현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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재개발 사업비 분담의무 없다.
재개발 사업비 분담의무 없다. 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 문제의 제기 주택재개발사업, 도시환경정비사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 심지어 일부 조합은 수용권을 행사하면서 사업비를 공제하는 경우도 있다. 이는 주택재건축사업에서 사업비를 분담하여야 한다는 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다. 즉, 서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결은 “법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지 · 건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다.”라고 판결하였다(서울고등법원 2012. 8. 17. 선고 2011나84580 판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결, 그러나 이 판결은 대법원에서 사업비 분담부분은 판결대상이 아니었으므로 사업비 분담에 대해서는 대법원의 견해라고 볼 수 없고, 또한 재건축과 재
2014-06-03 09:46 -
동별 리모델링 가능조건
동별 리모델링 가능조건 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 동별 리모델링 법적근거 주택법 시행령 제37조 제1항 제1호 나목은 “동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의”를 증명하는 서류를 첨부하여 리모델링주택조합설립인가를 신청하여야 하고, 동시행령 제47조 제4항 제1호는 “동별 또는 주택단지별로 설립된 리모델링주택조합”이라고 규정하여, 공동주택의 경우 동별 리모델링조합설립이 가능하도록 하고 있다. 한편 「도시 및 주거환경정비법」 제33조도 재건축조합이 일부 건축물의 리모델링에 관한 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가의 신청을 할 수 있다고 규정하여, 역시 동별 리모델링을 허용하고 있다. 2. 동별 리모델링이 현실적으로 가능한지 가. 행위허가 필요서류 주택법은 동별 리모델링조합설립이 가능하도록 규정하고 있고, 실제로 동별 리모델링조합설립인가를 받은 사례도 있다. 동별 리모델링조합설립인가를 받으려면 ‘그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의’만 있으면 되기 때문에 조합설립문제는 어렵지 않다. 그러나 이렇게 설립된 동별리모델링조합이 리모델링을 하기 위해서는 주택법 제42조제3항에 의하여 시장·군수·구청장으로부터 소위 “행위허가”를 받아야 한다. 동별 리모델링 조합이 행위허가를 받으려면, 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담내역이 기재된 결의서에 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 하고(령 제47조제항), 또한 리모델링 조합이 행위허가를 받으려면 별지 제29호서식의
2014-05-14 22:02 -
리모델링조합 시공자 선정 시기 및 방법
리모델링조합 시공자 선정 시기 및 방법 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 2012. 3. 16. 이전 2011. 9. 16.자 주택법 개정(시행일은 2012. 3. 17.) 전에는 주택법은 리모델링조합의 시공자 선정시기와 선정방법을 명시적으로 제한하는 규정을 두고 있지 않았다. 그러나 2011. 9. 16.자 개정 주택법이 시행되는 날인 2012. 3. 17. 이전이라고 하더라도 주택법 시행규칙 제17조 제5항 제4호는 “시공자의 선정·변경 및 공사계약의 체결”은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 규정하고 있었다. 따라서 개정 전이라도 시공자 선정은 조합 총회에서 선정하여야만 하는 것이다. 물론 선정방법은 아무런 제한이 없는 것이다. 그런데 이 시기에 실무적으로는 일단 리모델링조합설립추진위원회(법적단체가 아니라 임의단체임)에서 시공자를 선정한 후에 조합창립총회에서 이를 추인을 받는 형식 또는 창립총회에서 선정하는 방식을 주로 택하고 있었다. 2. 2012. 3. 17. 이후 주택법은 2011. 9. 16. 개정되면서 제42조 제4항을 신설하여, “설립인가를 받은 리모델링주택조합의 총회 또는 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의에서 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자 또는 제12조제1항에 따라 건설업자로 보는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.”고 규정하고 있고, 동법 제96조 제3호는 “제42조제4항을 위반하여 리모델링주택조합이 설립인가를 받기 전에 또는 입주자대표회의가 소유자 전원의 동의를 받기 전에 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자”에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 즉, 주택법은 시공자선정시
2014-05-12 23:40 -
공원 소유자·경매참여자에게 고함. 2020.7.1. 실효는 허상임
공원 소유자·경매참여자에게 고함. 2020.7.1. 실효는 허상임 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 실효제도 도입 가. 위헌판결 도시계획시설부지로 지정된 후 10년이 지난 토지를 장기미집행도시계획시설부지라고 칭하고, 이러한 부지에 대해, 헌법재판소는 ‘도시계획시설로 지정된 토지가 나대지인 경우, 토지소유자는 더 이상 그 토지를 종래 허용된 용도(건축)대로 사용할 수 없게 되어 토지의 매도가 사실상 불가능하고 경제적으로 의미있는 이용 가능성도 배제되므로, 입법자는 매수청구권이나 수용신청권의 부여, 지정의 해제, 금전적 보상 등 다양한 보상가능성을 통하여 재산권에 대한 가혹한 침해를 적절하게 보상하여야 한다면서 도시계획이 시행되는 구역 내의 토지소유자들에게 허가를 받지 아니하고는 토지의 형질변경이나 건축 등을 금지하면서도 이러한 재산권 행사의 제한에 대해 아무런 보상규정을 두지 않은 구 도시계획법 제4조는 헌법에 합치되지 아니한다.'고 판시하였다.(1999. 10. 21. 97헌바26 결정 참조) 나. 2020. 7. 1. 실효, 또는 20년이 지난 다음날 실효 이에 정부는 구 도시계획법(현재는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률임)을 개정하여 도시계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획시설결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음날에 그 효력을 잃는다는 이른바 실효제도를 도입하고, 지목이 대지인 토지에 대해서는 매수청구권 제도를 입법하였다. 다만, 구 도시계획법 제41조 제1항은 20년 이상 경과한 장기미집행 도시계획시설결정의 실효에
2014-05-11 11:40 -
110억 영업보상금이 160억으로 증액된 사연, 영업보상 비법
110억 영업보상금이 160억으로 증액된 사연, 영업보상금 증액 비법 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 서설 최초 110억 영업보상금이 행정소송을 통하여 160억으로 증액된 사연이 있어 소개하고자 한다. 특히 큰 공장을 가지고 영업을 하는 경우에는 정당보상을 받는데 큰 도움이 될 것이다. 2. 영업보상의 개요 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업과 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업에 대해서는 영업보상이 실시된다. 영업보상은 폐업보상과 휴업보상을 나뉜다. 실무적으로 폐업보상이 실시되는 경우는 극히 드문 현상이므로, 휴업보상만을 살핀다. 이러한 휴업보상은 ① 휴업기간에 해당하는 영업이익, ② 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용, ③ 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, ④ 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용에 대한 보상이 실시된다. 3. 쟁점 : 휴업기간 위에서 휴업기간은 3월 이내이나, 다만, ① 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 3월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우, ② 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의
2014-05-10 23:29
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공사 중단과 하수급인의 유치권 성립여부, 토지만 경매시 주의사항
공사 중단과 하수급인의 유치권 성립여부 및 토지만 경매시 주의사항 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 서설 ‘집1채 짓고 10년은 늙는다’는 말이 있다. 특히 건축주는 공사대금을 기성고로 하여 모두 지급하였고 또는 과다 지급하였는데도 수급인이 부도가 나고 수급인이 하수급인에게 하도급대금을 지급하지 아니하자 하수급인이 건물에 대해 유치권을 행사하면서 공사재개를 방해하면 정말 돌아버릴 것이다. 과연 이 경우 하수급인에게 건물에 대한 유치권이 있는 것인가. 즉, 갑이 건축주이자 도급인이고, 을은 공사수급인이고, 병이 하수급인이라고 치자. 갑은 5층 건물을 발주하였고, 을은 2층까지만 공사를 한 상태에서 부도가 발생하였고, 이때 갑은 을에게 2층까지 공사대금은 모두 지급하였다. 그런데 을이 하수급인인 병에게 하도급대금을 지급하지 않자 하수급인인 병이 건물을 점유하면서 유치권을 행사하고 있다. 이 경우 병의 유치권 행사가 가능한가가 문제이다. 2. 유치권 성립요건 유치권이 성립하기 위해서는 물건과 채권과의 사이에 견련관계가 있을 것, 유치권자가 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있을 것, 점유가 불법이 아닐 것, 채권이 변제기에 있을 것, 당사자 사이에 유치권 배제의 특약이 없을 것 등의 조건을 갖추어야 한다. 유치권은 법에서 정하고 있는 요건을 갖추면 당연히 성립하는 법정담보물권이다(민법 제320조). 다만 당사자가 유치권의 발생을 배제하는 특약을 한 경우에 그 특약은 유효하다. 위 사안에서 하도급대금은 당연히 견련관계가 있는 것이고, 병이 점유하고 있고, 점유도 불법이 아니고, 당사자 사이에 유치권 배
2014-05-10 23:26 -
수목 보상금 제대로 받는 비법
수목 보상금 제대로 받는 비법 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 개요 수목은 크게 관상수, 과실수, 자연림으로 나눌 수 있고, 손실보상 시 문제가 되는 것은 주로 관상수, 과실수이다. 임야상에 자연적으로 성장하고 있는 잡목은 토지에 화체 평가하므로 별도로 보상하지 아니한다. 이하에서도 관상수, 과실수에 한하여 살펴보고, 기타 입목, 묘목, 자연림은 논외로 한다. 그런데 이러한 수목이 몇 그루 정도라면 큰 문제가 되지 않지만, 대량인 경우 그 보상평가를 함에 있어서 여러 가지 문제가 도사리고 있고, 특히 보상을 받는 입장에서는 매우 주의하여야 할 점이 여러 가지 있다. 2. 수목조사 시 문제 가. 협조 여부 보상대상자가 제일 먼저 고민하여야 할 점은 수목조사에 협조를 하여야 할 것인지에 있다. 사업시행자는 화원 등 조경업소 판매업소와 같이 수종이 매우 다양하거나 수량이 많은 경우에는 소유자에게 미리 양식을 배포하여 이를 작성케 한 후 현지 확인하는 방법으로 조사한다. 그런데 경우에 따라서 이렇게 수목조사서를 제시하고 협조를 하여도 사업시행자나 감정평가사가 이를 반영하여 주지 않는 경우가 많다. 가장 큰 문제가 대량 식재를 이유로 수목을 전수조사하지 않고 면적으로 계산하는 경우이다. 따라서 수목소유자입장에서는 수목조사에 협조할 지가 제일 먼저 결정하여야 할 문제인 것이다. 물건조사 작성 책임은 당연히 사업시행자에게 있다. 따라서 수목소유자가 자료를 제시할 책임은 없는 것이다. 아무리 수목이 많아도 마찬가지이다. 이하에서는 수목조사방법을 소개한다. 나. 조사방법 ⑴ 조경수목, 관상수 조
2014-05-06 15:09 -
세월호 참사에 대한 수습방안 제언
세월호 참사에 대한 수습방안 제언 법무법인 강산 대표변호사 1. 서설 부끄럽다. 대학에서 재난안전 방재법규를 가르치는 교수의 한사람으로서 학생들의 참사에 죄인이 된 심정이다. 어찌 이런 일이 발생할 수 있는가. 참사 발생배경, 참사 후 초기대응, 현재 대응책 등 어느 하나 답답하기만 하다. 그러나 우리는 다시 일어나야 한다. 이대로 대한민국이 세월호처럼 침몰할 수는 없다. 이 기회에 재난안전분야에 대한 국가와 국민의 생각을 대전환하는 계기가 되어 다시는 이런 일이 발생하지 않도록 하여야 한다. 몇 가지 제언을 하고자 한다. 2. 현재 우리나라 재난안전 대응체계 재해대책에 대해 제도적으로 규정한 최초의 법률은 1967. 2. 28.자로 제정된 「풍수해대책법」이다. 「풍수해대책법」은 1995. 12. 6. 「자연재해대책법」으로 개정되면서 명칭이 변경되었다. 자연재해 외의 사고에 대해서는 「재해의 예방·수습에 관한 훈령」으로 처리하여 왔다. 그러다가 성수대교 붕괴(1994. 10. 21), 대구도시가스 폭발(1995. 4. 28), 삼풍백화점붕괴(1995. 6. 29) 등 재난이 발생하자 현장지휘체계의 혼란, 장비의 미비, 구조작업의 원시성 등 문제점 해소의 필요성이 대두하자 자연재해 외의 재난에 대해 예방과 수습을 위해 1995. 7. 18.자로 「재난관리법」을 제정하였다. 그러다가 2003년 대구지하철 참사와 화물연대 파업이 발생하자 정부는 2004. 3. 11. 「재난 및 안전관리기본법」을 제정하였다. 즉, 재난관련 법령의 주요 내용을 통합함으로써 국가 및 지방단체의 재난에 대한 대응관리체계를 확립하고, 각 부처에 분산되어 있는 안전관리업무에 대한 총괄조정 기능을 보강하고자 하
2014-05-06 12:51 -
재건축 매도청구소송에서 소유자 대응방안
재건축 매도청구소송에서 소유자 대응방안 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 서설 주택재건축사업에서 ①최초 조합설립에 부동의 할 경우, ②조합설립에 동의하였으나 분양신청을 하지 않은 경우에는 조합이 소유자를 상대로 소유권을 강제로 취득하기 위해 매도청구소송을 제기한다. 이하에서는 이러한 매도청구를 당하였을 경우 소유자가 어떻게 대처하여야 하는지를 알아본다. 2. 매도청구의 성질(강제수용과 같음) 도시정비법 제39조에 정한 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 강제수용과 같다(헌법재판소 1999. 9. 16.자 97헌바73, 98헌바62, 98헌바60(병합) 결정, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다 12453 판결 등 참조). 따라서 소유자는 재판에서 패소하면 소유권을 강제로 상실하므로, 신중한 대응을 하여야 한다. 3. 매도청구 자체를 무력화 시키는 방법 매도청구 소송 자체를 무력화 시키는 방법은, 첫째, 조합설립인가 취소소송(이 소송은 인가일로부터 90일내에 제기하여야 함)을 별도로 제기하여 승소하고 그 승소판결문을 매도청구 소송에 제출하거나 또는 매도청구소송 자체에서 조합설립인가처분에 하자가 있고 그 하자가 중대·명백하여 당연무효임을 주장·입증하는 방법이 있다. 둘째, 별도로 사업시행인가 취소 소송을 제기하여 승소하는 방법이 있는데, 이러한 소송은 조합설립에 동의한 자만 제기가 가능하다. 즉 분양신청을 하지 않아 매도청구를 당하였을 때 제기할 수 있는 소송이다. 셋째, 사업
2014-04-25 09:34 -
수목이 있는 토지 경매 시 주의사항
수목이 있는 토지 경매 시 주의사항 법무법인 강산 김은유 변호사 경매 대상 토지 위에 수목이 있을 경우가 문제된다. 낙찰을 받으면 수목까지 취득할 수 있는 것인지, 아니면 그 수목으로 인해 오히려 토지사용에 지장을 받는 것은 아닌지가 문제된다. 수목이 존재하는 토지 경매 시 토지감정은, 수목이 존재하는 상태를 전체적으로 평가하는 방식으로 이루어지는 것이 일반적이다. 예컨대, 「제시목록(토지) 이외의 물건으로 본건 지상에 소나무 등이 생육 중」, 「본건 지상의 입목은 거래관행에 따라 임지에 포함하여 평가」라는 식이다. 경매에서 수목이 존재하는 토지에 대한 감정평가는, 토지 위에 존재하는 수목의 존재를 반영해서 감정하면서도, 수목에 대한 가치를 별도로 산출하지는 않고 수목의 존재를 고려해서 전체적으로 토지가격을 산출하는 식의 평가가 이루어지는 것이 보통이다. 이에 대해 대법원은 “경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하는데, 경매 대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그
2014-04-21 17:43
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위법건축물 이행강제금 부과에 대한 단상
위법건축물 이행강제금 부과에 대한 단상 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 정의 허가권자는 무허가·무신고 건축이나 용도변경, 건폐율이나 용적율을 초과하여 건축을 하는 등 건축법을 위반한 자에게 건축법 제79조제1항에 따라 시정명령을 하고, 이러한 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 이행강제금을 부과한다. 기본적으로 법을 지키지 아니한 자에 대한 제재이므로, 무어라 비난할 생각은 없다. 하지만 위법건축물이라는 점을 모르고 매수를 한 경우에 집값에 이를 때까지 부과하고 납부하지 않을 경우 공매를 하는 것이 과연 정상적인 것인지는 생각해 볼만하다. 시정명령과 이행강제금 부과절차까지 진행된 건축물은 건축물대장에 위반건축물이라고 기재되기 때문에 매수할 때는 반드시 매수할 집의 건축물대장을 확인하여야 한다. 2. 부과절차 이행강제금의 부과를 위한 절차로서 미리 부과ㆍ징수의 뜻을 부과 전 문서로써 계고해야 하고(법 제80조 제2항), 이행강제금을 부과할 경우 구체적 내용을 담은 문서로서 해야 한다(법 제80조 제3항). 즉, 위법건축물이 있을 때 행정청은 철거 혹은 원상회복을 명하고 그 명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과하게 되는데, 위반건축물로 적발되고 난 뒤 1차 시정통지를 받게 되며 유예 기간은 30~60일 정도가 적용된다. 이때 위반건축물카드가 작성되며 각 관련 기관으로 통보된 후 2차 통지, 또 30일이 지나면 고발 및 이행강제금이 부과 예고된다. 3. 부과 횟수
2014-04-21 17:03 -
집 1채 짓고 10년 늙지않는 비법 2(평당공사비 비밀)
집 1채 짓고 10년 늙지 않는 비법 2(평당 공사비의 비밀) 법무법인 강산 김은유 1. 서론 집 1채 지으면 10년은 늙는다는 말이 있다. 이는 거의 속담수준이다. 왜 그럴까. 자신이 스스로 설계・시공을 하면 그럴 일이야 없겠지만, 남에게 맡기다보니 그런 일이 벌어진다. 특히 건축주가 모르는 분야이기 때문에 그렇다. 그러나 조금만 주의를 기울이면 10년 늙지 않고 집을 지을 수 있다. 기본적인 건축지식과 관심이 그것이다. 2. 3.3㎡당 공사비의 비밀 오늘은 건축주가 꼭 알아야 할 지식 중 최초에 부딪치는 3.3㎡당(이하 “평”당 이라고 함) 공사비의 비밀을 알려드리고자 한다. 어느 건축주가 “별다른 자료를 제시하지 않고 5층짜리 집을 1채 짓고 싶은데 얼마나 들어갈까요” 라고 묻는다. 이에 시공자는 “저희 회사는 가장 저렴하게 평당 330만원에 공사를 해드립니다.”라고 말한다. 이에 건축주는 가장 비용을 저렴하게 제시한 그 시공자를 선택한다. 그러나 평당 공사비에는 비밀이 있다. 3. 구체적인 면적계산 기준 먼저 평당 공사비의 면적기준이 정해지지 않았으므로, 시공자는 발코니 면적, 필로티 면적, 다락층 면적, 심지어 주차장 면적 등을 포함하여 평당 공사비를 제시한 것이다. 반면에 건축주는 위 면적들은 고려하지 않고 저렴하다고 생각하는 것이다. 다락 35평 5층 35평 발코니10평 4층 45평 발코니5평 3층 55평 발코니5평 2층 55평 발코니5평 1층 10평 필로티(주차장) 50평
2014-04-21 11:29 -
중개물건 소개 후, 중개사를 배제하고 직거래한 경우 중개수수료는?
중개물건 소개 후, 중개사를 배제하고 직거래한 경우 중개수수료는? 법무법인 강산 김은유 변호사 서론 공인중개사(이하 ‘중개사’라고만 함)가 아파트 등 중개를 의뢰받고 물건을 소개하고 일정 부분 계약조건까지 협의하였는데, 매매나 임대차 당사자들이 중개수수료를 절약할 목적으로 중개사를 배제하고 직접 계약을 체결하거나, 다른 중개사에게 위임하는 경우가 많이 벌어지고 있는바, 이러한 경우에 배제된 중개사는 그 중개수수료를 청구할 수 있는지가 문제된다. 2. 부동산중개계약 성립 부동산중개계약은 중개의뢰인이 중개업자에게 중개대상물에 관하여 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 계약체결을 위한 소개·주선을 의뢰하고 중개완성에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 것으로서 이는 원칙적으로 중개의뢰자가 중개업자에게 중개대상물건의 중개를 의뢰하고 중개업자가 이를 승낙하는 때에 비로소 성립하며, 부동산 중개계약의 체결은 명시적 또는 묵시적으로도 가능하고 구두이든 서면이든 그 형식여부를 불문한다. 따라서 중개계약은 중개사와 의뢰자간 사이에 중개계약이 서면으로 체결되었든 아직 구두로만 이루어진 상태이든 불문하고, 의뢰자가 물건의 중개를 의뢰하고 중개사가 이를 승낙하면 성립한다. 즉, 중개계약이 꼭 서면으로 체결되어야만 하는 것은 아니라는 것이다. 예를 들어 중개사가 의뢰인으로부터 물건을 찾아달라는 말을 듣고 건물에 관한 자료를 교부하고, 중개사가 같이 현장을 방문하여, 상대방과 미팅을 주선하였다면, 그 순간 이미 중개계약이 구두로 성립하였다고 볼 여지가 있다는 것이다. 물론 의뢰인
2014-04-07 23:30 -
재건축 현금청산대상자 행동수칙 2
재건축 현금청산대상자 행동수칙 2 법무법인 강산 전문변호사를 선임하지 않는 경우를 대비해서 현금청산대상자의 대응방안을 살펴보면 다음과 같다. 전문변호사를 선임하지 않더라도 최소한 이것만은 반드시 알아두고 대처하는 것이 좋다. 1. 현금청산을 받을지 여부 결정 ○아파트를 받지 않고 돈을 받으려면 분양신청을 하지 않는 것이 좋다. ○통상 조합에서는 일단 분양신청을 하고 나중에 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 다시 현금청산대상자가 될 수 있다고 설명하여 분양신청을 유도하고 있으나, 일단 분양신청을 하면 신탁등기를 하여 주게 되어 현금청산대상자가 매우 불리한 위치에 놓인다. 즉, 분양신청을 하여 신탁등기를 하여 주면 이때는 거꾸로 현금청산대상자가 돈을 달라고 하소연하여야 한다. ○소유자는 3가지 경우를 상정할 수 있는데, 첫 번째로, 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우 및 관리처분인가에서 분양대상에서 배제된 경우는 조합이 소유자를 상대로 매도청구를 하여 오도록 가만히 있는 것이 좋다. 매도청구 소송에서 철저히 대응하면 된다. 두 번째로, 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 비조합원이 되고자 하는 자는 조합이 요구하는 신탁등기를 거부하고 소송으로 대응하는 것이 타당하다. 세 번째로, 신탁등기를 이미 경료해 준 경우는 즉시 현금청산금 지급소송을 제기하여야 한다. 최근 하급심 판결에 의하면 대부분 현금청산소송을 인정하고 있다. ○그런데, 대법원은 재건축조합이 재건축 구역 내의 조합원 재산을 신탁 받은 후 당해 조합원이 분양신청을 하지 아니하여 현
2014-04-07 23:28 -
상가 사기 분양 예방법
상가 사기 분양 예방법 법무법인 강산 1. 신탁사가 있다고 안전한 것은 아닙니다. 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지, 시공사인지, 신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결하기를 바랍니다. 분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다. 다만, 시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다. 시행사는 시장조사, 토지매입, 사업시행, 건축 인·허가, 분양, 홍보, 시공사 선정, 입주자모집 등 신축건물에 관한 사업을 책임지고 하는 회사를 의미합니다. 시공사는 시행사와 신축건물에 관한 공사도급계약을 체결하고 신축건물의 완공을 책임지기로 하는 회사를 의미합니다. (관리)신탁사는 신축건물의 처분, 즉 분양계약의 관리 및 분양대금의 입출금업무를 수행하는 회사를 의미합니다. 신탁사가 있는 상가라도 안전한 분양을 보장하는 것은 절대로 아닙니다. 2. 당사자 확인 분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사(법인)인 경우, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 합니다. 또한 대표이사가 날인을 함에 있어 대표이사 개인 도장이 아닌 법인인감을 사용하였는지 여부를 확인하고, 분양계약서와 아울러 법인인감을 받아 두는 것이 좋습니다. 3. 완공 전 분양의 경우 제한물권 확인 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등
2014-03-30 11:29
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집합건물이 건축 중인 땅 경매 시 무서운 함정
집합건물이 건축 중인 땅 경매 시 무서운 함정 법무법인 강산 1. 서설 우리는 통상 법원을 신뢰한다. 따라서 법원에서 진행하는 경매절차에서 토지를 낙찰 받으면 당연히 소유권을 취득한다고 생각하는 것이 정상이다. 그러나 애석하게도 경매에서 낙찰을 받아도 소유권을 취득하지 못하는 이상한(?) 경우가 가끔 발생한다. 2. 집합건물 대지와 분리처분 금지 집합건물이 건축 중인 땅의 전부 내지 일부 지분이 경매 등으로 나오는 경우가 바로 그렇다. 이는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라고만 함) 제20조 때문에 벌어지는 것이다. 집합건물법 제20조는 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있고, 대법원은 위 집합건물법 제20조를 위반하여 대지사용권의 목적이 된 토지를 처분하는 경우 그 처분은 무효라고 보고 있어( 대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결 등), 구분소유권이 성립한 이후에 대지사용권의 목적이 된 토지만을 경매에서 낙찰 받거나 신탁 등으로 취득한다고 하더라도 이러한 대지지분 또는 대지 전부 취득은 원천적으로 무효인 것이다. 한편 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다( 대법원 2
2014-03-29 19:51 -
제2의 그린벨트 비오톱 1등급 폐지 내지 조정
제2의 그린벨트 비오톱 1등급 폐지 내지 조정 법무법인 강산 서울시는 조례에 의해 비오톱을 지정하고 있다. 비오톱은 비오톱유형평가 등급 및 개별비오톱평가 등급으로 나뉘는데, 각 1등급으로 지정되면 개발행위가 불가능할 수 있다. 이렇게 되면 당해 토지의 이용가치가 현격하게 떨어져 가격이 급락하게 되는 것이다. 그럼에도 불구하고 토지소유자들은 비오톱의 의미를 모르고 있는 것 같아 안타깝다. 이처럼 비오톱 지정은 제2의 그린벨트 지정이라고 해도 과언이 아닌데, 최근 서울시 도시계획국 시설계획과에 문의한 결과, 서울시 비오톱에 대해 2015년 3월에 전체를 재조정하여 고시를 한다고 한다. 이를 위해 이미 강남과 강북으로 나누어 용역을 발주하여, 강북은 조사가 거의 마무리 단계이고, 특히 강남은 아직 조사 중이라고 한다. 또한 서울시 관계자의 말에 의하면 비오톱이 훼손된 경우 민원인이 민원을 제기하면 서울시가 현장조사를 통하여 재조정을 하여 주는 경우도 있다고 한다. 만일 2015년 3월에 재조정 고시가 나면 이때부터 90일 내에 행정소송을 제기할 수가 있다(물론 비오톱 고시는 행정처분이 아니라 소송이 불가하다는 견해도 있지만 필자는 행정처분이라고 본다). 그러나 소송은 비용이 들고 시간이 걸리므로, 재조정 고시가 나기 전에 자신의 주장을 피력하여 반영을 받는 것이 최선일 것이다. 그런데 이러한 사실에 대해 서울시는 공개적으로 발표를 하지 않고 문의를 하는 사람에게만 알려 주고 있는 실정이다. 따라서 비오톱1등급 토지소유자들은 즉시 자신의 토지가 비오톱 조정대상인지를 살펴보시고, 만일 비오톱 1등급으로 유지할 필요가 없다
2014-03-07 11:45 -
집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 방법(소형건물 건축주가 꼭 알아야 할 사항)
집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 방법(소형건물 건축주가 꼭 알아야 할 사항) 법무법인 강산 김은유 변호사 참 많다. 집 한 채 짓고 10년은 늙은 사람들이 왜 그리 많은가. 평생 꿈인 내 임대사업용 집이나 건물을 지으려는 분들은 반드시 알아야 할 사항이 있다. 이를 게을리 하여 숙지하지 못하면 10년은 늙는 것이다. 건설공사는 먼서 설계를 한 후에 이에 따라 부지조성공사, 기계설비 기타 구조물의 설치공사를 하게 된다. 소규모 건설공사라고 하더라도 그 시공에 있어서 기초부터 내장에 이르기까지 수많은 자재가 사용되고, 다양하고 세분화된 각종 공사가 공정에 따라 순서대로 진행되어 완공에 이르게 된다. 이처럼 건설공사는 상당한 시간에 걸쳐서 복잡 다양한 공정을 거쳐 이루어지고 자재나 시공기술도 다양하며 그에 따라 가격도 천차만별일 뿐만 아니라 건축주나 설계자 및 시공자가 느끼고 선호하는 경향이 상당히 다르고, 나아가 완공 후에 발생하는 하자 등 수많은 문제가 도사린다. 그런데 우리 건축주는 어떠한가. 당연히 설계자나 시공자는 내가 바라는 바대로 가장 저렴한 가격으로 가장 튼튼한 집을 지어 줄 것이라고 착각하고, 또한 내가 아는 사람인데 설마 하는 마음으로 그저 ‘공사나 설계 잘해주세요’라고만 하고 맡기는 것이 전부이다. 이렇게 하면 10년 늙는 것이다. 설계 잘못, 시공사 고의 부도, 공사비 증액 요구(통상 30%는 기본임), 하자 방치 등 갖은 문제점이 다 발생할 수 있는 것이다. 여기서는 건축주가 꼭 알아야 할 상식을 이야기하여 위와 같은 사례 발생을 막고자 하는 것이다. 먼저 건축주가 가장 제일 처음 신경 써야 하는 것이
2014-02-19 00:01 -
보상금 2억원이 10억원으로 증액된 사연
보상금 2억원이 10억원으로 증액된 사연 법무법인 강산 대표변호사 김은유 우리 헌법재판소에 의하면 보상은 완전보상이 원칙이다. 그런데 실제 보상 현장에서 이 원칙이 잘 지켜지지 않는 경우가 많다. 오늘은 참으로 힘든 투쟁을 통하여 보상금 2억원을 재판을 통해 10억원으로 증액한 사연을 소개하고자 한다. 사연은 이렇다. 갑은 양어장(관상용 열대어 양식 및 판매업)을 운영하고 있었는데, 그만 양어장이 택지개발사업지구에 포함되어 보상을 받게 되었다. 갑은 사업시행자에게 열대어 양식장의 특수성을 설명하면서, 이전기간이 매우 오래 걸리고, 이전하면서 종어가 폐사하여 많은 손실이 발생한다는 사실을 알리면서 정당보상을 주장하였으나, 사업시행자는 이를 무시하여 결국 보상금으로 2억원을 책정하여 갑에게 통보하였다. 여기서 잠깐 갑이 보상받아야 할 내용을 살펴보면, 갑은 양어장을 하고 있으므로, 영업보상을 받아야 하고, 영업보상 중 폐업보상이 아닌 휴업보상을 받게 되고, 휴업보상은 ① 3개월에서 24개월 사이에서 이전기간에 따른 영업이익금, ② 인건비등 고정적 비용, ③ 이전비 및 감손상당액, ④ 부대비용을 받는 것이다. 여기서 쟁점은 몇 개월치 영업이익금을 받아야 하는 것, 즉 이전기간이 얼마나 걸리는 지와 이전비 및 감손상당액이 얼마인지, 즉 종어에 대한 폐사율이 얼마인지이다. 이에 대해 사업시행자는 LH공사인바, 국내최초로 스스로 이전기간을 10개월로 인정하여 준 진일보 한 조치를 취하였다. 그 이전에 LH공사 등 기타 사업시행자들은 영업보상시에 무조건 이전기간을 3개월로 보고 보상을 실시하여 왔으나, 이 곳에서 필자
2014-02-05 17:39 -
현금청산 대처법 3
조합이 현금청산을 하지 않고 있을 경우 대처법 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 현금청산이란? ① 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자, ④ 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 자는 조합원이 아니라 현금청산대상자로서 돈으로 보상을 받는 것이다. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 함) 제47조는 현금청산대상자에게 90일(2013. 12. 24. 법 개정 전에는 150일) 이내에 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있다. 그런데 재개발조합이 현금청산대상자들에게 보상을 하지 않고 미루고 있거나, 재건축조합이 매도청구를 하지 않으면서, 현금청산대상자가 아니라고 우기고 있는 경우가 많다. 이러한 경우 토지등소유자의 대처법을 알아본다. 2. 현금청산방법은? 가. 재개발·도시환경 정상적인 현금청산방법은 일반 부동산 매매처럼 조합과 당사자가 먼저 협의하고, 협의가 안 되면 조합이 공익사업법에 따라 수용을 하는 것이다. 협의방법은 특별한 형식이 없이 자유롭게 협의한다. 협의가격은 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있으나(도시정비법시행령 제48조), 통상 종전 감정평가금액 또는 이 보다 플러스 알파금액으로 협의하기도 한다. 이러한 협의가 성립하지 않으면 조합이 수용권을 행사하여 강제로 수용을 하게 된다. 나. 재건축 재건축도 일단 재개발처럼 먼저 협의를 하고, 협의가 성립하지 않으면 조합이 매도청구소송을 제기
2014-01-12 22:44