현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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업종제한과 상가권리금
업종제한과 상가권리금 법무법인 강산 1. 권리금 입법 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다. 즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하고 있는 것이다. 이는 이 법 시행 당시(2015. 5. 13.자 시행) 존속 중인 임대차부터 적용한다. 2. 업종제한 대법원은 “건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다. 그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.”고 판시하고 있다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결). 이처럼 어느 상가에 업종제한이 있는 경우 임차인이 업종을 어기고 신
2015-11-12 15:54 -
재개발·도시환경정비사업과 상가권리금
재개발·도시환경정비사업과 상가권리금법무법인 강산 1. 권리금 입법 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다. 즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하고 있는 것이다. 이는 이 법 시행 당시(2015. 5. 13.자 시행) 존속 중인 임대차부터 적용한다. 2. 도시정비법에 의한 제외 그런데 애석하게도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 권리금 회수보호조항에 대해서는 법이 예외로 규정하여 권리금 회수기회를 보장하지 않고 있다(법 제10조의4제1항단서). 즉, 법은 제10조의4제1항제7호에서 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항의 적용이 없다고 규정하고 있다(법 제10조의4제1항단서). 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의
2015-11-11 22:16 -
재건축사업과 상가권리금
재건축사업과 상가권리금법무법인 강산 1. 권리금 입법 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다. 즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하고 있는 것이다. 2. 재건축계획 고지 또는 도시정비법에 의한 주택재건축사업 제외 그런데 애석하게도 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업과 임대인 스스로 재건축을 하는 경우 일정한 조건을 충족하면 권리금 회수보호조항에 대해서는 법이 예외로 규정하여 권리금 회수기회를 보장하지 않고 있다(법 제10조의4 제1항 단서). 즉, 법은 제10조의4 제1항 제7호에서 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 조항의 적용이 없다고 규정하고 있다(법 제10조의4 제1항 단서). 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가
2015-11-09 16:11 -
상가임대차보호법상 상가권리금의 모든 것
상가임대차보호법상 상가권리금의 모든 것 법무법인 강산 Ⅰ. 서설 1. 상가 권리금 법제화 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다. 즉, 그동안 법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있었고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있었는데, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련한 것이다. 그러나 이번 입법은 임차인 보호라는 명분에 너무 집착해 심각한 분쟁가능성을 예상하고서도 거의 대부분의 규정들을 모호하게 규정하고 있다. 예를 들어 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우’라고 규정하고 있는데, 이에 해
2015-11-04 21:43 -
적은 액수지만 무서운 분묘 보상금
적은 액수지만 무서운 분묘 보상금 1. 머리글 사업시행자가 공익사업을 위해 보상을 함에 있어서 가장 두려워하는 것이 분묘보상이다. 축산이나, 수목, 공장도 어렵지만 분묘는 더 어렵다. 이유는 간단하다. 분묘의 주인을 찾기 어렵기 때문이다. 그런데 현실에서는 분묘 보상금을 타기 위해서 서로 자기가 분묘의 주인이라고 신고한다. 만일 법대로 하라면서 가만히 있으면 사업시행자는 매우 힘들다. 분묘는 주인을 찾기도 어렵고, 강제집행도 어렵다. 따라서 조상님께는 죄송하지만 분묘를 가지고 정당보상의 지혜를 찾아야 한다. 2. 분묘 보상금액 가. 원칙 분묘에 대하여는 이장에 소요되는 비용 등을 산정하여 보상하여야 한다(법 제75조제4항). 나. 유연분묘 「장사 등에 관한 법률」 제2조제16호에 따른 연고자(이하 이 조에서 "연고자"라 한다)가 있는 분묘에 대한 보상액은 다음 각 호의 합계액으로 산정한다. 다만, 사업시행자가 직접 산정하기 어려운 경우에는 감정평가업자에게 평가를 의뢰할 수 있다(규칙 제42조제1항). ① 분묘이전비 : 4분판 1매·마포 24미터 및 전지 5권의 가격, 제례비, 노임 5인분(합장인 경우에는 사체 1구당 각각의 비용의 50퍼센트를 가산한다) 및 운구차량비 ② 석물이전비 : 상석 및 비석 등의 이전실비(좌향이 표시되어 있거나 그 밖의 사유로 이전사용이 불가능한 경우에는 제작·운반비를 말한다) ③ 잡비 : 제1호 및 제2호에 의하여 산정한 금액의 30퍼센트에 해당하는 금액 ④ 이전보조비 : 100만원 이와 관련하여 대법원은 묘지구입비나 분묘위치측량비는 사업시행자가 보상하여야 할 분묘이장비에 포함될 수 없다고
2015-11-02 16:10
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재건축·재개발 교회, 절 등 대응방안2
재건축·재개발 교회, 절 등 대응방안2 법무법인 강산 1. 머리글 기존에 “정비사업시 종교시설 협의방안”이라는 제목으로 글을 발표한 적이 있다. 그 이후에 교회나 절 등 종교시설 관계자로부터 참으로 많은 문의와 격려가 있었다. 종교시설이 정비구역 내에 있을 경우 사업시행자와 협의가 이루어지지 않으면 많은 사회적 갈등이 초래되고, 이로 인하여 불필요한 비용이 발생한다. 따라서 종교시설에 대해서만큼은 조합이 전향적인 자세를 가지고 사전 협상으로 문제를 해결하고자 하는 자세를 가지는 것이 타당하다. 그저 “법”으로만 해결하려고 하다가 더 많은 비용을 지불할 수도 있는 것이다. 2. 서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안 서울시는 2009. 9. 27. “서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안”을 제시하였는데(문서번호 : 뉴타운사업2담당관-8497 / 2009.9.27.), 종교시설은 우선적으로 “존치”가 되도록 검토하고, “이전”이 불가피한 경우 “존치”에 준하는 이전계획을 수립하라는 것이다. 구체적인 이전계획수립 기준을 살펴보면, ⓵이전계획 수립시 관련 종교단체와 협의, ⓶기존 부지와 이전 예정부지는 “대토” 원칙, ⓷현 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용 조합 부담(성물 등 가치가 큰 종교물품에 대한 제작설치비 고려), ⓸사업기간 동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등 조합 부담 등이다. 서울시가 다른 소유자들과 달리 이러한 방안을 수립발표한 배경은 당연히 종교시설의 특수성 때문일 것이다. 즉, 종교시설은 단순하게 그 소유자의 재산문제로 보는 것이 아니라
2015-10-25 12:23 -
체비지 취득방법 및 경매
체비지 취득방법 및 경매 법무법인 강산 1. 체비지 취득방법 토지구획정리사업시행자(현행법으로는 도시개발사업시행자)가 환지처분 전에 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우 그 양수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면 양수인은 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지며, 그 후 환지처분공고가 있으면 그 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 된다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 94다31280 판결). 따라서 체비지를 취득하는 자는 반드시 토지를 인도 받고, 나아가 체비지 대장에 양수인으로 등재를 하도록 하여야 한다. 2. 경매 가능여부 체비지는 환지처분공고 전에는 단순한 사용수익권에 불과하여 부동산강제집행은 불가하다. 물로 환지처분 공고 후에는 소유권을 원시취득하므로 대위등기를 통하여 부동산경매가 가능하다. 따라서 체비지는 환지처분 공고 전에는 물권유사의 사용수익권이므로 그 밖의 재산권으로서 특별현금화 하여야 한다(윤경·손홍수, 민사집행의 실무, 111. 육법사, 2013년간). 기타 환지방식 도시개발사업에 대한 궁금한 사항은 「환지·수용보상 도시개발법」 책을 참고하면 된다.<법무법인 강산> "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2015-10-12 14:50 -
환지방식(토지구획정리사업) 땅 경매
환지방식(토지구획정리사업) 땅 경매 법무법인 강산 1. 도시개발사업 개관 환지방식 도시개발사업은 과거에는 토지구획정리사업으로 불렸다. 이 토지구획정리사업은 1966년에 제정된 토지구획정리사업법(법률 제1822호)에 의하여 이루어져 왔다. 그러다가 도시계획법상 일단의 주택지조성사업, 일단의 공업용지조성사업, 시가지조성사업과 토지구획정리사업법상 토지구획정리사업을 합하여, 하나의 법률로 제정된 것이 도시개발법이고, 이 도시개발법은 2000. 1. 28. 제정되어 2000. 7. 1.부터 시행되고 있다. 현 도시개발법에 의한 도시개발방식은 수용방식과 환지방식, 혼용방식이 있다. 수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하여 진행하므로, 토지소유자 입장에서는 정당한 보상금을 받는 것이 최대의 목표이다. 반면 환지방식은 수용을 하지 않고 종전 토지에 대체되는 환지를 주는 것이므로, 토지소유자들의 목표는 보다 좋은 위치에 환지를 받는 것과 감보가 적게 되거나 청산금을 적게 내는 데 있다. 환지방식은 먼저 종전 토지들에 대해 감정평가를 실시한 다음 이를 기초로 환지계획을 수립하여 인가를 받고, 환지예정지 지정을 하고, 공사를 완료한 후 환지처분을 하는 순서대로 이루어진다. 그런데 환지방식은 수용방식과는 달라서 내 토지에 대한 정리 전 토지에 대한 가격이 달라지면 전체 환지계획이 달라지므로, 한번 정해진 환지계획을 소송으로 뒤바꾸기는 매우 어렵다. 즉, 환지방식은 정리 전 토지의 가격, 정리 후 토지의 가격, 환지위치 및 면적 등에 대해 한번 환지계획이 수립되면, 이에 불만을 가진 자가 이를 소송으로 번복하기는 어렵다. 따라
2015-10-08 12:01 -
애물단지 복합상가(쇼핑몰) 투자
애물단지 복합상가(쇼핑몰) 투자 법무법인 강산 “변호사님, 죽고 싶습니다. 노후자금으로 복합상가(쇼핑몰)에 투자를 하였는데, 돈을 벌기는커녕 매달 관리비만 50만원씩 나갑니다. 살 방법을 알려 주세요.” 오늘 부동산 관련 상담내용이다. 공교롭게 오늘 자 조선일보를 보면, 다음과 같은 보도가 있다. “… 굿모닝시티 건물 전체가 강제 단전에 들어갔다. … 이날 단전은 수개월치 전기료가 체납됐기 때문이다. 굿모닝시티 관리단 관계자는 ‘점포 소유주 3200여명 가운데 상당수가 관리비를 제때 내지 않아 6월 전기요금 일부와 7~8월 전기요금 등 6억4000만원을 내지 못했다’고 했다. 굿모닝시티 내 4500여개에 달하는 판매 시설(점포) 가운데 70%가 비어 있다.”(조선일보 2015. 10. 7.). 복합상가(쇼핑몰) 투자는 이처럼 매우 위험하다. 상가가 활성화되지 못하면 돈을 벌기는커녕 완전한 애물단지로 전락할 수도 있는 것이다. 임대료는 못 받고 매달 관리비와 재산세를 내야하고, 또한 복합상가 보유로 인하여 늘어나는 건강보험료 등을 생각하면 더 더욱 고통이다. 그런데 소위 개미들은 이러한 위험을 전혀 생각하지 못하고 투자를 한다. 그저 모든 것이 잘 될 것이라는 분양자의 말만 믿는다. 거기다 확정수익 5년 또는 7년 보장에 혹하는 것이다. 거듭 말하지만 부동산 투자 시에 확정수익 보장은 허상이다. 이름도 없는 시행사가 확정수익을 보장하는 것은 아무 의미가 없다. 또한 복합상가(쇼핑몰) 투자 시에 업종제한도 또 다른 복병이다. 만일 내가 산 상가에 대해 업종이 휴대폰판매점으로 지정되어 있으면 휴대폰 판매점만이 입점이 가능한 것이다. 또한 일단
2015-10-07 18:50 -
모르면 관리처분계획 타당성 검증을 요청하라.
모르면 관리처분계획 타당성 검증을 요청하라. 법무법인 강산 좋은 제도가 있어도 이를 활용하지 않는다면 의미가 없다. 말도 많고 탈도 많은 재개발 재건축이다. 그 중 특히 가장 민감한 것은 조합원들은 자신들의 부담금액이 최종 결정되는 관리처분계획이 적절한 지이고, 비조합원들은 현금청산금액이 적절한 지이다. 관리처분계획은 조합원들에게 가장 중요한 계획임은 설명이 필요 없다. 이 계획에서 종전자산가격과 종후자산가격 등 조합원 부담금이 확정되고, 나아가 아파트 배정방법도 결정된다. 그런데 이러한 관리처분계획에 대해서 조합원들이 그 내용을 숙지하고 총회에서 통과여부를 결정하기란 매우 어렵다. 그 지식이 부족하고 어디를 어떻게 살펴보고 검증을 하여야 하는지를 모르기 때문이다. 그래서 국토교통부는 매우 훌륭한 입법을 하였다. 즉, 2012. 2. 1.자로 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 함)을 개정하면서 시장·군수가 관리처분계획의 타당성을 검증하도록 입법을 한 것이다. 즉, 도시정비법 제49조제2항 단서는 “시장·군수는 대통령령으로 정하는 공공기관에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획 인가신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 알려야 한다.”고 규정하고 있고, 동법시행령 제52조의3은 관리처분계획 타당성 검증기관으로 한국토지주택공사와 한국감정원을 규정하고 있다. 그런데 이러한 훌륭한 규정이 있음에도 불구하고 시장·군수가 관리처분계획의 타당성을 검증하도록 요청하였다는 말을 아직 듣지
2015-10-04 11:02
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현금청산 재개발 개발이익 배제는 위헌이다.
현금청산 재개발 개발이익 배제는 위헌이다. 법무법인 강산 1. 머리글 공익사업은 개발이익을 배제하고 평가하는 것이 원칙이다. 그런데 사견은 이런 원칙이 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함)에 의한 주택재개발사업이나 도시환경정비사업에도 적용된다면 위헌이라는 생각이다. 개발이익을 배제하는 것은 대규모 신도시 개발 사업 등에서 그 필요성이 제기되었다. 어느 정도 그 필요성에 대해서는 인정한다. 그런데 주택재개발사업이나 도시환경정비사업에서는 현금청산자에 대하여 개발이익을 배제하는 것은 옳지 않다고 본다. 시대가 완전히 변하였다. 즉, 지금은 재개발사업을 하여도 부동산 가격이 무조건 상승하는 것이 아니고, 오히려 재개발 사업이 해제 되면 부동산 가격이 상승하는 경우도 있는 실정이다. 그리고 무엇보다도 재개발사업에서 개발이익을 배제하면 안되는 이유는 개발이익을 배제할 경우 그 이익을 누리는 것은 공공이 아니라 개발에 찬성한 자들인 것이다. 즉, 사익을 위하여 개발이익을 배제한다면 이는 위헌이라는 것이다. 특히 개발에 반대하는 자들까지도 강제로 조합원으로 의제하여 수용권을 발동하면서 개발이익을 배제하여야 한다는 논리로 사인이 시장가격을 보상가격으로 주지 않는다면 이는 재산권보장 원칙을 설명할 길이 없다. 대규모 개발사업에서 개발이익을 배제하는 가장 큰 논리는 사업자가 공공이기 때문이다. 그런데 재개발사업에서는 그 이익을 누리는 것은 공공이 아님은 명백하다. 따라서 재개발·도시환경정비사업에서 현금청산자에 대하여 개발이익을 배제하고 보상을 한다면 이는 위헌
2015-09-30 08:29 -
월급 주는 호텔 분양, 계약금 피해 구제방법
월급 주는 호텔 분양, 계약금 피해 구제방법 법무법인 강산 1. 계약금 날린 사례 MBC 뉴스는 2015. 9. 21. 자로 “수익형 호텔 분양 피해 속출”사례를 보도 하였다. 내용인 즉, 연간 8~15%의 높은 수익을 보장한다는 수익형 호텔 광고들을 보고 분양계약을 체결하였는데, 중도금에 대해 무이자 대출이 가능하다는 말만 믿고 2억 3천만 원의 계약금을 냈지만, 대출 부적격 판정이 나 계약금 전부를 날릴 위기에 처했다는 것이다. 즉, 계약단계에서는 중도금 대출여부가 확정되지도 않은 상태인데, 계약자가 중도금이 대출될 거라고 생각하여 이를 믿고 계약을 하였는데 은행 심사과정에서 대출이 거절되어 중도금을 납부할 수가 없자, 분양자가 계약금을 몰수한 사례이다. 2. 피해 구제방법 위 사례에서, 보나마나 계약서는 호텔분양업자에게 유리하게 되어 있을 것이다. 즉 중도금 대출책임은 수분양자가 진다고 되어 있을 것으로 보인다. 따라서 일단 그러한 계약내용대로라면 수분양자가 불리하다. 그러나 이러한 경우 수분양자는 무조건 계약금을 포기할 필요는 없다. 이 경우 계약서는 「약관의 규제에 관한 법률」 상 약관에 해당하고, 약관규제법 제6조는 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이고, 약관에 ①고객에 대하여 부당하게 불리한 조항, ②고객이 계약의 거래형태등 제반사정에 비추어 예상하기 어려운 조항, ③계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항에 해당되는 내용을 정하고 있는 경우에는 당해 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정된다고 규정하고 있기 때문이다. 따라서 계약금을
2015-09-21 11:52 -
실패사례로 배우는 지역주택조합
실패사례로 배우는 지역주택조합법무법인 강산 참 답답한 하루였다. 「지역주택조합의 진실」이라는 책을 발간한 후에 여러 곳에서 자문을 해 달라는 연락을 받고 있고, 오늘도 국가기관에 자문을 하는 자리에서, 들은 이야기는 충격 그 자체였다. 요약하면 다음과 같은 사실이 버젓이 벌어지고 있다는 것이다. “지역주택조합이 땅을 사기 위해 평당 1억원을 지급하였다. 총4,000억원을 조합원들로부터 받았거나 PF로 마련하였는데 그 중 땅 매입대금으로 2,000억원 정도가 쓰이고 나머지는 쓴 곳을 모른다. 조합 총회 비용으로 1회에 1억원씩 사용하였다. 조합장 임기가 종신제이다. 처음 조합원 가입시에 아파트 1채 값이 7억원이라고 했는데 지금은 13억원을 내라고 한다. 토지가 100% 확보되었다고 선전하여 조합에 가입하였는데 전혀 사실이 아니다. 조합장을 힘들게 바꾸었는데 조합 돈을 쓴 자료가 하나도 없다. 신탁회사가 자금관리를 맡아 안전하다고 했는데 신탁회사는 업무대행회사가 청구하는 대로 돈을 인출하여 주어 현재 조합 돈이 모두 사라졌다. 조합원들이 총회를 소집하고 싶어도 조합장이 소집을 하여 주지 않고 조합원들 요구로 총회를 소집하려고 규약을 보니 조합원 50%이상이 총회 소집을 요구하여야 한다고 하여 조합원 명부를 달라고 하니 명부를 주지 않아 총회를 소집할 길도 없다. 조합원 1인당 평균 3억원씩 냈는데 이제는 1원도 못 건지고 조합이 부도나게 되었다. 지주조합원으로 가입하면 펜트하우스를 준다고 하여 가입하였다.”는 등등의 이야기이다. 본래 지역주택조합은 가난한 서민들이 돈을 모아 아파트를 저렴하게 마련하도록 고안된
2015-09-15 22:45 -
전원주택 부지 낙찰 후 진입도로를 사라는데?
전원주택 부지 낙찰 후 진입도로를 사라는데?<법무법인 강산>1. 진입도로 제외 전원주택 부지 낙찰 최근 이런 질문이 왔다. 얼마 전 대지 230평을 경매로 시가보다 조금 낮게 매입하였는데, 이 땅은 전원주택단지를 조성했던 전 소유주가 대지의 도로지분을 빼고 나머지 대지만 은행에 근저당을 설정하여, 저는 도로를 뺀 대지만 경락받게 되었으며, 경매절차 종료 후 전 소유주는 대지 입구 다리에 흰색페인트로 “다리와 도로는 사도이니 통행을 금지함”이라고 써놓았고, 전 소유주는 매입요구 도로 지분 공시지가가 평당 19만원인데 전소유주는 평당 100만원이 시가이니 시가로 매입하라고 제시하고 있는 실정인데, 도로지분을 매입하지 않고 통행료로 해결하는 방안은 없는지, 도로지분을 꼭 매입 할 필요가 있는지 라는 질문이다. 2. 배타적 사용수익권 포기 이론 가. 임료청구 불가 우리 대법원은 도로에 대해서는 매우 독특한 판례법을 형성해 왔다. 즉, 배타적 사용수익권 포기이론이다. 이는 간단하다. 비록 소유자라도 당해 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권(이하 ‘사용수익권’이라고 한다)을 포기한 적이 있다면, 비록 소유자라고 하더라도 도로 부지를 배타적으로 사용·수익하지는 못한다. 따라서 소유자가 사용수익권을 포기하였다면 지방자치단체나 다른 인접토지소유자가 이를 점유한다고 하여 토지소유자에게 어떠한 손실이 발생한다고 볼 수 없다. 따라서 손실발생을 전제로 하는 임료상당의 부당이득반환청구는 허용되지 않는다는 것이다. 특히 전원주택단지의 경우는 대법원이 아예 이러한 배타적 사용수익권 포기이론을 당연시 하고
2015-09-14 17:40 -
시장정비사업에 강제수용권이 있는지 여부
시장정비사업에 강제수용권이 있는지 여부 법무법인 강산 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」(이하 약칭: 전통시장법)에 의한 시장정비사업 시행자에게 강제수용권이 있는지가 의문이다. 이에 대해서 주무부처인 중소기업청은 수용권이 있다는 입장이다. 즉, 중소기업청은 “구 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제37조제4항에서, 시·도지사가 승인·고시한 시장정비구역은 도시 및 주거환경정비법 제2조제1호의 규정에 의한 정비구역으로 지정된 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 시장정비사업에 따른 매도청구는 도시 및 주거환경정비법 제38조에 따라 토지 등을 수용하여야 할 것으로 판단됩니다.”라고 회신하여(시장상권과 2012. 03. 07.), 수용권이 있다는 입장이다. 그러나 필자의 사견은, 시장정비사업은 강제수용권이 없다는 입장이다. 전통시장법 제37조제4항은 “이 경우 시·도지사가 승인·고시한 시장정비구역은 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역으로 지정된 것으로 본다.”, 동법 제4조제1항은 “시장정비사업과 관련하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「도시 및 주거환경정비법」 중 도시환경정비사업에 관한 규정을 준용하고, 그 밖의 사항에 관하여는 같은 법 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 관련 규정을 각각 준용한다.”, 동법 제2조 제6호는 “ "시장정비사업"이란 제41조에 따른 시장정비사업시행자가 시장의 현대화를 촉진하기 위하여 상업기반시설 및 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제4호에 따른 정비기반시설을 정비하고, 대규모점포가 포함된 건축물을 건설하기 위하여 이 법과 「도시 및
2015-09-04 12:02
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다운계약서(업계약서)를 쓰기로 하고, 써 주지 않으면?
다운계약서(업계약서)를 쓰기로 하고, 써 주지 않으면?<법무법인 강산> 1. 다운계약서 가. 다운계약서 작성 합의 매도인과 매수인이 매도인의 양도세 절약을 위하여 다운계약서를 써 주기로 합의하였는데, 갑자기 매수인이 다운계약서를 작성해 주지 않자, 매도인이 매수인으로부터 잔금수령을 하지 않고 이전등기서류를 제공하지 않는 경우, 법률효과가 매우 궁금하다. 이에 대해 최근 대법원 판결이 선고되어, 법률효과가 명확하게 되어 소개하고자 한다. 나. 다운계약합의는 부수적 채무 결론부터 이야기 하면, 대법원은 다운계약서 작성의무는 그 불이행이 있으면 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 필요불가결한 채무라고 볼 수 없어 매매계약의 주된 채무가 아닌 부수적 채무에 불과하고, 따라서 다운계약서를 작성해 주지 않는다고 하여, 주된 채무인 소유권이전등기 의무를 거절할 수 없다고 한다. 즉, 다운계약서를 작성해주지 않는다고 하여 매도인이 잔금수령을 거절하고 이전등기를 해 주지 않는다면, 매수인은 이를 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구하거나, 계약의 이행을 청구할 수도 있다는 것이다. 다. 대법원 판결 대법원은 “당초 원·피고는 2013. 7. 15. 원고가 피고로부터 이 사건 부동산을 1억 5,500만 원(계약금 4,000만 원은 계약일에 지급, 잔금 1억 1,500만 원은 2013. 8. 28.에 지급)에 매수하기로 하는 내용으로 매매계약서를 작성하였다가, 그 자리에서 앞서 본 바와 같이 잔금 지급시 매매대금에서 500만 원을 공제하고 7,400만 원에 등기를 이전하기로 한다는 내용의 문구를 추가로 기재한 사실, 위와 같이 매매계약서 작성이 완료
2015-08-30 09:45 -
모르면 손해 보는 환지방식 도시개발사업에 있어서 토지소유자 체크사항
모르면 손해 보는 환지방식 도시개발사업에 있어서 토지소유자 체크사항 <법무법인 강산> 토지소유자들에게는 강제수용이 되면 땅값을 제대로 받지 못한다는 의식이 너무 강하다. 그래서 토지소유자들은 강제수용을 하지 않고 환지를 주는 토지구획정리사업을 환영한다. 이러한 토지구획정리사업은 1966년에 제정된 토지구획정리사업법(법률 제1822호)에 의하여 이루어져 왔다. 그러다가 도시계획법상 일단의 주택지조성사업, 일단의 공업용지조성사업, 시가지조성사업과 토지구획정리사업법상 토지구획정리사업을 합하여, 하나의 법률로 제정된 것이 도시개발법이고, 이 도시개발법은 2000. 1. 28. 제정되어 2000. 7. 1.부터 시행되고 있다. 도시개발법에 의한 도시개발방식은 수용방식과 환지방식, 혼용방식이 있다. 수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하여 진행하므로, 토지소유자 입장에서는 정당한 보상금을 받는 것이 최대의 목표이다. 반면 환지방식은 수용을 하지 않고 종전 토지에 대체되는 환지를 주는 것이므로, 토지소유자들의 목표는 보다 좋은 위치에 환지를 받는 것과 감보가 적게 되거나 청산금을 적게 내는 데 있다. 환지방식은 먼저 종전 토지들에 대해 감정평가를 실시한 다음 이를 기초로 환지계획을 수립하고, 공사를 완료한 후 환지처분을 하는 방식으로 이루어진다. 그런데 환지방식은 수용방식과는 달라서 내 토지에 대한 정리 전 토지에 대한 가격이 달라지면 전체 환지계획이 달라지므로, 한번 정해진 환지계획을 소송으로 뒤바꾸기는 매우 어렵다. 즉, 환지방식은 정리 전 토지의 가격, 정리 후 토지의 가격, 환지위치 및 면적 등에 대해 한번 환지
2015-08-29 08:27 -
도시개발 환지방식에서 현금청산의 모든 것
도시개발 환지방식에서 현금청산의 모든 것 법무법인 강산 1. 서론 환지방식에서는 무조건 환지(땅)를 받는가. 아니다 이는 잘못된 상식이다. 경우에 따라서는 환지를 받지 못하고 돈으로 청산하는 경우가 있다. 이하에서는 토지에 대해서 환지를 받지 못하고 현금으로 청산되는 경우를 상세히 살펴본다. 건물 등 장애물에 대한 청산은 필요한 경우 법 제65조에 의하여 손실보상을 받는다. 2. 현금청산 요건 가. 동의에 따른 현금청산 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 즉 전부나 일부를 땅이 아닌 돈으로 받을 수도 있다는 뜻이다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다(법 제30조 제1항). 따라서 토지소유자가 돈이 필요한 경우에는 시행자에게 전부나 일부를 돈으로 줄 것을 요구할 수 있고, 이 경우 요건에 맞으면 현금청산을 하는 것이다. 물론 이렇게 현금청산을 요구해도 조합이 모두를 돈으로 줄 수는 없는 것이다. 따라서 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 규약·정관 또는 시행규정으로 정하는 방법과 절차에 따라 환지를 정하지 아니할 토지에서 제외할 수 있다(법 제30조 제2항). <신설 2011.9.30.> 1. 환지 예정지를 지정하기 전에 사용하는 토지 2. 환지 계획 인가에 따라 환지를 지정받기로 결정된 토지 3. 종전과 같은 위치에 종전과 같은 용도로 환지를 계획하는 토지 4. 토지 소유자가 환지 제외를 신청한 토지의 면적 또는 평가액(제28조제3항에 따른 토지평가협의회에서 정한 종전 토지의 평가액을 말한다. 이하 같다)이 모
2015-08-18 10:30 -
중개를 하지 않고 계약서 작성ㆍ교부가 허용되는지
중개를 하지 않고 계약서 작성ㆍ교부가 허용되는지 법무법인 강산 요즈음 중개업자들이 참 어렵다. 부동산 거래 “앱”이 업역을 파고들고 있는데도 속수무책이다. 이런 상황에서 잘 아는 사람이 직접 거래를 하였음에도 불구하고 계약서 작성을 하기가 어려워 계약서만 대신 작성(대필)해 달라고 부탁할 경우에 이를 거절할 수도 없고 참 난감하다. 거절하자니 인간관계가 훼손되고, 응하자니 뭔가 찜찜하다. 이런 경우에 확실한 대처 요령이 있다. 대법원 판례를 제시하면서 계약서 대신 작성은 불가하다고 설득하면 그만이다. 즉 대법원은 “중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성ㆍ교부하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성ㆍ교부하여서는 아니된다.”고 명확히 판시하고 있다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863 판결). 공인중개사법 제26조 제1항은 “개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 ‘중개가 완성된 때’에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.”고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 제26조 제4항은 “개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다.”고 규정하고, 같은 법 제36조 제1항 제6호는 “제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우”에는 6월의 범위 안에
2015-08-17 13:36 -
환지방식에서는 무조건 땅을 받는가?
환지방식에서는 무조건 땅을 받는가? 법무법인 강산 1. 환지방식의 의의 환지는 사업시행 전에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 않고 각 토지의 위치, 지적, 토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 사업시행 후의 새로이 조성된 대지에 기존의 권리를 이전하는 행위를 말하며, 이러한 환지방식은 “대지”로서 호용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우에 시행되고, 즉, 도시개발사업에서 환지방식은 종전 토지에 갈음하여 새로운 토지를 받는 방식이다. 그렇다면 환지방식에서는 사업이 종료된 후에 무조건 땅을 받을 수 있거나 받아야 하는가? 답을 먼저 이야기하면 반드시 그렇지 않다는 것이다. 2. 역으로 환지를 받아야 하는 경우 가. 동의에 따른 환지의 제외 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 즉 전부나 일부를 땅이 아닌 돈으로 받을 수도 있다는 뜻이다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다(법 제30조 제1항). 따라서 돈이 필요한 경우에는 전부나 일부를 돈으로 줄 것을 요구할 수 있다. 나. 환지를 받아야만 하는 경우 그러나 위와 같이 토지소유자의 신청이 있다고 하여 조합이 모두를 돈으로 줄 수는 없는 것이다. 따라서 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 규약
2015-08-17 11:00