현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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재개발재건축 학교시설설치비 내지 않으려면
재개발재건축 학교시설설치비 내지 않으려면법무법인 강산 1. 문제의 제기 정비사업에서 인·허가권자는 교육청의 의견을 그대로 사업시행인가조건으로 부과하고 있다. 즉, 서울시를 예로 들면, 구청은 주택재건축사업시행인가 처분을 하면서, 학교시설과 관련하여 주택재건축정비사업 부서별 인가조건에 주택과 의견과 교육지원청 의견을 그대로 기재하고 있다. 한편 교육청은 학교시설설치비를 부담하라는 근거로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제101조를 들고 있다. 과연 이러한 학교시설설치비를 조합이 부담하여야 하는가가 문제된다. 이와 관련하여 최근에 서울행정법원의 판결(2014구합 65387호)이 있었는바, 이를 소개하고자 한다. 2. 사안의 개요 교육지원청은 “사업시행인가 전 ‘○○ 단지’ 전체에 대해 학교시설 분담금이 1,220억원이 발생하는데, 이에 대하여 각 단지가 합의할 것을 종용”하였으나, 합의에는 이르지 못하였다. 그러자 교육지원청은 구청에 일방적으로 선추진단지의 가협약서(안)을 보내면서 이를 사업단계별 허가 시 반드시 조건부로 하여 줄 것을 요구하였고, 구청은 이를 그대로 기재하여 사업시행인가를 하였다. 그중 ○단지가 먼저 사업시행인가를 받는 과정에서 교육지원청의 요구에 대해 “우리조합은 향후 객관적이고 공신력 있는 학생수 수요예측자료를 토대로 재협의하여 산정하고, 이에 따라 공사비를 재산정하는 것을 전제로 현행법에서 사업시행자(조합)가 부담하여야 할 비용을 부담하겠다는 의지를 표명한 바 있으며, ~ 교육지원청이 “사업시행인가 전 ○○단지가 학교시설 분담금 1,220억원에 대하여
2015-07-24 23:28 -
비전문변호사를 만나 27억원을 날린 사연
비전문변호사를 만나 27억원을 날린 사연법무법인 강산 1. 사안 갑은 최근에 심한 우울증에 걸려 있다. 갑이 우울증이 걸린 사연은 이렇다. 갑은 토지를 소유하고 있었는데, 어느 날 시행사가 땅을 팔라고 제안하는 것이다. 당시 매수제안가격은 시세보다 약간 높은 수준이었다. 그런데 갑은 땅을 팔지 않았다. 그러자 시행사는 이번에 팔지 않으면 나중에 강제수용이 가능하고, 그럴 경우 손해가 나니 매도하라는 것이다. 그래서 갑은 변호사에게 물었다. “지금 시세가 40억 정도인데, 60억원에 팔라고 하고, 만일 이를 팔지 않으면 나중에 강제수용을 할 것이고, 그렇게 되면 40억도 못받는다고 협박을 하는데, 사실인가요?”, 변호사는 말한다. “공문으로 60억원을 제안하였으니, 수용되어도 최소한 60억원은 보장받을 것입니다”. 그래서 갑은 땅을 팔지 않았고, 결국 수용을 당하였는데, 33억원에 수용되었다. 왜 이런 일이 벌어진 것일까? 우선 갑은 자신의 땅이 강제로 수용된다는 말을 믿기가 싫었고, 나아가 전문변호사가 아닌 변호사의 말을 믿어 생긴 비극이다. 재산권보장은 국민의 기본권이므로, 토지를 강제로 취득하는 수용은 필요 최소한도에 그쳐야만 한다. 그런데 최근 민간인들이 아파트를 건축하는 과정에서, 또는 골프장을 건설하는 과정에서 토지소유자들에게 만일 적당한 가격에 팔지 않으면 토지수용권을 행사하겠다고 으름장을 놓는 경우가 있다. 과연 그들의 말은 사실인가? 2. 민간인에게 수용권한을 준 사업 법은 우리 상식과는 달리 예외적으로 일정한 조건하에 민간인에게도 수용권을 주는 경우가 있다. 우선 대표적인 경우
2015-07-21 14:00 -
지역주택조합투자 쪽박 차지 않으려면
지역주택조합투자 쪽박 차지 않으려면법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 개설 이미 지역주택조합의 조합원으로 가입한 자는 자격상실이 되지 않는 한 탈퇴가 불가하다. 나아가 자격상실이 되어 자동 탈퇴가 되어도 조합에 납부한 돈(최근에는 업무추진비 명목으로 2,000만원 정도를 미리 걷는다)을 돌려받기가 어렵다. 따라서 기 가입 조합원은 최선을 다하여 조합에 참여하고, 감독을 하는 것만이 살길이다. 기 가입자의 목표는 한가지이다. 추가부담금은 없고, 빠른 사업진행이다. 이 목표 달성을 위해서 다음과 같이 행동하자. 2. 규약 및 업무대행계약, 도급계약 개정 꼼꼼히 읽어 보아 조합원에게 불리한 규약이나 업무규정은 개정을 하여야 한다. 예를 들어 분양업무를 대행사 또는 일부 임원들에게 일임하는 내용, 임원 임기를 종신제로 하는 규정 등이다. 또한 업무대행사와의 계약도 불리한 것은 수정을 할 필요가 있다. 특히 이익이 나면 모두 대행사가 가져가고, 손해가 나면 조합원이 분담한다는 규정이 있는지 살펴보고, 있으면 개정하자. 나아가 도급계약은 너무도 중요하다. 여기서 분담금 규모가 결정된다. 3. 총회 개최 요구 및 총회 참석 총회의 의결을 받아야만 하는 사항은 반드시 총회 의결을 받는지 감독하고, 그렇지 않을 경우 총회 개최를 요구하고, 총회에 반드시 참석하여 의견을 개진하여야 한다. 바쁘다고 이를 게을리 하면 돈이 나간다. 서면으로 동의한 경우나 동의서를 제공한 경우, 가입 시에 도장을 맡겨 둔 경우에는 이를 철회한다는 뜻을 반드시 조합에게 배달증명 우편으로 보내야 한다.
2015-07-20 18:36 -
재건축 매도청구소송 대응방안 3
재건축 매도청구소송 대응방안 3법무법인 강산 1. 소송 진행절차원고(조합)피고(소유자)기간*소장 제출 *답변서 제출*소장 받은 후 30일 이내*시가감정신청*시가감정신청(필요에 따라)*2달 정도 소요*사실조회, 문서송부촉탁등 *사실조회, 문서송부촉탁등 *1달 정도 소요*준비서면 *준비서면 *반소제기(필요에 따라) * 약 6개월 정도 소요 2. 가격만 다툼 ○최근 대법원은 “재건축정비사업조합이 조합 설립에 동의하지 않은 자 등에 대해 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행 등을 구하는 소송을 제기한 경우 그 소송절차에서 조합 설립에 동의하지 않은 자 등이 조합설립결의에서 정한 비용분담에 관한 사항 등이 구체성을 결여하여 위법하다는 점을 근거로 매도청구권 행사의 적법성을 다툴 수 있기 위해서는, 그와 같은 사정으로 조합설립결의가 효력이 없다는 것만으로는 부족하고 나아가 그로 인해 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대·명백하여 당연 무효임을 주장·입증하여야 한다.”고 판시하고 있다(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결). ○위 판결의 의미는 이제 매도청구소송에서는 당연 무효사유가 아닌 이상 가격만을 다툴 수 있다는 의미임을 유의하여야 한다. 3. 매도청구의 성질(강제수용과 같음) ○도시정비법 제39조에 정한 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 강제수용과 같다(헌법재판소 1999.
2015-07-20 11:15 -
재개발·재건축에서 현금청산금청구소송이 가능한가?
재개발·재건축에서 현금청산금청구소송이 가능한가? 법무법인 강산 1. 질문 최근에 자주 들어오는 질문이 재개발 재건축에서 조합을 상대로 현금청산대상자가 적극적으로 현금청산금지급청구소송을 제기할 수 있느냐와, 만일 가능하다면 조합이 제기하는 매도청구소송에서 대응하는 것과 적극적으로 현금청산금지급청구소송을 제기하는 것 중 어느 것이 현금청산대상자에게 유리한 지에 대한 질문이다. 이 문제는 재개발과 재건축이 다르므로 나누어 살펴보고자 한다. 2. 재개발, 도시환경정비사업 결론적으로 재개발사업이나 도시환경정비사업에서는 현금청산대상자가 조합을 상대로 현금청산금지급청구소송을 제기하지 못한다는 것이 하급심의 주류 판결이다(인천지방법원 2013. 4. 3. 선고 2012가합12197 판결, 서울서부지방법원 2012. 7. 20. 선고 2011가합11306 판결). 즉, 재개발등에서는 수용재결로 강제취득을 하므로, 이러한 수용재결에 대해 보상금증액소송을 하여야 한다는 입장이다. 만일 조합이 수용재결을 신청하지 않으면 조합에게 조속재결 신청을 하고 이에 대해 거부를 하면 부작위위법확인소송 등을 통하여 해결하라는 것이다(서울행정법원 2014. 4. 24. 선고 2012구합35146 판결, 확정) 물론 분양신청 등을 하지 않아 자신은 현금청산대상자라고 생각하는데, 조합은 계속 조합원이라고 우기는 경우 현금청산자 지위확인 소송을 제기하여 해결하면 된다(서울행정법원 2014. 1. 3. 선고 2013구합16258 판결, 서울행정법원 2014. 9. 23. 선고 2013구합54206 판결), 3. 재건축, 가로주택정비사업 가. 현금청산금지급청구소송 가능여부
2015-07-16 20:36
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위약금 모르고 부동산계약하지 마라!
위약금 모르고 부동산계약하지 마라!법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 분쟁의 발생 부동산매매계약을 체결하면서 매도인이나 매수인이 위약금 약정 문제를 심각하게 생각하지 않고 공인중개사가 작성한 계약서에 서명·날인하는 경우가 많다. 그런데 위약금 약정은 계약을 체결함에 있어서 사실은 가장 고민을 해서 결정을 하여야 하는 것이다. 위약금 약정이 있는 경우와 없는 경우가 너무나 결과가 다르기 때문이다. 쉬운 예를 하나 들고자 한다. 갑은 그 소유의 주택을 10억원에 을에게 매도하고자 한다. 통상 계약금으로 계약당일인 5월 1일 10%인 1억원을 지급받았고, 중도금으로 5억원을 6월 1일에 지급하고, 나머지 잔금 4억원을 7월 1일에 지급하기로 계약을 하면서, 서로 위약금에 대해서는 별 말이 없이 계약서에 서명·날인 하였다. 그런데 매수인이 중도금을 제때에 지급하지 않고 있다. 그래서 매도인은 6월 15일까지 중도금을 지급하라고 최고하고, 만일 이를 어기면 매매계약을 해제하겠다고 내용증명을 보냈다. 그런데 매수인은 중도금을 지급하지 않았고, 그래서 매도인 갑은 6월 20일에 매매계약을 해제 하였고, 아울러 계약금으로 받은 1억원을 몰수하겠다고 매수인에게 통지하였다. 그러자 매수인은 펄쩍 뛰면서 위약금 약정이 없었으니 6월 21일 즉시 받은 1억원을 돌려 줄 것과 만일 돌려주지 않으면 지연이자까지 지불하여야 한다고 반발하고 있다. 과연 갑은 1억원을 몰수할 수 있을까? 정답은 1억원을 몰수하기는커녕 해제한 다음날로부터 이자까지 붙여 반환하여야 한다. 2. 위약금 의미 2010년 모 TV 프로그램은 황토팩에서 쇳가루가
2015-07-16 20:35 -
계약금 의미 모르고 부동산 계약하지 마라.
계약금 의미 모르고 부동산 계약하지 마라. 법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 서론 부동산을 매매할 때 대부분은 계약금을 주고받는 것이 현실이다. 이러한 계약금에 대해 많은 사람들이 정확한 법리를 이해하지 못하고, 계약을 맺고 있어, 경우에 따라서는 낭패를 본다. 먼저 흔히 하는 오해가 계약금이 지급되지 않으면 부동산 매매계약이 성립하지 않는다는 오해이다. 그러나 매매계약은 양 당사자 간 의사의 합치로 성립하는 것이지, 계약금 수수와는 전혀 무관하다. 나아가 계약서를 작성하지 않았어도, 의사의 합치가 있다면, 계약은 성립하는 것이다. 다만 계약서가 없다면 이를 입증하기가 어려울 뿐이다. 또한 계약금이 지급된 경우에, 어느 한쪽이 잘못하여 계약이 해제되면, 계약금은 몰수하거나 2배를 물어주어야 한다는 것도 오해이다. 계약금은 위약금이 아니다. 위약금은 별도로 약정을 하여야만 되는 특약사항이다. 따라서 별도 위약금 약정이 없는 한 계약이 해제된 경우 무조건 계약금을 몰수하거나 2배를 지급하여야 하는 것이 아니다. 이는 위약하여 해제 시에 위약금은 계약금으로 한다는 특약이 있어야만 가능하다. 대법원도 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라고 판시하고 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결). 2. 계약금은 법정해약금이다. 가.
2015-07-13 11:18 -
재개발·재건축 조합 운영의 혁명적 변화
재개발·재건축 조합 운영의 혁명적 변화 법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 서론 재개발·재건축사업에 있어서 이를 반대하는 소위 비대위들의 가장 큰 불만은 조합원들이 나중에 분담하는 분담금이 처음보다 큰 폭으로 늘어나는데 있다. 이렇게 분담금이 큰 폭으로 늘어나는 가장 큰 이유 중 하나가 바로 조합원들이 정비사업비에 대한 통제를 제대로 하지 않은 데 기인한다. 2. 조합이 돈을 쓰기 위한 전제조건 조합이 돈을 쓰려면, 2가지 중 하나를 반드시 거쳐야 한다. 하나는 쓰고 싶은 돈을 예산으로 편성하여 총회를 거치는 것이고, 다른 하나는 이러한 예산에 펀성되어 있지 않을 경우 별도로 총회를 거치는 것이다. 따라서 조합 예산은 매우 중요하고, 이러한 예산을 통과시킬지 여부는 조합원들의 의사에 전적으로 달려 있다. 3. 기존 사업비 예산 통과방법 그런데 지금까지 관행적으로 조합은 정비사업에 들어가는 돈에 대해 사업비 예산과 조합운영비 예산으로 나눈 다음, 사업비 예산은 창립총회나 그 이후 총회에서 한꺼번에 수천억원 또는 수백억원에 달하는 액수에 대해 승인을 받아 왔다. 이럴 경우 조합원들은 수천억원에 달하는 사업비 예산을 제대로 심의를 할 수 없는 것은 당연하다. 사실 정비사업 진행절차도 제대로 모르는 조합원들은 서면결의서에 찬성으로 표시하여 제출하는 경향이 크고, 총회에 참석하였다고 하더라도 한번에 수백억원 또는 수천억원의 사업비 예산에 대해 제대로 심의를 하는 것은 불가하다. 왜 그 돈이 필요한지에 대해 아무런 설명도 없는 것이 태반이고, 가사 설명을 한다고 하더라도 앞으로
2015-07-09 10:59 -
모르면 낭패 보는 재개발·재건축 물건 거래 시 주의사항
모르면 낭패 보는 재개발·재건축 물건 거래 시 주의사항 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 서론 최근 정부의 규제완화와 저금리 정책으로 인하여 재개발·재건축사업이 급물살을 타는 느낌이다. 따라서 거래도 활발해 지고 있다. 그런데 정비사업은 부동산 매매 시 주의사항이 있다. 특히 공인중개사들은 공부를 열심히 하여 불의의 중개사고를 예방하여야 한다. 잘못 중개하면 본전도 못 찾고 큰 손해를 본다. 이하에서는 정비사업구역내 부동산 매매 시에 신경을 써야 하는 점에 대해 살펴보고자 한다. 2. 분양대상 해당 여부 정확히 파악 매매 시는 해당 부동산을 매수할 경우 아파트를 분양받을 수 있는지에 대해 정확히 파악하여야 한다. 특히 공인중개사는 재개발·재건축 지역의 부동산 매매에서 분양대상여부가 계약의 주요 내용이라면 중개인도 분양대상 해당여부에 대해 조사·검토의무가 있으므로, 이를 소홀히 하여 손해가 난 경우 손해배상 책임이 있다는 하급심 판결도 있다(서울고등법원 2009. 8. 20. 선고 2008나85750). 3. 매도인과 중개사의 법정사항 설명 고지의무 토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매ㆍ전세ㆍ임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약 시 정비사업 추진단계, 퇴거예정시기, 각종 권리제한사항[제5조 (행위제한 등), 제19조 (조합원의 자격 등), 제44조 (지상권 등 계약의 해지), 제50조의2 (주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일)]을 거래 상대방에게 설명ㆍ고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명ㆍ날인하여야 한다(법 제79조제3항). 과거에는 공인중개사에게만 확인
2015-07-06 15:43 -
내 땅에 남의 집이 있는 경우 처리방법
내 땅에 남의 집이 있는 경우 처리방법 법무법인 강산 대표변호사 김은유 내 땅에 남의 집이 있는데, 오히려 집주인이 30년 전부터 지은 것이므로, 권리가 있다는 취지로 큰소리를 치는 경우가 많다. 이런 경우 대응책을 알아보자. 이 경우 토지주는 집주인을 상대로 건물철거 및 토지인도, 토지사용료를 청구하는 소송을 제기한다. 토지등기부등본을 제출하여, 자신의 소유인 점을 입증하고, 건물등기부등본을 제출하여 타인 소유의 점을 입증하면 일단 법원은 토지인도, 건물철거, 토지사용료 지급 의무를 인정한다. 한편 건물주는 취득시효 완성, 법정지상권이 있거나, 건물소유를 위한 토지임대차가 체결되었다는 사실을 입증하여야 한다. 먼저 취득시효가 완성되었음을 입증하면 토지주를 상대로 반소를 제기하여 토지소유권이전등기 청구소송을 제기한다. 법정지상권이 있다면, 이를 입증하여 건물철거는 불가하다는 주장을 한다. 마지막으로 건물소유를 위한 토지임대차가 체결되었다는 사실을 입증하여, 아직 임대차기간이 남아 있음을 주장하거나, 임대차기간이 지났다면 민법 제643조의 갱신청구권이나 지상물매수청구권을 행사한다. 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(민법 제622조). 건물소유를 위한 토지임대차에서 그 존속기간이 만료되었을 때에는 임차인은 1차로 임대인을 상대로 계약갱신청구권을 행사하고(민법 제643조, 제283조제1항), 임대인이 이를 거절하면 2차로 지상물매수청구권을 행사한다(민법 제643조, 제283조제2항).
2015-07-02 15:03
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부동산임대차 종료 시 원상회복 분쟁
부동산임대차 종료 시 원상회복 분쟁법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 원상회복의무의 발생 임대차가 종료하면 임차인은 임대차 물건을 반환하여야 하고, 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다(민법 제654, 제615조). 이러한 민법 조항은 강행규정이 아니라 임의규정이다. 그런데 통상 임대차계약서상에 거의 빠지지 않고 기재되는 문구가 바로 “임차인의 임대차목적물 원상회복의무” 조항이다. 즉, 임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 ‘임대차목적물을 원상으로 회복해서 반환한다.’는 취지의 문구가 바로 그것이다. 일반인으로서는 이러한 특약이 있어야만 임차인이 원상회복의무를 부담하는 것으로 오해할 여지가 있으나, 이러한 특약이 없어도 민법 제654조에 의거하여 임차인은 당연히 원상회복의무를 부담한다. 다만, 이 민법 규정은 임의규정이므로 당사자간 특약으로 원상회복 의무를 배제할 수도 있는 것이다. 당사자간 특약으로 원상회복의무를 배제하지 않아, 임차인이 원상회복의무를 이행하여야 할 경우 시기, 방법 등에 대해 분쟁이 발생한다. 2. 반환시기 먼저 반환시기에 대해 민법은 침묵하고 있으나, 이는 입법의 오류로서, 민법 제613조를 유추적용하여야 할 것이다. 따라서 약정시기에 임차물을 반환하여야 하고, 시기의 약정이 없는 경우에는 임차인은 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료한 때에 반환하여야 한다. 3. 원상회복방법 가. 임차 받았을 때의 상태로 반환 별도의 약정이 없는 한 원상회복은 임차인이 개조한 범위
2015-07-02 15:02 -
재개발·재건축 등 정비사업구역내 대지소유자 해결책
재개발·재건축 등 정비사업구역내 대지소유자 해결책법무법인 강산 1. 문제의 제기 재개발·재건축·도시환경정비사업 등 정비사업 구역 내에 지목이 ‘대’인 토지를 소유하고 있는데, 도시계획시설로 묶여 있는 상황에서, 정비사업이 진척도 되지 않고, 행위제한을 받아 10년 이상 이용도 못하고 묶여 있는 경우, 대지소유자들이 그 해결책을 자주 문의를 하여 온다. 이번에는 그 해법을 제시해 보고자 한다. 2. 매수청구권 도입 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제47조 제1항에 의하면, 그 본문에서 도시계획시설에 대한 도시관리계획 결정 고시일로부터 10년 이내에 당해 도시계획시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 당해 도시계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목이 대인 토지의 소유자는 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있다고 규정하면서, 단서 제2호에서 이 법 또는 다른 법률에 의하여 도시계획시설을 설치할 의무가 있는 자가 있는 경우에는 그에 해당하는 자에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있다(이하 위 단서 제2호를 ‘단서규정’이라 한다). 즉, 10년 미집행 토지로서 지목이 ‘대’인 경우 매수청구권을 인정하고 있는 것이다. 3. 정비구역 내 대지의 매수의무자 그런데 문제는 위 단서규정에 있다. 즉, 어느 토지가 도시계획시설임과 동시에 정비기반시설인 경우(국토계획법상 도시계획시설인 공원의 부지이기도 하지만, 동시에 이 공원은 「도시 및 주거환경 정비법」(이하 ‘도
2015-06-05 12:38 -
지분경매의 최종 완성, 토지 분할소송 비법
지분경매의 최종 완성, 토지 분할소송 비법 법무법인 강산 1. 지분경매 시작 요즈음 틈새 경매물건으로 지분경매에 투자하는 투자자들이 늘고 있다. 지분경매를 하는 이유는 간단하다. 경쟁률이 치열하지 않고, 경우에 따라서는 이시배당으로 가외의 수익을 누릴 수 있기 때문이다. 그러나 세상이치가 그렇듯 반대로 위험도 도사리고 있다. 역설적으로 지분경매 건수가 급증하고 있는 것은 이 땅의 재산권 행사가 어렵기 때문이다. 이런 땅은 전원주택 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의 동의가 필요해 쉽지 않다. 즉, 개발이 거의 불가능하다는 것이다. 그래서 ‘애물덩어리’가 된 땅 지분을 처분하려고 주변 부동산중개업소에 내놔보지만 거들떠보는 이가 없다. 주인이 여러 사람인 땅이라 환금성 등이 떨어진다는 이유로 투자자들이 외면해서다. 따라서 지분경매가 나오는 것인데, 이를 또 다른 개미들이 장점만을 보고 낙찰을 받는 것이다. 공유지분은 말 그대로 공동으로 소유를 하는 것이다. 이 경우 지분에 대한 처분은 자유롭고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다(민법 제263조). 그러나 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(민법 제264조). 한편, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다(민법 제265조). 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다. 공유자가 1년 이상 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다(민법 제266조). 정리하면, 공유자의 지분처분은 자유로우
2015-05-26 17:04 -
지역주택조합의 시공사의 지위와 책임 한계
지역주택조합의 시공사의 지위와 책임 한계 법무법인 강산 1. 시공사의 지위 주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자(지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다(법 제10조 제2항). 한편 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자가 반드시 시공까지 하여야 하는지에 대해서는 법조문은 명확하지는 않다. 법은 “주택조합과 등록사업자가 공동사업주체로 조합주택 건설사업을 추진하는 경우 당사자 간에 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관해 협약을 체결하여야 한다.”(령 제12조 제4호), “제10조제2항에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공사로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다.”(법 제32조 제2항)고만 규정하고 있다. 따라서 법조문 형식으로는 ‘등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우’라고 표현하여, ‘등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공하지 않을 경우’가 있는 것처럼 규정하고 있으나, 법 취지는 등록사업자가 시공까지 하여야 하는 것으로 해석하는 것이 타당해 보인다. 이 점도 명확하게 입법을 하는 것이 타당하다. 등록사업자가 시공까지 한다면, 시공사는 정비사업에서와 같이 단순 수급인이 아니라 공동사업주체인 것이다. 따라서 시공사 선정 및 계약은
2015-05-26 16:41 -
지역직장주택조합 가입 16계명
지역직장주택조합 가입 16계명 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 주택조합의 본질을 알고 가입하여야 한다. 주택조합은 조합원들이 대행사나 시공사로부터 아파트를 분양받는 것이 아니라 본인 스스로가 주인이 되어 결성한 조합이 주체가 되어 아파트 사업을 시행하는 것이다. 따라서 사업진행에 따른 이익과 손실을 모두 고스란히 조합원들이 지게 되는 것이다. 그러나 현실은 주택조합에 가입하는 사람들은 사업을 대행하는 대행사나 시공사로부터 아파트를 싸게 공급받는 것이라고 착각하고 조합가입을 하는 경우가 많으나, 이는 매우 잘못된 생각이다. 사업실패에 대한 책임도 조합원 스스로가 지는 것이고, 그 이익도 스스로가 가지는 것이 주택조합제도이다. 즉, 조합원은 손님이 아니라 주인이라는 이야기이다. 주택조합의 가장 큰 문제점은 속칭 시행대행사들 중 일부가 자기자본이 거의 없이 단지 토지작업만을 바탕으로 시공사의 측면지원을 통하여 조합원을 모집하고, 주택법의 취약함과 조합원의 무관심 및 무지를 악용하여 시행자인 “조합원(조합)”을 철저히 배제한 전횡적 운영을 하는데도, 현행법상 이에 대한 통제장치가 매우 미흡하다는 것이다. 따라서 주택조합 가입은 법을 알고 가입을 하여야 한다. 처음에 제시되는 아파트 가격대로 실제로 공급받는 경우는 매우 드물고, 이런 저런 사유로 아파트 공급가격은 처음보다 매우 증액되는 경우가 많다. 2. 주택조합 아파트 사업이 가능한지에 대해 확인하고 가입하라. 가끔 주택조합사업이 불가한 대지에서 주택조합사업을 한다고 하면서 조합원을 모집하는 경우가 있다. 예를 들
2015-05-08 11:22
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위험한 지역주택조합아파트 투자
위험한 지역주택조합아파트 투자법무법인 강산 김은유 변호사 최근 전세난이 심화하고, 소위 깡통 전세가 속출하면서 무주택자들의 내 집 마련 욕구는 어느 때 보다 커지고 있다. 이런 상황에서 주변 시세보다 20%이상 싼 새 아파트를 살 수 있다면 누구나 호감을 가질 수밖에 없다. 최근에 다시 열기를 띠는 것이 바로 지역주택조합아파트이다. 즉, “지역·직장주택조합은 무주택자만이 조합원 가입이 가능하고, 청약통장도 필요 없고, 국민주택규모 이하의 주택만을 받을 수 있기 때문에, 일반분양분 또는 주변시세보다 10∼30% 가량 저렴하게 내 집을 마련할 수 있기 때문에 가입하여야 한다.”말이 신문지상에 자주 오르내린다. 그러므로 서민들은 초기 제시액이 싸다는 이유만으로 아무 생각 없이 조합에 가입한다. 지금 이순간도 가입하고 있을지 모르겠다. 그러나 제발 조합에 가입한다는 것은 일반 아파트처럼 일정한 돈을 내고 분양받는 것이 아니라 내가 앞으로 아파트 사업을 하여 손해가 나면 추가로 돈을 내고, 이익이 나면 가져가겠다는 계약임을 명심 또 명심하여야 한다. 즉, 내가 주인이고, 내가 사업을 하는 것이다. 그런데 가입계약서, 대행계약서, 조합규약, 도급계약서 내용도 보지 않고 가입을 하는 것이 지금의 현실이다. 결과적으로 무주택자들의 무덤이 될 수도 있는 것이다. 아무리 초기가격이 싸다고 해도 도급계약상에 공사대금이 증액되는 조항이 있어 증액되면 처음에는 싸게 분양받는다고 생각할지 모르지만 나중에는 눈덩이처럼 부담금이 늘어난다. 그 결과 지역·직장주택조합에 조합원으로 가입한다는 것은 지금의 제도에서는 그 순간부터
2015-05-01 17:26 -
기업(회사) 영업보상 대응방안
기업(회사) 영업보상 대응방안 1. 사업시행자가 가장 두려워하는 기업 영업보상 ○ 영업보상은 보상의 꽃이다. 사업시행자가 가장 두려워하는 것이 영업보상이다. 즉, 기업이 법을 제대로 이해하고 협조를 하지 않으면 보상은 어렵다. 기업이 자료를 제출하지 않을 경우 사업시행자가 마음대로 통계소득으로, 세금신고 소득으로 영업보상을 할 수는 없다. 그래서 기업보상이 어렵다는 것이다. 가장 협상력을 가진 자는 기업이다. ○ 그런데 기업보상에 있어서 가장 큰 문제점은 바로 조급한 마음이다. 주민과는 달리 기업의 영속성을 위해서 빨리 보상문제를 매듭지어야 하는 것은 이해가 가나 최근 기업들의 대응태도를 보면 지나치게 조급하여 스스로 정당보상의 길을 포기하는 결과가 되고 만다. ○ 만일 기업이 사업시행자에게 법대로 하라고 하면서 가만히 있으면 어떻게 될까? 강제수용이 가능할까? 법률적으로 불가능한 것은 아니다. 다만, 사업시행자도 엄청난 부담이 된다. 즉, 기업을 내보내려면 보상을 하여야 하고, 보상을 하려면 공장에 들어가 조사를 하여야 하는데, 일단 지금까지 공부한 것처럼 무단출입 금지 현수막을 걸어놓고 통제를 시작하면 공장에 진입하는 것조차 어렵다. 가사 진입하였다고 하더라도 조사를 하여야 하는데, 기업들이 협조를 하지 않으면 공장에 있는 기계장치들에 대해서 정확한 조사를 하는데 엄청난 시간이 소요되거나 불가능하다. 또한 어찌하여 조사를 마쳤다고 하더라도 기계장치에 대해서는 이전비로 보상을 받기 때문에 이것을 강제로 이전시키는 것은 그야말로 하늘의 별 따기다. ○ 그런데도 무엇이 그렇게 급한지 스스로 무너지
2015-04-28 20:34 -
건설회사가 매도청구로 내 땅을 빼앗는다고 하는데?
건설회사가 매도청구로 내 땅을 빼앗는다고 하는데?법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 문제의 제기 우리나라는 소위 강제수용이 너무 쉽다. 그런데 강제수용은 말 그대로 어쩔 수 없이 강제로 소유권을 취득한다는 점은 알겠는데, 느닷없이 이번에는 건설회사가 아파트를 짓는데, 땅이 포함되었으니 팔라고 하면서, 만일 팔지 않으면 매도청구 소송을 하여 강제로 취득한다고 하는데, 이게 가능한 일인가. 이것이 사실이라면 참으로 소유자 입장에서는 납득하기 어려운 일일 것이다. 공익사업도 아니고 건설회사가 아파트를 지어 분양을 해서 자기의 사리사욕을 채우는데, 강제로 땅을 취득하게 한다는 것은 위헌이라는 생각도 드는 것이다. 그러나 주택법은 매도청구가 가능하다고 규정하고 있다. 따라서 매도청구를 하는 자나 당하는 자는 주택법에 따라 대응을 하여야 한다. 2. 매도청구의 의의 매도청구는 협의를 하고 협의가 성립하지 않으면 법원에 매도청구의 소송을 제기하여 법원 판결에 의하여 소유권을 강제로 취득하는 제도이다. 대법원은 주택법이 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체에게 주택건설사업에 필요한 대지를 그 소유자로부터 매수할 수 있게 하는 매도청구권을 부여한 것은 주택의 건설·공급을 통하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상이라는 공익을 달성하기 위하여 사업주체로 하여금 그 대지 소유자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것이므로 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공공수용과 같다고 볼 수 있다고 판시하였다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결). 3. 매도청
2015-04-16 12:38 -
소중한 전세보증금 지키는 법
소중한 전세보증금 지키는 법 법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 서설 바야흐로 전세값 90%의 시대가 도래 했다. 그동안 집값이 상승하던 시대에는 있을 수 없는 이야기이다. 그러나 전세값 90%는 엄연한 현실이다. 그 결과 소위 깡통전세 위험이 곳곳에 도사리고 있는 것이다. 그런데도 임차인들은 후일 전세보증금을 떼일 수도 있다는 걱정 보다는 당장 싼 값에 전세를 얻었다는 데 만족하고 있다. 자 어떻게 전세를 얻어야 하고, 전세를 언은 후에 어떻게 하여야 하고, 혹시 경매가 들어오면 어떻게 하는지 등 대한민국 전세입주자들을 위한 법률지식을 이야기 해 보고자 한다. 2. 전세계약 전 반드시 확인하여야 할 사항 가. 개설 임차인이 전세를 계약하기 전에 확인하여야 할 사항은 크게 2가지이다. 하나는 집에 대한 체크이고 다른 하나는 권리관계에 대한 체크이다. 집에 대한 체크는 누구나 할 수 있는 것이므로 여기서는 논외로 하고, 두 번째 권리관계에 대해서 알아보자. 전세와 관련하여 꼭 알아두어야 할 개념이 대항력과 우선변제권이다. 다만 먼저 집주인과 계약하여야 한다는 것이다. 나. 집주인과 직접 계약을 하거나 대신할 경우 위임장 및 인감증명서 반드시 첨부 최근 자주 등장하는 사기가 전세보증금 사기이다. 전세나 월세는 집주인이 직접 나오지 않고 공인중개사나 대리인이 나오는 경우가 많다. 이 경우에는 집주인의 위임장(인감도장 날인)과 인감증명서를 받아두어야 한다. 위임사실에 대해서 전화통화라도 하면 더 좋다. 이 경우 녹취도 하여야 한다(내 대화를 녹취하는 것은 죄가 안된다). 보증금도 현금을 주지 말고 집주인 명의로 된
2015-04-13 17:30 -
미불용지 투자 또는 보상의 모든 것
미불용지 투자 또는 보상의 모든 것법무법인 강산 김은유 변호사 1. 미불용지의 개념○ 미불용지라 함은 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다(규칙 제25조제1항). 종전에 시행된 공익사업에 편입된 토지는 사업시행 이전에 보상을 하거나 토지수용 등의 절차를 취하여 취득하여야 하나 일제하의 강제시공, 북한의 침공시 강제동원된 토지, 보상액이 서류구비에 소요된 비용보다 적어 사실상 수령을 포기한 토지, 기공승낙을 받아 시공하였으나 예산상의 이유로 보상이 지연된 토지 등이 있다. ○ 대법원은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조제1항의 미불용지는 ‘종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지’이므로, 미불용지로 인정되려면 종전에 공익사업이 시행된 부지여야 하고, 종전의 공익사업은 적어도 당해 부지에 대하여 보상금이 지급될 필요가 있는 것이어야 한다.”고 판시하고 있다(2009. 3. 26. 선고 2008두22129). 2. 미불용지의 평가기준○ 미불용지에 대하여서는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 그러나 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다(규칙 제25조제1항). ○ 미불용지는 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점 현재의 현실이용상황에 따라 평가하여야 한다는 규정(법 제70조제2항)에 대한 예외로 종전 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 하고 있다. 공익사업에 편입될 당시의 이용상황은 편입될 당
2015-03-19 13:22