현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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이혼 전 재산분할포기 가능여부
이혼 전 재산분할포기 가능여부 1. 사전포기 불가 민법 제839조의2에 규정된 재산분할제도는 혼인 중에 부부 쌍방의 협력으로 이룩한 실질적인 공동재산을 청산·분배하는 것을 주된 목적으로 하는 것이고, 이혼으로 인한 재산분할청구권은 이혼이 성립한 때에 그 법적 효과로서 비로소 발생하는 것일 뿐만 아니라 협의 또는 심판에 의하여 구체적 내용이 형성되기까지는 범위 및 내용이 불명확·불확정하기 때문에 구체적으로 권리가 발생하였다고 할 수 없으므로(대법원 1999. 4. 9. 선고 98다58016 판결 참조), 협의 또는 심판에 의하여 구체화되지 않은 재산분할청구권을 혼인이 해소되기 전에 미리 포기하는 것은 그 성질상 허용되지 아니한다(대법원 2003. 3. 25. 선고 2002므1787, 1794, 1800 판결 등 참조). 2. 예외적 사전 포기가 가능한 경우 그러나 아직 이혼하지 않은 당사자가 장차 협의상 이혼할 것을 합의하는 과정에서 이를 전제로 재산분할청구권을 포기하는 서면을 작성한 경우, 부부 쌍방의 협력으로 형성된 공동재산 전부를 청산·분배하려는 의도로 재산분할의 대상이 되는 재산액, 이에 대한 쌍방의 기여도와 재산분할 방법 등에 관하여 협의한 결과 부부 일방이 재산분할청구권을 포기하기에 이르렀다는 등의 사정이 있다면 ‘재산분할에 관한 협의’로서의 ‘포기약정’이라고 볼 수가 있다(대법원 2016. 1. 25. 결정 2015스451 재산분할) 상대방과 이혼하기로 합의하면서 상대방의 요구에 따라 ‘청구인은 위자료를 포기합니다. 재산분할을 청구하지 않습니다.’는 단순한 내용의 서면을 작성하여 주었으나. 쌍방의 협력으로 형성된 재산액이나 쌍방의 기여도,
2016-02-06 16:22 -
효도계약(부담부 증여)이란
효도계약(부담부 증여)이란 1. 문제의 제기 곧 민족의 대명절인 설이다. 설을 맞이하여 부모·자식 간 증여 문제를 다루어 보고자 한다. 최근 대법원은 부양의무를 저 버린 아들에게 부모로부터 넘겨받은 주택을 부모에게 되돌려주라는 판결을 선고하였다(대법원 2015다23614). 즉, 이 사건 증여계약은 피고가 부모인 원고와 원고의 처를 충실히 부양하는 것을 조건으로 하는 것이므로 민법 제561조가 정한 부담부 증여에 해당하는데, 그렇다면 자녀가 부양의무를 이행하지 아니할 때에는 증여자인 부모는 증여계약을 해제하여 부동산의 소유권을 다시 찾아볼 수 있다는 것이다. 참으로 답답하다. 굳이 이렇게 계약서까지 써야만 하는 세상이 온 것이다. 그러나 어쩌랴. 모든 부모님들은 자식에게 재산을 증여하려면 “부담부 증여”를 하라고 권고한다. 다시말하여 효도계약서를 쓰고 재산을 주라는 것이다. 2. 부담부 증여(효도계약) 방법 상세하게 서면으로 계약서를 써야 할 것이다. 먼저 증여하는 재산을 구체적으로 기재하되 그 평가액까지 기재하는 것이 좋다. 가급적 현금으로 주지 말되, 만일 현금으로 주는 경우는 반드시 영수증을 받아서 계약서에 첨부하여야 한다. 그리고 어떤 조건을 이행하라는 내용을 상세히 써야 하고, 그 조건이 이행되지 않으면 받은 재산을 되돌려준다는 내용도 써야 한다. 나아가 받은 재산을 처분하는 경우 부모의 동의를 받으라는 내용도 기재하는 것이 좋을 것이다. 그리고 나아가 되돌려 받는 경우에 대비하여 가등기를 설정하는 것도 좋은 방법이다. 3. 결론 답답하지만 할 수 없다. 이렇게 구체적으로 계약서를 쓰
2016-02-04 14:34 -
모르는 아버지 빚 상속 못값는다 전해라(특별 한정승인)
모르는 아버지 빚 상속 못값는다 전해라(특별 한정승인) 1. 문제의 제기 아버지가 돌아가신 후 한참이 지나서 느닷없이 돈을 값으라는 소장이 올 경우 상당히 당황스럽다. 이에 대한 대처법을 알아보자. 간단하다. 소장을 받은 날로부터 3개월 이내에 특별한정승인을 하면 된다. 우리 민법은 피상속인(아버지)의 재산은 상속개시시의 상태대로 상속인(본인)에게 포괄 승계되는 것을 원칙으로 하고 있다(제1005조). 따라서 피상속인이 채무초과상태에서 사망한 경우라도 상속인이 상속포기나 한정승인을 하지 않는 한 상속인에게 그 채무가 전부 승계된다. 따라서 과거에는 무조건 상속개시 있음을 안 날로부터 3개월 내에 한정승인 또는 상속포기를 하지 않으면 단순승인을 한 것으로 보기(제1026조 제2호)때문에, 상속인은 피상속인의 채무를 모두 승계할 수밖에 없는 불합리가 발생하였다. 즉, 상속인이 정상적인 주의를 다하여도 피상속인의 채무가 있음을 알지 못하고 숙려기간 3개월이 지난 후에는 단순승인한 것으로 귀착되고, 피상속인의 채무를 책임지게 되는 불합리를 막을 방법이 없었다. 이러한 불합리를 극복하기 위하여, 우리 헌법재판소는 단순승인 의제규정(민법 제1026조 제2호)에 대하여 헌법불합치결정을 한 바 있다(헌재 1998. 8. 27. 96헌가22 등). 따라서 이후에는 민법이 개정되었다. 2. 민법 개정 이에 2002. 1. 14.자로 민법 제1019조 제3항이 신설되었다. 즉, “민법 제1항의 규정에 불구하고 상속인은 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실없이 제1항의 기간내에 알지 못하고 단순승인(제1026조제1호 및 제2호의 규정에 의하여 단순승인
2016-01-30 22:03 -
재산 생전증여, 유류분 무력화 가능
재산 생전증여, 유류분 무력화 가능 법무법인 강산 1. 문제의 제기 내 재산을 손자나 교회에게 생전에 증여하면 후일 유류분 문제를 없앨 수 있는지에 대해 최근 부쩍 문의가 많다. 유류분은 1977년 민법 개정으로 도입된 것으로 법률상 상속인에게 귀속되는 것이 보장된 상속재산에 대한 일정비율을 가리키며, 피상속인의 직계비속과 배우자의 유류분은 그 법정상속분의 2분의 1이다(민법 제1112조 제1호, 2호). 피상속인의 직계존속과 형제자매의 유류분은 그 법정상속분의 1/3이다(동조 제3호, 4호). 생전증여는 원칙적으로 유류분 반환 대상에 포함된다. 특이한 점은 공동상속인에 대한 생전증여는 그 증여시기에 상관없이 유류분 반환 대상에 포함되고, 반면에 공동상속인을 제외한 제3자(교회, 손자 등)에 대한 생전증여는 특별한 사정이 없는 한 상속 개시 전 1년 내에 행해진 증여만 유류분 반환 대상에 포함된다. 이는 할아버지, 할머니의 손자, 손녀에 대한 증여가 증가하는 이유 중 하나이기도 하다. 손자, 손녀는 할아버지, 할머니와의 관계에 있어 상속인이 아니다. 2. 공동상속인에 대한 생전증여 먼저 상속순위를 살펴본다. 민법 제1000조는 상속순위에 대해 ①피상속인의 직계비속, ②피상속인의 직계존속, ③피상속인의 형제자매, ④피상속인의 4촌 이내의 방계혈족이라고 규정하고 있다. 즉 4순위 상속인이 있는데, 차순위로 상속권이 넘어가려면 선순위 상속인이 없거나 상속포기 등으로 인하여 상속권이 없어야 다음 순위 상속인으로 상속된다. 같은 순위 상속인이 여러 명이면 공동상속을 한다. 동순위의 상속인이 수인인 때에는 그 상속분은 균분
2016-01-29 12:14 -
신탁업자 재개발·재건축 허와 실
신탁업자 재개발·재건축 허와 실 법무법인 강산 1. 법 개정 앞으로는 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 시장·군수는 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. 이 조문은 2015. 9. 1.자로 신설되었고, 시행은 2016. 3. 2.부터이다. 신탁업자와 관련하여 도시정비법 제정 시에는 시장·군수가 ‘일정한 요건’을 갖춘 경우에는 신탁업자로서 정비구역의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 자를 지정개발자로 지정할 수 있도록 만 하다가, 이번 개정으로 인하여 ‘일정한 요건’은 없어도 ‘주택재개발사업 및 주택재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자’가 신탁업자를 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때는 지정개발자로 지정하도록 한 것이다. 물론 신탁업자는 2005. 3. 18. 법시행령 개정을 통하여 주택재개발사업, 도시환경정비사업의 경우(재건축은 불가)에 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 신탁회사와 공동으로 시행하도록 하였고, 이는 지금도 마찬가지이다. 이처럼 신탁사가 정비사업에 토지등소유자가 조합설립에 대한 동의를 얻어 요청할 경우 사업시행자로 뛰어들게 됨으로서 변화가 예상된다. 일부에서는 긍정적으로, 일부에서는 부정적으로 보고 있다. 2. 신탁업자 시행방법 먼저 신탁사는 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 ①토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
2016-01-26 16:01
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임대인이 형광등도 갈아주어야 하나(돈 버는 계약비법 4)
임대인이 형광등도 갈아주어야 하나(돈 버는 계약비법 4)법무법인 강산 1. 문제의 제기 “저기요 거실 형광등이 들어오지 않는데, 빨리 갈아주세요?”, “변기에 물이 내려가지 않는데요?”. 무슨 소리냐. 임차인이 임대인에게 한 전화다. 이처럼 임대차 시에 임대인이 어디까지 임대차목적물에 대해서 관리를 해 주어야 하는지가 종종 문제된다. 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하여, 수선의무를 부과하고 있다. 이에 대비하여 민법 제634조는 “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하여, 통지의무를 부과하고 있다. 2. 판례상 수선의무 범위 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용⋅수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용⋅수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결, 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결). 즉, 대법원은 수선의무와 관련하여
2016-01-23 08:46 -
재건축 현금청산금 지급소송 가능여부
재건축 현금청산금 지급소송 가능여부 법무법인 강산 1. 문제의 제기 재건축에서는 조합설립에 부동의를 하면 조합이 최고를 한 후에 일정기간이 지나면 조합이 매도청구소송을 제기하고, 조합설립에 동의를 하였어도 나중에 사업시행인가후에 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우에도 조합이 매도청구소송을 제기하여 사업에 반대하는 사람들의 집을 강제로 취득하게 된다. 한편 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘법’이라고만 함) 제47조는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에(구법은 분양신청기간만료일로부터 150일 이내) 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있다. 그런데 조합이 현금청산대상자에 대하여 90일(구법은 150일) 이내에 매도청구소송을 제기하지 않고 가만히 있는 경우, 현금청산대상자가 조합을 상대로 먼저 현금청산금 지급청구소송을 제기하는 것이 가능한가에 대해서 논란이 있어 왔다. 재개발, 도시환경정비사업은 조속재결로 처리하면 되므로, 여기서는 다루지 않는다. 2. 현금청산금지급청구소송 가능여부 조합이 매도청구소송을 지연하는 경우, 현금청산대상자는 재건축으로 인한 불확실성을 제거하기 위해 조속히 현금청산문제를 종료시키고 싶은 경우가 있을 수 있다. 예를 들어 재건축으로 인하여 더 이상 임차가 되지 아니할 경우는 더 더욱 그렇다. 법 제47조 제2항은 사업시행자는 위 90일(구법은 150일)내에 현금으로 청산
2016-01-19 09:27 -
민간공원추진 시 소유자 대응방법
민간공원추진 시 소유자 대응방법 법무법인 강산 1. 연혁 도시공원은 도시계획시설로서 전국적으로 결정된 면적이 1,020제곱킬로미터이고, 이 중 지방자치단체의 재정 부족으로 조성되지 못한 면적이 608제곱킬로미터에 이르는바, 이러한 미조성 공원은 2020년 7월 1일이 되면 도시계획시설 일몰제에 따라 해제된다. 즉, 2020. 7. 1.까지 공원조성사업에 대한 실시계획인가가 없으면 자동으로 해제되는 것이다. 그러자 정부는 지방자치단체의 재정 부족으로 미조성된 도시공원을 해소하기 위하여 2009년 12월 29일 민간자본으로 도시공원을 조성하는 특례제도를 도입하였다. 즉, 10만 제곱미터 이상(현재는 법 개정으로 5만 제곱미터 이상)의 도시공원으로서 70퍼센트 이상 기부체납하는 경우 도시공원부지의 일부 또는 지하에 공원시설이 아닌 시설을 설치할 수 있도록 하였다(법 제21조의2). 이러한 개발행위 특례제도는 2012. 12. 28.자로 중요한 변경이 있었다. 즉, 2009년 민간공원 도입 당시에는 민간공원추진자가 도시계획시설사업의 대상인 토지(국·공유지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 얻는 자에 대해서만 사업시행자로 지정될 수 있었다. 그러나 정부는 민간공원 추진자가 없자 이를 완화하여, 2012. 12. 28.자로 법 제21조 제4항을 신설하여 일정 요건을 갖춘 경우 도시·군계획시설사업 시행자 지정요건을 갖춘 것으로 보도록 특례를 둠으로써 민간부문의 사업 참여 및 원활한 사업 추진을 지원하고 부족한 도시공원을 확충하려고 하였다. 신설된 법 제21조 제4항은 “민
2016-01-18 12:02 -
재판 없이 토지, 건물 인도 집행 가능
재판 없이 토지, 건물 인도 집행 가능 법무법인 강산 소위 어음공정증서를 작성하고 강제집행을 인락하는 취지의 공정증서를 공증사무소에서 작성하여 두면 이는 대법원 확정 판결문과 같은 효력을 가져 바로 별도의 재판 없이 강제집행이 가능하다. 따라서 돈을 빌려주는 경우 나중에 대비해서 “어음 공증증서”를 작성하여 두면, 별도의 재판 없이 채무자의 재산에 바로 강제집행이 가능하다. 그런데 지금까지는 강제집행의 권원이 되는 공정증서(집행증서)는 금전 지급 또는 유가증권 등의 일정한 수량 급여를 목적으로 하는 경우에만 이용할 수 있어 건물이나 토지 등의 인도를 구하는 경우에는 공증 대신 제소전 화해가 널리 활용되어 왔으나, 제소전 화해는 지위가 열악한 채무자에게 불리한 내용이 강제되는 등 남용 사례가 있었다. 이에 2013. 5. 28.자로 공증인법이 개정되어(시행은 2013. 11. 29.), 건물ㆍ토지ㆍ특정동산의 인도를 구하는 경우에도 집행증서를 작성할 수 있도록 대상이 확대되었다(공증인법 제56조의3). 즉, 건물ㆍ토지ㆍ특정동산의 인도를 구하는 경우에도 공정증서를 작성하여 두면 어음공정증서와 마찬가지로 별도의 재판 없이 건물이나 토지 또는 특정 동산에 대해 강제집행이 가능해진 것이다. 다만, 사회적 약자인 임차인의 보호를 강화하기 위하여 임차건물 반환에 관한 집행증서는 임대차 관계의 종료에 따라 건물을 반환하기 전 6개월 이내에만 작성할 수 있도록 제한하면서 임대인이 상환할 보증금 반환도 함께 이루어질 수 있도록 하였다. 건물ㆍ토지ㆍ특정동산의 인도에 관한 공정증서 작성을 촉탁할 때에
2016-01-15 21:56 -
돈 버는 계약비법 3 (증액 전세보증금 지키는 계약법)
돈 버는 계약비법 3 (증액 전세보증금 지키는 계약법)법무법인 강산 김은유 변호사 1. 증액요구 바야흐로 전세난이 시작되었다. 그런데 더 걱정은 깡통전세 문제이다. 시장에 우량 전세물건이 바닥이 나 있는 실정이다. 또한 최근에는 보증금액을 더 달라는 요구가 많다. 이는 주택이나 상가 모두 마찬가지이다. 임차를 하기 전에는 철저한 권리분석을 하여야 한다. 만일 주인이 돈이 없어 임차부동산이 경매에 들어갈 경우 내 선순위 권리를 변제하고 나서 실제로 내가 받을 수 있는 돈이 얼마인지를 분석하고 임차를 하여야 한다. 하여간 오늘은 주인이 보증금 증액을 요구할 경우 이를 지키는 방법을 알아보자. 2. 증액보증금 지키는 계약법 입주한 뒤 당해 주택(건물)의 등기부상에 근저당권 등이 설정되지 않았고 새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없다. 그러나 최초 임대차(전대차)계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없다. 결국 최초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것이 안전하다. 따라서 기존 계약서를 잘 보관하여야 할 것이다. 혹시 분실에 대비하여 사진을 찍어 저장하기를 권고한다. 한편 주인이 증액을 요구하는 금액에 대해서는 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있다. 증액분에 대해 별도로 작성한
2016-01-11 11:28
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돈 버는 계약서 작성법 2(경업금지조항)
아는 만큼 돈 버는 계약서 작성법 2(경업금지조항)법무법인 강산 김은유 변호사 1. 사례 권리금 2000만원 준 막국수집 前주인이 근처에 또 점포를 냈다면 손해배상청구가 가능한가?(서울신문 2016. 1. 7.자) 갑은 을로부터 의료전용건물의 3층중 3층 피부과를 매수하였는데, 실은 자신이 직접 운영할 생각이었다. 그런데 을은 건물 매도 후에 비어 있는 2층에 임차로 입주하여 피부과를 개원하였다. 이 경우 갑은 피부과를 다른 사람에게 임대하지 못하여 피해를 입었는바, 을에게 손해배상 청구나 기타 조치가 가능한가? 2. 상법상 경업금지 의무 상법 제41조 제1항은 “영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다.”, 동조 제2항은 “양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있다.”고 규정하여 소위 영업양도인의 경업금지 의무를 규정하고 있다. 따라서 위 사례에서도 일반인은 상법 제41조에 의하여 10년간 경업금지 의무가 있다고 생각하기 쉽다. 그러나 이는 오해이다. 상법 제41조에 의한 경업금지 의무가 적용되려면 전제조건이 ‘영업양도’에 해당하여야 하는 것이다. 우리 대법원은 이런 영업양도의 의미에 대해 다음과 같이 판시하고 있다. 즉, 대법원은 “상법상의 영업양도는 일정한 영업목적에 의하여 조직화된 업체, 즉 인적·물적 조직을 그 동일성은 유지하면서 일체로서 이전하는 것을 의미하고, 영
2016-01-09 11:25 -
조합해산 시 조합원은 매몰비용 부담 없다.
조합해산 시 조합원은 매몰비용 부담 없다. 법무법인 강산 1. 머리글 참 말도 많고 탈도 많았던 매몰비용 부담 문제가 어느 정도 정리가 된 것 같다. 즉, 조합해산 시 그동안 쓴 돈을 조합원들이 부담하여야 하는지에 대해서 최근 이를 정면으로 다룬 판결이 선고되어, 소개하고자 한다. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘법’이라고만 함)이 2012. 2. 1.자로 개정되어, 법 제4조의3, 법 제16조의 2에 소위 ‘출구전략’ 규정이 시행되고 있다. 이는 추진위원회 구성 또는 조합설립에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회 또는 조합의 해산을 신청하는 경우에는 시장·군수가 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가를 취소하도록 하고 있다. 개정법에 의하여 출구전략이 시행될 경우 소위 매몰비용(그간 추진위원회나 조합이 사용한 돈)을 누가 부담하여야 하는지에 대해서 많은 논란이 있다. 이를 두고 조합을 해산하려는 측과 조합을 유지하려는 측간에 법리 논쟁이 있고, 일부는 조합원들에 대한 가압류가 허용되면서, 매몰비용을 조합원들이 부담하여야 한다고 주장하여 왔다. 그러나 법무법인 강산은 그동안 줄기차게 매몰비용에 대해 연대보증을 하지 않는 한 토지등소유자(조합원)는 부담이 없다는 주장을 펼쳐왔다. 이러한 주장은 대법원 판례와 단체법의 법리를 근거로 한 것이다. 즉, 법인격이 있는 조합이나, 비법인사단인 추진위원회는 각 토지등소유자와 별개의 단체이므로, 단체가 사용한 돈은 당연히 단체가 부담하고, 이를 단체의 구성원 개인들이 부
2016-01-07 15:22 -
앞으로는 실거래가로 보상한다?
앞으로는 실거래가로 보상한다? 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 법 개정 2015. 12. 28.자로 참으로 오랫동안 기다리던 실거래가 기준 평가가 발표되었다. 즉, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」이 제정되었고, 동법 제3조 제1항은 “감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.”고 규정하고 있다. 그렇다면 공익사업에 따른 강제수용을 위한 보상평가도 실거래가를 기준으로 할 수 있는가가 문제된다. 2. 사견 감정평가사법이 제정되었지만, 아직 시행(2016. 9. 1.시행)되지 아니하고, 나아가 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘공익사업법’이라고만 함) 제70조 제1항은 아직도 표준지공시지가를 기준으로 보상평가를 하도록 되어 있다. 따라서 현재는 보상평가를 실시함에 있어 실거래가를 평가기준으로 삼을 수 없는 것은 사실이다. 다만 기타요인으로 반영할 따름이다. 그러나 이는 앞으로 개선될 것으로 보인다. 즉, 이번에 감정평가사법을 제정하면서 당연히 공익사업법도 개정하였어야 하나, 관계당국이 이를 놓친 것으로 보인다. 하지만 감정평가사법이 시행되는 2016. 9. 1.부터는 당장 표준지를 평가함에 있어서 실거래가를 기준으로 삼을 수 있는 것이므로, 실거래가는 보상평가에도 반영될 수밖에 없는 구조이다. 국토교통부가 이 점을 명확히 하여 공익사업법을 개정하여 주는 것이 타당
2016-01-02 11:58 -
긴급 재개발 현금청산의 혁명적 변화 3
긴급 재개발 현금청산의 혁명적 변화 3법무법인 강산 김은유 변호사 1. 서론 대법원은 최근 재개발사업, 도시환경정비사업에 있어서 수용권을 행사함에 있어서는 공익사업법상 협의절차는 필요 없고, 도시정비법에 의한 협의절차만 거치면 되고, 따라서 현금청산기산일(구법은 분양신청기간만료일 다음 날로부터 150일)이 지나서 현금청산대상자가 조속재결신청청구를 하면, 사업시행자가 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 않으면, 앞으로 15%에 의한 지연가산금(과거는 20%)을 지급하여야 한다는 취지로 판시한 바 있다(대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결). 이 판결에 대해 필자는 여러가지 이유로 도저히 납득이 가지 않으며 조속히 폐기되어야 할 판결이라고 비판한바 있다. 2. 2015. 12. 29. 공익사업법 개정에 따른 변화 가. 사업시행인가 시에 의견청취 의무화 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 2015. 12. 29.자로 개정되었는바, 제21조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 같은 조에 제2항 및 제3항을 각각 다음과 같이 신설하였다. “② 별표에 규정된 법률에 따라 사업인정이 있는 것으로 의제되는 공익사업의 허가ㆍ인가ㆍ승인권자 등은 사업인정이 의제되는 지구지정ㆍ사업계획승인 등을 하려는 경우 제1항에 따라 제49조에 따른 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다. ③ 제49조에 따른 중앙토지수용위원회는 제1항 또는 제2항에 따라 의견제출을 요청받은 날부터 30일 이내에 의견을 제출하여야 한다. 이 경우 같은 기간 이내에 의견을 제출하지 아니하는 경우에는 의견이 없는 것으
2016-01-02 11:53 -
긴급 재개발 현금청산 혁명적 변화 2
긴급 재개발 현금청산 혁명적 변화 2법무법인 강산 1. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결 내용 대법원은 “공익사업법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다”고 판시하였다. 이는 앞으로 재개발사업, 도시환경정비사업에 있어서 수용권을 행사함에 있어서는 공익사업법상 협의절차는 필요 없고 도시정비법에 의한 협의절차만 거치면 되고, 따라서 현금청산기산일(구법은 분양신청기간만료일 다음 날로부터 150일)이 지나서 현금청산대상자가 조속재결신청청구를 하면, 사업시행자가 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 않으면, 앞으로 15%에 의한 지연가산금(과거는 20%)을 지급하여야 한다는 의미이다. 이 판결에 대해서는 많은 비판이 있지만, 이는 나중 문제이고, 일단 이 판결에 따라 당분간 수용재결신청이 이루어질 것이므로, 판결에 대한 대응책을 급히 제시한다. 2. 변화 내용 그동안 재개발·도시환경정비사업에서 사업시행자가 수용재결을 신청하려면 공익사업법상 협의절차 즉, 보상계획공고 및 열람 통지, 감정평가사추천, 협의평가, 협의경위서 작성, 보상협의회 개최 절차를 거쳐야 했었다(“현금청산 아는만큼 더받는다”는 책에도 여러 곳에서(15, 18, 20, 34, 35, 39, 48, 79, 110-129, 139-141), 사업시행자가 수용재결을 하려면, 공익사업법상 협의절차를 거쳐야 한다고 기술되어 있다) 그러나 위 대법원 판결에 따르면, 위 모든 절차는 필요 없고, 단
2015-12-22 11:32
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건축물대장을 변경하여 합법화하려면
건축물대장을 변경하여 합법화하려면법무법인 강산 김은유 변호사 1. 건축물대장 작성거부 우선 건축물대장 작성거부는 행정처분이다. 따라서 작성거부 시는 행정소송이 가능하다. 그러나 기재사항 변경은 사안 별로 보아서 행정처분성이 인정된다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두17359 판결). 2. 건축물대장 소유자 변경 먼저 가장 질문이 많은 건축물대장상의 소유자 명의변경 가능여부이다. 이에 대해서 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’(이하 ‘건축물대장규칙’이라고 한다) 제19조 제2항은 “건축물의 소유자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 별지 제16호서식의 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시를 포함한다)하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다”고 규정하고 있고, 동조 제3항은 “건축물의 소유자는 건축물대장이 건축법령에 적합하게 생성되었으나 「부동산등기법」에 따른 등기능력이 없어 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물의 경우에는 제2항에 불구하고 소유자가 변경되었음을 증명하는 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물과 관련된 행정행위를 위한 기재내용의 변경을 신청할 수 있다”고 규정하고 있다. 그런데 문제는 위 규칙이 요구하는 서류를 첨부할 수 없는 경우, 예를 들면 무허가건물인 경우에 건축물대장상 소유자 명의를 어떻게 변경할지 여부이다. 이에 대해 소유자명의변경요청을 행정청이 거절하였다고 하여도 대법원은 일관되게 그 처분성을 부인하고 있다. 즉, 대법원은 “건축물대장에 일정한 사항을 등재하거나 등
2015-12-18 18:06 -
아는 만큼 돈 버는 계약서 작성법 1
아는 만큼 돈 버는 계약서 작성법 1법무법인 강산 1. 머리글 우리는 살아가면서 수많은 약속을 한다. 대부분의 약속은 구두로 하고 별도로 서면을 쓰지는 않지만, 매우 중요한 약속을 할 경우에는 ‘계약서’라는 것을 쓰게 된다. 통상 계약은 말로하든 서면을 쓰든 서로가 의사가 일치하면 성립하는 것이다. 즉, ‘계약서’라는 서면을 작성하여야만 계약이 성립하는 것은 아니다. 물론 국가나 지방자치단체와의 계약은 관련법에 의하여 반드시 계약서를 써야 계약이 성립하지만, 민간인들끼리 약속은 의사가 합치되면 계약이 성립하는 것이고, ‘계약서’는 이를 증명하기 위해 작성하는 것뿐이다. 그런데 일반 서민들은 자기가 주도적으로 계약서를 직접 작성하는 경우가 많지 않다. 부동산 매매계약 또는 전세 또는 월세 계약의 경우에도 중개사가 작성하거나 소유자 또는 매도인이 작성하여 온 것을 보고, 그곳에 이름을 쓰고 도장을 찍는 것이다. 그리고 생각한다. 난 법을 모르고 또한 착하기 때문에 나중에 문제가 생기면 판사님이 내 편을 들어 줄 것이라고 말이다. 그러나 꼭 알아두자. 계약서는 양당사자가 결정하고 쓰는 것이고, 계약서 내용이 곧 법과 같다. 물론 주택 또는 상가임대차보호법의 경우는 계약서 내용이 법에 위배되면 그 내용에 대해서는 계약서 내용이 아니라 법이 우선하는 것이다. 그러나 이런 경우는 극히 드물다. 대부분은 계약서대로 그 내용을 해석한다. 즉, 판사님도 양당사자가 쓴 계약서 내용을 보고 판단을 한다는 것이다. 결국 계약서를 쓴다는 것은 법을 만드는 것과 같다고 보면 된다. 따라서 나에게 최대한 유리하게 작성하
2015-12-11 12:21 -
재개발 현금청산 210일 지나면 15% 지연가산금 받는가?
재개발 현금청산 210일 지나면 15% 지연가산금 받는가?-대법원 2015두48877 판결에 대한 비판-법무법인 강산 1. 서론 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 함) 제47조는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있는데(도시정비법이 2013. 12. 24.로 개정되기 전은 분양신청기간 종료일의 다음날부터 150일이내에 현금청산), 이 날로부터 사업시행자가 현금청산자로부터 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 공익사업법이라고만 함) 제30조에 의한 재결신청의 청구를 받았음에도 불구하고, 사업시행자가 이에 응하지 않은 경우, 15%의 지연가산금을 지급하여야 하는지에 대해서 논란이 되어 왔다. 즉, 그동안 사업시행자는 현금청산자의 재결신청 청구에 대해 공익사업법상 수용보상금 협의절차 및 그 사전절차로서의 토지조서 및 물건조서의 작성(제14조), 보상계획의 공고. 통지 및 열람(제15조), 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조) 및 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 등 공익사업법이 정하고 있는 각 단계별 절차를 모두 거쳤음에도 최종적으로 협의가 성립되지 아니하였을 경우(사업시행자의 협의 요구가 없거나 협의를 할 수 없는 경우를 포함)에만 비로소 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있다고 보고, 이를 거절하여 왔는데 이러한 거절이 적법한 것인지가 문제되었다. 이에 대해서 최근 대법원은 재결신청 청구에 대해서 한정적으로만 보면 현금청산대상자에게 매우 유리해 보이지만, 정당보상이라는 측면에서는 매우 논란을 불러 일으킬만한
2015-12-09 22:19 -
탈퇴·자격상실된 지역주택조합원 돈 돌려받는 방법
탈퇴·자격상실된 지역주택조합원 돈 돌려받는 방법 법무법인 강산 1. 임의탈퇴 불가 지역주택조합원은 조합에서 임의탈퇴가 불가하다. 다만, 부득이한 사유가 발생한 경우 총회 또는 대의원회의 의결에 따라 탈퇴할 수 있다. 그런데 총회 또는 대의원회에서 임의탈퇴를 원하는 조합원에 대해 임의탈퇴를 허용하는 조합은 없다. 따라서 한번 조합에 가입하면 현실적으로는 탈퇴가 불가하다. 따라서 이 점을 명심하고 조합에 가입하여야 한다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다(규약 제12조 제1항 단서).. 대법원도 “주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상 비법인사단에 해당한다 할 것이나, 원고 조합과 같은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합 목적 달성에 협력할 의무가 있는바, 이 경우 재건축조합에 가입하여 기존의 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기로 한 조합원이 임의 탈퇴한다면 재건축사업의 시행이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되고, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제34조의3 제2호, 제42조 제5항 본문, 제42조 제7항 및 그 재건축조합의 조합규약 규정들이 모두 조합원의 임의 탈퇴가 허용되지 않음을 당연한 전제로 하고 있으므로, 이와 같은 점들에 비추어 보면 재건축조합은 조합의 본질상 부득이한 사유가 없는 한 조합원의 임의 탈퇴를 허용하지 않는
2015-11-29 16:51 -
가장임차인 주선과 상가권리금
가장임차인 주선과 상가권리금법무법인 강산 1. 권리금 입법 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다. 즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하고 있는 것이다. 이는 이 법 시행 당시(2015. 5. 13.자 시행) 존속 중인 임대차부터 적용한다. 2. 가장임차인 주선과 상가권리금 그런데 임차인이 권리금을 받기 위해서는 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지” 신규임차인을 주선하여야 하는바, 이 기간을 지키지 못할 것에 대비하여 일단 가장임차인(주로 친·인척, 특수관계 등)을 구하고 가짜로 권리금계약을 체결하면서 임대차기간은 1년 정도로 하여 시간을 벌어 넣고 다시 임차인을 물색하고자 하는 경우도 있을 수 있을 것이다. 물론 신규임차인이 차임을 3개월 연체하면 권리금 보호기회가 상실되므로 실제 가장임차인을 구하는 경우에는 임차기간동안 차임부담이 있을 것이므로, 이런 일이 쉽게 일어나지는 않을 것으로 생각한다. 그러나 경우에 따라서는 일어날 수도 있는 일이다. 문제는 다른데 있다. 임차인이 5년이 지나 계약갱신청구권이 없는 경우에 이제는 가
2015-11-24 10:15