현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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미불용지(도로 등) 공매 경매시 유의사항
미불용지(도로 등) 경매, 공매 투자시 주의사항 1. 오해 과거에 공익사업이 실시되어 도로나 저수지, 공원 등이 개설된 토지가 경매나 공매에 나오면 이를 무조건 미불용지라고 착각하고 대박의 꿈을 안고 이에 투자한다. 예를 들어 도로가 경매에 나오면 이를 낙찰 받는 경우이다. 특히 일부 컨설팅회사나 교육기관에서 공동투자를 유도하는 경우가 많은데, 매우 조심하여야 한다. 필자의 경우 오산시와 수원시의 고문변호사로서 여러 건의 재판을 피고로서 담당하고 있는데, 오히려 피고가 승소하는 경우가 많다. 2. 실제 그러나 미불용지라는 용어는 현재 공익사업에 포함되어 있는 토지에 대해 보상을 하려고 하는데, 이것이 과거 지목 또는 이용상황과 현재 이용상황이 다를 경우, 그 이유는 여러 가지인데 가장 많은 것은 과거에 보상이 이루어져야 함에도 보상 없이 도로가 개설된 경우 등으로서, 이때는 본래의 이용상황으로 보상을 하여야 한다는 것이다. 즉, 지금 도로로 사용되어도 과거 전이었으면 전으로 보상한다는 것이다. 다시 말해서 미불용지 투자는 낙찰대상 토지가 현재 공익사업에 포함되어 보상을 앞두고 있는 토지를 취득하여야 한다는 것임을 유의하여야 한다. 3. 투자시 유의사항 원래 미불용지 투자는 매각차익이 목표이고 경우에 따라서는 사용료 청구를 목표로 하기도 한다. 그러나 큰 이익은 매각차익에서 나오는 것인바, 따라서 도로가 싸게 나왔다고 하여 무조건 낙찰 받으면 이는 문제이다. 즉, 우리나라는 내 토지가 비록 도로로 현재 사용되고 있다고 하더라고 이에 대해서 보상을 실시하라고 요구할 권리는 없고, 그저 보상을 해 줄때까지
2012-11-27 21:51 -
정비사업시 종교시설 협의방안
정비사업시 종교시설 협의방안 법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 종교시설 문제로 인한 갈등예방 방안 종교시설이란 일반 공중의 종교의식을 목적으로 예배, 설교, 법요 등을 하기 위한 교회, 성당, 사찰, 향교 등의 건축물 및 부지와 이에 접속된 부속시설물 및 부지를 말한다. 이러한 종교시설이 정비구역내에 있을 경우 사업시행자와 협의가 늦어지거나 이루어지지 않아 많은 사회적 갈등이 초래되는바, 이러한 갈등을 줄이는 방법을 제시하여 보고자 한다. ※ 물론 이는 전적으로 필자의 사견임을 밝혀 두고, 다른 견해가 있을 수 있을 것이며, 필자의 생각이 100% 타당하다고 주장하는 것이 아님을 밝혀 둡니다. 2. 서울시 뉴타운 지구 등 종교시설 처리방안 □ 문서번호 : 뉴타운사업2담당관-8497 / 2009.9.27. - 종교시설은 우선적으로 “존치”가 되도록 검토 - “이전”이 불가피한 경우 “존치”에 준하는 이전계획 수립 □ 이전계획수립 기준 이전계획 수립시 관련 종교단체와 협의 기존 부지와 이전 예정부지는 “대토” 원칙 현 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용 조합 부담 (성물 등 가치가 큰 종교물품에 대한 제작설치비 고려) 사업기간 동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등 조합 부담 3. 권장사항 (1) 정비계획 수립 행정절차시 사업계획에 반영하는 것이 최선 □ 특히 존치나 구역 내 대체부지를 마련해 주는 경우 행정청에 녹지 비율 축소 등 인센티브를 건의. 이러한 대책을 실제로 시행하는 행정청도 있음. (2) 사업시행인가 전에 행정청에 민원을 제기하여 합의유도 □ 사업시행인가 전(前)
2012-11-26 11:46 -
부동산, 음식점 등 공동투자시 유의사항
부동산, 음식점 등 공동투자시 유의사항 법무법인 강산 김은유 변호사 머리글 최근 경매나 공매시 부동산을 공동으로 투자하는 경우가 많아졌다. 나아가 창업도 공동으로 하는 경우도 늘고 있다. 컨설팅회사들이 공동투자를 유도하는 측면도 있지만 지금과 같이 부동산 경기가 침체단계에 있거나 향후 진행방향이 불투명한 경우에는 위험분산 차원에서 공동투자는 바람직한 측면도 있다. 또한 공동투자시 세금면에서도 유리한 측면이 있다. 그러나 공동투자는 많은 면에서 주의를 기우려야 한다. 특히 투자전에 당사자간 자세한 약정은 필수다. 이에 여기서는 공동투자시 어떠한 점을 주의하여야 하는지 살펴보고자 한다. 가장 안전한 공동투자(이하 ‘공투’라고만 함)는 서로 능력이 비슷하고 투자 여력도 비슷한 사람끼리 의기투합하는 것이다. 사람을 가려서 하여야 할 것이다. 공투의 생명은 신뢰이다. 2. 공동투자시 주의사항 (1) 공유인지 동업인지 먼저 결정 먼저 동업체인 조합으로 공투를 할 것인지 아니면 공유지분으로 투자를 할 것인지를 결정하여야 한다. 부동산의 경우를 예를 들어 설명하면, 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것일 수도 있는데, 부동산의 공동매수인들이 전매차익을 얻으려는 ‘공동의 목적 달성’을 위하여 상호 협력한 것에 불과하고 이를 넘어 ‘공동사업을 경영할 목적’이 있었다고 인정되지 않는 경우 이들 사이의 법률관계는 공유관계에 불과할 뿐 민법상 조합관계에 있다고 볼 수 없다. 공동매수의 목적이 전매차
2012-11-19 11:03 -
토지보상금 증액전략
토지보상금 증액전략 법무법인 강산 머리글 최근 파주 운정3지구 개발을 맡은 LH는 2012. 10. 15.자로 부동산을 소유한 3,700여명에게 보상금액에 대해 통보했다. 그런데 보상금이 공시지가보다도 낮게 책정됐다. 운정3지구의 평균 보상금액은 개발계획이 승인된 2008년 개별공시지가의 1.2배 수준으로서 개발계획 승인 당시 LH가 책정한 보상금액은 3조2000억원이지만 실제 감정평가를 통해 확정한 보상금액은 이에 다소 미치지 못하는 것으로 알려졌다. 한편 2004년 인근 운정1지구의 평균 보상금액은 3.3㎡당 126만3000원이지만 3지구 보상금액은 117만7000원 수준이다. 명확한 통계가 있는 것은 아니지만 재판을 한다고 하여 협의보상금에서 10% 이상 증액되는 일은 그리 많지 않다. 이에 대해 주민들은 강하게 반발하면서 수용을 거부하려는 움직임을 보이고 있다. 이러한 경우 과연 어떠한 해결책이 있는지 알아보고, 대안을 제시하고자 한다. 2. 보상금액 산정방법 토지에 대하여는 개별공시지가가 아닌 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 에 의한 표준지공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점(협의에 의한 경우에는 협의성립 당시, 재결에 의한 경우에는 수용재결 당시) 까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상한다. 또한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상
2012-11-16 12:30 -
부재지주와 토지보상
부재지주와 토지보상 법무법인 강산 김은유 변호사 1. 서론 토지보상에 있어서 부재지주에 대해 살펴본다. 부재지주는 말 그대로 토지 소유자가 토지소재지에 거주하지 않는 자를 말하며 공익사업법은 토지보상시 이들을 차별하고 있다. 2. 채권보상을 받는 부재지주란 공익사업법 시행령 제26조는 사업인정고시일부터(2008년 4월 18일부터 공익사업이 계획 또는 시행공고된 경우는 사업인정고시일 1년전부터) 당해 토지의 소재지와 동일 또는 연접한 시·구 또는 읍·면에 계속해서 주민등록을 하지 않거나 주민등록이 돼있다 하더라도 사실상 거주하지 않은 토지소유자를 부재지주로 정의하고 있다. 거주요건과 관련해 주민등록은 했지만 질병으로 인한 요양, 입영, 공무, 취학 등 부득이한 사유로 인해 거주하지 않는 경우에는 부재지주로 보지 않는다. 또 상속받은 날로부터 1년이 경과하지 않았거나 사업인정고시일 1년전부터 사실상 거주하고 있음을 입증하면 부재지주에 해당하지 않는다. 거주사실을 입증받기 위해서는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장 또는 출장소장의 확인을 받거나 공공요금영수증 등 객관성있는 자료에 의해 입증할 수도 있다. 채권보상을 받는 부재지주란? 토지소유자(세대원 전원이 아님)가 사업인정고시일 1년전부터(이 규정은 2008.4.18.부터 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되는 사업분부터 적용되고, 그 이전 사업은 사업인정고시일부터) ① 당해 토지의 소재지와 동일 또는 연접한 시·구 또는 읍·면에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자, ② 위 지역에 주민등록은 되어 있으나, 사실상 거주하지 아니한 자(다만, 질병으로
2012-10-15 16:11
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토지수용업무에 비변호사가 관여하면 변호사법 위반 조심
토지수용업무에 비변호사가 관여하면 변호사법 위반 조심 1. 문제의 제기 보금자리사업지구 등 각종 개발사업을 시행함에 있어서 공공이나 공사 등은 스스로 보상업무를 수행하여 토지나 건물을 수용하거나, 그렇지 않을 경우 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”(이하 공익사업법이라고만 함) 제81조에 의하여 LH공사등에게 합법적으로 위탁합니다. 그러나 『도시 및 주거환경정비법』에 의한 주택재개발정비사업 또는 도시환경정비사업 조합은 강제수용업무를 직접 처리하지 못하고 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』(이하 ‘공익사업법’ 또는 ‘법’이라고만 함) 제81조에 의하여 LH공사등에게 합법적으로 위탁하여 수행하지 못하고, 변호사가 아닌 아무런 자격이 없는 자에게 업무대행, 용역계약 등의 방법으로 맡기고 있는 실정입니다. 이는 재개발만이 아니라 산업단지 등 민간인이 토지를 수용하는 경우에도 많이 벌어지는 일입니다. 과연 이것이 합법일까요? 2. 보상업무의 적법한 위탁 공익사업법은 강제수용을 하는 것이므로 그 절차를 엄격히 하기 위하여 제81조에서 보상업무에 대한 위탁근거를 두고 있고, 령 제43조는 6개 기관에 대해서만 위탁할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 이 6개기관이 아닌 자는 위탁을 받아서는 아니됩니다. 대법원은 “개별 법규의 근거가 있는 경우 및 이주대책의 경우 이외에는 같은 특례법에 기한 협의취득은 시장·군수 등에게 위탁할 수 없고 공공사업 시행자가 직접 행하여야 하는 것으로 보아야 할 것”이라고 판시(대법원 2000. 8. 22. 선고 98다60422 판결 【소유권이전등기】 )하고 있는 상
2012-10-05 15:09 -
지적불부합 토지에 대한 보상과 매수시 주의사항
지적불부합 토지에 대한 보상과 매수시 주의사항 법무법인 강산 대표변호가 김은유 1. 서론 지적이라 함은 토지의 지번·면적·경계·권리관계 등을 밝혀 주는 공적인 등록장부를 말하는 것으로 사람에게 호적이 있듯이 지적은 “토지의 호적”으로 원칙적으로 등록장부와 실제가 일치하여야 한다. 그러나 현실에서는 장부와 실제가 일치하지 않는 경우가 발생하며 이러한 토지를 과거의 지적법에서는 “지적불부합지”라 칭하고 있으며 개정 지적법에서는 “등록사항정정대상토지”(지적법 제24조)라 규정하고 있다. 지적불부합지의 정의는 광의적으로는 “실지와 지적공부상의 지번, 지목 면적, 소유권, 경계, 위치 등의 내용이 서로 맞지 않는 것”으로 표현 할 수 있으며, 협의적으로는 “지적도에 등록된 경계와 면적이 실지와 서로 맞지 않는 것”을 말한다. 토지대상에 “등록사항정정대상토지”라고 표기된 것은 지적불부합지라는 뜻이므로 매수시 주의하여야 한다. 재산권 행사가 불가한 경우가 많기 때문이다. 전국적으로 약7%의 토지가 지적불부합지이고, 특히 강원도의 경우 약15%에 이른다고 한다. 2. 발생원인 이러한 지적불부합지의 발생원인으로는 도면축척의 다양성, 측량원점의 통일성 결여, 행정구역 경계의 목측등록, 지적도면 관리의 부실, 지적도면 재작성의 부정확, 지적복구의 오류 등 여러 가지가 있다. 3. 지적불부합지에 대한 소관청 처리 지적소관청은 지적불부합지를 발견하면 토지거래상의 안전을 해치고 권리행사가 부정확 또는 불공정하게 이루어지는 것을 막기 위하여 해당 필지에 대하여 “등록사항정정대상토지”라고 등록하고 일체의 토지분할
2012-10-04 18:13 -
폐기물이 매립된 토지에 대한 보상과 매수인 주의사항
폐기물이 매립된 토지에 대한 보상과 매수인 주의사항 법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 문제의 제기 최근에는 종종 사업시행지의 지하에 사업시행자가 토지를 매수(협의취득 또는 수용)한 후 뒤늦게 폐기물이 발견되는 경우가 많다. 이 경우 그 토지를 협의취득한 것인지, 아니면 수용에 의하여 취득한 것인지에 따라 사업시행자의 대응방법이 다르게 된다. 2. 협의취득한 경우 협의취득을 한 경우에는 사법상의 매매와 그 성질이 같으므로 일반 민법의 이론에 따라 하자담보책임을 묻거나(이 경우 안 날로부터 6개월간인 제척기간이 경과되지 않도록 특히 주의하여야 하고, 나아가 소송을 제기하는 경우에도 반드시 하자담보책임을 묻는 것이라는 점을 명시하여야 할 것이다), 채무불이행책임을 물으면 될 것이고, 경우에 따라서는 불법행위책임을 물으면 될 것이다(예를 들어 매도인이 직접 폐기물을 매립한 자이거나, 매립된 사실을 알면서도 이를 사업시행자에게 알리지 않은 경우에는 불법행위가 성립할 것이다). 3. 수용으로 취득한 경우 그리고 토지를 수용에 의하여 취득하였을 경우에는 그 취득은 원시취득이므로 위에서 본 계약상의 권리는 행사가 전혀 불가능 하게 된다. 즉, 수용에 의하여 토지를 취득한 경우에는 수용재결에 대하여 폐기물이 있는 점을 들어 이의신청이나 행정소송을 제기하는 방법으로만 사업시행자는 폐기물제거 비용을 받아낼 수 있는 것이므로, 특히 주의를 하여야 하는 것이다. 반대로 이야기 하면 토지소유자는 수용에 의하여 토지를 넘겨주면 폐기물에 대해서는 아무런 책임이 없다는 이야기이다. 이는 대법원 판례이다.(필자가 받은
2012-10-04 17:50 -
장기미집행도시계획시설 부지 푸는 방법 및 보상금 제대로 받기
장기미집행 도시계획시설부지 해결방법 법무법인 강산 김은유 변호사 문제의 제기 홍○○씨는 수십 년째 묶인 땅을 볼 때마다 속이 터진다. 땅이 도시계획 변경으로 도시자연공원으로 지정됐기 때문이다. 문제는 개발이 30년 가까이 진행되고 있지 않다는 점이다. 팔리지도 않는 땅이 수용도 안 되고, 그런데도 지방자치단체는 예산이 없다는 타령만 하고 있다. 장기 미집행 도시계획시설은 위와 같이 도로와 공원 등 도시계획시설로 지정됐지만 10년 이상 계획이 추진되지 않아 온 토지를 일컫는다. 김○○씨도 마찬가지, 땅이 도시계획시설 공공청사부지로 묶여 있어 아무것도 하지 못하고 있다. 전국의 장기 미집행 도시계획시설은 9억7400만㎡에 이른다. 국토부는 이를 전부 매입할 경우 137조원가량이 필요할 것으로 추정하고 있다. 그러나 앞으로는 이러한 억울한 사례가 대폭 감소할 전망이다. 곧 국토계획법이 정한 2013.1.1.이 도래하거나 정부가 몇 가지 제도개선을 하였기 때문이다. 이하에서는 어떤 구제방법이 있으며, 토지소유자의 합리적인 대응방안이 무엇인지 살펴보고자 한다. 크게는 매수청구제도, 해제신청, 소송의 3가지 대안이 있다. 2. 매수청구 제도 (1) 제도의 의의 첫 번째로 꼽히는 대안이 매수청구제도이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토법’이라고만 함)은 2002.2.4.자로 제정되면서, 제47조에 장기미집행도시계획시설에 대한 매수청구 제도를 신설하였는데, 부칙 제16조제2항에 의하면, 2003.1.1.부터 10년간 지목인 대인 토지에 대해 도시계획시설사업이 시행되지 아니하면, 토지소유자는 매수청구를 할 수 있고, 이 경우 그 가격은 공익사업법
2012-09-26 11:10 -
재개발 재건축 출구전략과 매몰비용 부담문제
재개발 재건축 출구전략과 매몰비용 부담문제 법무법인 강산 대표변호사 김은유 1. 머리글 ○법이 2012.2.1.자로 개정되어 법제4조의3, 법제16조의2에 소위 ‘출구전략’ 규정이 시행되고 있다. 이는 2014.1.31.까지 유효한 한시적 규정으로서 추진위원회 구성 또는 조합설립에 동의한 토지등소유자의 2분의1 이상 3분의2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회 또는 조합의 해산을 신청하는 경우에는 시장·군수가 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가를 취소하도록 하고 있다. ○개정법에 의하여 출구전략이 시행될 경우 소위 매몰비용(그간 추진위원회나 조합이 사용한 돈)은 누가 부담하여야 하는지에 대해서 많은 논란이 있다. 아직 조합추진위원회가 설립된 단계에서 사업이 중단된 곳은 그나마 괜찮다. 사업추진 초기단계라 정비회사 등으로부터 빌려 쓴 돈이 대체로 5억원 안팎에 불과하기 때문이다. 서울시에 따르면 2012년 6월 기준 운영 중인 추진위원회는 260개 구역, 추진위 사용비용은 997억원이다. 매몰비용은 1곳당 평균 3억8200만원으로 추정된다. 문제는 조합이 설립된 곳들이다. 조합설립인가 시 공사비 등 각종 용역비용이 조합당 수십억원으로 급증하기 때문이다. 일부 대규모 뉴타운의 경우 100억원대에 육박하는 곳도 있다. ○개정법에서는 추진위원회 해산때는 일부를 보조하도록 하고 있지만, 조합 해산에 따른 비용 보조는 제외됐다. 이 때문에 서울시는 중앙정부에 매몰비용 요청을 지원했지만 국토해양부는 부정적인 입장이다. ○매몰비용은 1차적으로 추진위원회나 조합이 부담해야 한다. 이들은 돈을
2012-09-20 22:49
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이주대책거부처분에 대한 소송방법
이주대책거부처분에 대한 소송방법 1. 머리글 주거용 건물의 소유자는 ○사업시행자에게 정보공개를 청구하여 구체적인 이주대책 기준을 입수합니다. ○그 기준에 본인이 해당하는지를 살펴봅니다. ○본인이 스스로 판단컨대 사업시행자의 이주대책 기준에 해당하지 않는 경우 예를 들어 주민등록이 되어 있지 않거나, 주거용 건물이 아닌 경우, 또는 미등기인 경우에는 일단 무조건 사업시행자와의 접촉을 중지합니다. 왜냐하면 오히려 불리한 정보가 전달될 수 있습니다. ○다음의 서류를 준비합니다. 2. 준비서류 건물의 등기부 등본, (무허가)건축물 대장(또는 가옥대장), 건물 소유자의 주민등록등본 및 초본, 소유 또는 거주를 하였다는 인근 주민들의 사실확인서(인감증명서가 첨부되는 것이 좋습니다), 과세대장. 3. 거주요건 관련[거주여부 체크리스트] ※ ○ , × 로 표시 해 주세요. (1) 한국전력의 고객 종합정보 내역자료상 전기개설 및 거주자의 전기사용을 확인할 수 있는 자료 (전기요금 납부내용 포함) ( ) (2) 본인명의의 전화요금(핸드폰 포함) 영수증, 수도요금 영수증, 가스요금 영수증 등이 있는지 ( ) (3) 우체국 소인 등에 의거 수신자의 주소지와 수신일을 확인 할 수 있는 우편물 가. 거주지로 송달된 각종 세금납부 고지서가 있는지 ( ) 나. (수사기관에서 조사를 받은 사실이 있다면) 조사서에 주소를 거주지로 기재한 사 실이 있는지 ( ) 다. (재판을 받은 사실이 있다면) 주소지 또는 송달장소를 거주지로 기재된 서류가 있는지 ( ) (4) 유선방송 또는 케이블TV 가입 및 시청료 납부 자료 (5) 해당 거주지에서 거주기간 중에 사진 촬영한 것이 있는지 ( ) (6) 거
2012-09-13 08:47 -
재건축재개발에서 분양계약을 체결하지 아니한 자 대응법
재건축재개발에서 분양계약을 체결하지 아니한 자 대응법 1. 문제점 ○분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자도 과연 현금청산대상자인지가 문제된다. ○표준정관 제44조제5항은 이미 분양신청을 하였더라도 일정기한까지 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대해서는 현금청산을 할 수 있도록 규정하고 있는데, 이와 같은 규정을 정관에 두고 있는 경우 정관규정에 의하여 현금청산을 요구할 수 있는지가 문제되는 것이다. 2. 판례 : 적극 ○이에 대해서는 하급심의 판결이 엇갈리고 있었다. 즉 위와 같은 정관규정은 법에 반하여 무효라는 판결(인천지방법원 2006가단35208, 137777)과 정관규정은 당연히 유효하므로 현금청산이 가능하다는 판결이 대립하고 있다가(수원지방법원 2006가합12209), 최근 대법원 판결로 정리되었다. 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 부동산명도 원고 조합의 정관 제45조는 제4항에서 구 도시정비법 제47조와 같은 내용을 규정한 다음, 제5항에서 관리처분계획의 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대하여도 제4항을 준용한다고 규정하고 있다. 이에 따르면 원고 조합의 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 위와 같이 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다. 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가적으로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다. 3. 분양계약
2012-09-10 16:50 -
부동산 전문 변호사가 제공하는 모범 계약서 1
부동산 전문 변호사가 제공하는 모범 계약서 1 부동산(토지) 계약서 매도인 백두산(이하 “갑”이라 한다)와 매수인 한라산(이하 “을”이라 한다)은 다음과 같이 부동산 매매계약을 체결한다. 제1조【매매목적물】 * 매수인이 본건 부동산을 매수하게 된 중요원인은 위 부동산이 계약체결일 이후 3개월 이내에 개발제한구역에서 해제된다는 매도인의 설명에 따른 것임을 계약당사자는 인정한다. 제1의2 【면적의 기준】 1. 본 계약은 등기부상 기재면적을 기준으로 하는 것이며, 수량지정매매가 아니므로 향후 실측면적과 공부상 면적에 차이가 발생하여도 매도인, 매수인은 계약은 유지하되 정산의무만 부담한다. 2. 정산을 위한 실측은 매매계약체결일로부터 00의 비용으로 00일까지 실시하기로 하고, 이때 상대방은 실측에 협조하여야 하며, 실측결과 공부상 면적과 차이가 발생할 경우는 ㎡ 당 금00원으로 정산하기로 한다. 실측을 실시하지 않으므로 인한 손해는 실측의무자가 부담하고, 그 실측기간 경과 후에는 상호간에 서로 이의를 제기하지 않기로 한다. 제1의3 【지상물 등】 1. 매매목적 토지 지장의 일체의 지상물(건축물 , 수목 등)도 매매목적물에 포함되며, 그 지상물 가격은 총 금000원으로 한다. 2. 매수인은 매매목적 부동산의 현 상태대로 매수하기로 한다. 3. 분묘는 유연 0기(권리자 000), 무연 0기가 있으며, 매도인 책임으로 잔금지급시까지 이장하기로 하고, 미이장시 매수인은 계약해제를 할 수 있으며, 이 경우 위약금으로 계약금 상당액을 지급키로 한다. 단, 매수인이 직접 이장할 수 있으면 매수인이 계약해제를 선택하지 않고 직접 이장하고 그 비용을
2012-09-10 16:49 -
토지보상금이 불만인데 보상금 증액 방법은?
토지보상금이 불만인데 보상금 증액 방법은? 1. 협의보상에 불응하고 증액불복절차로 갈지 여부 판단기준? - 협의보상에 불응시 유리한 점 : 보상금 증액가능성 존재, 하자담보 책임면제 - 협의보상에 불응시 불리한 점 : 보상금의 지연수령(단 수용시기까지만 지연수령), 이주 및 생활대책 등에서 다소 불이익 가능성 존재 ※ 유의사항 가끔 재판이 번거롭고, 비용이 많이 들고, 많은 금액이 증액되지도 않으므로 무조건 협의보상에 응하는 경우가 많으나, 이러한 생각은 오해이다. 다른 재판과 달리 변호사만 선임하면 본인이 직접 관여할 일이 전혀 없고, 비용도 많이들지 않으며(특히 재결절차에서는 전혀 들지 않으며, 재판비용도 수십만원에서 수백만원에 불과), 경우에 따라서는 많은 금액이 증액될 수도 있으며, 최소한 조금이라도 올라가는 경우가 대부분이다. 세금문제, 급한 돈 필요시가 아니라면 증액절차를 진행하는 것이 이익임 세금문제는 전문세무사의 조언을 꼭 듣고 결정하여야 함. 2. 증액을 위한 절차는? 보상대상자는 아래 표처럼 ①의견서 제출, ②이의신청, ③행정소송 제기를 하여야 함 손실보상 협의요청(사업시행자) ▶ 말이 “협의”지 실제는 통지된 가격에 대해 “협의”가 전혀 불가함 【협의불응하고 가만히 있으면】 ↓ 수용재결 신청(사업시행자) ↓ 수용재결 열람공고(지자체) 【14일간】 ↓ ① 의견서제출(토지소유자) ▶ 매우 중요. 잘못하면 큰 손해. 정확한 의견서가 필요. 지자체에 제출 ↓ 수용재결(토지
2012-09-09 19:10 -
재건축 매도청구의 모든 것
매도청구 1. 입주자모집 조건부 허용 ○매도청구소송 승소판결을 받고, 판결금 공탁 후, 건축물을 담보한 후에는 입주자 모집 가능 ○단, 준공인가 신청 전까지 소유권 확보하여야 함 법 제50조(주택의 공급 등)⑤사업시행자는 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여는 제1항부터 제4항까지에 따른 공급대상자외의 자에게 공급할 수 있다. 이 경우 주택의 공급방법·절차 등에 관하여는 「주택법」 제38조를 준용한다. 다만, 사업시행자가 제39조에 따른 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받은 후 입주예정자에게 피해가 없도록 청산금액을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우에는 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 「주택법」 제38조에도 불구하고 입주자를 모집할 수 있으나, 제52조에 따른 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. <개정 2003.5.29, 2008.3.28, 2009.2.6.> 2. 비용분담문제로 항변을 하기 위한 요건 ○별도 소송으로 조합설립인가를 취소하여야 함. 단, 당연무효는 주장가능. 대법원 2010.4.8. 선고 2009다10881 소유권이전등기등 재건축정비사업조합이 조합 설립에 동의하지 않은 자 등에 대해 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행 등을 구하는 소송을 제기한 경우 그 소송절차에서 조합 설립에 동의하지 않은 자 등이 조합설립결의에서 정한 비용분담에 관한 사항 등이 구체성을 결여하여 위법하다는 점을 근거로 매도청구권 행사의 적법성을 다툴 수 있기 위해서는, 그와 같은 사정으로 조합설립결의가 효력이 없다는 것만으로는 부족하고 나아가
2012-09-09 18:59
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재개발재건축 정보공개문제의 모든 것
정보공개 문제 1. 관련규정 법 제81조(관련자료의 공개와 보존 등) ① 추진위원회위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말한다)는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. <개정 2007.12.21, 2009.5.27, 2012.2.1> 1. 추진위원회 운영규정 및 정관등 2. 설계자·시공자·철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서 3. 추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의사록 4. 사업시행계획서 5. 관리처분계획서 6. 해당 정비사업의 시행에 관한 공문서 7. 회계감사보고서 령 제70조(자료의 공개 및 통지) ① 법 제81조제1항제8호에서 "대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료"란 다음 각 호의 자료를 말한다. 1. 월별 자금 입금·출금 세부내역 2. 연간 자금운용 계획에 관한 사항 3. 정비사업의 월별 공사 진행에 관한 사항 4. 설계자·시공자·정비사업전문관리업자 등 용역업체와의 세부 계약 변경에 관한 사항 5. 정비사업비 변경에 관한 사항 6. 법 제46조제1항에 따른 분양공고 및 분양신청에 관한 사항8. 그 밖에 정비사업시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료 령 제70조 ② 법 제81조제2항에 따라 추진위원회위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 조합 임원, 법 제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우 그 대표자를 말한다)는 매 분기가 끝나는 달의 다음 달
2012-08-26 18:37 -
주택재개발 분양대상(서울시를 중심으로)
<주택재개발 분양대상(서울시를 중심으로)> 1. 관리처분계획기준일(분양신청기간만료일) 현재 다음 어느 하나에 해당하는 자(서울시 조례 제27조) (1) 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자<개정 2009.07.30, 2011.5.26.> ○"특정무허가건축물"이란 건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 말한다.<개정 2008.09.30, 2009.07.30, 2011.5.26> 1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 (개정 2008.7.30) 1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자<제정> 기간 내용 비고 2003.12.30.-2004.11.4 기존무허가 및 사실상주거용 -주택이 아닌 근생, 오피스텔도 주거용으로 사용하면 가능 2004.11.5. -2008.7.29 기존무허가(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함) 및 사실상주거용 상동 -미사용승인 최초 규정 2008.7.30. -2011.5.25 기존무허가건축물로서 사실상 주거용 -주택이 아닌 근생, 오피스텔은 기존무허가에 해당할 경우만 인정 -미사용승인 별도 규정 ▶기 정비계획공고 또는 세대원 전원이 무주택이면 종전 사실상 주택 규정 적용 2011.5.26. - 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물) -주거용으로 사용중이던 1989.1.24. 당시의 무허가건축물 ▶최초 정비계획공람공고분부터 적용○주택 조례
2012-08-23 14:04 -
재개발·재건축 중개시 공인중개사가 꼭 알아야 할 중개사고 예방노하우
재개발·재건축 중개시 공인중개사가 꼭 알아야 할 중개사고 예방노하우 1. 법정 사항 설명·고지의무 과거에는 공인중개사에게만 확인·설명의무를 부과하였으나, 이제는 법 개정으로 토지등소유자도 법정 사항을 설명·고지하고 계약서에 기재하여야 한다. 따라서 법 시행일인 2009.11.28부터는 새로운 계약서에 의하여 매매를 하여야 할 것이다. 정비구역 내이므로 정비예정구역은 해당사항이 없다. 그러나 공인중개사는 도시정비법을 떠나서 공인중개사법에 의하여 정비예정구역에서도 확인·설명을 하여야 할 것이다. 즉, 중개사는 정비예정구역이나 정비구역 모두 확인설명 의무를 게을리 하지 말하야 한다. 도정법(2009. 5. 27. 법 개정) 2009. 11. 28부터 시행 제79조에 제3항 및 제4항을 각각 다음과 같이 신설한다. ③ 토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매ㆍ전세ㆍ임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약 시 다음 각 호의 사항을 거래 상대방에게 설명ㆍ고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명ㆍ날인하여야 한다. 1. 해당 정비사업의 추진단계 2. 퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함한다) 3. 제5조, 제19조, 제44조제5항, 제50조의2에 따른 권리제한 4. 그 밖에 거래 상대방의 권리ㆍ의무에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 ④ 제3항 각 호의 사항은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제1항제2호의 “법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항”으로 본다. ▶ 중개사의 확인, 설명의무를 규정한 것임 따라서 중개사는 계약서에 다음과 같은 특약을 반드시 두
2012-08-14 13:44 -
보상감정평가시 주의사항
보상감정평가시 주의사항보상 감정평가는 전문가의 영역이다. 그러나 잘 모른다고 방치하면 내 권리를 찾을 수가 없는 것이다. 정당보상을 받기 위해서는 뭐니뭐니해도 감정평가를 제대로 받아야 하는 것이다. 다른 것을 아무리 잘해도 감정평가를 제대로 받지 못하면 모든 노력이 수포로 돌아가는 것이다. □ 토지소유자는 감정평가사를 추천할 권한이 있다. 추천요건은 토지면적과 총수의 각 2분의 1 이상 동의로 추천하고, 추천기한은 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천한다. 그런데 이러한 감정평가사 추천권을 행사하지 못하는 사업구역도 많다. 그 이유는 잘못된 상식에 기인한다. 현재는 주민추천을 받기 위하여 감정평가사간 경쟁이 거의 없다. 일부 주민들은 추천권 행사와 관련하여 대책위가 이권사업을 하는 것이라고 생각하여 추천서를 주지 않지만 이는 큰 오해이다. 이제는 이권이라고 생각할 필요 없다. 대책위는 심사숙고하여 감정평가사 추천권을 행사하여야 할 것이다. 한편 주민들은 무조건 한국감정원을 기피하는 경향이 있으나, 이 또한 근거가 없는 오해에 기인한다고 생각한다. □ 감정평가사는 반드시 현지조사를 하고 평가를 하여야 한다. 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙』 제16조의3항 전단은 “감정평가업자는 제1항의 규정에 의하여 평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 그 주변의 상황을 현지조사하고 평가를 하여야 한다.”고 규정하고 있다. 한편 예전에는 감정평가사들이 현지조사를 하지 않는다는 민원이 제기되었다. 지금은 생각하기 어려운 민원이지만 아직도 가끔은 있다. 이는 아마도 감정평가사가
2012-08-11 23:59 -
정당보상을 받기 위한 초기단계에서의 보상대상자 행동수칙
1. 서론 손실보상을 받음에 있어 초기단계에서의 대응은 매우 중요하다. 그런데 대다수가 이에 대한 지식이 없어 우왕좌왕하는 것이 현실이다. 이에 본 칼럼은 정당보상을 받기 위해서 초기단계에서 보상대상자의 행동요령에 대해서 살펴보고자 한다. 2. 공익사업 발표 전 할 일은? 공익사업이 아직 발표되기 전이라면 사전보상 컨설팅을 받는 것이 좋다. 그러나, 사전 보상컨설팅을 잘못 받으면 엄청난 손해를 볼 수도 있다. 손해를 본 사례를 소개하면, 평택에서 나름 전문가라는 사람이 농지에 자갈을 깔면 잡종지로 보상을 받는다고 하여 이를 모르는 주민들은 순진하게 이를 실천하였다가 원상회복명령을 받고 오히려 이를 제거하는데 돈만 낭비한 일이 있다. 참으로 어처구니가 없는 일이다. 사전 컨설팅을 받되, 검증된 전문가의 도움을 받아야 한다. 보상업무는 상식과 많이 다르다. 3. 정당보상을 위한 초기단계 10계명 (1) 기본지식을 익혀 실수를 하지 말자! 보상은 상식과는 다른 점이 많다. 기본지식을 알아야 내 권리를 지킨다. 먼저 보상절차를 정확히 알고, 기본적인 보상금 산정방법을 이해하여야 한다. 기본지식 중 가장 오해하는 것 하나만 소개하면, 사업시행자와 보상에 관해서 협상이 타결되기도 전에 지장물조사에 협조를 하여야 한다고 이야기 한다. 그러나 이는 동의할 수 없다. 사업시행자는 지장물조사만 마치면 소위 아쉬워 할 것이 없다. 협상을 마치고 지장물조사에 응해도 늦지 않는다. 불이익도 없다. (2) 역지사지 하자! 입장을 바꾸어 생각해 보면 정당보상의 길이 보인다. 만일 내가 10억의 예산을 세우고, 어떤 토지(토지소유자 10명, 100평)를 매수하여, 개
2012-08-11 13:56