현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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강남 부자 1%만 아는 “보상경매”
강남 부자 1%만 아는 “보상경매” 법무법인 강산 최근 경매시장은 포화상태이다. 즉 이제는 경매로 수익을 내기가 점점 어려워지고 있다. 그래서 이제 소위 “보상경매”를 권한다. “보상경매”는 필자가 처음 사용하는 용어로서 공익사업시행이 예정된 토지 등을 경매로 낙찰 받고, 낙찰 받은 물건에 대해 ‘손실보상’을 받아 수익을 내는 것을 말한다. 부동산시장에서는 ‘공법경매’라는 이름으로 불리기도 한다. 경매로 나온 토지에 대해 공익사업이 시행될지 여부는 감정평가서만 분석해도 누구나 알 수 있다. 따라서 경매에 나온 토지에 대해 후일 손실보상금을 예측할 수 있고, 보상시기를 안다면, 수익율을 예측하면서 투자를 할 수 있는 것이다. 특히 공법상 제한이 있는 토지, 예를 들어 도로·공원 등 도시계획시설 부지로 묶여 있는 토지는 권리분석만 잘 한다면 금상첨화이다. 이런 경매가 진짜 고수익을 내는 것이다. 최근 학교부지, 소공원, 어린이공원, 근린공원은 좋은 투자처이다. 보상경매의 가장 큰 장점은 바로 국가 등 사업시행자에게 수용을 당하므로, 투자금이 묶이지 않는다는 점이다. 또한 보상금과 보상시기는 조금만 노력하면 예측이 가능하고, 경매는 감정가보다 저렴하게 낙찰 받는 것이므로 수익을 내기가 매우 쉽다는 점이다. 그런데 일반인들은 권리분석을 못하여 오히려 이런 물건을 기피하므로, 고수에게는 좋은 기회가 되는 것이다. 보상금은 다음과 같이 예측하면 쉽다. 매년 국가는 표준지공시지가를 발표한다. 표준지공시지가나 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에 가면 쉽게 알 수 있다. 이 사이트에 들어가 소재지를
2015-03-16 10:00 -
정비사업에서 종교시설 보상노하우
정비사업에서 종교시설 보상노하우 법무법인 강산 김은유 변호사 종교시설이라고 해서 정비사업에 특권이 있는 것이 아니다. 즉, 일반 사람들과 똑 같다. 즉 재개발에서는 강제로 수용을 당하고, 재건축에서는 매도청구 소송으로 강제로 빼앗긴다. 이때 가격은 감정평가사가 결정한다. 그리고 비영리단체이므로, 영업보상도 없다. 다만 이전비만 보상을 받는다. 재건축에서는 이전비조차도 받지 못한다. 그런데도 불구하고 종교시설은 자신들이 무슨 특별한 권리가 있는 줄로 착각을 하고 대응을 소홀히 하고 있다. 그러나 그 대응방법에 따라 결과는 많이 달라진다. 어느 종교시설은 합의로 이전하거나 존치되고, 어느 종교시설은 법대로 수용되거나 매도청구소송을 당한다. 먼저 정비기본계획수립 때부터 종교시설을 제외하여 줄 것을 강력히 시·도지사, 대도시시장에게 요구한다. 정비구역이 지정·고시되면, 90일 내에 “정비구역지정 취소의 소”를 제기한다. 그래도 목적달성이 되지 않으면 추진위원회 구성에 동의를 하지 않는다. 그래도 만일 추진위원회가 구성되면, 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청한다(법 제16조의2). 재건축이나 가로주택정비사업은 조합설립에 동의를 하지 않는다. 재개발·도시환경사업·주거환경개선사업은 조합설립에 동의를 하지 않아도 강제조합원이 되므로, 조합설립 후 90일 이내에 조합설립인가 취소소송을 제기하고, 사업시행계획이 인가되면 90일 이내에 사업시행계획인가 취소소송을 제기한다.
2015-03-13 21:32 -
재건축·재개발 사업비 분담 여부 총정리
재건축·재개발 사업비 분담 여부 총정리법무법인 강산 1. 문제의 제기 ○정비사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 심지어 일부 조합은 재개발등에서 수용권을 행사하면서 사업비를 공제하는 경우도 있다. ○일단 재건축등에 대해 조합설립동의서를 제출하지 않은 자는 무조건 사업비 분담의무가 없다. 일단 조합설립에 동의하였으나, 후일 비조합원(현금청산대상자)이 되는 경우에 사업비 분담여부가 문제되는 것이다. 재개발등은 조합설립동의 여부와는 무관하게 법에 의하여 조합원이 되므로, 사업비를 분담하여야 한다는 견해가 있을 수 있으나, 사견은 아무리 강제조합원 주의를 취한다고 하더라도 조합설립에 동의를 하지 않은 사업비 분담의무는 없다고 본다. 사업비 분담의무가 있다는 정관에 동의를 한 적이 없기 때문이다. ○사업비 분담 문제는 재건축사업에서 이를 분담하여야 한다는 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다. 즉, 서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결은 “법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지·
2015-03-08 13:19 -
분양계약미체결자 현금청산특별노하우
분양계약미체결자 현금청산특별노하우 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 분양계약미체결로 현금청산 가능여부 ○일단 분양신청을 한 자가 분양신청기간 내에 철회를 하지 못하고 다시 현금청산을 받기 위해서는 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니하고 현금청산대상자로 되어야 하나, 이 경우에는 2가지 조건, 즉, ①조합정관에 반드시 근거조항이 있어야 하고, ②조합이 분양계약체결기간을 설정하여야 한다. 즉, 만일 정관에 근거조항이 없거나 조합이 분양계약체결기간을 설정하지 않으면 불가하다. ○이러한 현금청산방법은 도시정비법에서 인정되는 것이 아니라 정관에서 인정하는 것이다. 대법원은 “조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 위와 같이 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다. 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가적으로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다.”고 판시하였다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결). ○따라서 현금청산을 받으려면 아예 분양신청을 하지 않는 것이 좋다. 실무적으로 분양신청기간 동안 토지등소유자들은 별로 고민을 하지 않고 분양신청을 하거나, 조합이 나중에 분양계약 체결을 하지 않아도 현금청산을 받을 수 있으므로 일단 분양신청을 하라는 말에 분양신청을 하는 경우가 많으나, 분양신청 여부는 매우 중요하므로, 신중한
2015-03-03 16:08 -
돈 버는 도로 경매 이야기 2
돈 버는 도로 경매 이야기 2 법무법인 강산 김은유 변호사 도로법 제3조는 “도로를 구성하는 부지, 옹벽, 그 밖의 물건에 대하여는 사권(私權)을 행사할 수 없다. 다만, 소유권을 이전하거나 저당권을 설정하는 것은 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다. 따라서 공·경매, 매매 등으로 지목이 도로이거나 도로로 사용 중인 땅을 사려고 하는 자는 ①먼저 사려고 하는 목적을 명확히 하고, ②도로 투자는 매우 위험하므로 철저히 분석을 하여 어떤 위험이 있는지를 알아야 하며, ③전문가의 상담을 받는 것이 좋다. 도로가 공매나 경매에 나올 경우 감정평가서를 살펴보면, 인근토지가격의 1/3로 감정가격이 매겨지고, 이것이 몇 번 유찰되면 1/2 가격에도 살 수 있는 것이 도로이다. 예를 들어 인근토지가격이 1억원이라면 경매 감정가격은 통상 3,300만원이고 이것을 1,500만원에 낙찰을 받을 수 있다는 이야기이다. 그 이후 보상을 받거나 지료청구를 할 경우 운이 좋아 인근토지가격의 100%를 인정받으면, 1억원을 받을 수도 있으므로, 사람들이 도로 경매에 뛰어드는 것이다. 통상 도로를 사는 이유는 행정청으로부터 보상을 받거나, 지료를 받을 목적으로 매수를 하는 것이다. 그런데 우선 그 어떤 땅이든 내 토지를 보상해 달라고 행정청에 요구할 경우 행정청이 이에 응하여 보상을 해 줄 의무는 없으므로(행정청이 스스로 나서서 보상하는 것은 당연히 가능함), 만일 행정청이 돈이 없다면서 보상을 해주지 않으면 투자금이 묶이는 결과가 초래되고, 만일 그 이전 소유자 중 1명이라도 ‘배타적 사용수익권을 포기’하였다면 행정청을 상대로 지료청구도 불가능하다.
2015-02-28 15:05
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임야(전답)를 형질변경 허가받고 공사 중 보상계획이 공고되면?
임야(전답)를 형질변경 허가받고 공사 중 보상계획이 공고되면? 법무법인 강산 적법하게 토지형질변경에 대한 허가나 신고를 하고 형질변경을 하였으나 준공검사 및 지목변경을 받지 못한 채로 이용하고 있다가 동 토지가 공익사업에 편입된 경우에는 이를 불법으로 형질변경된 토지로 볼 것인지가 문제된다. 즉, 임야나 전·답에 대해 건축허가를 받고 공장 또는 주택을 건축하는 중에 공익사업이 발표되면, 어떻게 하는 것이 최선인가 의문이다. 이러한 경우 결론적으로 사회적으로는 낭비일지 모르지만 법이 정한 기간 내에(과거 택지개발촉진법은 1개월) 관할관청에 공사계속 사실을 신고하는 요건을 갖추고 공사를 강행하여 준공검사를 마치고 지목을 변경시키는 것이 가장 안전하다. 그렇게 하지 않고 형질만 대지로 변경하고 아직 건축 중인 경우에도 비록 지목변경과 준공검사는 해태하였다 하더라고 불법의 판단기준이 되는 형질변경의 허가는 받았으므로 불법으로 형질변경된 토지로 볼 수는 없다. 국토교통부도 “토지형질변경 허가는 득하였으나 준공검사와 지목변경을 하지 아니한 상태라면 불법형질변경에 해당하지 아니하는 것으로 생각되므로 당해 토지에 대하여는 보상평가시의 현실이용상황에 따라 평가하는 것이 적정하다고 생각됨”이라는 유권해석을 하고 있다(1997. 2. 1. 토정 58307-134). 이에 대해 대법원은 “택지개발사업을 위한 토지의 수용에 따른 보상금액의 산정이 문제 된 사안에서, 농지를 공장부지로 조성하기 위하여 농지전용허가를 받아 농지조성비 등을 납부한 후 공장설립 및 변경신고를 하
2015-02-11 22:04 -
분양카달로그와 다르게 시공된 경우 손해배상청구가 가능한지
분양카달로그와 다르게 시공된 경우 손해배상청구가 가능한지 법무법인 강산 1. 선분양 후시공 아파트 분양계약 선분양·후시공 분양에서는, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질에 대한 분양카달로그 내용은 지켜야 하고, 이를 시공하지 않거나 이행이 되지 않은 경우는 손해배상청구가 가능하다. 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와
2015-02-06 15:49 -
송전선(선하지) 분쟁의 모든 것
송전선(선하지) 분쟁의 모든 것법무법인 강산 1. 의의 과거 한국전력공사(이하 ‘한전’이라고만 함)는 아무런 보상도 없이 철탑 및 송선전을 설치하였다. 이로 인하여 철탑 및 송전선 철거 및 토지인도, 부당이득반환 소송이 빈번하였다. 이에 대해 법원은 과거에는 철거에 대해서는 권리남용으로 한전의 손을 들어 주었으나, 1990년대 들어 한전의 권리남용 주장을 기각하고 철거를 주장하는 토지소유자의 손을 들어 주기 시작하였고, 현재까지도 같은 기조이다. 즉, 송전선 설치와 관련하여 발생할 수 있는 분쟁은 첫째, 보상 없이 이미 송전시설이 설치된 경우에는 철거 및 토지인도, 부당이득금 반환청구소송이 발생하고, 둘째, 이미 송전선이 설치되어 있으나, 그 토지가 다른 공익사업에 편입된 경우 토지평가방법에 관한 분쟁, 셋째, 새로이 송전시설을 설치하고자 하는 경우 보상평가방법에 관한 분쟁과 수용 재결 또는 사용재결이 가능한지의 분쟁이 발생한다. 2. 보상 없이 송전시설이 설치된 경우 철거 및 토지인도, 부당이득금 반환청구소송 가. 권리남용 문제 보상 없이 이미 송전시설이 설치된 경우에는 토지소유자는 한전을 상대로 철거 및 토지인도, 부당이득금 반환청구소송을 제기하게 된다. 이 경우에 한전은 권리남용 주장을 하면서 철거 및 인도청구에 대해서는 원고 청구 기각을 구한다. 이에 대해, 대법원은 한전이 1976년경 송전선을 설치하였고, 그 이후 원고들이 소유권을 취득하였고, 선하지 토지가 매우 적은 면적이고, 월 임료가 780원 내지 41,000원 정도인 사안에서, 2심판결은 권리남용을 이유로 원고패소 판결을 하였으나,
2015-02-06 15:48 -
현금청산 사업비 분담의무 없다는 최초 대법원 판결
현금청산 사업비 분담의무 없다는 최초 대법원 판결 법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 문제의 제기 주택재개발사업, 도시환경정비사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 심지어 일부 조합은 수용권을 행사하면서 사업비를 공제하는 경우도 있다. 그동안 하급심은 이에 대해 재개발사업이나 도시환경정비사업의 경우는 현금청산대상자에게 사업비 분담의무가 없다는 판결을 계속하여 왔다. 그럼에도 불구하고 대법원 판결이 나오지 않아 혼란이 계속되다가 이번에 드디어 대법원 판결이 선고되었다. 대법원도 마찬가지로 사업비 분담의무는 없다는 것이다. 2. 최초 대법원 판결 소개 대법원은 2014. 12. 24. 다음과 같이 선고하였다. 이하 전문 그대로 소개한다. 다만 이 판례는 재개발사업에 대한 것이다. “구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다. 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제19조 제1항은 “정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”라고 규정하고 있고, 제60조 제1항은 “정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정
2015-01-04 11:18 -
변상금 폭탄에 대응하는 법
변상금 폭탄에 대응하는 법 법무법인 강산 김은유 대표변호사 서울 중구에 사는 김모씨는 지난달 구청으로부터 국·공유재산인 도로를 60㎝가량 무단 점용했다는 이유로 ‘변상금’을 내라는 통보를 받았다. 도로법상 김씨에게 부과된 5년치 소급 변상금은 2000만원을 넘었다. 그동안 수십 년 동안 아무 문제없다가 최근에야 변상금 폭탄을 맞은 것이다. 이런 사례는 최근 매우 많다. 아마도 최근 측량기술이 발달하면서 도로의 경계선이 명확해 지면서 생기는 것으로 보인다. 국유재산법 제2조 제9호는 “"변상금"이란 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 사용·수익하거나 점유한 자(사용허가나 대부계약 기간이 끝난 후 다시 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 계속 사용·수익하거나 점유한 자를 포함한다. 이하 "무단점유자"라 한다)에게 부과하는 금액을 말한다.”라고 규정하고 있고, 동법 제72조 제1항은 변상금을 징수하지 않는 경우로 “1. 등기사항증명서나 그 밖의 공부(公簿)상의 명의인을 정당한 소유자로 믿고 적절한 대가를 지급하고 권리를 취득한 자(취득자의 상속인이나 승계인을 포함한다)의 재산이 취득 후에 국유재산으로 판명되어 국가에 귀속된 경우 2. 국가나 지방자치단체가 재해대책 등 불가피한 사유로 일정 기간 국유재산을 점유하게 하거나 사용·수익하게 한 경우” 2가지만 규정하고 있다. 기획재정부는 국유재산의 무단점유 등에 대한 변상금 징수의 요건은 「국유재산법」 제72조제1항에 명백히 규정되어 있으므로 변상금 징수여부는 중앙관서의 장 등의 재량을 허용하지 않는 기속행위이고( 대법원 1989. 11. 24. 선고 89
2014-12-30 06:48
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재개발·재건축 시공자 횡포 대응 방법 1
재개발·재건축 시공자 횡포 대응 방법 1법무법인 강산 김은유 변호사 최근 재개발·재건축 사업장에서 시공자의 횡포가 극에 달하고 있는 느낌이다. 물론 다 그런 것은 아니지만 상당수 시공자들이 경기 악화를 원인으로 들면서 조합에게 자금지원을 아예 하지 않거나, 과도한 공사비 인상을 요구하면서 자금지원을 하지 않는 경우가 많다. 시공자들의 이런 행동에 대해 조합들은 도급계약 해제를 하는 방법으로 대응을 하는 경우가 대부분이고, 경우에 따라서는 그저 당하고만 있는 실정이다. 이렇게 시공자들이 무리한 요구를 하거나 자금지원을 하지 않는 배경에는 잘못된 도급계약에 기인한다. 즉 조합이 도급계약을 체결하면서 계약해제 조항을 제대로 규정하거나, 위약금 규정이라도 두었으면 예방을 할 수 있었으나, 그렇지 못한 데 기인한다. 만일 도급계약을 하면서 계약해제 사유로 “매달 운영비 지원비를 3개월 이상 연체하거나 조합이 지급을 요구하는 사업비를 3차례에 걸쳐서 응하지 않는 경우”를 추가해 놓고, “시공자의 귀책사유로 계약해제 시에 위약금으로 도급금액의 10% 상당금액을 지급키로 한다.”는 규정을 두었으면, 시공자가 함부로 하지는 못할 것이다. 따라서 새롭게 도급계약을 체결하거나 변경하는 경우 반드시 위 조항을 삽입하기를 권고한다. 서울시 표준도급계약서에는 위약금 조항이 명시되어 있다. 이런 위약금 조항이 없기 때문에 시공자들은 조합에게 해제를 하려면 하라고 윽박지를 수 있는 것이다. 조합은 해제를 하면 그동안 대여한 대여금은 기한이익을 상실하여 즉시 시공자에게 변제할 책임이 따르고, 이때 시공
2014-12-27 13:36 -
축산 보상 제대로 받는 방법
축산 보상 제대로 받는 방법 법무법인 강산 김은유 대표변호사 1. 서설 축산보상에 있어서 가장 큰 쟁점은 폐업보상인지 휴업보상인지 여부, 축산보상 대상에 해당하는지 여부, 종계보상방법, 자료제출 여부 등이다. 2. 손실보상의 대상이 되는 축산업 가. 손실보상의 대상이 되는 축산업은 다음 각호의 ①에 해당하는 경우로 한다. ① 「축산법」 제22조에 따라 등록한 부화업·계란집하업·종축업 또는 가축사육업 ② 별표 3에 규정된 가축별 기준마리수 이상의 가축을 기르는 경우 닭은 200마리, 토끼는 150마리, 오리는 150마리, 돼지는 20마리, 소는 5마리, 사슴은 15마리, 염소, 양은 20마리, 꿀벌은 20군. 개를 축사 등에서 영업적으로 사육하는 경우 돼지수 기준두수(20마리)에 준한다(1993. 2. 17 토정 58307-243, 2009. 10. 9. 토지정책과-4714). 사육마리수는 품종별로 실제 사육마리수를 직접 헤아리되, 대단위 양계장의 경우와 같이 직접 헤아리는 방법이 불가한 경우에는 표본추출방법에 의할 수 있다고 본다(한국토지주택공사, 기본조사 및 보상에 관한 지침 제48조제3항). 한국토지주택공사는 출하 등의 사유로 사육마리수의 변동이 있는 경우에는 조사시점이나 평가시점 또는 계약체결시점 등에 있어서의 사육마리수 변동을 조사하여 객관적인 사육마리수를 조사기록 한다고 한다(한국토지주택공사, 기본조사 및 보상에 관한 지침 제48조제3항). ③ 별표 3에 규정된 가축별 기준마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축별 기준마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1 이상인 경우 예를 들면, 소 8마리와 양 10마리를 함께 기르는 경우는 1/1
2014-12-02 11:24 -
재개발 현금청산대상자 이주정착금, 주거이전비, 이사비 받는다.
재개발 현금청산대상자 이주정착금, 주거이전비, 이사비 받는다. 법무법인 강산 김은유 대표변호사 1. 서설 소위 신도시 사업 등으로 주택을 가진 자가 그 공익사업 시행으로 인하여 집이 수용되어 이사를 가게 되면 일정한 요건을 충족하면 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 지급받는다. 과연 이러한 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에 의하여 현금청산을 받는 자도 지급받을 수가 있는지가 궁금하다. 결론적으로 재개발사업이나 도시환경정비사업의 현금청산대상자도 당해 조건을 충족할 경우 신도시 사업과 같이 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 모두 받을 수 있다. 한편 주택재건축사업은 아래와 같은 규정이 없으므로 이주정착금 등을 받지 못한다. 2. 관련규정 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 함) 제38조는 “사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.”라고 규정하고, 제40조 제1항 본문은 “정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다.”라고 규정하며, 제47조 제1항은 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을
2014-11-24 16:47 -
토지보상금 증액 방법
토지보상금 증액 방법법무법인 강산 김은유 변호사 1. 머리글 토지보상금을 증액하는 방법에 대해 알아보고자 한다. 보상금은 제1차로 협의보상금, 제2차 수용재결보상금, 제3차로 이의재결보상금, 제4차로 법원산정보상금으로 나누어 볼 수 있다. 이중 토지소유자에게 가장 중요한 것은 제1차 협의보상금이다. 이 협의보상금이 나오면 그 다음단계에 가더라도, 즉 재판까지 가더라도 최근 사례를 보면 통상 10%정도 증액되기가 쉽지 않다. 따라서 소유자들은 제1차 협의보상금이 제대로 산정되도록 많은 노력을 기우려야 한다. 2. 1차 협의보상금 제대로 받는 노하우 가. 역지사지 사업시행자 입장을 고민해 보면 답이 나온다. 즉, 사업시행자에게 토지·건물 보상금은 고민이 없다. 어차피 보상금은 감정평가사가 결정하는 것이고, 예정보상금도 다른 부서에서 결정한 것이다. 보상담당자는 보상금 산정에 아무런 책임이 없다. 오히려 사업시행자에게 고민이 되는 것은 토지조서와 물건조서에서 보상대상이 누락되는 것을 가장 두려워하고, 그 다음 분묘, 가축, 공장, 수목, 영업보상 등에 대해서 신경을 쓴다. 따라서 보상대상자도 토지에만 신경 쓰지 말고 사업시행자가 아파하는 부분에 대해 신경을 써서 대응을 하고, 나아가 사업시행자가 지금 급하게 사업을 추진하는지 여부, 사업시행자가 관청인지, 공사인지, 민간인지 여부 등에 따라 대응을 달리 하여야 한다. 나. 버려야 할 고정관념 통상 보상대상자들은 다음과 같은 고정관념에 빠져 있다. 먼저 사업시행자에게 잘 보여야 보상이 잘 나온다거나, 자료를 잘 준비해서 제출하여야 하거나, 나를 잘 보아주
2014-10-31 00:12 -
개별등기, 확정수익 분양의 허상
개별등기, 확정수익 분양의 허상 1. 머리글 최근 호텔이나 오피스텔 등에 대해 개별 소유권이전등기를 해주니 안심하고 분양을 받으라고 권유하는 경우와 또는 10년 임대수익을 보장하고 나중에 입회금 반환을 보장해주니 안심하고 임대를 받으라고 권유하는 경우가 많다. 그러면서 수익권증서 등 각서를 제시하기도 한다. 이러한 분양은 과연 안전할까. 결론적으로 말하면 꼭 안전한 것은 아니다. 그러한 분양이 안전하려면 몇 가지 전제조건이 충족되어야 한다. 2. 개별등기 분양의 실상 먼저 개별등기 분양사례를 보자. 개별적으로 등기를 이전받으므로 소유권 문제에 있어서는 일단은 안전하다. 그러나 이 또한 일단 선순위 근저당권 등이 없는 완벽한 소유권을 이전받아야 한다. 만일 선순위 근저당권이 있으면 그 부담을 고스란히 떠안아야 하는 것이다. 나아가 그 다음도 문제이다. 완벽한 소유권을 이전받았다고 하더라도 그 호텔이 운영이 안되면 그 책임은 누가 질 것인가. 답은 자기가 져야 한다는 것이다. 즉 호텔은 수많은 사람들이 공동으로 소유하는데, 이 공유자 모두가 공동으로 책임을 져야 한다는 것이다. 그런데 우리 속담이 사공이 많으면 배가 산으로 간다고 했다. 만일 호텔이 운영이 안되어 부도가 발생하면, 이때는 누군가가 나서 호텔을 운영하여야 하는데, 일단 법적으로는 50%이상 지분을 가져야 안전하게 운영할 수 있다. 이것이 너무나 힘들다. 일단 호텔을 산 사람은 대부분 투자자이다. 투자자는 앞에 나서기 싫어한다. 따라서 50% 지분을 모은다는 것은 하늘에 별 따기다. 가사 모은다고 하더라도 계속해서 적자가 나면 답이 없다. 이것
2014-10-09 09:43
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재건축 현금청산대상자 사업비 분담의무 없다.
재건축 현금청산대상자 사업비 분담의무 없다. 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 문제의 제기 주택재건축사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 조합설립에 미동의한 자는 바로 조합이 매도청구를 하므로 이런 문제가 발생될 여지가 없다. 또한 현금청산금에 대한 지연손해금 지급기일은 언제인지, 현금청산대상자가 이주비를 대출받은 경우 그 이자는 누가 부담하여야 하는지, 신탁등기를 경료해 준 경우 재산세는 누가 부담하여야 하는지 등도 문제가 되고 있다. 이러한 문제에 대해 최근 서울행정법원에서 매우 중요한 판례가 선고되어 이를 소개하고자 한다. 결론부터 말하면, 현금청산대상자는 사업비 분담의무가 없다는 것이다. 2. 이전(前) 하급심 판결 이는 예전에 주택재건축사업에서는 현금청산대상자가 사업비를 분담하여야 한다는 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다. 즉, 서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결은 “법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지 · 건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용
2014-09-23 18:15 -
모르면 손해 보는 수목보상( 36억원이 104억원으로 증액된 사연)
모르면 손해 보는 수목보상( 36억원이 104억원으로 증액된 사연) 법무법인 강산 김은유 변호사 최근 수목보상에 대한 분쟁이 격화되고 있는 상황에서 36억원으로 결정된 보상금이 법원에서 104억원으로 증액된 사연이 있어 소개하고자 한다. 씨앗을 파종하여 대량재배를 하다가 수목보상을 받는 분들에게 매우 도움이 될 것으로 확신한다. 보상금 증액절차를 먼저 살펴보면, 협의 →수용재결 →이의재결 →행정소송의 절차를 거친다. 수목보상도 마찬가지이다. 이 사안의 경우 수용재결에서 36억원으로 결정되었으나, 곧바로 행정소송을 제기하여 104억원으로 증액된 것이다. 수목보상에 있어서 확립된 대법원 판례를 먼저 살펴보면, 수목 보상금 평가방법에 있어서, 각 수목에 대하여 각 수종별로 구체적인 평가기준, 방법 및 이전료의 산출근거를 제시하지 아니하고 일괄하여 이전료를 평가하였다면 이는 위법한 평가이고( 대법원 1990. 2. 23. 선고 89누7146 판결), 나아가 수목이 이전 가능한 것인지의 여부는 기술적인 문제가 아니라 경제적으로 판단하여야 할 문제인 것이므로 각 수목별로 이식이 가능한 것인지 여부가 먼저 조사되어야 하고( 대법원 1991. 1.29. 선고 90누3775 판결), 그리고 이러한 각 수목별 평가근거는 개별적으로 평가서에 기재되어야만 적법한 것이다( 대법원 1992. 2. 14. 선고 91누2724 판결). 따라서, 수목에 대해 적법한 평가가 되기 위해서는 각 수목별로 분리하여 보상가액을 개별적으로 평가하고, 수종별 보상가액이 취득비로 평가된 것인지, 아니면 이전비로 평가된 것인지 구별하고, 이를 수목별로 각각 특정하고, 각 그 가격산정근거를 명시하여 감정이 실시되어
2014-09-12 11:26 -
분양신청 후에 현금청산을 받을 수 있는지
분양신청 후에 현금청산을 받을 수 있는지 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 문제점 현금청산대상자는 원칙적으로는 ① 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자이다. 그런데 최근 조합에서는 종전자산가격에 대해 통지를 하지 않고 분양신청을 받으면서 조합원들이 종전자산가격을 알려달라고 요구하면 분양신청 후에 이루어지는 관리처분단계에서 알려줄 것이니 일단 분양신청을 하고 나중에 종전자산가격이 마음에 들지 않으면 “분양계약”을 체결하지 않는 방법으로 현금청산을 받을 수 있다고 말하여, 많은 조합원들이 이 말을 곧이곧대로 믿고 분양신청을 하는 경향이 많다. 종전자산가격을 알려주지 않고 분양신청 통지를 한 것에 대해 대법원은 적법하다고 면죄부를 준바 있다(대법원 2014. 02. 13 선고 2011두21652). 과연 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자도 현금청산을 받을 수 있는 것인가. 결론적으로는 정관에 규정이 있다면 예스이다. 다만 그 길은 고난의 길이다. 이하 상세히 그 이유를 알아본다. 2. 정관규정 표준정관 제44조제5항은 “조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다.”고 규정하여, 이미 분양신청을 하였더라도 일정기한까지 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대해서는 현금청산을 할 수 있도록 규정하고 있는데, 이와 같은 규정을 정관에 두고 있는 경우 정관규정에 의하여 현금청산을 요구할 수 있는지가 문제
2014-07-15 10:31 -
골목길 소송, 도로 경매의 모든 것
골목길 소송, 도로 경매의 모든 것 법무법인 강산 1. 서설 최근 공·경매, 매매 등으로 지목이 도로이거나 도로로 사용 중인 땅을 취득하여 돈을 벌고자 하는 분들이 많다. 그러나 도로 투자는 고수익을 가져다주기도 하지만 매우 위험한 투자이기도 하다. 단지 싸다는 이유만으로 제대로 된 권리분석도 없이 도로 투자를 하는 것은 위험한 일이다. 따라서 여기서는 도로 또는 소위 골목길 투자여부 결정방법, 기존 도로 부지 소유자 해결방안을 살펴보고자 한다. 2. 신규 투자자 주의사항 도로법 제3조는 “도로를 구성하는 부지, 옹벽, 그 밖의 물건에 대하여는 사권(私權)을 행사할 수 없다. 다만, 소유권을 이전하거나 저당권을 설정하는 것은 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다. 따라서 공·경매, 매매 등으로 지목이 도로이거나 도로로 사용 중인 땅을 사려고 하는 자는 ① 먼저 사려고 하는 목적을 명확히 하고, ② 도로 투자는 매우 위험하므로 철저히 분석을 하여 어떤 위험이 있는지를 알아야 하며, ③ 전문가의 상담을 받는 것이 좋다. 통상 도로를 사는 이유는 ➀ 행정청으로부터 보상을 받아 차액에 대한 수익을 노리거나, ➁ 지료를 받을 목적으로 매수를 하는 것이다. 그런데 우선 그 어떤 땅이든 내 토지를 보상해 달라고 행정청에 요구할 경우 행정청이 이에 응하여 보상을 해 줄 의무는 없으므로(행정청이 스스로 나서서 보상하는 것은 당연히 가능함), 만일 행정청이 돈이 없다면서 보상을 해주지 않으면 투자금이 묶이는 결과가 초래된다. 한편 가끔 경매학원에서 지목이 대지이고 10년이상 도시계획시설도로로 묶인 토지에 대해
2014-06-05 12:11 -
재건축 사업비 분담의무
재건축 사업비 분담의무 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 문제의 제기 주택재건축사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 조합설립에 미동의한 자는 바로 조합이 매도청구를 하므로 이런 문제가 발생될 여지가 없다. 2. 하급심 판결 이는 주택재건축사업에서 사업비를 분담하여야 한다는 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다. 즉, 서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결은 “법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지 · 건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다.”라고 판결하였다(서울고등법원 2012. 8. 17. 선고 2011나84580 판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결). 다만, 대법원에서 사업비 분담부분은 판결대상이 아니었으므로 사업비 분담에 대해서는 대법원의 견해라고 볼 수 없다. 3. 위
2014-06-05 12:09