현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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땅 사기당하지 않는 법 2(전국 땅값·보상금 아는 방법)
법무법인 강산 대표변호사 김은유 지난번에 땅 사기를 당하지 않는 방법으로 3가지를 제시하였다. 역지사지를 해보고, 급하게 계약하지 말고 3일만 더 생각하고 도장을 찍고, 전문가와 상의하라는 것이다. 거기에 하나를 더 제시하면, 스스로 땅값을 예측해보고 비교해 보라는 것이다. 정확한 땅값을 알면 사기를 당할 이유가 없기 때문이다. 그러면 땅값을 어떻게 안다는 말인가. 인터넷 클릭 몇 번으로 예측할 수 있다. 참 좋은 세상이다. 현재는 모든 것이 인터넷으로 다 통한다. 땅값도 마찬가지다. 땅값은 매년 국가와 지방자치단체가 발표한다. 하나는 표준지공시지가이고, 하나는 개별공시지가이다. 표준공시지가란 국토교통부장관이 전국의 개별 토지(약2,750만 필지)중 대표성이 있는 50만 필지를 선정·조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월 1일 기준 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말하고(통상적으로 매년 2월말 공시), 이는 개별공시지가의 산정기준이 되며, 감정평가업자가 국토교통부 장관으로부터 의뢰받아 조사·평가한다. 개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 관할 시장·군수·구청장이 조사한 개별 토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 걸쳐 시장·군수가 결정 공시하는 개별 토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말한다. 이중 우리가 주목하여야 할 것은 표준지공시지가이다. 이는 감정평가업자가 국토교통부장관의 의뢰를 받아 직접 실사를 하여 발표하는 것
2013-12-09 12:55 -
새로운 재테크, 도시계획시설부지, 200%수익 이야기
새로운 재테크, 도시계획시설부지, 200% 수익이야기 김은유(법무법인 강산 변호사, 성균관대 겸임교수) 1. 실제사례 부천시는 2011. 7. 11.자로 부천시 원미구 ○○동 3○○번지 2,○70㎡, 같은 동 3○○-1번지 6○7㎡에 대해 도시계획시설(광장, 도로)로 결정고시하고, 2012. 1. 2. 민간인 “갑”을 사업시행자로 지정하고, 더불어 실시계획을 인가하였다. 민간인 “갑”은 위 토지 중 일부에 광장 및 도로 조성을 완료하였으나, 부도가 나서 사업을 준공하지 못하고, 위 토지는 경매에 넘어갔다. 그러자 부천시는 경매법원에 “본대상지는 도시계획시설 사업대상지이며 향후 무상귀속 토지임을 명시토록 협조요청”하였고, 경매법원은 그러한 취지를 기재하여 경매를 실시하였다. 경매실시결과 민간인 “병”이 위 토지를 3.3㎡ 약1,200만원(낙찰가 128억, 2회 유찰)에 낙찰 받고, 2013. 9. 24. 소유권이전등기를 경료 하였다. 위 토지는 부천역전 앞 만화거리에 있고, 일반상업지역이며, 현재 공시지가는 3.3㎡당 1,500만원이고, 시가는 최소한 3.3㎡당 3,000만원에 육박한다. 부천역 앞 상업지역에다가 부천시가 야심차게 추구하는 만화거리 중심 토지인데, 그 가치는 충분히 짐작하리라고 본다. 결국 “병”은 도시계획시설부지에 대한 경매 투자로 순식간에 돈을 벌었다. 2. 도시계획시설부지란? 도시계획시설이란 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다. 기반시설이란 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장 등 교통시설, 광장, 공원, 녹지 등 공간시설, 유통업무설비, 수도, 전기, 가스공급설비, 방송, 통신시설, 공동구 등 유통, 공급시설, 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설 등 공공,
2013-12-03 11:44 -
재개발·재건축 조합 임원에 대한 해임 사유
재개발·재건축 조합 임원에 대한 해임 사유 김은유(법무법인 강산 변호사, 성균관대 겸임교수) 정비사업을 진행함에 있어서 임원을 해임하여야 한다고 주장하는 경우나 해임을 당하는 것이 억울하다고 주장하는 경우가 많이 벌어진다. 이렇게 재개발·재건축 조합임원을 해임함에 있어서 해임사유에 대한 제한은 가능한 것인지 많은 논란이 있어 왔다. 즉, 조합과 이사의 법률관계는 신뢰를 기초로 한 위임 유사의 관계로 볼 수 있는데, 민법 제689조 제1항에서는 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있으므로, 조합은 원칙적으로 이사의 임기 만료 전에도 이사를 해임할 수 있지만(대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다17109 판결 참조), 이러한 민법의 규정은 임의규정에 불과하므로 조합이 자치법규인 정관으로 이사의 해임사유 및 절차 등에 관하여 별도의 규정을 두는 것도 가능한지가 우선 문제되고, 만일 별도의 규정을 둔 경우 그 규정에 정한 사유가 있을 경우만 해임할 수 있는지가 문제된다. 이에 대해서 정관이나 규약에서 해임사유의 제한이 가능하다는 취지의 하급심 판결(수원지방법원 2010. 10. 1. 선고 2009가합24647, 인천지방법원 2009. 5. 27. 선고 2009카합464 결정)과 정관에서 별도로 해임사유를 규정하고 있다고 하더라도 조합원들의 자치적인 판단으로 그러한 해임사유가 없어도 해임여부를 결정하는 것이 유효하다는 판결이 대립되고 있었다. 최근 대법원 판결은 “민법의 규정은 임의규정에 불과하므로 법인이 자치법규인 정관으로 이사의 해임사유 및 절차 등에 관하여 별도의 규정을 두는 것도 가능하다. 그리고 이와 같이 법인
2013-12-03 11:20 -
기획부동산에게 땅 사기당하지 않는 법
기획부동산에게 땅 사기당하지 않는 법 법무법인 강산 대표변호사 김은유 최근 다시 부동산 사기가 기승을 부릴 조짐을 보이고 있다. 집이 아닌 땅에 대해서다. 원래 기획부동산은 집은 취급하지 않는다. 원조 기획부동산은 분할되지 않은 땅이나 개발이 불가능한 토지를 싸게 사들인 다음 최소 5배이상을 받고 다시 되파는 수법이었다. 왜 집은 취급하지 않을까? 이유는 간단하다. 집은 시세가 있어 속이기가 어렵기 때문이다. 그러나 땅은 다르다. 같은 위치에 있다고 하더라도 공법상의 규제에 따라 값이 천차만별이므로 속이기가 쉬운 것이다. 그런데 최근의 기획부동산은 과거와는 달라졌다. 신도시 내 토지를 팔거나 개발이 가능한 땅을 시세보다 50%정도 이윤을 붙여 파는 방법을 구사하는 수법을 쓰기도 한다. 이는 자기가 미리 사논 땅이 값이 오르지 않자 이를 지인들에게 파는 경우도 같은 수법이다. 이러한 땅을 사면 소위 상투를 잡는 겪이다. 팔리지도 않고 수익도 나지 않고 그저 가지고 있어야만 하는 것이다. 땅의 가치는 위치, 환경, 접근도로 여부, 개발가능여부에 따라 달라진다. 특히 그중에서도 개발가능여부가 결정적인 것이다. 이에 대해서 일반인은 잘 모른다. 예를 들어 지금은 도로가 없지만 앞으로 개발계획을 보면 도로가 개설된 예정인데, 그렇게 되면 맹지가 아니라 도로 옆 토지가 되어 가격이 오를 것이라고 설명하는 식이다. 그러나 사실은 도로가 개설된다고 하더라도 그렇기 때문에 오히려 자기 땅은 개발이 불가한 상황이 생기기도 한다. 그것이 공법인 것이다. 단적인 예를 들면 전용도로가 생기면 주변 땅은 오히려 개발에 불리한 경우도 생기는
2013-11-21 11:57 -
추진위원회에서 선정한 시공자에 대한 임원의 연대보증 책임
추진위원회에서 선정한 시공자에 대한 임원의 연대보증 책임 법무법인 강산 대표변호사 김은유 최근 경기상황이 악화되자 추진위원회에서 선정한 시공자들이 추진위원회에게 자금 지원을 중단하거나 일부러 계약해지를 유도한 후에 임원들을 상대로 대여금에 대해 연대보증 책임을 묻는 사례가 많이 있다. 이에 대해 임원들은 지식이 부족하여 속절없이 가압류를 당하기 일쑤이다. 그러나 이는 사안별로 다르겠지만 대부분은 임원들이 연대보증 책임을 지지 않을 수도 있다. 결론적으로, 추진위원회 단계에서 한 시공사선정 및 공사도급가계약과 공사도급가계약을 기초로 이루어진 부속계약인 금전소비대차계약은 모두 강행법규에 위반되어 무효이므로, 추진위원회에 대한 대여금 채무나 임원들의 연대보증 채무는 무효인 것이다. 물론 반론은 있지만 설득력이 없다고 본다. 도시정비법은 2005. 3. 18.부터 2006. 8. 24.까지 사이에 재개발과 도시환경정비사업에 대해서는 시공자선정시기에 대한 제한을 두지 않고 단지, 총회 의결사항이라고만 규정하고 있었다. 재개발·도시환경정비사업이 어려워지자 민간건설업자가 재개발사업의 초기단계에서부터 참여하여 자금을 지원하고 재개발조합의 부족한 전문성을 보완할 필요성이 제기되었고, 그래서 한정된 공동시행자의 문호를 개방하여 건설업자 등도 정비조합과 함께 공동시행이 가능하도록 함과 동시에 시공자 선정규정은 재건축조합만 대상이 되도록 하는 법 개정이 이루어졌고, 인위적으로 틀어막은 시공자 선정과 공동시행자 선정 규정이 동시에 풀리면서 혼란이 시작되었던 것이다. 시공자 선정시기
2013-11-15 10:30
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재개발 현금청산자 사업비 분담여부
재개발 현금청산자 사업비 분담여부 법무법인 강산 대표변호사 김은유 주택재개발사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 심지어 일부 조합은 수용권을 행사하면서 사업비를 공제하는 경우도 있다. 일단 재개발사업에 대해 조합설립동의서를 제출하지 않은 자는 무조건 사업비 분담의무가 없다. 일단 조합설립에 동의하였으나, 후일 비조합원이 되는 경우에 사업비 분담여부가 문제되는 것이다. 이에 대해서는 재건축사업에서 일부 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다. 즉, 서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결은 “법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지 · 건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다.”라고 판결하였다. 이 판결은 대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결로 확정되었으나, 대법원에서는
2013-10-09 10:33 -
재개발 현금청산 대응방안 2(2부)
제3장. 보상금 산정방법 30. 토지보상금 산정 방법은? 가. 토지보상금은 어떻게 산정되는가? 법 제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. ② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.○보상금은 시가로 산정하는 것이 아니고, 공매나 경매 낙찰가를 참고하여 산정하는 것도 아니고, 개별공시지가를 고려하여 산정하는 것도 아니다. 보상금은 비교표준지 공시지가를 기준으로 하여 감정평가사가 여러 가지 사정을 참작하여 평가를 하여 정한다. 나. 보상액 산정 시 가격시점은? 법 제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다. ② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여
2013-09-25 14:30 -
재개발 현금청산 대응방안 2(1부)
주택재개발 현금청산 대응방안 2 법무법인 강산 2013. 9. 23. 제1장. 기본이론 약어 「도시 및 주거환경정비법」 : ‘법’ 또는 ‘도시정비법’이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 : ‘령’이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 : ‘규칙’이라고 한다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 : ‘공익사업법’ 법조문 ■ 분양신청 관련 법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1> 1. 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날 2. 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날 3. 삭제 <2012.2.1> ② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1.> ▶부칙 제8조 : 제47조 제2항은 이 법 시행 후(2012.8.1.) 최초로 조합 설립인가(도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우나 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 정비사업부터 적용 령 제48조(분양신청을 하
2013-09-25 14:25 -
도로부지에 대한 대법원 판결의 중대한 변화
도로부지에 대한 대법원 판결의 중대한 변화 법무법인 강산 대표변호사, 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수 김은유 도로부지 투자자들에게 매우 희소식이 생겼다. 그동안 법원은 도로부지의 예전 소유자 중 누구라도 1명이 인근주민 등 일반 공중을 위한 통행로로 무상 제공함으로써, 독점적ㆍ배타적인 사용․수익권을 포기한 것으로 인정되면, 부당이득 청구가 불가하다고 판시하여왔다. 그래서 도로 투자는 매우 위험한 투자가 되었다. 즉, 배타적인 사용수익권이 포기되었다고 볼 사정이 생기면 부당이득청구도 불가하고, 나아가 보상청구도 불가하기 때문이다(물론 행정청이 스스로 보상을 하는 것은 가능하나, 현실적으로 스스로 보상을 실시할 행정청은 없을 것이다). 이렇게 되면 투자자는 그저 도로부지를 가지고 있을 뿐으로 투자금이 고스란히 묶이는 결과가 초래되는 것이다. 그래서 도로투자는 위험한 투자이다. 그런데 이번에 선고된 대법원 판결(대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다54133 판결)은 도로 투자자에게 획기적인 내용이다. 즉, 부당이득금 청구가 불가한 이유에 대해서 처음으로 대법원이 그 근거가 신의성실의 원칙임을 천명하였고, 나아가 한번 배타적 사용수익권을 포기하였다고 하더라도 객관적인 사정이 변경되면 다시 완전한 소유권이 회복된다는 것이다. 사실관계는 토지소유자가 분할 전 토지의 중간부분을 가로지르는 길고 좁은 형태인 전 129평(이하 ‘이 사건 도로부지’라 한다)에 대하여는 지목변경을 신청하여 도로로 지목을 변경하였고, 이 사건 도로부지는 택지로 사용하기에는 부적절한 형태로서, 소유자에 의하여 통행로로 제
2013-08-27 11:40 -
건물주 이행강제금 해방 비법
건물주 이행강제금 해방 비법 법무법인 강산 A는 지구단위계획에 따라 업무시설을 건축하여 사용하다가 이사를 가고 골프연습장을 만들어 임대를 주자 년8,000만원에 달하는 이행강제금을 부과 받았고, B도 지구단위계획상 근린생활시설 건물을 종교시설로 사용하고 있다는 이유로 년3,000만원의 이행강제금을 부과 받았다. 이러한 이행강제금은 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있으므로, 건물주로서는 엄청난 부담이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토법’이라고만 함) 제52조 제1항 제4호는 지구단위계획으로 건축물의 용도제한을 할 수 있고, 동법 제54조는 용도변경하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 하고, 동법 제133조는 지구단위계획구역에서 해당 지구단위계획에 맞지 아니하게 건축물 용도변경을 한 자에 대해 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있고, 동법 제142조는 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 등의 처분 또는 조치명령을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다. 또한 건축법 제19조 제1항은 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 하고, 건축법 제79조 제1항은 “허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를
2013-07-27 16:13
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재개발·재건축 조합임원의 연대보증 책임에 대한 소고
재개발·재건축 조합임원의 연대보증 책임에 대한 소고 법무법인 강산 대표변호사 김은유 최근 시공자가 정비조합에게 일방적으로 자금대여를 중지하는 경우가 많다. 통상 도급계약상은 시공자가 자금을 대여하지 않는 등 그 의무를 이행하지 않는 경우 조합이 도급계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있으나, 실무적으로 조합은 계약해제를 강행하지 못하고 시공자들에게 끌려 다니고 있는 실정이다. 이는 여러 가지 이유가 있겠지만 그중 가장 큰 이유는 도급계약을 해제하면 그동안 대여 받은 돈을 시공자에게 변제하여야 하는데, 조합으로서는 새로운 시공자를 선정하여 다시 돈을 대여 받지 않는 한 변제할 자력이 없는 상태인데, 최근의 추세는 새로운 시공자를 선정할 가능성이 많지 않은 상태이고, 이런 상태에서 조합이 변제를 하지 못하면 연대보증을 선 조합임원들이 개인재산으로 변제책임을 져야 한다는 심리적 압박(?) 때문일 것이다. 그러나 다른 것은 몰라도 시공자가 그 의무를 다하지 않아 도급계약을 해제하는 경우에 까지 임원들이 연대보증 책임을 져야 한다면 이는 너무나 억울하다. 물론 민법상 연대보증을 한 자는 일단 그 보증책임을 져야 할 것이다. 그러나 재개발 재건축 조합에 있어서 임원들의 연대보증은 일반 연대보증과는 다른 측면이 많다. 통상 조합임원이 연대보증을 하는 상대방은 시공자이다. 시공자는 도급계약을 맺으면서 임원들의 연대보증을 강요하고 있는 실정이다. 별다른 제한 없이 조합채무에 대해서 연대보증을 하는 사례, 또는 정비구역 내 재산으로 한정하거나 임원으로 재직시로 한정하여 연대보증을 하는 사례가 있다. 이에 대한 판례를
2013-06-13 20:55 -
골목길을 막거나 지료를 받을 수 있나요?
골목길을 막거나 지료를 받을 수 있나요? 법무법인 강산 김은유 변호사 골목길을 매수하고 그 길을 쓰는 일반인들에게 지료소송을 제기할 수 있을까? 결론부터 말하자면 어렵다. 도로법 제3조에 의하면 도로는 사권행사가 제한된다. 따라서 법의 적용을 받는 토지에 대해서는 사유지라고 하더라도 그 통행을 함부로 제한할 수 없는 것이다. 또한 함부로 도로를 막으면 일반교통방해죄로 처벌을 받을 우려가 크다. 일반인에게 제공된 도로를 막으면 특별한 사정이 없는 형사처벌을 받는다. 즉, 도로는 특별한 사정이 없는 한 막지 못하는 것이다. ‘육로’라 함은 그 부지의 소유관계나 통행권리관계 또는 통행인의 많고 적음 등을 가리지 않는다. 형법 제185조 소정의 일반교통방해죄에 있어서의 육로라 함은 그 관리자나 부지의 소유자가 누구인가 또는 그 노면폭이나 통행인의 다과 등을 불문하고 사실상 일반공중의 왕래에 공용되는 도로를 이른다. 또한 일반인들이 자유롭게 사용하고 있으면, 그 지배주체는 일반인들이 아니라 지자체라고 보아야 한다. 대법원 판례의 주류는 ‘도로법 등에 의한 도로설정행위가 없더라도 국가나 지방자치단체가 기존의 사실상 도로에 대하여 확장, 도로포장 또는 하수도설치 등 도로의 개축 또는 유지 보수공사를 시행하여 일반 공중의 교통에 공용한 때에는 이때부터 그 도로는 국가나 지방자치단체의 사실상 지배하에 있는 것으로 보아 사실상 지배 주체로서의 점유를 인정할 수 있다’고 일관되게 판시하고 있다. 따라서 골목길 소유자는 지료를 청구하려면 지자체에 하여야 하는 것이다. 그리고 지자체에 지료를 청구하더라도 큰 난
2013-05-31 07:24 -
비오톱(biotop)을 아시나요?
비오톱(biotop)을 아시나요? 법무법인 강산 대표변호사 김은유 ‘변호사님 제 땅의 토지이용계획확인원을 떼보니 갑자기 비오톱1등급으로 표시되어 있는데 비오톱이 뭐죠’ 요새 갑자기 많이 받는 질문이다. 네이버에서 비오톱으로 검색을 하여보면 “비오톱은 그리스어로 생명을 의미하는 "비오스(bios)"와 땅 또는 영역이라는 의미의 "토포스(topos)"가 결합된 용어로 인간과 동식물 등 다양한 생물종의 공동 서식장소를 의미한다. 비오톱은 야생생물이 서식하고 이동하는데 도움이 되는 숲, 가로수, 습지, 하천, 화단 등 도심에 존재하는 다양한 인공물이나 자연물로 지역 생태계 향상에 기여하는 작은 생물서식공간이다. 도심 곳곳에 만들어지는 비오톱은 단절된 생태계를 연결하는 징검다리 역할을 한다.”고 되어 있다. 그런데 갑자기 왠 비오톱 타령인가? 자기 땅에 비오톱이 지정되어 있다면 앞으로 토지이용에 어마어마한 규제가 시작되기 때문이다. 그런데도 토지소유자들은 그 의미를 몰라 가만히 있는 실정이다. 심지어 경매에 참가하는 사람들이 아무 생각없이 비오톱1등급 토지를 낙찰 받는 것을 보면 이는 애국자(?)라고 할 만하다. 비오톱이라는 용어는 자현환경보전법 시행령 제45조, 도시·군기본계획수립지침, 도시·군관리계획수립지침 등에 언급이 되어 있다. 또한 서울특별시 도시계획조례에도 있다. 문제는 서울특별시 도시계획조례(이하 ‘서울시조례’라고만 함)이다. 서울시조례 제68조의2 제3호에 의하면, ‘비오톱1등급 토지’는 토지이용계획확인서 등재 대상으로 되어 있고, 서울시조례규칙 제3조에 의하면, 서울시장은 비오톱(도시생태현황) 유형화
2013-05-20 15:59 -
리모델링시 소유자 주의사항
리모델링시 소유자 주의사항 법무법인 강산 김은유 변호사 최근 정부의 4.1.자 부동산대책으로 수직증축이 허용되면서 리모델링에 가속이 붙을 예정이다. 그런데 이러한 리모델링을 추진함에 있어서 소유자들이 가장 조심하여야 할 일이 있다. 바로 공사계약 부분이다. 리모델링 공사계약은 신축계약과는 다른 측면이 있다. 단순히 ㎡당 00원으로 계약하는 경우가 많으나 이는 바람직하지 못하다. 리모델링은 공사계약이 전부라고 해도 과언이 아니다. 재건축과 달리 전면철거가 없고, 그대로 자신의 집에 다시 들어가기 때문이다. ㎡당 단가는 불확정 개념이므로, 공사가 이루어지지 않는 부분과 보수보강이 이루어지는 부분 즉 증축되는 부분이 명확히 구분되어야 하며, 공사비 산정의 기초가 되는 전제조건, 공법 등이 제시될 필요가 있으며, 부분철거공사가 난해하므로, 부분철거공법과 기간 등 세부적인 명시가 필요하다. 이외에도 전문가의 도움을 받아 공사계약서를 작성하여야 추가부담을 막을 수 있다. 또한 조합을 운영함에 있어서 주민들이 분담금을 미리 내지 않고 건설회사로부터 빌려 쓰는 것도 결코 바람직하지 못하다. 돈을 빌려 쓰면 ‘갑’이 ‘을’로 변할 수밖에 없다. 가끔 건설회사는 대여금을 중단하는 방법으로 조합을 압박하고, 이에 주민들이 동조하여 집행부를 바꾸려고 하는데서 비극이 싹트는 것이다. 세상에 공짜는 없다. 건설회사는 이윤을 추구하는 회사이다. 주민들은 부담금을 덜 내려고 할 것이다. 건설회사와 상반된 입장을 가지고 있는 것이다. 건설회사는 어떻게 해서든 공사비를 많이 받으려 들 것이고, 또한 수많은 이유를 붙여 공사비를
2013-04-03 17:36 -
도로 공매 경매의 위험성
도로 공매 경매의 위험성 도로는 사권행사가 제한된다. 따라서 도로를 사려고 하는 자는 매우 조심하여야 한다. 그럼에도 불구하고 도로 낙찰을 받으면 매우 고수익을 올릴 것이라고 생각하면서 투자를 한다. 그 이유는 통상 도로는 공매 경매를 위한 감정평가시에 인근토지가격의 1/3로 평가를 하고, 또한 유찰이 되어 50%정도면 낙찰이 가능하므로, 예를 들어 인근토지가격이 ㎡당 900만원이라고 하면, 감정평가는 ㎡당 300만원에 나오고, 여기서 50%로 낙찰을 받으면 결국 ㎡당 150만원에 취득한다. 그런데 ㎡당 150만원에 취득한 토지가 경우에 따라서 보상을 받을 경우 ㎡당 900만원을 받을 수 있는 경우가 생기므로, 이렇게 되면, 약 6배의 수익률을 기록하게 되므로 유혹에 빠지는 것이다. 그러나 세상일이 다 그렇듯 이러한 도로 투자는 엄청난 리스크가 존재한다. 경우에 따라서는 투자금이 고스란히 묶일 수도 있다. 도로를 공매 경매로 취득하는 이유는 간단할 것이다. 도로를 사서 국가나 지방자치단체로부터 비싸게 ‘보상’을 받기 위해서나, 아니면 국가나 지방자치단체로부터 도로를 사용하는 대가인 임료를 많이 받기 위할 목적일 것이다. 도로를 일반인에게 다시 팔기는 매우 어렵기 때문이다. 그러나 우선 도로를 취득할 경우 국가나 지방자치단체(이하 ‘행정청’이라고만 한다)에게 보상을 해 달라고 요구할 권리는 없다(대법원 1996. 9. 10. 선고 96누5896 판결). 이 점을 명심하여야 한다. 따라서 행정청이 스스로 보상에 착수하지 않는 한 도로 소유자는 보상을 요구할 권리가 없으므로, 그저 기다리거나 임료 청구 즉, 부당이득반환청구를 할 수밖에 없다. 그런데 부
2013-03-21 21:35
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공원 일몰제에 대한 소견
공원 일몰제에 대한 소견 1. 일몰제 및 그 적용시점일 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」(이하 ‘법’이라고만 함) 제17조는 도시공원이 결정된 후 세부 집행계획인 공원조성계획이 장기간 수립되지 않아 토지의 사적이용이 제한되는 등 일반 국민의 재산피해가 발생하여 이를 방지하기 위해서 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획이 결정·고시된 후 10년이 되는 날까지 공원조성계획의 고시가 없는 때에는 그 도시관리계획결정은 효력을 잃도록 하고, 이 법 시행당시 이미 결정·고시된 도시공원은 그 실효기간을 이 법 시행일 부터 10년으로 정하여, 도시공원의 조기 조성을 유도하고 도시공원내 토지 등의 소유자에 대한 재산권 침해가 최소화될 것으로 기대하고 있다. 즉, 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정은 그 고시일부터 10년이 되는 날까지 공원조성계획의 고시가 없는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조의 규정에 불구하고 그 10년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 상실하는데, 결국 법 시행일이 2005.10.1.이므로 일몰되는 시점은 2015.10.1. 인 것이다. 이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조의 규정이 2020.7.1.인 것과 달리 기간을 단축하고 있는 것이다. 2. 도시자연공원구역 지정 따라서 지자체로서는 서둘러 공원조성계획을 고시할 것으로 예측되나, 공원조성계획은 도시·군관리계획으로 결정하여야 하고, 세부적인 자금조달계획이 동반 수립되어야 하므로, 일몰제의 적용 받는 토지도 상당히 나타날 것으로 기대하고 있다. 그러나 위와 같은 일몰제의 가장 큰 복병은 바로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의하여 용도구
2013-03-05 22:13 -
현금청산대상자(재건축) 대응방안
현금청산대상자(재건축) 대응방안 법무법인 강산 약어 「도시 및 주거환경정비법」 : 법 또는 도시정비법이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 : 령이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 : 규칙이라고 한다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 : 공익사업법 1. 법조문 법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1> 1. 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날 2. 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날 3. 삭제 <2012.2.1> ② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1.> ▶부칙 제8조 : 이 법 시행 후(2012.8.1.) 최초로 조합 설립인가(도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우나 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 정비사업부터 적용 령 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지
2013-02-26 14:08 -
현금청산대상자(재개발, 도시환경) 대응방안
현금청산대상자(재개발, 도시환경) 대응방안 법무법인 강산 제1장. 기본이론 약어 「도시 및 주거환경정비법」 : 법 또는 도시정비법이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 : 령이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 : 규칙이라고 한다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 : 공익사업법 법조문 법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1> 1. 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날 2. 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날 3. 삭제 <2012.2.1> ② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1.> ▶부칙 제8조 : 이 법 시행 후(2012.8.1.) 최초로 조합 설립인가(도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우나 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 정비사업부터 적용 령 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대
2013-02-26 14:06 -
과거 하천부지 소유자에게 알림니다.
하천편입토지 보상 법무법인 강산 김은유 1. 서론 ○ 과거 정부는 하천법을 제정하면서 보상도 없이 국유화를 단행하였다가, 이를 반성하고 특별법에 의해서 현재 보상을 하고 있는데, 이 시효가 2013.12.31.자로 종료된다. 따라서 과거에 하천구역에 편입된 토지를 가지고 있던 분들은 필히 2013.12.31.까지 보상청구를 하거나 소송을 제기하여야 한다. 2. 하천편입 토지 보상 입법배경 ○ 정부에서는 최초 하천법 제정(1961.12.30) 당시 하천에 편입된 토지는 자연현상에 의하여 편입된 것으로 일반토지로의 복구 가능성이 적으며 사용가치가 적어 보상없이 국유재산으로 관리 ○ 그러다가, 자연현상에 의해 하천에 편입된 토지(가목)은 관리청이 인위적으로 손실을 발생하게 한 것이 아니고, 제외지안의 등기된 사유토지가 국유로 된 토지의 보상실시에는 많은 예산과 제도의 변경이 필요하자, 1971.1.19 전부 개정된 「하천법」(법률 제2292호)에 따라 사유토지인 유수지(遊水池) 및 제외지(堤外地, 제방으로부터 하천측의 토지)가 ‘하천은 국유로 한다’는 하천구역 법정주의에 포함됨에 따라 「민법」 제186조·제187조에 따라 등기상 소유권에 관계없이 국유로 되었음 ○ 그러나, 국민의 사유재산권을 보호하기 위하여 하천법 부칙 제2조를 개정(법률 제3782호, 1984.12.31)하여 같은 법 제2조제1항제2호 가목에 해당되는 토지와 堤外地안에 있던 토지가 보상없이 國有로 된 경우 관리청이 손실 보상하고, 보상청구권의 소멸시효는 이 법 시행일부터 5년인 1989.12.30 만료일이나, 하천법 부칙을 1989.12.30 개정하여 보상청구권의 소멸시효 기한을 1990.12.30일까지 1년간 연장함 ○ 그러나, 1990.12.30까
2012-12-10 10:51 -
도로 부지 투자(공·경매)시 주의사항
도로 부지 투자(공·경매)시 주의사항 법무법인 강산 김은유 변호사 서론 자신이 소유하는 토지가 도로 부지로 사용되고 있을 경우, 도로는 사권 행사가 제한되므로, 결국 부당이득반환청구를 하게 된다. 이때 먼저 부당이득반환청구권 성립여부가 문제되고, 그것이 인정되면 다음으로 그 액수가 얼마인지가 문제된다. 즉, 먼저 지방자치단체의 점유여부를 먼저 판단한 후, 점유가 인정되면 대법원 판례가 일관되게 취하고 있는 ‘배타적 사용수익권의 포기 이론’에 따라 토지 소유자가 대상 토지에 관하여 배타적 사용수익권을 포기했다고 볼 것인지를 판단하여 그렇다고 인정되면 부당이득반환의무의 성립을 부정하고, 그렇다고 인정할 수 없으면 임료 감정 결과에 따라 산정한 기초토지가격에 대략 2%～5% 범위 내의 기대이율을 곱한 금액으로, 임료 상당의 부당이득금의 반환을 인정받는다. 통상 법원은 ① 먼저 지적도를 보고 사건 대상이 된 토지의 형태와 경계 및 도로 부분의 규모, 연결 도로의 모양, 인근 토지들의 현황과 형태 및 배치를 살핀 후, ② 부동산등기부등본에 나타나는 대상 토지와 인근 토지들의 분할과정과 도로 개설 및 점유에 관한 자료 내용을 확인한 다음, ③ 대상 토지가 사실상 도로로 사용되게 된 경위가 무엇인지, 지방자치단체의 도로 개설 예비행위와는 어떤 선후관계·원인관계가 있는지를 살펴 판단하고 있으므로, 투자자도 이 점을 유의하여야 할 것이다. 그런데 위와 같은 점을 상세하게 살핀다고 하더라도 실제로 그 토지에 대해서 전 소유자가 배타적 사용수익권을 포기하였는지를 판단하기는 매우 어려운 것이 현실이고 보면, 가격이 저렴하다고 하여 무조건
2012-12-04 23:56