔보다 저렴한 가격에 숙박 서비스를 제공하는 새로운 형태의 숙박업이 생겨나고 있어 이를 기존의 숙박업과 별도로 관리ㆍ규율하기 위하여 숙박업을 기존의 숙박업(일반)과 새로운 형태의 숙박업(생활)으로 구분하려는 것임.”이라고 밝히고 있다. 즉, 분양형 호텔은 공중위생관리법에 의해 영업신고를 하고, 건축법에 따라 건축된다는 것 외에는 별다른 규제가 없는 것이다. 달리 말하면 투자자에게 아파트
2016-02-23 14:27 -
재개발에서 적법한 조속재결신청기간
재개발에서 적법한 조속재결신청기간 법무법인 강산 1. 재개발 현금청산의 획기적인 변화 대법원은 “토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다”고 판시하였다(대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결). 위 판결 이후 대법원은 위 판결을 인용하면서 같은 내용으로 판결을 하기도 하였다(대법원 2015. 12. 23. 선고 2015두50535 판결). 이는 앞으로 재개발사업, 도시환경정비사업에 있어서 수용권을 행사함에 있어서는 토지보상법상의 협의절차는 필요 없고, 오로지 도시정비법에 의한 협의절차만 거치면 되고, 따라서 현금청산기산일(구법은 분양신청기간만료일 다음 날로부터 150일)이 지나서 현금청산대상자가 조속재결신청청구를 하면, 사업시행자가 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 않으면, 수용재결신청을 할때까지 기간 동안 15%에 의한 지연가산금(과거는 20%)을 지급하여야 한다는 의미이다. 즉, 앞으로 재개발조합은 반드시 현금청산기간을 지켜야 한다는 뜻이다. 토지수용위원회에게 수용재결신청은 재개발등에서만 하는 것이고, 이러한 권한은 조합에게만 있다. 그런데 토지보상법 제40조제2항은 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 토지보상법 제23조 및 동법 제28조제1항의 규정에 불구하고 사업시행인가를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 이를 행하여야 한다고 규정하고 있으므로, 사업시행인가를 받을 때 인정받은 사업시행기간 이내에
2016-02-20 08:04 -
적법한 유언장 작성법
적법한 유언장 작성법 법무법인 강산 1. 문제 제기 많은 재산이 있음에도 불구하고, 적법한 유언을 남겨두지 않으면 나중에 자식들간 골육상쟁이 벌어진다. 이를 예방하기 위해서는 유언을 해 둘 필요가 있다. 유언방식중 가장 많이 이용되는 자필증서에 의한 유언장을 중심으로 살펴본다. 유언(遺言)이란 유언자의 사망과 동시에 일정한 법률효과를 발생시키는 것을 목적으로 일정한 방식에 따라서 하는 상대방이 없는 단독행위를 말한다. 법인은 유언을 할 수 없다. 유언은 민법의 정한 방식에 의하지 아니하면 효력이 생하지 아니한다(민법 제1060조). 유언은 유언자가 언제든지 철회가 가능하다(민법 제1108조). 2. 유언의 방식 가. 유언의 요식성 민법 제1065조 내지 제1070조가 유언의 방식을 엄격하게 규정한 것은 유언자의 진의를 명확히 하고 그로 인한 법적 분쟁과 혼란을 예방하기 위한 것이므로, 법정된 요건과 방식에 어긋난 유언은 그것이 유언자의 진정한 의사에 합치하더라도 무효이다(대법원 2008. 8. 11. 선고 2008다1712 판결, 대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다9768 판결). 나. 유언의 종류 유언의 방식은 자필증서, 녹음, 공정증서, 비밀증서와 구수증서의 5종으로 한다(민법 제1065조). 민법 제1065조 내지 제1070조가 유언의 방식을 엄격하게 규정한 것은 유언자의 진의를 명확히 하고 그로 인한 법적 분쟁과 혼란을 예방하기 위한 것이므로, 법정된 요건과 방식에 어긋난 유언은 그것이 유언자의 진정한 의사에 합치하더라도 무효라고 하지 않을 수 없다(대법원 2006. 3. 9. 선고 2005다57899). 다. 유언참여증인의 결격사유 자필증서 외에 나머
2016-02-16 21:45